Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy
Inhaltsverzeichnis des Artikels

Zasiedzenie nieruchomości wg KC

komentarz do art. 172 KC

A. Przesłanki zasiedzenia wg K
Z art. 172 KC
art. 172 KC
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
[schowaj]
i nast. wynika, że do nabycia własności konieczne jest:
  1. dopuszczalność zasiedzenia,
  2. samoistne i nieprzerwane posiadanie dokonującego zasiedzenia,
  3. upływ oznaczonego terminu oraz
  4. uwzględnienie przeszkód powodujących wydłużenie terminu.
1. Dopuszczalność zasiedzenia
Zasiedzenie może z reguły dotyczyć każdej nieruchomości. Jednakże w przypadku nieruchomości budynkowych zasiedzenie możliwe jest tylko wraz z zasiedzeniem prawa głównego (czyli użytkowania wieczystego, art. 235 § 2 KC
art. 235 KC
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
[schowaj]
).
W przypadku nieruchomości lokalowych konieczne jest natomiast istnienie już wcześniej samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 UWłasnLokali
art. 2 UWłasnLokali
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.
[schowaj]
. Brak jest więc opcji ustanowienie prawa odrębnej własności przez zasiedzenie Dopuszczalne jest również zasiedzenie użytkowania wieczystego (przeciwko innemu użytkownikowi) oraz służebności gruntowej (art. 292 KC
art. 292 KC
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
[schowaj]
w zw. z art. 352 KC
art. 352 KC
§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.
§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.
[schowaj]
).
Występują jeszcze inne - systemowe - ograniczenia w nabywaniu własności nieruchomości przez zasiedzenie. Sąd Najwyższy w uchwale z 26.10.2007 r. (III CZP 30/07) podsumowując swoje rozważania dotyczące dopuszczalności zasiedzenia stwierdził, iż przez zasiedzenie nie można nabyć własności nieruchomości, jeżeli:
  1. zostały wyłączone z obrotu cywilnoprawnego ze względu na ich szczególny charakter (nie jest możliwe zasiedzenie gruntów, o których mowa jest w art. 10 ust. 3 PrWodn
    art. 10 PrWodn
    1. Wody stanowią własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych.
    1a. Wody morza terytorialnego, morskie wody wewnętrzne wraz z morskimi wodami wewnętrznymi Zatoki Gdańskiej, śródlądowe wody powierzchniowe płynące oraz wody podziemne stanowią własność Skarbu Państwa.
    2. Wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznymi.
    3. Płynące wody publiczne nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie.
    [schowaj]
    lub była w (przepis art. 5 ust. 6 UZasadInwestZakrDrógKraj nie istnieje), art. 177 KC
    art. 177 KC
    (uchylony).
    [schowaj]
    , przepisy ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 r.) lub
  2. nabycie własności zostało wyraźnie wyłączone przez ustawę,
  3. spełnienie wszystkich przesłanek wymaganych do zasiedzenia nie wystarcza do nabycia własności bez przewidzianego w ustawie zezwolenia (np. nabycie własności nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemca) (str. 15 uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26.10.2007 r., sygn. III CZP 30/07, Lex nr 309705).
Zasiedzenie gruntu stanowiącego drogę publiczną lub przeznaczonego pod drogę było przedmiotem orzeczenia SN (WyrokSNICSK29311).
Nie może też nabyć własności osoba już będąca właścicielem z innego tytułu. Okoliczność, iż samoistny posiadacz nie może być właścicielem, ma ważkie znaczenie dla nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Wyklucza ona nabycie nieruchomości bez obciążeń przez jej właściciela. W przeciwnym bowiem razie teoretycznie zachodziłaby możliwość likwidacji obciążeń na nieruchomości, jeżeli właściciel władałby nią tak, jakby tych obciążeń nie było. Przesłanka ta ma także zadanie porządkujące: wymaga ustalenia, iż inne zdarzenia prawne nie doprowadziły do nabycia własności. W grę wchodzą wszelkie cywilnoprawne (czynności prawne, ex lege i z mocy orzeczeń sądowych) i publicznoprawne sposoby uzyskania własności (akty administracyjne).
2. Nieprzerwane samoistne posiadanie nieruchomości
Samoistnego posiadacza władającego nieruchomością i zmierzającego do jej zasiedzenia określa się również pojęciem "uzukapient" (SokolowskiPanstwoIPrawo2010, s. 71).
a. posiadanie samoistne
W razie wątpliwości, czy osoba władająca nieruchomością jest posiadaczem samoistnym, należy zbadać, czy doszło do skutecznego nabycia posiadania i jaki charakter ma to posiadanie.
Nabycie posiadania zostało opisane w odrębnym opracowaniu.
Posiadaczem samoistnym jest wg art. 336 KC
art. 336 KC
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
[schowaj]
ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel (więcej o posiadaniu samoistnym w opracowaniu pt. Posiadanie samoistne). Posiadaczowi powołującemu się na zasiedzenie pomaga w tym wypadku domniemanie wynikające z art. 339 KC
art. 339 KC
Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
[schowaj]
. Nie ma tutaj znaczenia świadomość posiadacza, że właścicielem nieruchomości jest ktoś inny. Decyduje to wyłącznie o złej wierze,a ta nie wyklucza zasiedzenia, lecz wydłuża termin niezbędnego posiadania do lat trzydziestu (postanowienie SN z dnia 18.3.2009 r., IV CSK 407/08, Lex nr 511007]]).
Obszernie na temat posiadania samoistnego prowadzącego do zasiedzenia nieruchomości pisze K.P.Sokołowski w Państwie i Prawie nr 11 z 2010, s. 71 i nast..
b. posiadanie nieprzerwane
Do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane. Wykazanie tej drugiej przesłanki ułatwia domniemanie prawne ciągłości posiadania (art. 340 KC
art. 340 KC
Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
[schowaj]
) oraz zasada, zgodnie z którą posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane (art. 345 KC
art. 345 KC
Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.
[schowaj]
). Wobec domniemania z art. 340 zd. 1 KC
art. 340 KC
Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
[schowaj]
kwestionujący zasiedzenie winien udowodnić, iż doszło do trwałej utraty władztwa nad rzeczą. Natomiast posiadanie nie traci charakteru posiadania nieprzerwanego, jeżeli posiadacz tylko przejściowo nie wykonuje władztwa (art. 340 zd. 2 KC
art. 340 KC
Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
[schowaj]
, art. 337 KC
art. 337 KC
Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.
[schowaj]
).

3. Upływ czasu
Zasiedzenie jest formą tzw. dawności, co oznacza, że skutek prawny następuje po upływie stosownego czasu. W przypadku zasiedzenia własności okres czasu konieczny do nabycia tego prawa jest zależny od tego, czy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze. Późniejsze zmiany świadomości w zakresie własnych uprawnień są bez znaczenia.
Trzeba pamiętać, że obecne okresy zostały wprowadzone ustawą o zmianie KC z dnia 28.7.1990 r., która weszła w życie 1.10.1990 r. Wcześniej obowiązywał okres 10 lat dla posiadacza będącego w dobrej wierze i 20 lat dla posiadacza w złej wierze. Nowe – dłuższe – okresy stosuje się, jeżeli nabycie posiadania w dobrej wierze nastąpiło po 1.10.1980 r. albo nabycie posiadania w złej wierze nastąpiło po 1.10.1970 r. Przepisy obecnie obowiązujące stosujemy więc do stanów faktycznych nie zakończonych przed wejściem w życie ustawy z 28.7.1990 r.

a. zasiedzenie po 20 latach
Zasiedzenie może nastąpić po upływie 20 lat, jeżeli posiadacz w momencie nabycia posiadania był w dobrej wierze.
Pod pojęciem dobrej wiary należy rozumieć znów stan świadomości posiadacza usprawiedliwiony okolicznościami, świadczącymi o prawidłowości rozumowania posiadacza. Posiadacz powinien być w dobrej wierze w momencie obejmowania nieruchomości w posiadanie (zob. art. 172 KC
art. 172 KC
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
[schowaj]
na końcu).
Okres 20 lat liczy się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Objęcie w posiadanie może nastąpić także w wyniku przekształcenia posiadania zależnego w posiadanie samoistne, przy czym w tym wypadku warunkiem jest uzewnętrznienie zamiaru przekształcenia podstawy posiadania. Na okres 20 lat składać się może także czas samoistnego posiadania przez poprzednika prawnego, jeżeli w trakcie trwania okresu zasiedzenia doszło do zmiany osoby posiadacza (art. 176 zd. 1 KC
art. 176 KC
§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
[schowaj]
). Z drugiej strony nie wlicza się do tego okresu czasu, gdy zasiedzenie nieruchomości z mocy szczególnych przepisów było niedopuszczalne. Miało to np. miejsce w latach 1961 - 1990 na podstawie ustawy z 14.7.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159). Wykluczała ona bowiem możliwość zasiedzenia terenów państwowych położonych w granicach miast i osiedli oraz terenów państwowych położonych poza tymi granicami, lecz włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta lub osiedla i przekazanych dla realizacji zadań jego gospodarki. Ponadto uchylony z dniem 1.10.1990 r. art. 177 KC
art. 177 KC
(uchylony).
[schowaj]
wykluczał zasiedzenie nieruchomości będących przedmiotem własności państwowej.
Liczenie okresu posiadania następuje wg przepisów o przedawnieniu (art. 121 KC
art. 121 KC
Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:
1) co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom - przez czas trwania władzy rodzicielskiej;
2) co do roszczeń, które przysługują osobom nie mającym pełnej zdolności do czynności prawnych przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę - przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli;
3) co do roszczeń, które przysługują jednemu z małżonków przeciwko drugiemu - przez czas trwania małżeństwa;
4) co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju - przez cały czas trwania przeszkody.
[schowaj]
i nast.) z uwzględnieniem jednak szczególnych przepisów art. 173 KC
art. 173 KC
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
[schowaj]
i art. 176 KC
art. 176 KC
§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
[schowaj]
.

b. zasiedzenie po 30 latach
Zasiedzenie po dłuższym okresie następuje, gdy w chwili nabycia posiadania posiadacz był złej wierze. Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (postan. SN z 13.1.2000 r., II CKN 657/98, niepubl. (LEX nr 51060)).
4. Uwzględnienie przeszkód powodujących wydłużenie terminu

a. małoletniość właściciela
Do okoliczności powodujących zmianę długości terminu należy przede wszystkim niepełnoletniość właściciela nieruchomości, przeciw któremu biegnie zasiedzenie (art. 173 KC
art. 173 KC
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
[schowaj]
). Zob. więcej w rozwiązaniu do KazusZasiedzenieWlasnosciNieruchomosci1.

b. nieuwzględnienie okresów sprzed zmian KC
Należy też pamiętać, iż całego okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości. Wobec powyższego termin zasiedzenia nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, którego nieruchomości nie można było zasiedzieć (wg uchylonego w 1990 r. art. 177 KC
art. 177 KC
(uchylony).
[schowaj]
) biegnie dopiero od dnia wejścia w życie ustawy, która ten przepis uchyliła tzn. od 1.10.1990 r. (ostatnio SN w postanowieniu z 19.3.2003 r., I CKN 106/01, niepubl. (LEX nr 78265)). Możliwe jest natomiast doliczenie połowy czasu potrzebnego do zasiedzenia na mocy art. 10 ustawy z 28.7.1990 r. (zob. tekst na stronach ISAP).

c. wstrzymanie biegu zasiedzenia
Sąd Najwyższy w uchwale z 26.10.2007 (III CZP 30/07) zauważył natomiast, iż mogło dojść do zawieszenia biegu zasiedzenia (art. 175 KC
art. 175 KC
Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.
[schowaj]
w zw. z art. 121 pkt 4 KC
art. 121 KC
Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:
1) co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom - przez czas trwania władzy rodzicielskiej;
2) co do roszczeń, które przysługują osobom nie mającym pełnej zdolności do czynności prawnych przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę - przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli;
3) co do roszczeń, które przysługują jednemu z małżonków przeciwko drugiemu - przez czas trwania małżeństwa;
4) co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju - przez cały czas trwania przeszkody.
[schowaj]
). Więcej zob. w rozwiązaniu KazusZasiedzenieWlasnosciNieruchomosci2.

B. Orzecznictwo
Orzeczenia dot. zasiedzenia nieruchomości:
C. Kazusy
Problematyki tej dotyczą następujące kazusy:
CategoryZasiedzenie CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci
Na tej stronie nie ma komentarzy