Protokół zmian strony NabycieWlasnosciNieruchomosciCzynnoscPrawna
Dodane:
- [[TransgraniczneNabywanieWlasnosciNieruchomosci transgranicznym nabywaniu nieruchomości]].
Dodane:
((2)) Umowa o podwójnym skutku
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę //solo consensu// (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność //solo consensu//) są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także:
- przekazanie nieruchomości ({{pu przepis="art. 902(1) KC"}}),
- umowa o zniesieniu współwłasności ({{pu przepis="art. 211 KC"}}),
- umowa spółki cywilnej ({{pu przepis="art. 861 KC"}}),
- umowa dożywocia ({{pu przepis="art. 908 KC"}}) oraz
- umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego ({{pu akt="KSH"}}), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.
((2)) Umowa rozporządzająca (rzeczowa)
Umowa rzeczowa jako umowa przenosząca własność także podlega ogólnemu reżimowi co do skuteczności, jakiemu podlegają wszystkie umowy. Dodatkowo jednak musi być sporządzona w formie aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}) oraz nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu ({{pu przepis="art. 157 § 1 KC"}}). Naruszenie tych wymogów skutkuje również nieważnością umowy zobowiązującej.
Umowa rozporządzająca jest umową [[ZasadaKauzalnosci kauzalną]]. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy
1) przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
1) w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
1) umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}.
((3)) wyłączenie ustawowe
Do pierwszej grupy (gdy przepis ustawy wyłącza natychmiastowe rozporządzenie rzeczą) zaliczyć trzeba:
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}),
- umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}, zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.
((3)) strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia dopiero wówczas, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron (może być to również warunek, zob. niżej).
((3)) zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}. O warunku była mowa w punkcie powyżej.
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę //solo consensu// (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność //solo consensu//) są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także:
- przekazanie nieruchomości ({{pu przepis="art. 902(1) KC"}}),
- umowa o zniesieniu współwłasności ({{pu przepis="art. 211 KC"}}),
- umowa spółki cywilnej ({{pu przepis="art. 861 KC"}}),
- umowa dożywocia ({{pu przepis="art. 908 KC"}}) oraz
- umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego ({{pu akt="KSH"}}), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.
((2)) Umowa rozporządzająca (rzeczowa)
Umowa rzeczowa jako umowa przenosząca własność także podlega ogólnemu reżimowi co do skuteczności, jakiemu podlegają wszystkie umowy. Dodatkowo jednak musi być sporządzona w formie aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}) oraz nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu ({{pu przepis="art. 157 § 1 KC"}}). Naruszenie tych wymogów skutkuje również nieważnością umowy zobowiązującej.
Umowa rozporządzająca jest umową [[ZasadaKauzalnosci kauzalną]]. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy
1) przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
1) w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
1) umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}.
((3)) wyłączenie ustawowe
Do pierwszej grupy (gdy przepis ustawy wyłącza natychmiastowe rozporządzenie rzeczą) zaliczyć trzeba:
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}),
- umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}, zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.
((3)) strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia dopiero wówczas, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron (może być to również warunek, zob. niżej).
((3)) zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}. O warunku była mowa w punkcie powyżej.
Usunięte:
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę //solo consensu// (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność //solo consensu//) są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także:
- przekazanie nieruchomości ({{pu przepis="art. 902(1) KC"}}),
- umowa o zniesieniu współwłasności ({{pu przepis="art. 211 KC"}}),
- umowa spółki cywilnej ({{pu przepis="art. 861 KC"}}),
- umowa dożywocia ({{pu przepis="art. 908 KC"}}) oraz
- umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego ({{pu akt="KSH"}}), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.
((2)) Umowa rozporządzająca (rzeczowa)
Umowa rzeczowa jako umowa przenosząca własność także podlega ogólnemu reżimowi co do skuteczności, jakiemu podlegają wszystkie umowy. Dodatkowo jednak musi być sporządzona w formie aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}) oraz nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu ({{pu przepis="art. 157 § 1 KC"}}). Naruszenie tych wymogów skutkuje również nieważnością umowy zobowiązującej.
Umowa rozporządzająca jest umową [[ZasadaKauzalnosci kauzalną]]. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy
1) przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
1) w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
1) umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}.
((3)) wyłączenie ustawowe
Do pierwszej grupy (gdy przepis ustawy wyłącza natychmiastowe rozporządzenie rzeczą) zaliczyć trzeba:
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}),
- umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}, zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.
((3)) strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia dopiero wówczas, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron (może być to również warunek, zob. niżej).
((3)) zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}. O warunku była mowa w punkcie powyżej.
Dodane:
Umowa rozporządzająca jest umową [[ZasadaKauzalnosci kauzalną]]. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Usunięte:
Dodane:
Umowa rozporządzająca jest umową [[KauzalnoscUmow kauzalną]]. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Usunięte:
Dodane:
- [[NabycieNieruchomosciPublicznych nabywaniu nieruchomości należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków]].
Usunięte:
Dodane:
Umowa rozporządzająca jest umową kauzalną. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Dodane:
Zgodnie z zasadą //nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet// własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje. Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest więc tylko jej właściciel, o ile nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością. Ograniczenia te mogą wynikać np. z prawa upadłościowego ({{pu przepis="art. 75 PrUpNapr"}}).
Usunięte:
Dodane:
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia dopiero wówczas, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron (może być to również warunek, zob. niżej).
Usunięte:
Dodane:
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}),
- umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}, zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.
- umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}, zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.
Usunięte:
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}.
Dodane:
Do pierwszej grupy (gdy przepis ustawy wyłącza natychmiastowe rozporządzenie rzeczą) zaliczyć trzeba:
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}), umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}.
((3)) zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}. O warunku była mowa w punkcie powyżej.
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}), umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}.
((3)) zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}. O warunku była mowa w punkcie powyżej.
Usunięte:
((3))
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}.
Dodane:
==przeniesienie własności nieruchomości==
Aby ustalić warunki skutecznego przejścia własności na nabywcę trzeba ustalić przede wszystkim to, czy nabywca jest obywatelem polskim czy cudzoziemcem. Poniżej opisane są zasady nabywania nieruchomości przez obywateli polskich.
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę //solo consensu// (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność //solo consensu//) są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także:
- przekazanie nieruchomości ({{pu przepis="art. 902(1) KC"}}),
- umowa o zniesieniu współwłasności ({{pu przepis="art. 211 KC"}}),
- umowa spółki cywilnej ({{pu przepis="art. 861 KC"}}),
- umowa dożywocia ({{pu przepis="art. 908 KC"}}) oraz
- umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego ({{pu akt="KSH"}}), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy
1) przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
1) w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
1) umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}.
((3)) wyłączenie ustawowe
((3)) strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia pod warunkiem, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron.
((3))
Zgodnie z zasadą //nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet// własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje. Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest więc tylko jej właściciel, o ile nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością. Ograniczenia te mogą wynikać np. z prawa upadłościowego ({{pu akt="PrUpNapr"}}).
Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości). W razie braku uprawnienia w grę wchodzi [[NabycieNieruchomosciWDobrejWierzeOdNieuprawnionego nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego]].
((1)) Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Nabywanie własności niektórych nieruchomości przez cudzoziemców podlega szczególnemu reżimowi, określonemu w ustawie z 24.3.1920 r. [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1920&dzup=178&SearchExp=&SearchExp2= o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]] i opisanemu w NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow.
Aby ustalić warunki skutecznego przejścia własności na nabywcę trzeba ustalić przede wszystkim to, czy nabywca jest obywatelem polskim czy cudzoziemcem. Poniżej opisane są zasady nabywania nieruchomości przez obywateli polskich.
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę //solo consensu// (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność //solo consensu//) są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także:
- przekazanie nieruchomości ({{pu przepis="art. 902(1) KC"}}),
- umowa o zniesieniu współwłasności ({{pu przepis="art. 211 KC"}}),
- umowa spółki cywilnej ({{pu przepis="art. 861 KC"}}),
- umowa dożywocia ({{pu przepis="art. 908 KC"}}) oraz
- umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego ({{pu akt="KSH"}}), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy
1) przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
1) w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
1) umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}.
((3)) wyłączenie ustawowe
((3)) strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia pod warunkiem, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron.
((3))
Zgodnie z zasadą //nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet// własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje. Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest więc tylko jej właściciel, o ile nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością. Ograniczenia te mogą wynikać np. z prawa upadłościowego ({{pu akt="PrUpNapr"}}).
Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości). W razie braku uprawnienia w grę wchodzi [[NabycieNieruchomosciWDobrejWierzeOdNieuprawnionego nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego]].
((1)) Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Nabywanie własności niektórych nieruchomości przez cudzoziemców podlega szczególnemu reżimowi, określonemu w ustawie z 24.3.1920 r. [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1920&dzup=178&SearchExp=&SearchExp2= o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]] i opisanemu w NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow.
Usunięte:
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę, jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy. Nie ma natomiast ograniczeń, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli jednak skutek umowy obligacyjnej będzie zależny od spełnienia warunku albo od terminu, wówczas konieczne jest zwarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), co wynika z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}. Umowami obligacyjnymi prowadzącymi do przeniesienia własności są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także: umowa o zniesieniu współwłasności, umowa spółki cywilnej, umowa dożywocia oraz umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego (ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64).
Zgodnie z zasadą //nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet// własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje.
Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest tylko jej właściciel. Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości). W razie braku uprawnienia w grę wchodzi [[NabycieNieruchomosciWDobrejWierzeOdNieuprawnionego nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego]].
- [[NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]],
Usunięte:
Dodane:
((1)) Szczególne przypadki nabycia nieruchomości:
Szczególne zasady obowiązują przy:
- [[NabycieNieruchomosciRolnej nabywaniu nieruchomości rolnej]],
- [[NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]],
- [[NabycieGruntowLesnych nabywaniu nieruchomości leśnych]],
- [[NabycieGruntowPublicznych nabywaniu nieruchomości należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków]].
Szczególne zasady obowiązują przy:
- [[NabycieNieruchomosciRolnej nabywaniu nieruchomości rolnej]],
- [[NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]],
- [[NabycieGruntowLesnych nabywaniu nieruchomości leśnych]],
- [[NabycieGruntowPublicznych nabywaniu nieruchomości należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków]].
Usunięte:
- [[NabycieNieruchomosciRolnej nabycie nieruchomości rolnej]],
- [[NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow nabycie nieruchomości przez cudzoziemców]].
Dodane:
- [[NabycieNieruchomosciRolnej nabycie nieruchomości rolnej]],
- [[NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow nabycie nieruchomości przez cudzoziemców]].
- [[NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow nabycie nieruchomości przez cudzoziemców]].
Usunięte:
Zobacz osobny skrypt: [[NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow nabycie nieruchomości przez cudzoziemców]].
- [[NabycieNieruchomosciRolnej nabycie nieruchomości rolnej]]
Dodane:
----
CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci
CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci
Dodane:
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę, jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy. Nie ma natomiast ograniczeń, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli jednak skutek umowy obligacyjnej będzie zależny od spełnienia warunku albo od terminu, wówczas konieczne jest zwarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), co wynika z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}. Umowami obligacyjnymi prowadzącymi do przeniesienia własności są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także: umowa o zniesieniu współwłasności, umowa spółki cywilnej, umowa dożywocia oraz umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego (ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64).
Usunięte:
Dodane:
Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest tylko jej właściciel. Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości). W razie braku uprawnienia w grę wchodzi [[NabycieNieruchomosciWDobrejWierzeOdNieuprawnionego nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego]].
Usunięte:
((2)) Nabycie od nieuprawnionego
Wyjątek od zasady nemo plus iuris w przypadku nieruchomości wynika z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 – 9 [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1982&dzup=147&SearchExp=&SearchExp2= UKsWieczHip]]). Zgodnie z tymi przepisami nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa własność nieruchomości od osoby, która jest – niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – wpisana do tej księgi jako właściciel, pod warunkiem jednak, iż umowa ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze
((3)) nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą
Nieruchomością w rozumieniu KC jest nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa. Dla nabycia własności jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest jednak, aby dana nieruchomość miała urządzoną księgę wieczystą, do której zbywca wpisany jest jako właściciel. W takim wypadku bowiem nieruchomość jest na tyle wyodrębniona prawnie, iż może być przedmiotem obrotu.
((3)) niezgodność ujawnionego w kw stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym
Niezgodność polega na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego lub dokonanym bez podstawy prawnej,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45). W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z {{pu przepis="art. 3 UKsWieczHip"}}, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Prowadzi to do skutku, iż udowodnienie niezgodności KW z prawem spoczywa na podmiocie, który z tego faktu wywodzi skutki prawne (por. {{pu przepis="art. 6 KC"}}).
((3)) odpłatna czynność prawna z uprawnionym wg treści księgi
Jak wynika z {{pu przepis="art. 6 ust. 1 UKsWieczHip"}} nie podlegają ochronie na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcy, którzy uzyskują prawo własności nieodpłatnie. Chodzi tu o takie czynności, dla których charakterystyczny jest brak świadczenia wzajemnego nabywcy własności. Wykluczyć należy tym samym wszystkie czynności, w ramach których świadczenie wzajemne nabywcy ma charakter choćby częściowej ekwiwalentności.
Jednocześnie należy pamiętać, że rękojmia wiary publicznej kw działa tylko w przypadku nabycia własności na podstawie czynności prawnej, co pozostawia poza zakresem działania rękojmi nabycie własności w innej drodze, z mocy ustawy (zasiedzenie, spadkobranie) albo z mocy aktu władczego (hipoteka przymusowa, nabycie własności w toku egzekucji).
((3)) dobra wiara nabywcy
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy, który wiedział albo chociażby tylko mógł się z łatwością dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym (zob. {{pu przepis="art. 6 ust. 2 UKsWieczHip"}}). Wykluczone jest więc nabycie od nieuprawnionego wówczas, gdy nabywca znał rzeczywisty stan prawny oraz wówczas, gdy nie znał go z powodu niedołożenia należytej staranności. Zgodnie jednak z {{pu przepis="art. 7 KC"}} dobrą wiarę należy domniemywać.
((3)) brak okoliczności wyłączających rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych
Rękojmię wyklucza wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym ({{pu przepis="art. 8 UKsWieczHip"}}). Ponadto rękojmia nie działa przeciwko prawom wymienionym w {{pu przepis="art. 7 UKsWieczHip"}}.
Dodane:
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45). W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z {{pu przepis="art. 3 UKsWieczHip"}}, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Prowadzi to do skutku, iż udowodnienie niezgodności KW z prawem spoczywa na podmiocie, który z tego faktu wywodzi skutki prawne (por. {{pu przepis="art. 6 KC"}}).
Usunięte:
Dodane:
Aby ustalić warunki skutecznego przejścia własności na nabywcę trzeba ustalić przede wszystkim to, czy nabywca jest obywatelem polskim czy cudzoziemcem, albowiem nabywanie własności niektórych nieruchomości przez cudzoziemców podlega szczególnemu reżimowi, określonemu w ustawie z 24.3.1920 r. [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1920&dzup=178&SearchExp=&SearchExp2= o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]] i opisanemu w NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow.
Usunięte:
Dodane:
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45). W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z {{pu przepis="art. 3 UKsWieczHip"}}, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że w tym wypadku mamy do czynienia z odwróceniem ciężaru dowodowego, wbrew zasadzie wyrażonej w {{pu przepis="art. 6 KC"}}.
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45). W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z {{pu przepis="art. 3 UKsWieczHip"}}, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że w tym wypadku mamy do czynienia z odwróceniem ciężaru dowodowego, wbrew zasadzie wyrażonej w {{pu przepis="art. 6 KC"}}.
Usunięte:
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 8, str. 45). W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z {{pu przepis="art. 3 UKsWieczHip"}}, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że w tym wypadku mamy do czynienia z odwróceniem ciężaru dowodowego, wbrew zasadzie wyrażonej w {{pu przepis="art. 6 KC"}}.
Dodane:
Podobnie jak w przypadku nabywania własności na rzeczach ruchomych, tak i tutaj możemy – przynajmniej teoretycznie rozważyć nabycie w drodze jednostronnej i wielostronnej czynności prawnej. Jednakże ten pierwszy sposób ma raczej czysto teoretyczny charakter, wobec czego należy skoncentrować się na **przeniesieniu własności nieruchomości** (czyli przejściu własności w drodze umowy).
Usunięte:
Dodane:
Do pierwszej grupy (umów warunkowych) zaliczyć trzeba m.in. umowy sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}), umowy sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz przewidziane w {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}}, {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}}, {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}.
Usunięte:
Dodane:
Do pierwszej grupy (umów warunkowych) zaliczyć trzeba m.in. umowy sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}), umowy sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi (art. 1 UNabywNierPCudz]]) oraz przewidziane w art. 147 § 2 PrSpółdzielcze]], art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk]], art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol]] oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}.
