A. Stan faktyczny
Dnia 1.2.2006 r. A i B zawarli umowę darowizny nieruchomości położonej w Słubicach. W rzeczywistości, w celu uniknięcia opłat i podatków, była to umowa sprzedaży nieruchomości, za którą B miał zapłacić A 200.000 zł. Notariusz nie był poinformowany o faktycznej treści umowy. Po wpisaniu B do księgi wieczystej nieruchomości, w dniu 7.7.2007 na mocy umowy notarialnej B sprzedał nieruchomość C za cenę 300.000 zł.
W 2008 r. A, który do tej pory nie otrzymał od B zapłaty za nieruchomość żąda od C zwrotu działki. C odmawia i utrzymuje, że stał się jej właścicielem.
B zniknął wraz z pieniędzmi od C i nie można go odnaleźć.
Kto jest właścicielem nieruchomości?
B. Rozwiązanie
Na początku właścicielem był A.
1. Transakcja A i B z 1.2.2006
Mógł jednak utracić własność na skutek zawartej dnia 1.2.2006 umowy z B. Generalnie umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości przenosi własność na nabywcę solo consensu, jeżeli ustawa lub strony skutku rozporządzającego nie wyłączyły (art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
). Brak jest informacji co do tego, czy nieruchomość podlegała szczególnym regulacjom (prawo pierwokupu) oraz co do wyłączenia przez same strony skutku rozporządzającego. Ponieważ darowizna jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności dnia 1.2.2006 A mógł więc utracić własność na rzecz B.§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
Skutek rozporządzający może jednak wystąpić jedynie wówczas, gdy zobowiązanie do przeniesienia własności było skuteczne (por. art. 156 KC
art. 156 KC
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
). Umowa przenosząca własność musi być bowiem umową ważną. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
W tym wypadku istnieją wątpliwości co do skuteczności umowy darowizny, albowiem była ona umową pozorną, dokonaną dla ukrycia umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 83 § 1 zd. 1 KC
art. 83 KC
§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
oświadczenie woli złożone dla pozoru jest nieważne. Tym samym umowa darowizny jest nieważna.§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
Należy jednak rozważyć, czy ważna jest umowa ukryta (dyssymulowana), czyli w tym wypadku umowa sprzedaży. Jej ważność ocenia się według właściwości tej czynności (art. 83 § 1 zd. 2 KC
art. 83 KC
§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
). W tym wypadku rozstrzygające będzie przyjęcie koncencji odrębności czynności pozornej i ukrytej. Przegląd wcześniejszych i obecnych koncepcji przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22.5.2009, III CZP21/09. W uchwale tej, odnosząc się do wykładni art. 83 § 1 KC§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
art. 83 KC
§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
, SN uznał, iż w przypadku dwóch odrębnych czynności (tam: umowa sprzedaży i dożywocia, tu: umowa sprzedaży i darowizny) umowa dyssymulowana jest nieważna.§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
Zgodnie z wykładnią SN umowa sprzedaży jest więc również nieważna z uwagi na niedochowanie formy aktu notarialnego. Sąd odrzucił koncepcję "użyczenia formy" przez umowę darowizny ukrytej umowie sprzedaży.
B nie nabył tym samym własności nieruchomości.
2. Transakcja B i C z 7.7.2007
Mimo to A mógł utracić własność nieruchomości na rzecz C na skutek umowy sprzedaży z dnia 7.7.2007, jeżeli C nabył nieruchomość w dobrej wierze od nieuprawnionego (art. 5 UKsWieczHip
art. 5 UKsWieczHip
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
). Przesłanki nabycia nieruchomości w dobrej wierze przedstawione zostały w skrypcie: RekojmiaWiaryPublicznejKsiagWieczystych. Wszystkie zostały spełnione, wobec czego dnia 7.7.2007 właścicielem nieruchomości stał się C.W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
3. Wynik
A nie jest właścicielem nieruchomości. Od 7.7.2007 jest nim C.
C. Schemat Taris(R)
Zob. schemat Taris(R)
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci CategoryWadyOswiadczeniaWoli
Na tej stronie nie ma komentarzy
