Wiki source for WlasnoscLokali
====Własność lokali====
==zagadnienia dot. ustanawiania odrębnej własności lokali==
((1)) ZAGADNIENIE OGÓLNE
Nieruchomości lokalowe są - obok nieruchomości gruntowych i budynkowych - jedną z form nieruchomości ({{pu przepis="art. 46 § 1 KC"}}). Zgodnie z tym przepisem nieruchomością lokalową jest część budynku trwale związanego z gruntem, której przepisy szczególne przyznają status odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
((2)) Część budynku trwale związanego z gruntem
Mimo tego że KC nie wskazuje bliżej jakie kryteria powinna spełniać część budynku, aby mogła być uznana za samodzielny przedmiot własności, nie każdy element budynku będzie mógł stanowić odrębny przedmiot własności. W obecnie obowiązujących przepisach chodzi bowiem o to, by ta część budynku mogła zostać uznana za **samodzielny lokal**.
((2)) Przepisy szczególne
Szczególnymi przepisami, które regulują powstanie odrębnej nieruchomości są aktualnie:
1) przepisy [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1994&dzup=388&SearchExp=&SearchExp2= ustawy o własności lokali]] (ustawa z 24 czerwca 1994 r. - Dz.U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) oraz
1) przepisy [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=2001&dzup=27&SearchExp=&SearchExp2= ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych]] (ustawa z 15 grudnia 2000, Dz.U. z 2001 roku, Nr 4, poz. 27 z późn. zm.).
((1)) POWSTANIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI
Każdy z tych aktów przewiduje specyficzne dla swego zakresu regulacji przesłanki, od których zależy powstanie odrębnej własności lokali. Stąd też w tym miejscu odsyłam do odpowiednich skryptów:
1) dla [[UstanowienieOdrebnejWlasnosciLokalu ustawy o własności lokali]] oraz
1) dla [[UstanowienieOdrebnejWlasnosciLokaluSpoldzielczego ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych]].
((1)) ZAGADNIENIA SZCZEGÓLNE ZWIĄZANE Z ODRĘBNĄ WŁASNOŚCIĄ LOKALI
Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z lokalem wyodrębnionym wg reguł ustawy o własności lokali czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pojawiają się w praktyce następujące zagadnienia.
((2)) Wspólnota mieszkaniowa
Zob. odrębny skrypt pt. [[WspolnotaMieszkaniowa "Wspólnota mieszkaniowa"]]
((2)) Współwłasność nieruchomości wspólnej
Podstawowym zagadnieniem, jakie wiąże się z odrębną własnością lokali jest sytuacja prawna tych części budynku, które nie należą do odrębnych lokali. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z odrębną własnością lokali powstał na podstawie UWłasnLokali czy USpółdzMieszk chodzi tu o tzw. nieruchomość wspólną.
((3)) nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólną tworzą grunt, na którym budynek jest posadowiony, oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali ({{pu przepis="art. 3 ust. 2 UWłasnLokali"}}).
**Grunt** zawarte w {{pu przepis="art. 32 UWłasnLokali"}} stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku (postanowienie SN z dnia 14.1.2009 r., IV CSK 247/08 (LEX nr 499583)).
**Części budynku** stanowiące element nieruchomości wspólnej to wg orzecznictwa przede wszystkim fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową itp. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22.1.2010 r., II SA/Gl 115/09 (LEX nr 600123)). Do tej grupy zalicza się także "garaż wielopoziomowy wielostanowiskowy o wyznaczonych miejscach postojowych" (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23.1.2007 r., VI ACa 661/06 (LEX nr 394079)). Natomiast balkony mogą mieć różny status. Balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i są wobec tego częścią nieruchomości wspólnej, jeżeli jest np. częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze, albo gdy jest przeznaczony do użytku mieszkańców nie tylko jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku (uchwała SN z dnia 7.3.2008 r., III CZP 10/08 (LEX nr 348085)). Nieruchomością wspólną stanowią dalej również ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, ściany nośne (zob. Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, [[http://www.dominium.pl/artykuly/zobacz/881/wspolnota-mieszkaniowa dominium.pl]], 2008).
**Urządzenia** należące do nieruchomości wspólnej to przede wszystkim przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22.1.2010 r., II SA/Gl 115/09 (LEX nr 600123)). Należą więc tutaj instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne, elektryczne a także windy (Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, [[http://www.dominium.pl/artykuly/zobacz/881/wspolnota-mieszkaniowa dominium.pl]], 2008). Nie należą natomiast do nieruchomości wspólnej urządzenia grzewcze służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych (wyrok NSA w Warszawie z dnia 31.8.2011 r., II OSK 342/10 (LEX nr 1069061)).
((3)) status nieruchomości wspólnej
Nieruchomość wspólna ma status współwłasności (zob. {{pu przepis="art. 3 ust. 1 zd. 1 UWłasnLokali"}}).
Jest to współwłasność **udziałowa** (w częściach ułamkowych). Udziały w tej nieruchomości przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Sposób obliczenia wysokości udziału podaje {{pu przepis="art. 3 ust. 3 UWłasnLokali"}}.
Ponadto jest to współwłasność **przymusowa**, gdyż nie można jej znieść tak długo, jak długo istnieje choć jeden odrębny lokal ({{pu przepis="art. 3 ust. 1 zd. 2 UWłasnLokali"}}). Jest więc to również współwłasność nierozerwalnie związana z własnością lokalu. W związku z tym udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest częścią składową prawa odrębnej własności lokalu ({{pu przepis="art. 3 UWłasnLokali"}}; postanowienie SN z 24.1.2013 r., sygn. V CSK 119/12 (LEX nr 1293842))). Współwłasność powstaje w tym wypadku //ex lege// już w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu.
((2)) Zarząd nieruchomością wspólną
Z faktem istnienia nieruchomości wspólnej wiąże się konieczność podejmowania czynności faktycznych i prawnych służących utrzymaniu tejże nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie. Ogół tych czynności należy określić jako zarząd.
((3)) zarząd umowny
Sposób zarządu mogą ustalić przede wszystkim sami właściciele lokali ({{pu przepis="art. 18 ust. 1 UWłasnLokali"}}). W takim wypadku zapisy ustawy znajdują tylko subsydiarne zastosowanie w sytuacji, gdy strony nie dokonały odpowiednich regulacji w umowach.
((3)) zarząd ustawowy
W razie braku postanowień co do ustanowienia zarządu umownego, uaktualniają się regulacje ustawowe. Te z kolei są innych dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych ({{pu przepis="art. 19 UWłasnLokali"}}) i inne dla tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych ({{pu przepis="art. 20 UWłasnLokali"}} i nast.).
Zarząd (ustawowy) nieruchomością wspólną w **małych** wspólnotach mieszkaniowych odbywa się wg reguł przewidzianych w KC ({{pu przepis="art. 199 KC"}} - {{pu przepis="art. 208 KC"}}).
Natomiast zarząd (ustawowy) nieruchomością wspólną w **dużych** wspólnotach mieszkaniowych regulują bliżej przepisy {{pu przepis="art. 20 UWłasnLokali"}} - {{pu przepis="art. 23 UWłasnLokali"}}).
((2)) Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Ustawa o własności lokali nakłada na właścicieli lokali określone obowiązki i przyznaje im określona prawa. W tym wypadku pojawiają się pytania o skorelowany z tymi prawami i obowiązkami roszczenia właścicieli oraz przeciwko właścicielom lokali.
((3)) roszczenia właścicieli lokali
Właścicielowi lokalu przysługują wszelkie uprawnienia związane z władztwem nad rzeczą, a więc [[OchronaPetytoryjna środki ochrony petytoryjnej]] ustanowione w przepisach ogólnych.
Roszczenia właścicieli lokali, związane ze szczególnym charakterem własności, będą wynikać przede wszystkim z {{pu przepis="art. 12 UWłasnLokali"}}.
((3)) roszczenia przeciwko właścicielom lokali
Natomiast roszczenia przeciwko właścicielowi lokalu będą się opierać głównie o {{pu przepis="art. 13 UWłasnLokali"}}.
((3)) roszczenia przeciwko wspólnocie
Roszczenia dotyczące nieruchomości wspólnej należy natomiast kierować przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ({{pu przepis="art. 17 UWłasnLokali"}}). W stosunku wewnętrznym każdy właściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
((1)) PRAWO OBCE
W prawie niemieckim odrębna własność lokali (Sondereigentum) została uregulowana w [[http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html Wohnungseigentumsgesetz]].
