Kazus nr 1 z zakresu zasiedzenia własności nieruchomości
zasiedzenie przeciw małoletniemu
A. Stan faktyczny
A był od 1949 r. właścicielem nieruchomości gruntowej. Dnia 1 marca 1978 r. zawarł z B, który chciał na niej wznieść szklarnie dla hodowli kwiatów, notarialną umowę sprzedaży tej nieruchomości. Przy zawarciu umowy B zapłacił połowę ceny. Umowa przenosząca własność miała zostać zwarta w ciągu roku od podpisania umowy zobowiązującej (tzn. do końca lutego 1979 r.), gdy B zgromadzi środki na pokrycie drugiej połowy ceny. Od 1 czerwca 1978 r. B przejął za zgodą A nieruchomość, by móc generować zyski na zapłatę ceny sprzedaży.
W sierpniu 1978 A zginął w wypadku samochodowym. Jedynym spadkobiercą stał się 20-letni wówczas syn S, który nie wiedział o fakcie sprzedaży ziemi przez ojca. Wkrótce zresztą wyprowadził się z tej okolicy i nie interesował się losem nieruchomości.
B natomiast gospodarował cały czas na nieruchomości jak jej właściciel.
W marcu 1998 r. S zmarł nagle, a jego spadkobiercą została żona Z oraz 4-letni wówczas syn M (obecnie współwłaściciele w częściach równych masy spadkowej). W 2008 r w starych dokumentach dziadka (A) odkryli informacje o gruncie. Po sprawdzeniu w księdze wieczystej okazało się, że jako właściciel gruntu nadal jest wpisany A.
W styczniu 2009 r. Z i M zażądali więc od B wydania nieruchomości. B odmawia, twierdząc, że to on jest jej właścicielem.
Czy żądanie Z i M jest skuteczne?
B. Rozwiązanie
Z i M mogliby podnieść przeciwko B roszczenie windykacyjne na podstawie art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
, gdyby byli współwłaścicielami nieruchomości.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
1. Współwłasność Z i M
Z i M mogliby być współwłaścicielami nieruchomości. Należy więc ustalić, czy zdarzenia, jakie miały miejsce doprowadziły do nabycia przez nich oboje własności nieruchomości i czy na skutek innych zdarzeń współwłasność nie została przez nich utracona.
Na początku właścicielem gruntu był A.
a. utrata własności przez A na rzecz B
Nie utracił on własności nieruchomości na rzecz B na podstawie umowy z 1 marca 1978, albowiem nie doszło do przeniesienia własności gruntu (art. 155 § 2 KC
b. nabycie własności przez S
Po śmierci A właścicielem nieruchomości stał się więc S i był nim do 1998 r. (art. 922 KC
Z i M mogliby być współwłaścicielami nieruchomości. Należy więc ustalić, czy zdarzenia, jakie miały miejsce doprowadziły do nabycia przez nich oboje własności nieruchomości i czy na skutek innych zdarzeń współwłasność nie została przez nich utracona.
Na początku właścicielem gruntu był A.
a. utrata własności przez A na rzecz B
Nie utracił on własności nieruchomości na rzecz B na podstawie umowy z 1 marca 1978, albowiem nie doszło do przeniesienia własności gruntu (art. 155 § 2 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
). § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
b. nabycie własności przez S
Po śmierci A właścicielem nieruchomości stał się więc S i był nim do 1998 r. (art. 922 KC
art. 922 KC
§ 1. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
§ 2. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.
§ 3. Do długów spadkowych należą także koszty pogrzebu spadkodawcy w takim zakresie, w jakim pogrzeb ten odpowiada zwyczajom przyjętym w danym środowisku, koszty postępowania spadkowego, obowiązek zaspokojenia roszczeń o zachowek oraz obowiązek wykonania zapisów zwykłych i poleceń, jak również inne obowiązki przewidziane w przepisach księgi niniejszej.
). Wprawdzie w księdze wieczystej nadal figurował jako właściciel A, lecz zapis prawa własności w KW nie ma charakteru konstytutywnego a jedynie deklaratoryjny.§ 1. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
§ 2. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.
§ 3. Do długów spadkowych należą także koszty pogrzebu spadkodawcy w takim zakresie, w jakim pogrzeb ten odpowiada zwyczajom przyjętym w danym środowisku, koszty postępowania spadkowego, obowiązek zaspokojenia roszczeń o zachowek oraz obowiązek wykonania zapisów zwykłych i poleceń, jak również inne obowiązki przewidziane w przepisach księgi niniejszej.
c. nabycie współwłasności przez Z i M
W 1998 r. Z i M jako spadkobiercy mogliby się stać współwłaścicielami gruntu w częściach ułamkowych, gdyby zniesiona została wspólność masy spadkowej i grunt nadal by do niej należał. Pierwsza przesłanka została spełniona, o czym wyraźnie wspomina stan faktyczny.
Wprawdzie w księdze wieczystej nadal figurował jako właściciel A, lecz zapis prawa własności w KW nie ma charakteru konstytutywnego a jedynie deklaratoryjny.
W 1998 r. Z i M jako spadkobiercy mogliby się stać współwłaścicielami gruntu w częściach ułamkowych, gdyby zniesiona została wspólność masy spadkowej i grunt nadal by do niej należał. Pierwsza przesłanka została spełniona, o czym wyraźnie wspomina stan faktyczny.
Wprawdzie w księdze wieczystej nadal figurował jako właściciel A, lecz zapis prawa własności w KW nie ma charakteru konstytutywnego a jedynie deklaratoryjny.
d. utrata współwłasności na skutek zasiedzenia przez B
Problematyczne jest natomiast, czy w momencie podniesienia roszczenia Z i M nadal byli współwłaścicielami gruntu. Z i M mogli bowiem utracić (współ)własność nieruchomości na skutek jej zasiedzenia przez B.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności ex lege (zob. osobny dokument). Do zasiedzenia konieczne jest spełnienie przesłanek określonych w art. 172 KC
B był samoistnym posiadaczem nieruchomości od dnia 1.6.1978 r., albowiem władał nią jak właściciel (art. 336 KC
B wszedł w posiadanie nieruchomości będąc w złej wierze, albowiem wiedział, iż nie doszło jeszcze do przeniesienia własności nieruchomości. W 1978 r. obowiązywał 20-letni okres zasiedzenia dla posiadaczy w złej wierze. Oznaczałoby to, iż B stał się właścicielem już w 1998 r. Jednakże na mocy art. 1 pkt 32 i 33 ustawy z 28.7.1990 r. o zmianie KC (Dz.U. z 1990 r Nr 55, poz. 321) okres zasiedzenia własności nieruchomości przez posiadacza w złej wierze przedłużony został z 20 do 30 lat. Ponieważ okres zasiedzenia w dniu wejścia w życie nowelizacji (1.10.1990 r.) jeszcze nie upłynął, obowiązują nowe okresy zasiedzenia, czyli w tym wypadku 30 lat (zob. art. 9 ust. o zm. KC z 28.7.1990 r.). Ten okres upłynął z dniem 1 czerwca 2008 r. Oznaczałoby to, że od tego dnia B byłby właścicielem gruntu.
Należy jednak wziąć jeszcze pod uwagę szczególne okoliczności, jakie mogłyby wpłynąć na bieg terminu zasiedzenia. Zgodnie z art. 173 KC
Wobec Z jednak ta reguła zastosowania nie ma. B mógłby więc zasiedzieć udział we współwłasności należący do Z, wobec której ochrona z art. 173 KC
Problematyczne jest natomiast, czy w momencie podniesienia roszczenia Z i M nadal byli współwłaścicielami gruntu. Z i M mogli bowiem utracić (współ)własność nieruchomości na skutek jej zasiedzenia przez B.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności ex lege (zob. osobny dokument). Do zasiedzenia konieczne jest spełnienie przesłanek określonych w art. 172 KC
art. 172 KC
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
, tj. samoistne posiadanie nieruchomości przez B przez określony czas.§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
B był samoistnym posiadaczem nieruchomości od dnia 1.6.1978 r., albowiem władał nią jak właściciel (art. 336 KC
art. 336 KC
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
). Jego posiadanie było od chwili objęcia gruntu we władanie nieprzerwane (art. 340 zd. 1 KCPosiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
art. 340 KC
Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
).Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
B wszedł w posiadanie nieruchomości będąc w złej wierze, albowiem wiedział, iż nie doszło jeszcze do przeniesienia własności nieruchomości. W 1978 r. obowiązywał 20-letni okres zasiedzenia dla posiadaczy w złej wierze. Oznaczałoby to, iż B stał się właścicielem już w 1998 r. Jednakże na mocy art. 1 pkt 32 i 33 ustawy z 28.7.1990 r. o zmianie KC (Dz.U. z 1990 r Nr 55, poz. 321) okres zasiedzenia własności nieruchomości przez posiadacza w złej wierze przedłużony został z 20 do 30 lat. Ponieważ okres zasiedzenia w dniu wejścia w życie nowelizacji (1.10.1990 r.) jeszcze nie upłynął, obowiązują nowe okresy zasiedzenia, czyli w tym wypadku 30 lat (zob. art. 9 ust. o zm. KC z 28.7.1990 r.). Ten okres upłynął z dniem 1 czerwca 2008 r. Oznaczałoby to, że od tego dnia B byłby właścicielem gruntu.
Należy jednak wziąć jeszcze pod uwagę szczególne okoliczności, jakie mogłyby wpłynąć na bieg terminu zasiedzenia. Zgodnie z art. 173 KC
art. 173 KC
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
okres zasiedzenia biegnący przeciwko małoletniemu właścicielowi gruntu nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności. Ponieważ A w 2008 r. miał dopiero 14 lat, okres zasiedzenia nie może zakończyć się wcześniej niż w 2014 r.Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Wobec Z jednak ta reguła zastosowania nie ma. B mógłby więc zasiedzieć udział we współwłasności należący do Z, wobec której ochrona z art. 173 KC
art. 173 KC
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
nie obowiązuje. Zasiedzenie udziału we współwłasności w częściach ułamkowych jest możliwe (zob. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1969 r., III CZP 41/69, opubl. w OSNC 1970, Nr 7-8, poz. 121). Wszystkie przesłanki zasiedzenia byłyby w tym wypadku spełnione.Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
2. Wynik
Z nie ma roszczenia o wydanie nieruchomości, albowiem jej udział we współwłasności został zasiedziany przez B. Współwłaścicielami nieruchomości są więc B i M.
Z nie ma roszczenia o wydanie nieruchomości, albowiem jej udział we współwłasności został zasiedziany przez B. Współwłaścicielami nieruchomości są więc B i M.
3. Uzupełnienie - Roszczenia M przeciwko B
M może mieć wobec B roszczenie o dopuszczenie do wykonywania współwłasności na podstawie art. 206 KC
M może mieć wobec B roszczenie o dopuszczenie do wykonywania współwłasności na podstawie art. 206 KC
art. 206 KC
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaczem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
.Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaczem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci CategoryZasiedzenie
Na tej stronie nie ma komentarzy
