Wiki source for NabycieWlasnosciNieruchomosciCzynnoscPrawna
====Nabycie własności nieruchomości w drodze czynności prawnej====
==przeniesienie własności nieruchomości==
Podobnie jak w przypadku nabywania własności na rzeczach ruchomych, tak i tutaj możemy – przynajmniej teoretycznie rozważyć nabycie w drodze jednostronnej i wielostronnej czynności prawnej. Jednakże ten pierwszy sposób ma raczej czysto teoretyczny charakter, wobec czego należy skoncentrować się na **przeniesieniu własności nieruchomości** (czyli przejściu własności w drodze umowy).
((1)) Nabywanie nieruchomości przez obywateli polskich
Aby ustalić warunki skutecznego przejścia własności na nabywcę trzeba ustalić przede wszystkim to, czy nabywca jest obywatelem polskim czy cudzoziemcem. Poniżej opisane są zasady nabywania nieruchomości przez obywateli polskich.
Przeniesienie własności wymaga przede wszystkim skutecznego zawarcia umowy. W dalszej kolejności ustalić należy, czy zbywca jest uprawnionym do zbycia nieruchomości.
((1)) Zawarcie umowy
Podobnie jak było w przypadku ruchomości, tak i tutaj w grę wchodzi nabycie własności na podstawie umowy o podwójnym skutku albo umowy rozporządzającej.
((2)) Umowa o podwójnym skutku
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę //solo consensu// (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność //solo consensu//) są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także:
- przekazanie nieruchomości ({{pu przepis="art. 902(1) KC"}}),
- umowa o zniesieniu współwłasności ({{pu przepis="art. 211 KC"}}),
- umowa spółki cywilnej ({{pu przepis="art. 861 KC"}}),
- umowa dożywocia ({{pu przepis="art. 908 KC"}}) oraz
- umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego ({{pu akt="KSH"}}), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.
((2)) Umowa rozporządzająca (rzeczowa)
Umowa rzeczowa jako umowa przenosząca własność także podlega ogólnemu reżimowi co do skuteczności, jakiemu podlegają wszystkie umowy. Dodatkowo jednak musi być sporządzona w formie aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}) oraz nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu ({{pu przepis="art. 157 § 1 KC"}}). Naruszenie tych wymogów skutkuje również nieważnością umowy zobowiązującej.
Umowa rozporządzająca jest umową [[ZasadaKauzalnosci kauzalną]]. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy
1) przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
1) w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
1) umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}.
((3)) wyłączenie ustawowe
Do pierwszej grupy (gdy przepis ustawy wyłącza natychmiastowe rozporządzenie rzeczą) zaliczyć trzeba:
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}),
- umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}, zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.
((3)) strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia dopiero wówczas, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron (może być to również warunek, zob. niżej).
((3)) zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}. O warunku była mowa w punkcie powyżej.
((1)) Uprawnienie
Zgodnie z zasadą //nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet// własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje. Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest więc tylko jej właściciel, o ile nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością. Ograniczenia te mogą wynikać np. z prawa upadłościowego ({{pu przepis="art. 75 PrUpNapr"}}).
Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości). W razie braku uprawnienia w grę wchodzi [[NabycieNieruchomosciWDobrejWierzeOdNieuprawnionego nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego]].
((1)) Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Nabywanie własności niektórych nieruchomości przez cudzoziemców podlega szczególnemu reżimowi, określonemu w ustawie z 24.3.1920 r. [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1920&dzup=178&SearchExp=&SearchExp2= o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]] i opisanemu w NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow.
((1)) Szczególne przypadki nabycia nieruchomości:
Szczególne zasady obowiązują przy:
- [[NabycieNieruchomosciRolnej nabywaniu nieruchomości rolnej]],
- [[NabycieGruntowLesnych nabywaniu nieruchomości leśnych]],
- [[NabycieNieruchomosciPublicznych nabywaniu nieruchomości należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków]].
- [[TransgraniczneNabywanieWlasnosciNieruchomosci transgranicznym nabywaniu nieruchomości]].
----
CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci
==przeniesienie własności nieruchomości==
Podobnie jak w przypadku nabywania własności na rzeczach ruchomych, tak i tutaj możemy – przynajmniej teoretycznie rozważyć nabycie w drodze jednostronnej i wielostronnej czynności prawnej. Jednakże ten pierwszy sposób ma raczej czysto teoretyczny charakter, wobec czego należy skoncentrować się na **przeniesieniu własności nieruchomości** (czyli przejściu własności w drodze umowy).
((1)) Nabywanie nieruchomości przez obywateli polskich
Aby ustalić warunki skutecznego przejścia własności na nabywcę trzeba ustalić przede wszystkim to, czy nabywca jest obywatelem polskim czy cudzoziemcem. Poniżej opisane są zasady nabywania nieruchomości przez obywateli polskich.
Przeniesienie własności wymaga przede wszystkim skutecznego zawarcia umowy. W dalszej kolejności ustalić należy, czy zbywca jest uprawnionym do zbycia nieruchomości.
((1)) Zawarcie umowy
Podobnie jak było w przypadku ruchomości, tak i tutaj w grę wchodzi nabycie własności na podstawie umowy o podwójnym skutku albo umowy rozporządzającej.
((2)) Umowa o podwójnym skutku
Umowa o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) przenosi własność nieruchomości na nabywcę //solo consensu// (UmowaKonsensualna), jeżeli odpowiada warunkom określonym w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z {{pu przepis="art. 78 § 2 KC"}} - nieważność umowy.
Umowami obligacyjnymi zobowiązującymi do przeniesienia własności (i tym samym przenoszącymi własność //solo consensu//) są obok wymienionych w {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}} także:
- przekazanie nieruchomości ({{pu przepis="art. 902(1) KC"}}),
- umowa o zniesieniu współwłasności ({{pu przepis="art. 211 KC"}}),
- umowa spółki cywilnej ({{pu przepis="art. 861 KC"}}),
- umowa dożywocia ({{pu przepis="art. 908 KC"}}) oraz
- umowy o ustanowieniu spółki prawa handlowego ({{pu akt="KSH"}}), por. ZiemianinPrawoRzeczowe, wyd. 3, str. 64.
((2)) Umowa rozporządzająca (rzeczowa)
Umowa rzeczowa jako umowa przenosząca własność także podlega ogólnemu reżimowi co do skuteczności, jakiemu podlegają wszystkie umowy. Dodatkowo jednak musi być sporządzona w formie aktu notarialnego ({{pu przepis="art. 158 KC"}}) oraz nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu ({{pu przepis="art. 157 § 1 KC"}}). Naruszenie tych wymogów skutkuje również nieważnością umowy zobowiązującej.
Umowa rozporządzająca jest umową [[ZasadaKauzalnosci kauzalną]]. Oznacza to, że jej ważność zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia własności (kauzalność materialna, {{pu przepis="art. 156 KC"}}), a ponadto w umowie tej należy wskazać zobowiązanie, z którego obowiązek przeniesienia własności wynika (kauzalność formalna, {{pu przepis="art. 158 zd. 2 KC"}} na końcu). Naruszenie tych wymogów również prowadzi do nieważności umowy rozporządzającej. Jest to system odmienny od niemieckiego, w którym obowiązuje zasada abstrakcyjności czynności rozporządzających (Abstraktionsprinzip).
Zawarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), jest konieczne, gdy
1) przepis ustawy wyłącza skutek rozporządzający lub
1) w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony same wyłączyły skutek rozporządzający lub
1) umowa zobowiązaniowa zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Wynika to z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}.
((3)) wyłączenie ustawowe
Do pierwszej grupy (gdy przepis ustawy wyłącza natychmiastowe rozporządzenie rzeczą) zaliczyć trzeba:
- umowa sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu ({{pu przepis="art. 109 UGospNier"}} - {{pu przepis="art. 111 UGospNier"}}),
- umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi ({{pu przepis="art. 1 UNabywNierPCudz"}}) oraz
- {{pu przepis="art. 147 § 2 PrSpółdzielcze"}},
- {{pu przepis="art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk"}},
- {{pu przepis="art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol"}} oraz inne umowy, o których mowa w {{pu przepis="art. 4 UKształtUstrRol"}}, zob. także uwagi w: NabycieNieruchomosciRolnej.
((3)) strony wyłączyły samodzielnie skutek rozporządzający
Zazwyczaj umowy zobowiązują do przeniesienia dopiero wówczas, iż nabywca zapłaci całą cenę sprzedaży (albo uzyska kredyt na finansowanie zakupu itp.). W tym wypadku dochodzi do wyłączenia skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej mocą postanowienia stron (może być to również warunek, zob. niżej).
((3)) zastrzeżenie terminu/warunku
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim {{pu przepis="art. 116 KC"}}. O warunku była mowa w punkcie powyżej.
((1)) Uprawnienie
Zgodnie z zasadą //nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet// własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje. Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest więc tylko jej właściciel, o ile nie jest ograniczony w możliwości rozporządzania nieruchomością. Ograniczenia te mogą wynikać np. z prawa upadłościowego ({{pu przepis="art. 75 PrUpNapr"}}).
Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości). W razie braku uprawnienia w grę wchodzi [[NabycieNieruchomosciWDobrejWierzeOdNieuprawnionego nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego]].
((1)) Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Nabywanie własności niektórych nieruchomości przez cudzoziemców podlega szczególnemu reżimowi, określonemu w ustawie z 24.3.1920 r. [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1920&dzup=178&SearchExp=&SearchExp2= o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców]] i opisanemu w NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcow.
((1)) Szczególne przypadki nabycia nieruchomości:
Szczególne zasady obowiązują przy:
- [[NabycieNieruchomosciRolnej nabywaniu nieruchomości rolnej]],
- [[NabycieGruntowLesnych nabywaniu nieruchomości leśnych]],
- [[NabycieNieruchomosciPublicznych nabywaniu nieruchomości należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków]].
- [[TransgraniczneNabywanieWlasnosciNieruchomosci transgranicznym nabywaniu nieruchomości]].
----
CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci
