Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego
A. Uwagi ogólne
W Polsce obowiązuje generalnie zasada, iż nie można przenieść na inny podmiot więcej praw, niż się samemu posiada (nemo plus iuris in alium trasferre potest quam ipse habet). Od tej zasady prawo polskie przewiduje dwa wyjątki:
- w art. 169 KCart. 169 KCdla rzeczy ruchomych (zob. odrębny skrypt) oraz
§ 1. Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.
§ 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego. - w art. 5 UKsWieczHipart. 5 UKsWieczHipi nast. dla nieruchomości.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
B. Przesłanki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zgodnie z tymi przepisami nabywca prawa na nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa prawo ujawnione w księdze wieczystej od osoby, która jest – niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – wpisana do tej księgi jako uprawniony. Warunkiem dodatkowym i koniecznym jest, iż czynność prawna ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze (zob. schemat Taris(R)).
1. Nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą
Rękojmia dotyczy tylko nieruchomości z urządzoną księgę wieczystą. W takim wypadku bowiem nieruchomość jest na tyle wyodrębniona prawnie, iż może być przedmiotem obrotu.
Rękojmia dotyczy tylko nieruchomości z urządzoną księgę wieczystą. W takim wypadku bowiem nieruchomość jest na tyle wyodrębniona prawnie, iż może być przedmiotem obrotu.
2. Niezgodność ujawnionego w kw stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym
Od razu trzeba zaznaczyć, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odnosi się wyłącznie do rozbieżności w zakresie stanu prawnego a nie faktycznego nieruchomości. Nie podlega więc ochronie nabywca działający w błędzie co do wielkości, zabudowania lub braku zabudowań i innych okoliczności faktycznych związanych z nieruchomością.
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45).
Rozbieżność pomiędzy nimi może polegać na:
Udowodnienie niezgodności KW z prawem spoczywa na podmiocie, który z tego faktu wywodzi skutki prawne (por. art. 6 KC
3. Odpłatna czynność prawna z uprawnionym wg treści księgi
Rękojmia wiary publicznej KW działa tylko w przypadku nabycia własności na podstawie czynności prawnej, co pozostawia poza zakresem działania rękojmi nabycie własności w innej drodze, z mocy ustawy (zasiedzenie, spadkobranie) oraz nabycie z mocy aktu władczego (hipoteka przymusowa, nabycie własności w toku egzekucji, wywłaszczenie).
Z art. 6 ust. 1 UKsWieczHip
4. Dobra wiara nabywcy
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy w złej wierze. Wykluczone jest więc nabycie od nieuprawnionego wówczas, gdy nabywca znał rzeczywisty stan prawny oraz wówczas, gdy nie znał go z powodu niedołożenia należytej staranności (zob. art. 6 ust. 2 UKsWieczHip
5. Brak okoliczności wyłączających rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych
Dwie okoliczności wyłączają działanie rękojmi: jest to wpis do KW informacji o tym, iż stan prawny KW jest niestabilny oraz sytuacje, gdy chodzi o prawa, przeciw którym rękojmia nie działa.
Od razu trzeba zaznaczyć, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odnosi się wyłącznie do rozbieżności w zakresie stanu prawnego a nie faktycznego nieruchomości. Nie podlega więc ochronie nabywca działający w błędzie co do wielkości, zabudowania lub braku zabudowań i innych okoliczności faktycznych związanych z nieruchomością.
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 8, str. 45).
Rozbieżność pomiędzy nimi może polegać na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa,
- dokonaniu wpisu bez podstawy prawnej (RudnickiUstawa (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
Udowodnienie niezgodności KW z prawem spoczywa na podmiocie, który z tego faktu wywodzi skutki prawne (por. art. 6 KC
art. 6 KC
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
). Pomaga mu domniemanie prawne wynikające z art. 3 UKsWieczHipCiężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
art. 3 UKsWieczHip
1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
(domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). 1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
3. Odpłatna czynność prawna z uprawnionym wg treści księgi
Rękojmia wiary publicznej KW działa tylko w przypadku nabycia własności na podstawie czynności prawnej, co pozostawia poza zakresem działania rękojmi nabycie własności w innej drodze, z mocy ustawy (zasiedzenie, spadkobranie) oraz nabycie z mocy aktu władczego (hipoteka przymusowa, nabycie własności w toku egzekucji, wywłaszczenie).
Z art. 6 ust. 1 UKsWieczHip
art. 6 UKsWieczHip
1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
wynika ponadto, iż ochronie podlegają jedynie nabywcy, którzy uzyskują prawo własności na podstawie odpłatnych czynności prawnych. Wykluczyć należy tym samym wszystkie czynności, w ramach których świadczenie wzajemne nabywcy ma charakter choćby częściowej ekwiwalentności.1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
4. Dobra wiara nabywcy
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy w złej wierze. Wykluczone jest więc nabycie od nieuprawnionego wówczas, gdy nabywca znał rzeczywisty stan prawny oraz wówczas, gdy nie znał go z powodu niedołożenia należytej staranności (zob. art. 6 ust. 2 UKsWieczHip
art. 6 UKsWieczHip
1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
). Dobrą wiarę należy domniemywać (art. 7 KC1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
art. 7 KC
Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
).Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
5. Brak okoliczności wyłączających rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych
Dwie okoliczności wyłączają działanie rękojmi: jest to wpis do KW informacji o tym, iż stan prawny KW jest niestabilny oraz sytuacje, gdy chodzi o prawa, przeciw którym rękojmia nie działa.
a. wzmianka lub ostrzeżenie
Rękojmia nie ma zastosowania, gdy do księgi wieczystej dla danej nieruchomości wpisana została wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) lub ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym (art. 8 UKsWieczHip
b. prawa trwałe
Ponadto rękojmia nie działa przeciwko prawom wymienionym w art. 7 UKsWieczHip
Rękojmia nie ma zastosowania, gdy do księgi wieczystej dla danej nieruchomości wpisana została wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) lub ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym (art. 8 UKsWieczHip
art. 8 UKsWieczHip
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
). Rękojmia zaczyna jednak obowiązywać, gdy wzmianka lub ostrzeżenie zostaną wykreślone z KW.Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
b. prawa trwałe
Ponadto rękojmia nie działa przeciwko prawom wymienionym w art. 7 UKsWieczHip
art. 7 UKsWieczHip
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
5) służebnościom przesyłu.
. W tym wypadku wyłączenie obowiązywania rękojmi spowoduje, iż nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem prawami i służebnościami wymienionymi w tym przepisie, nawet jeżeli nie były one ujawnione w księdze wieczystej (CieplaGonciarzUKsWieczHip, 2007, art. 7 uw. 1). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
5) służebnościom przesyłu.
C. Zakres zastosowania rękojmi (kazuistyka)
Rękojmia wiary publicznej ma zastosowanie w następujących wypadkach:
- nabycie własności nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego,
- nabycie prawa użytkowania wieczystego w dobrej wierze od nieuprawnionego,
- nabycie ograniczonego prawa rzeczowego (hipoteki) w dobrej wierze od nieuprawnionego,
- nabycie prawa (własności, użytkowania wieczystego) w dobrej wierze bez obciążeń.
D. Kazusy
Problematyki tej dotyczą następujące kazusy:
CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci CategorySkrypty CategoryInstytucjePrawaCywilnego CategoryHipoteka CategoryLeksykonR
Na tej stronie nie ma komentarzy
