Inhaltsverzeichnis des Artikels
A. STAN FAKTYCZNY
B. ROZWIĄZANIE
1. Powstanie roszczenia
a. własność lokalu
b. koszty zarządu nieruchomośc...
c. wniosek
2. Brak wygaśnięcia roszczenia
a. odpowiedzialność sprawcy
b. odpowiedzialność ubezpieczy...
c. wniosek
3. Zaskarżalność roszczenia
a. wymagalność
b. brak zarzutów
c. nadużycie prawa (art. 5 KC)
4. Wynik
B. ROZWIĄZANIE
1. Powstanie roszczenia
a. własność lokalu
b. koszty zarządu nieruchomośc...
c. wniosek
2. Brak wygaśnięcia roszczenia
a. odpowiedzialność sprawcy
b. odpowiedzialność ubezpieczy...
c. wniosek
3. Zaskarżalność roszczenia
a. wymagalność
b. brak zarzutów
c. nadużycie prawa (art. 5 KC)
4. Wynik
Kazus nr 6 z zakresu własności lokali
odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez innego mieszkańca
A. STAN FAKTYCZNY
Gmina G jest współwłaścicielem budynku przy ul. D, w którym jest 9 lokali z czego trzy stanowią odrębną własność lokalu, zaś pozostałe należą do gminy i są niewyodrębnione. W lutym 2009 r. w mieszkaniu nr 9 położonym na poddaszu wybuchł pożar. Jego przyczyną była wadliwie wykonana przez właściciela lokalu instalacja elektryczna oraz fakt, iż strop ocieplony został plastikowymi torebkami i szmatami (tak stwierdza opinia biegłego z zakresu pożarnictwa). Koszty remontu, na który składają się: wymiana poszycia dachu, część konstrukcji więźby dachowej itp. wyniosły łącznie 47.000 zł. Kosztami obciążono - stosownie do posiadanych udziałów - wszystkich współwłaścicieli, w tym właściciela lokalu nr 7, położonego pod spalonym mieszkaniem, pana K. K ma do zapłacenia 5.900 zł.
K nie zgadza się na ponoszenie kosztów remontu spowodowanego niezawinionym przez niego pożarem.
Czy wspólnota mieszkaniowa (W), reprezentowana przez zarządcę - Zakład Administracji Mieniem Komunalnym - może domagać się zapłaty za wykonane remonty?
B. ROZWIĄZANIE
W może mieć wobec K roszczenie o zapłatę 5.900 zł z art. 13 ust. 1 UWłasnLokali
art. 13 UWłasnLokali
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
w zw. z art. 14 pkt 1 UWłasnLokali1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
art. 14 UWłasnLokali
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
.Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
1. Powstanie roszczenia
Warunkiem powstania roszczenia jest to, że
Warunkiem powstania roszczenia jest to, że
- K jest właścicielem lokalu we wspólnocie i
- koszty remontu stanowią koszty zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
a. własność lokalu
K jest właścicielem mieszkania we wspólnocie.
b. koszty zarządu nieruchomością wspólną
Koszty remontu musiałyby być kosztami "zarządu nieruchomością wspólną".
Problematyczne jest tu pojęcie "nieruchomości wspólnej". Należy ustalić, czy i które remontowane elementy budynku stanowią nieruchomość wspólną. Ustawa podając definicję nieruchomości wspólnej określa, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i te urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Są to więc te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (SN w wyroku z dnia 2.12.1998 r., I CKN 903/97, opubl. w OSNC 1999 r., nr 6 poz. 116). Nieruchomością wspólną stanowią więc z reguły: ściany zewnętrzne, nośne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, klatki schodowe, kominy, pralnie, suszarnie, wózkownie i rowerownie oraz instalacje, które nie znajdują się do wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu, a więc wspólne części centralnego ogrzewania, instalacji kanalizacyjnych czy elektrycznych oraz windy i szyby śmieciowe (por. Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, dominium.pl, 2008 oraz odpowiedni fragment skryptu pt. "Własność lokali").
Ponieważ w tym wypadku strych został wyodrębniony jako samodzielny lokal mieszkalny, remont strychu nie może być potraktowany jako remont części wspólnej. Stąd też nie wchodzą w zakres wspomnianych kosztów wydatki poniesione na remont elementów konstrukcyjne tworzących strych (por. uchwała SN z dnia 7.3.2008 r., III CZP 10/08, zob. strona Supremus SN). Natomiast poszycie dachu (deskowanie, dachówka) stanowi część wspólną.
c. wniosek
Roszczenie powstało tylko w zakresie tych elementów konstrukcyjnych, które nie wchodzą w skład lokalu nr 9 (zaadaptowanego strychu).
K jest właścicielem mieszkania we wspólnocie.
b. koszty zarządu nieruchomością wspólną
Koszty remontu musiałyby być kosztami "zarządu nieruchomością wspólną".
Problematyczne jest tu pojęcie "nieruchomości wspólnej". Należy ustalić, czy i które remontowane elementy budynku stanowią nieruchomość wspólną. Ustawa podając definicję nieruchomości wspólnej określa, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i te urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Są to więc te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (SN w wyroku z dnia 2.12.1998 r., I CKN 903/97, opubl. w OSNC 1999 r., nr 6 poz. 116). Nieruchomością wspólną stanowią więc z reguły: ściany zewnętrzne, nośne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, klatki schodowe, kominy, pralnie, suszarnie, wózkownie i rowerownie oraz instalacje, które nie znajdują się do wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu, a więc wspólne części centralnego ogrzewania, instalacji kanalizacyjnych czy elektrycznych oraz windy i szyby śmieciowe (por. Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, dominium.pl, 2008 oraz odpowiedni fragment skryptu pt. "Własność lokali").
Ponieważ w tym wypadku strych został wyodrębniony jako samodzielny lokal mieszkalny, remont strychu nie może być potraktowany jako remont części wspólnej. Stąd też nie wchodzą w zakres wspomnianych kosztów wydatki poniesione na remont elementów konstrukcyjne tworzących strych (por. uchwała SN z dnia 7.3.2008 r., III CZP 10/08, zob. strona Supremus SN). Natomiast poszycie dachu (deskowanie, dachówka) stanowi część wspólną.
c. wniosek
Roszczenie powstało tylko w zakresie tych elementów konstrukcyjnych, które nie wchodzą w skład lokalu nr 9 (zaadaptowanego strychu).
2. Brak wygaśnięcia roszczenia
K nie spełnił świadczenia. W grę w tym wypadku wchodzi spełnienie świadczenia przez sprawcę pożaru albo jego ubezpieczyciela albo ubezpieczyciela wspólnoty.
K nie spełnił świadczenia. W grę w tym wypadku wchodzi spełnienie świadczenia przez sprawcę pożaru albo jego ubezpieczyciela albo ubezpieczyciela wspólnoty.
a. odpowiedzialność sprawcy
Sprawca pożaru nie spełnił świadczenia. Ponieważ jest on jedynym sprawcą pożaru i tym samym jedynym odpowiedzialnym, wspólnocie przysługuje przeciw niemu roszczenie odszkodowawcze z art. 415 KC
Sprawca pożaru nie spełnił świadczenia. Ponieważ jest on jedynym sprawcą pożaru i tym samym jedynym odpowiedzialnym, wspólnocie przysługuje przeciw niemu roszczenie odszkodowawcze z art. 415 KC
art. 415 KC
Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
. Powstanie tego roszczenia nie prowadzi do wygaśnięcia roszczeń przeciw członkom wspólnoty - właścicielom lokali, ale co najwyżej do powstania odpowiedzialności in solidum pomiędzy sprawcą szkody a właścicielami lokali. Ewentualne pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń wobec sprawcy stanowi co najwyżej zarzut odraczający roszczenia co wpływa najwyżej na zaskarżalność roszczenia. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
b. odpowiedzialność ubezpieczyciela
Podobnie należy oceniać sytuację, gdyby odszkodowanie spełnił ubezpieczyciel sprawcy z tytułu odpowiedzialności cywilnej. Wymaga to ustalenia, czy sprawca miał zawartą umowę ubezpieczenia OC i czy nastąpił wypadek objęty umową ubezpieczenia OC.
Takie same skutki powoduje posiadanie ubezpieczenia na wypadek pożaru przez wspólnotę mieszkaniową (ubezpieczenie majątkowe mienia - art. 805 § 2 pkt 1 KC
Podobnie należy oceniać sytuację, gdyby odszkodowanie spełnił ubezpieczyciel sprawcy z tytułu odpowiedzialności cywilnej. Wymaga to ustalenia, czy sprawca miał zawartą umowę ubezpieczenia OC i czy nastąpił wypadek objęty umową ubezpieczenia OC.
Takie same skutki powoduje posiadanie ubezpieczenia na wypadek pożaru przez wspólnotę mieszkaniową (ubezpieczenie majątkowe mienia - art. 805 § 2 pkt 1 KC
art. 805 KC
§ 1. Przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę.
§ 2. Świadczenie ubezpieczyciela polega w szczególności na zapłacie:
1) przy ubezpieczeniu majątkowym - określonego odszkodowania za szkodę powstałą wskutek przewidzianego w umowie wypadku;
2) przy ubezpieczeniu osobowym - umówionej sumy pieniężnej, renty lub innego świadczenia w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku w życiu osoby ubezpieczonej.
§ 3. Do renty z umowy ubezpieczenia nie stosuje się przepisów kodeksu niniejszego o rencie.
§ 4. Przepisy art. 3851-3853 stosuje się odpowiednio, jeżeli ubezpieczającym jest osoba fizyczna zawierająca umowę związaną bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
, art. 821 KC§ 1. Przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę.
§ 2. Świadczenie ubezpieczyciela polega w szczególności na zapłacie:
1) przy ubezpieczeniu majątkowym - określonego odszkodowania za szkodę powstałą wskutek przewidzianego w umowie wypadku;
2) przy ubezpieczeniu osobowym - umówionej sumy pieniężnej, renty lub innego świadczenia w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku w życiu osoby ubezpieczonej.
§ 3. Do renty z umowy ubezpieczenia nie stosuje się przepisów kodeksu niniejszego o rencie.
§ 4. Przepisy art. 3851-3853 stosuje się odpowiednio, jeżeli ubezpieczającym jest osoba fizyczna zawierająca umowę związaną bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
art. 821 KC
Przedmiotem ubezpieczenia majątkowego może być każdy interes majątkowy, który nie jest sprzeczny z prawem i daje się ocenić w pieniądzu.
). Jeżeli takie ubezpieczenie zostało zawarte, wspólnota może domagać się więc spełnienia świadczenia od sprawcy, ubezpieczyciela i właściciela lokalu. Pomiędzy nim również zachodzi relacja odpowiedzialności in solidum. Pojawia się pytanie, czy brak takiego ubezpieczenia, pomimo iż uważa się za standard, nie wpływa na zakres odpowiedzialności właściciela mieszkania. Przedmiotem ubezpieczenia majątkowego może być każdy interes majątkowy, który nie jest sprzeczny z prawem i daje się ocenić w pieniądzu.
3. Zaskarżalność roszczenia
W ma roszczenie przeciw K o zapłatę kosztów remontu.
a. wymagalność
Roszczenie Wspólnoty jest wymagalne, gdyż dłużnik został wezwany do zapłaty (art. 455 KC
b. brak zarzutów
Pozostaje wyjaśnić kwestie związane z możliwością dochodzenia zapłaty przez Wspólnotę właśnie od właściciela lokalu w sytuacji, gdy w grę wchodzą inni dłużnicy. W tym wypadku należy rozważyć możliwość uprzedniego pozwania innego dłużnika in solidum, a mianowicie bezpośredniego sprawcy szkody. Wydaje się jednak, że odpowiedzialność dłużników in solidum jest odpowiedzialnością równorzędną, a więc nie ma obowiązku szukania uprzedniego pozwania sprawcy szkody.
c. nadużycie prawa (art. 5 KC
Jako specjalny zarzut należy rozważyć zarzut nadużycia prawa poprzez żądanie zapłaty za remont dotyczący wprawdzie części wspólnej lecz w sytuacji, gdy konieczność remontu wynikła z pożaru lekkomyślnie spowodowanego przez jednego z członków wspólnoty.
Według panującej koncepcji sytuacjonistycznej zasady współżycia społecznego stanowią całokształt niedających się jednoznacznie ustalić kryteriów, które wyznaczają granice, kierunek i podstawy sędziowskiej oceny, całokształtu okoliczności danego przypadku (por. Krąkowski, Zasady współżycia społecznego..., Warszawa 1970, str. 77-78). Chodzi więc o normy o charakterze pozaprawnym: moralnym i obyczajowym, stanowiące nie o formalnej prawidłowości, lecz o słuszności, uczciwości i sprawiedliwości dokonanego wypowiedzenia (por. Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC, 4. wyd., C.H.Beck Warszawa 2005, art. 5 nb. 7 ze wskazaniem na dalszą literaturę).
4. WynikRoszczenie Wspólnoty jest wymagalne, gdyż dłużnik został wezwany do zapłaty (art. 455 KC
art. 455 KC
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
).Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
b. brak zarzutów
Pozostaje wyjaśnić kwestie związane z możliwością dochodzenia zapłaty przez Wspólnotę właśnie od właściciela lokalu w sytuacji, gdy w grę wchodzą inni dłużnicy. W tym wypadku należy rozważyć możliwość uprzedniego pozwania innego dłużnika in solidum, a mianowicie bezpośredniego sprawcy szkody. Wydaje się jednak, że odpowiedzialność dłużników in solidum jest odpowiedzialnością równorzędną, a więc nie ma obowiązku szukania uprzedniego pozwania sprawcy szkody.
c. nadużycie prawa (art. 5 KC
art. 5 KC
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
)Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Jako specjalny zarzut należy rozważyć zarzut nadużycia prawa poprzez żądanie zapłaty za remont dotyczący wprawdzie części wspólnej lecz w sytuacji, gdy konieczność remontu wynikła z pożaru lekkomyślnie spowodowanego przez jednego z członków wspólnoty.
Według panującej koncepcji sytuacjonistycznej zasady współżycia społecznego stanowią całokształt niedających się jednoznacznie ustalić kryteriów, które wyznaczają granice, kierunek i podstawy sędziowskiej oceny, całokształtu okoliczności danego przypadku (por. Krąkowski, Zasady współżycia społecznego..., Warszawa 1970, str. 77-78). Chodzi więc o normy o charakterze pozaprawnym: moralnym i obyczajowym, stanowiące nie o formalnej prawidłowości, lecz o słuszności, uczciwości i sprawiedliwości dokonanego wypowiedzenia (por. Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC, 4. wyd., C.H.Beck Warszawa 2005, art. 5 nb. 7 ze wskazaniem na dalszą literaturę).
W ma roszczenie przeciw K o zapłatę kosztów remontu.
CategoryKazusyWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
