Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy
Inhaltsverzeichnis des Artikels

Własność lokali

zagadnienia dot. ustanawiania odrębnej własności lokali

A. ZAGADNIENIE OGÓLNE
Nieruchomości lokalowe są - obok nieruchomości gruntowych i budynkowych - jedną z form nieruchomości (art. 46 § 1 KC
art. 46 KC
§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
[schowaj]
). Zgodnie z tym przepisem nieruchomością lokalową jest część budynku trwale związanego z gruntem, której przepisy szczególne przyznają status odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
1. Część budynku trwale związanego z gruntem
Mimo tego że KC nie wskazuje bliżej jakie kryteria powinna spełniać część budynku, aby mogła być uznana za samodzielny przedmiot własności, nie każdy element budynku będzie mógł stanowić odrębny przedmiot własności. W obecnie obowiązujących przepisach chodzi bowiem o to, by ta część budynku mogła zostać uznana za samodzielny lokal.

2. Przepisy szczególne
Szczególnymi przepisami, które regulują powstanie odrębnej nieruchomości są aktualnie:
  1. przepisy ustawy o własności lokali (ustawa z 24 czerwca 1994 r. - Dz.U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) oraz
  2. przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (ustawa z 15 grudnia 2000, Dz.U. z 2001 roku, Nr 4, poz. 27 z późn. zm.).

B. POWSTANIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI
Każdy z tych aktów przewiduje specyficzne dla swego zakresu regulacji przesłanki, od których zależy powstanie odrębnej własności lokali. Stąd też w tym miejscu odsyłam do odpowiednich skryptów:
  1. dla ustawy o własności lokali oraz
  2. dla ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

C. ZAGADNIENIA SZCZEGÓLNE ZWIĄZANE Z ODRĘBNĄ WŁASNOŚCIĄ LOKALI
Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z lokalem wyodrębnionym wg reguł ustawy o własności lokali czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pojawiają się w praktyce następujące zagadnienia.
1. Wspólnota mieszkaniowa
Zob. odrębny skrypt pt. "Wspólnota mieszkaniowa"
2. Współwłasność nieruchomości wspólnej
Podstawowym zagadnieniem, jakie wiąże się z odrębną własnością lokali jest sytuacja prawna tych części budynku, które nie należą do odrębnych lokali. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z odrębną własnością lokali powstał na podstawie UWłasnLokali czy USpółdzMieszk chodzi tu o tzw. nieruchomość wspólną.
a. nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólną tworzą grunt, na którym budynek jest posadowiony, oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 UWłasnLokali
art. 3 UWłasnLokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
[schowaj]
).
Grunt zawarte w art. 32 UWłasnLokali
art. 32 UWłasnLokali
1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
[schowaj]
stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku (postanowienie SN z dnia 14.1.2009 r., IV CSK 247/08 (LEX nr 499583)).

Części budynku stanowiące element nieruchomości wspólnej to wg orzecznictwa przede wszystkim fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową itp. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22.1.2010 r., II SA/Gl 115/09 (LEX nr 600123)). Do tej grupy zalicza się także "garaż wielopoziomowy wielostanowiskowy o wyznaczonych miejscach postojowych" (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23.1.2007 r., VI ACa 661/06 (LEX nr 394079)). Natomiast balkony mogą mieć różny status. Balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i są wobec tego częścią nieruchomości wspólnej, jeżeli jest np. częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze, albo gdy jest przeznaczony do użytku mieszkańców nie tylko jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku (uchwała SN z dnia 7.3.2008 r., III CZP 10/08 (LEX nr 348085)). Nieruchomością wspólną stanowią dalej również ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, ściany nośne (zob. Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, dominium.pl, 2008).
Urządzenia należące do nieruchomości wspólnej to przede wszystkim przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22.1.2010 r., II SA/Gl 115/09 (LEX nr 600123)). Należą więc tutaj instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne, elektryczne a także windy (Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, dominium.pl, 2008). Nie należą natomiast do nieruchomości wspólnej urządzenia grzewcze służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych (wyrok NSA w Warszawie z dnia 31.8.2011 r., II OSK 342/10 (LEX nr 1069061)).
b. status nieruchomości wspólnej
Nieruchomość wspólna ma status współwłasności (zob. art. 3 ust. 1 zd. 1 UWłasnLokali
art. 3 UWłasnLokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
[schowaj]
).
Jest to współwłasność udziałowa (w częściach ułamkowych). Udziały w tej nieruchomości przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Sposób obliczenia wysokości udziału podaje art. 3 ust. 3 UWłasnLokali
art. 3 UWłasnLokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
[schowaj]
.
Ponadto jest to współwłasność przymusowa, gdyż nie można jej znieść tak długo, jak długo istnieje choć jeden odrębny lokal (art. 3 ust. 1 zd. 2 UWłasnLokali
art. 3 UWłasnLokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
[schowaj]
). Jest więc to również współwłasność nierozerwalnie związana z własnością lokalu. W związku z tym udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest częścią składową prawa odrębnej własności lokalu (art. 3 UWłasnLokali
art. 3 UWłasnLokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
[schowaj]
; postanowienie SN z 24.1.2013 r., sygn. V CSK 119/12 (LEX nr 1293842))). Współwłasność powstaje w tym wypadku ex lege już w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu.
3. Zarząd nieruchomością wspólną
Z faktem istnienia nieruchomości wspólnej wiąże się konieczność podejmowania czynności faktycznych i prawnych służących utrzymaniu tejże nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie. Ogół tych czynności należy określić jako zarząd.
a. zarząd umowny
Sposób zarządu mogą ustalić przede wszystkim sami właściciele lokali (art. 18 ust. 1 UWłasnLokali
art. 18 UWłasnLokali
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
[schowaj]
). W takim wypadku zapisy ustawy znajdują tylko subsydiarne zastosowanie w sytuacji, gdy strony nie dokonały odpowiednich regulacji w umowach.
b. zarząd ustawowy
W razie braku postanowień co do ustanowienia zarządu umownego, uaktualniają się regulacje ustawowe. Te z kolei są innych dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych (art. 19 UWłasnLokali
art. 19 UWłasnLokali
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
[schowaj]
) i inne dla tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (art. 20 UWłasnLokali
art. 20 UWłasnLokali
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
[schowaj]
i nast.).
Zarząd (ustawowy) nieruchomością wspólną w małych wspólnotach mieszkaniowych odbywa się wg reguł przewidzianych w KC (art. 199 KC
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
[schowaj]
- art. 208 KC
art. 208 KC
Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
[schowaj]
).
Natomiast zarząd (ustawowy) nieruchomością wspólną w dużych wspólnotach mieszkaniowych regulują bliżej przepisy art. 20 UWłasnLokali
art. 20 UWłasnLokali
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
[schowaj]
- art. 23 UWłasnLokali
art. 23 UWłasnLokali
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
[schowaj]
).
4. Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Ustawa o własności lokali nakłada na właścicieli lokali określone obowiązki i przyznaje im określona prawa. W tym wypadku pojawiają się pytania o skorelowany z tymi prawami i obowiązkami roszczenia właścicieli oraz przeciwko właścicielom lokali.
a. roszczenia właścicieli lokali
Właścicielowi lokalu przysługują wszelkie uprawnienia związane z władztwem nad rzeczą, a więc środki ochrony petytoryjnej ustanowione w przepisach ogólnych.
Roszczenia właścicieli lokali, związane ze szczególnym charakterem własności, będą wynikać przede wszystkim z art. 12 UWłasnLokali
art. 12 UWłasnLokali
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
[schowaj]
.
b. roszczenia przeciwko właścicielom lokali
Natomiast roszczenia przeciwko właścicielowi lokalu będą się opierać głównie o art. 13 UWłasnLokali
art. 13 UWłasnLokali
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
[schowaj]
.
c. roszczenia przeciwko wspólnocie
Roszczenia dotyczące nieruchomości wspólnej należy natomiast kierować przeciwko wspólnocie mieszkaniowej (art. 17 UWłasnLokali
art. 17 UWłasnLokali
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
[schowaj]
). W stosunku wewnętrznym każdy właściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

D. PRAWO OBCE
W prawie niemieckim odrębna własność lokali (Sondereigentum) została uregulowana w Wohnungseigentumsgesetz.
CategoryWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy