Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Nabycie własności nieruchomości w drodze czynności prawnej

przeniesienie własności nieruchomości

Podobnie jak w przypadku nabywania własności na rzeczach ruchomych, tak i tutaj możemy – przynajmniej teoretycznie rozważyć nabycie w drodze jednostronnej i wielostronnej czynności prawnej. Jednakże ten pierwszy sposób ma raczej czysto teoretyczny charakter, wobec czego należy skoncentrować się na przeniesieniu własności nieruchomości (czyli przejściu własności w drodze umowy).

A. Nabywanie nieruchomości przez obywateli polskich
Aby ustalić warunki skutecznego przejścia własności na nabywcę trzeba ustalić przede wszystkim to, czy nabywca jest obywatelem polskim czy cudzoziemcem. Poniżej opisane są zasady nabywania nieruchomości przez obywateli polskich.
Przeniesienie własności wymaga przede wszystkim skutecznego zawarcia umowy. W dalszej kolejności ustalić należy, czy zbywca jest uprawnionym do zbycia nieruchomości.

B. Zawarcie umowy
Podobnie jak było w przypadku ruchomości, tak i tutaj w grę wchodzi nabycie własności na podstawie umowy o podwójnym skutku albo umowy rozporządzającej.

1. Umowa o podwójnym skutku
Umowa o podwójnym skutku (art. 155 § 1 KC) przenosi własność nieruchomości na nabywcę solo consensu (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w art. 155 § 1 KC oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego (art. 158 KC). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z art. 78 § 2 KC - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność solo consensu) są obok wymienionych w art. 155 § 1 KC także:

• przekazanie nieruchomości (art. 902¹ KC
  art. 902¹ KC
  § 1. Przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości.
  § 2. Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości.

  [schowaj]
  ),
• umowa o zniesieniu współwłasności (art. 211 KC
  art. 211 KC
  Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

  [schowaj]
  ),
• umowa spółki cywilnej (art. 861 KC
  art. 861 KC
  § 1. Wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw albo na świadczeniu usług.
  § 2. Domniemywa się, że wkłady wspólników mają jednakową wartość.

  [schowaj]
  ),
• umowa dożywocia (art. 908 KC
  art. 908 KC
  § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
  § 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
  § 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

  [schowaj]
  ) oraz
• umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego (KSH), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.

2. Umowa rozporządzająca (rzeczowa)
Umowa rzeczowa jako umowa przenosząca własność także podlega ogólnemu reżimowi co do skuteczności, jakiemu podlegają wszystkie umowy. Dodatkowo jednak musi być sporządzona w formie aktu notarialnego (art. 158 KC) oraz nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 KC). Naruszenie tych wymogów skutkuje również nieważnością umowy zobowiązującej.
Umowa rozporządzająca jest umową kauzalną. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, art. 156 KC), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, art. 158 zd. 2 KC na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy

1. przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
2. w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
3. umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z art. 157 § 2 KC
   art. 157 KC
   § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
   § 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

   [schowaj]
   .

a. wyłączenie ustawowe
Do pierwszej grupy (gdy przepis ustawy wyłącza natychmiastowe rozporządzenie rzeczą) zaliczyć trzeba:

• umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu (art. 109 UGospNier
  art. 109 UGospNier
  1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
  1) nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
  2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
  3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
  5) (uchylony).
  2. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
  3. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
  1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;
  2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
  3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
  4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
  5) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;
  6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;
  7) prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;
  8) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;
  9) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.
  4. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

  [schowaj]
  - art. 111 UGospNier
  art. 111 UGospNier
  Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

  [schowaj]
  ),
• umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi (art. 1 UNabywNierPCudz
  art. 1 UNabywNierPCudz
  1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
  1a. Sprzeciw, o którym mowa w ust. 1, jest wyrażany, w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
  1b. Odmowa wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
  2. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
  1) osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
  2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
  3) nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
  4) osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
  3. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b) lub c), lub e) ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037, z 2001 r. Nr 102, poz. 1117 oraz z 2003 r. Nr 49, poz. 408 i Nr 229, poz. 2276).
  4. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
  5. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

  [schowaj]
  ) oraz
• art. 147 § 2 PrSpółdzielcze
  art. 147 PrSpółdzielcze
  § 1. Członek będący właścicielem gruntu stanowiącego jego wkład może tym gruntem rozporządzać aktami między żyjącymi lub na wypadek śmierci, jednakże o zamierzonym przeniesieniu własności gruntu na osobę nie będącą członkiem tej samej spółdzielni powinien spółdzielnię uprzedzić co najmniej na trzy miesiące przed dokonaniem tej czynności.
  § 2. W razie odpłatnego przeniesienia własności wkładu gruntowego, spółdzielni przysługuje prawo pierwokupu. Nie dotyczy to wypadku przeniesienia własności wkładu na rzecz innego członka tej samej spółdzielni.
  § 3. Grunt przeniesiony na własność innego członka tej samej spółdzielni powiększa wkład nabywcy.

  [schowaj]
  ,
• art. 17² ust. 6 USpółdzMieszk
  art. 17² USpółdzMieszk
  1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.
  2. K32/03
  3. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.
  4. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.
  5. (uchylony).
  6. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

  [schowaj]
  ,
• art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol
  art. 3 UKształtUstrRol
  1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
  1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
  2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.
  2. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę, o której mowa w ust. 1, zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.
  3. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.
  4. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.
  5. Przepisów ust. 1-4 nie stosuje się, jeżeli:
  1) nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
  2) sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni;
  3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
  4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego.
  6. (uchylony)
  7. Prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 4, nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
  8. Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
  9. Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

  [schowaj]
  oraz inne umowy, o których mowa w art. 4 UKształtUstrRol
  art. 4 UKształtUstrRol
  1. Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.
  2. Jeżeli równowartość pieniężna, o której mowa w ust. 1, nie wynika z treści umowy, równowartość tę Agencja określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
  3. Jeżeli równowartość pieniężna, o której mowa w ust. 1, wynikająca z treści umowy rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, stosuje się odpowiednio art. 3 ust. 8 i 9.
  4. Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:
  1) jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2;
  2) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz:
  a) spółdzielni produkcji rolnej - w przypadku nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni,
  b) osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
  3) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25, Nr 106, poz. 668 i Nr 117, poz. 756, z 1999 r. Nr 60, poz. 636, z 2000 r. Nr 45, poz. 531, z 2001 r. Nr 73, poz. 764, z 2002 r. Nr 113, poz. 984 oraz z 2003 r. Nr 45, poz. 391).
  5. Do wykonywania uprawnienia, o którym mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu.

  [schowaj]
  , zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.

b. strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia dopiero wówczas, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron (może być to również warunek, zob. niżej).

c. zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim art. 116 KC. O warunku była mowa w punkcie powyżej.

C. Uprawnienie
Zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje. Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest więc tylko jej właściciel, o ile nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością. Ograniczenia te mogą wynikać np. z prawa upadłościowego (art. 75 PrUpNapr).
Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości). W razie braku uprawnienia w grę wchodzi nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego.

D. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Nabywanie własności niektórych nieruchomości przez cudzoziemców podlega szczególnemu reżimowi, określonemu w ustawie z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i opisanemu w NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow.

E. Szczególne przypadki nabycia nieruchomości:
Szczególne zasady obowiązują przy:

• nabywaniu nieruchomości rolnej,
• nabywaniu nieruchomości leśnych,
• nabywaniu nieruchomości należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

---

CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci