Kazus nr 6 z zakresu hipoteki
A. Stan faktyczny
A postanowił wyremontować należący do niego i jego żony W dom jednorodzinny, stojący na nieruchomości położonej w miejscowości O. i należącej do gminy O., na której ustanowiono na rzecz A w 1990 r. prawo użytkowania wieczystego. Ponieważ koszt prac nie dał się z góry określić, a na pewno miał być duży, w Banku B. udzielono A w 2003 r. kredytu otwartego do sumy 100.000 zł. Dla zabezpieczenia kredytu, w oświadczeniu notarialnym z dnia 2 marca 2003 r., A ustanowił na nieruchomości hipotekę, która została wpisana do księgi wieczystej. Ponadto na żądanie B w oświadczeniu A zobowiązał się, iż nie zbędzie nieruchomości ani jej nie obciąży prawami innych osób.
Na początku marca 2005 r. A rozwiązał umowę kredytową z Bankiem, albowiem na skutek choroby nie był w stanie podjąć się remontu. Dnia 20 marca 2005 r. pełnomocnik Banku złożył oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym o nieistnieniu wierzytelności, którą hipoteka zabezpieczała. Wniosek o wykreślenie hipoteki nie został jednak złożony.
Po śmierci A w lipcu 2005 r. jego żona W (jedyna spadkobierczyni) żąda ustalenia, że hipoteka niesłusznie jest wpisana do księgi wieczystej i wykreślenia hipoteki. Natomiast B twierdzi, że hipoteka istnieje nadal i zabezpiecza inną wierzytelność, wynikającą z umowy pożyczki udzielonej A w maju 2004 r.
Czy W może domagać się wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości?
B. Rozwiązanie
W może domagać się wykreślenia hipoteki umownej z księgi wieczystej na podstawie art. 10 UKsWieczHip
art. 10 UKsWieczHip
1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
, jeżeli wpisana tam hipoteka w rzeczywistości nie istnieje.1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
1. Powstanie roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Roszczenie o uzgodnienie treści KW z rzeczywistym stanem prawnym zależy w tym przypadku od tego, czy faktycznie zachodzi niezgodność między wpisami w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44). Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45).
Niezgodność może polegać na:
Hipoteka ta nie istniałaby, gdyby nie została skutecznie ustanowiona albo gdyby po ustanowieniu wygasła.
Roszczenie o uzgodnienie treści KW z rzeczywistym stanem prawnym zależy w tym przypadku od tego, czy faktycznie zachodzi niezgodność między wpisami w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44). Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45).
Niezgodność może polegać na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego lub dokonanym bez podstawy prawnej,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
Hipoteka ta nie istniałaby, gdyby nie została skutecznie ustanowiona albo gdyby po ustanowieniu wygasła.
a. ustanowienie hipoteki umownej
Przesłanki ustanowienia hipoteki umownej są bliżej opisane tutaj.
Wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką jest roszczenie banku o zwrot kwoty 100.000 z tytułu udzielonego kredytu. Ponieważ w chwili zawarcia umowy suma nie była stronom znana, ustaliły tzw. hipotekę kaucyjną, która – zgodnie z art. 102 UKsWieczHip
Umowa o ustanowienie hipoteki została zawarta skutecznie. Przedmiotem hipoteki nie była w tym wypadku własność nieruchomości, ale użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 65 ust. 2 pkt 1 UKsWieczHip
Zobowiązanie A do niezbywania i nieobciążania nieruchomości prawami innych osób jest nieważne, albowiem art. 72 UKsWieczHip
Wpis hipoteki do księgi wieczystej nastąpił, wobec czego hipoteka powstała.
b. wygaśnięcie hipoteki
Należy jeszcze rozważyć, czy hipoteka nie wygasła. Okoliczności wygaśnięcia hipoteki umownej zostały przedstawione dokładniej tutaj.
Z powodu braku wierzytelności na skutek rozwiązania umowy kredytowej brak jest wierzytelności, która mogłaby powstać i być zabezpieczona przez hipotekę. Hipoteka ta nie może zabezpieczać innej wierzytelności, albowiem w przypadku wierzytelności przyszłych musi być określony wyraźnie stosunek prawny, z którego ta wierzytelność może powstać (art. 102 ust. 2 UKsWieczHip
Na skutek braku wierzytelności hipoteka wygasła, art. 94 UKsWieczHip
c. legitymacja czynna
Ponieważ W jest jedynym użytkownikiem wieczystym i to jej prawo jest obciążone wpisem nieistniejącej hipoteki
Przesłanki ustanowienia hipoteki umownej są bliżej opisane tutaj.
Wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką jest roszczenie banku o zwrot kwoty 100.000 z tytułu udzielonego kredytu. Ponieważ w chwili zawarcia umowy suma nie była stronom znana, ustaliły tzw. hipotekę kaucyjną, która – zgodnie z art. 102 UKsWieczHip
art. 102 UKsWieczHip
(uchylony).
– może zabezpieczać także wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej, pod warunkiem uzgodnienia sumy najwyższej. W tym wypadku mamy do czynienia z odstępstwem od zasady akcesoryjności hipoteki, albowiem hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności, które jeszcze nie powstały i których ostateczna wysokość nie jest w chwili ustanawiania hipoteki znana (zob. także art. 102 ust. 2 UKsWieczHip(uchylony).
art. 102 UKsWieczHip
(uchylony).
).(uchylony).
Umowa o ustanowienie hipoteki została zawarta skutecznie. Przedmiotem hipoteki nie była w tym wypadku własność nieruchomości, ale użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 65 ust. 2 pkt 1 UKsWieczHip
art. 65 UKsWieczHip
1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
2. Przedmiotem hipoteki może być także:
1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.
4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.
to prawo również może być przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego. W tym wypadku hipoteka obok prawa obejmuje także budynki i urządzenia, stanowiące własność wieczystego użytkownika. 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
2. Przedmiotem hipoteki może być także:
1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.
4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.
Zobowiązanie A do niezbywania i nieobciążania nieruchomości prawami innych osób jest nieważne, albowiem art. 72 UKsWieczHip
art. 72 UKsWieczHip
Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
zakazuje stosowania tego typu klauzul pod rygorem ich nieważności. Wobec tego ta część umowy jest nieważna, co jednak nie rzutuje negatywnie na ważność pozostałych postanowień umownych, art. 58 § 3 KCNiedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
.§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej nastąpił, wobec czego hipoteka powstała.
b. wygaśnięcie hipoteki
Należy jeszcze rozważyć, czy hipoteka nie wygasła. Okoliczności wygaśnięcia hipoteki umownej zostały przedstawione dokładniej tutaj.
Z powodu braku wierzytelności na skutek rozwiązania umowy kredytowej brak jest wierzytelności, która mogłaby powstać i być zabezpieczona przez hipotekę. Hipoteka ta nie może zabezpieczać innej wierzytelności, albowiem w przypadku wierzytelności przyszłych musi być określony wyraźnie stosunek prawny, z którego ta wierzytelność może powstać (art. 102 ust. 2 UKsWieczHip
art. 102 UKsWieczHip
(uchylony).
). Ponieważ wierzytelność z innej pożyczki nie była powiązana z umową kredytową, która dotyczyła kredytu bankowego, nie może ona “zastąpić” wierzytelności z kredytu i w ten sposób uzupełniać zabezpieczenie hipoteczne.(uchylony).
Na skutek braku wierzytelności hipoteka wygasła, art. 94 UKsWieczHip
art. 94 UKsWieczHip
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art. 991 ust. 1 stosuje się odpowiednio.
.Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art. 991 ust. 1 stosuje się odpowiednio.
c. legitymacja czynna
Ponieważ W jest jedynym użytkownikiem wieczystym i to jej prawo jest obciążone wpisem nieistniejącej hipoteki
2. Wynik
W może domagać się uzgodnienia księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i wobec tego wykreślenia hipoteki.
W może domagać się uzgodnienia księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i wobec tego wykreślenia hipoteki.
CategoryKazusyHipoteka
Na tej stronie nie ma komentarzy