----
CategoryWlasnoscLokali
==zagadnienia dot. ustanawiania odrębnej własności lokali==
((1)) ZAGADNIENIE OGÓLNE
Nieruchomości lokalowe są - obok nieruchomości gruntowych i budynkowych - jedną z form nieruchomości ({{pu przepis="art. 46 § 1 KC"}}). Zgodnie z tym przepisem nieruchomością lokalową jest część budynku trwale związanego z gruntem, której przepisy szczególne przyznają status odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
((2)) Część budynku trwale związanego z gruntem
Mimo tego że KC nie wskazuje bliżej jakie kryteria powinna spełniać część budynku, aby mogła być uznana za samodzielny przedmiot własności, nie każdy element budynku będzie mógł stanowić odrębny przedmiot własności. W obecnie obowiązujących przepisach chodzi bowiem o to, by ta część budynku mogła zostać uznana za **samodzielny lokal**.
((2)) Przepisy szczególne
Szczególnymi przepisami, które regulują powstanie odrębnej nieruchomości są aktualnie:
1) przepisy [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1994&dzup=388&SearchExp=&SearchExp2= ustawy o własności lokali]] (ustawa z 24 czerwca 1994 r. - Dz.U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) oraz
1) przepisy [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=2001&dzup=27&SearchExp=&SearchExp2= ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych]] (ustawa z 15 grudnia 2000, Dz.U. z 2001 roku, Nr 4, poz. 27 z późn. zm.).
((1)) POWSTANIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI
Każdy z tych aktów przewiduje specyficzne dla swego zakresu regulacji przesłanki, od których zależy powstanie odrębnej własności lokali. Stąd też w tym miejscu odsyłam do odpowiednich skryptów:
1) dla [[UstanowienieOdrebnejWlasnosciLokalu ustawy o własności lokali]] oraz
1) dla [[UstanowienieOdrebnejWlasnosciLokaluSpoldzielczego ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych]].
((1)) ZAGADNIENIA SZCZEGÓLNE ZWIĄZANE Z ODRĘBNĄ WŁASNOŚCIĄ LOKALI
Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z lokalem wyodrębnionym wg reguł ustawy o własności lokali czy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pojawiają się w praktyce następujące zagadnienia.
((2)) Wspólnota mieszkaniowa
Zob. odrębny skrypt pt. [[WspolnotaMieszkaniowa "Wspólnota mieszkaniowa"]]
((2)) Współwłasność nieruchomości wspólnej
Podstawowym zagadnieniem, jakie wiąże się z odrębną własnością lokali jest sytuacja prawna tych części budynku, które nie należą do odrębnych lokali. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z odrębną własnością lokali powstał na podstawie UWłasnLokali czy USpółdzMieszk chodzi tu o tzw. nieruchomość wspólną.
((3)) nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólną tworzą grunt, na którym budynek jest posadowiony, oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali ({{pu przepis="art. 3 ust. 2 UWłasnLokali"}}).
**Grunt** zawarte w {{pu przepis="art. 32 UWłasnLokali"}} stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku (postanowienie SN z dnia 14.1.2009 r., IV CSK 247/08 (LEX nr 499583)).
**Części budynku** stanowiące element nieruchomości wspólnej to wg orzecznictwa przede wszystkim fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową itp. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22.1.2010 r., II SA/Gl 115/09 (LEX nr 600123)). Do tej grupy zalicza się także "garaż wielopoziomowy wielostanowiskowy o wyznaczonych miejscach postojowych" (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23.1.2007 r., VI ACa 661/06 (LEX nr 394079)). Natomiast balkony mogą mieć różny status. Balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i są wobec tego częścią nieruchomości wspólnej, jeżeli jest np. częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze, albo gdy jest przeznaczony do użytku mieszkańców nie tylko jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku (uchwała SN z dnia 7.3.2008 r., III CZP 10/08 (LEX nr 348085)). Nieruchomością wspólną stanowią dalej również ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, ściany nośne (zob. Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, [[http://www.dominium.pl/artykuly/zobacz/881/wspolnota-mieszkaniowa dominium.pl]], 2008).
**Urządzenia** należące do nieruchomości wspólnej to przede wszystkim przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22.1.2010 r., II SA/Gl 115/09 (LEX nr 600123)). Należą więc tutaj instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne, elektryczne a także windy (Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, [[http://www.dominium.pl/artykuly/zobacz/881/wspolnota-mieszkaniowa dominium.pl]], 2008). Nie należą natomiast do nieruchomości wspólnej urządzenia grzewcze służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych (wyrok NSA w Warszawie z dnia 31.8.2011 r., II OSK 342/10 (LEX nr 1069061)).
((3)) status nieruchomości wspólnej
Nieruchomość wspólna ma status współwłasności (zob. {{pu przepis="art. 3 ust. 1 zd. 1 UWłasnLokali"}}).
Jest to współwłasność **udziałowa** (w częściach ułamkowych). Udziały w tej nieruchomości przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Sposób obliczenia wysokości udziału podaje {{pu przepis="art. 3 ust. 3 UWłasnLokali"}}.
Ponadto jest to współwłasność **przymusowa**, gdyż nie można jej znieść tak długo, jak długo istnieje choć jeden odrębny lokal ({{pu przepis="art. 3 ust. 1 zd. 2 UWłasnLokali"}}). Jest więc to również współwłasność nierozerwalnie związana z własnością lokalu. W związku z tym udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest częścią składową prawa odrębnej własności lokalu ({{pu przepis="art. 3 UWłasnLokali"}}; postanowienie SN z 24.1.2013 r., sygn. V CSK 119/12 (LEX nr 1293842))). Współwłasność powstaje w tym wypadku //ex lege// już w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu.
((2)) Zarząd nieruchomością wspólną
Z faktem istnienia nieruchomości wspólnej wiąże się konieczność podejmowania czynności faktycznych i prawnych służących utrzymaniu tejże nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie. Ogół tych czynności należy określić jako zarząd.
((3)) zarząd umowny
Sposób zarządu mogą ustalić przede wszystkim sami właściciele lokali ({{pu przepis="art. 18 ust. 1 UWłasnLokali"}}). W takim wypadku zapisy ustawy znajdują tylko subsydiarne zastosowanie w sytuacji, gdy strony nie dokonały odpowiednich regulacji w umowach.
((3)) zarząd ustawowy
W razie braku postanowień co do ustanowienia zarządu umownego, uaktualniają się regulacje ustawowe. Te z kolei są innych dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych ({{pu przepis="art. 19 UWłasnLokali"}}) i inne dla tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych ({{pu przepis="art. 20 UWłasnLokali"}} i nast.).
Zarząd (ustawowy) nieruchomością wspólną w **małych** wspólnotach mieszkaniowych odbywa się wg reguł przewidzianych w KC ({{pu przepis="art. 199 KC"}} - {{pu przepis="art. 208 KC"}}).
Natomiast zarząd (ustawowy) nieruchomością wspólną w **dużych** wspólnotach mieszkaniowych regulują bliżej przepisy {{pu przepis="art. 20 UWłasnLokali"}} - {{pu przepis="art. 23 UWłasnLokali"}}).
((2)) Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Ustawa o własności lokali nakłada na właścicieli lokali określone obowiązki i przyznaje im określona prawa. W tym wypadku pojawiają się pytania o skorelowany z tymi prawami i obowiązkami roszczenia właścicieli oraz przeciwko właścicielom lokali.
((3)) roszczenia właścicieli lokali
Właścicielowi lokalu przysługują wszelkie uprawnienia związane z władztwem nad rzeczą, a więc [[OchronaPetytoryjna środki ochrony petytoryjnej]] ustanowione w przepisach ogólnych.
Roszczenia właścicieli lokali, związane ze szczególnym charakterem własności, będą wynikać przede wszystkim z {{pu przepis="art. 12 UWłasnLokali"}}.
((3)) roszczenia przeciwko właścicielom lokali
Natomiast roszczenia przeciwko właścicielowi lokalu będą się opierać głównie o {{pu przepis="art. 13 UWłasnLokali"}}.
((3)) roszczenia przeciwko wspólnocie
Roszczenia dotyczące nieruchomości wspólnej należy natomiast kierować przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ({{pu przepis="art. 17 UWłasnLokali"}}). W stosunku wewnętrznym każdy właściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
((1)) PRAWO OBCE
W prawie niemieckim odrębna własność lokali (Sondereigentum) została uregulowana w [[http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html Wohnungseigentumsgesetz]].
----
CategoryWlasnoscLokali
