Wersja [10614]
To jest stara wersja KazusWlasnoscLokali1 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2009-11-10 10:12:09.
Kazus nr 1 z zakresu własności lokali
ustanowienie odrębnej własności lokalu w Polsce i w Niemczech
A. Stan faktyczny
Dnia 10.11.2006 r. A (nabywca) i B (zbywca) zawarli notarialną umowę o ustanowieniu odrębnej własności określonego lokalu. Wpis do księgi wieczystej nie został jeszcze dokonany. Czy prawo odrębnej własności lokalu powstało przy założeniu, że przedmiotowe mieszkanie znajduje się:
1. we Frankfurcie nad Odrą?
2. w Słubicach?
B. Rozwiązanie wg prawa niemieckiego
Wg WEG (Wohnungseigentumsgesetz z 1951 r.) umożliwia ustanowienie tzw. Sonderigentum (Eigentum an räumlich bestimmten Teilen eines Hauses, §§ 2 i 3 WEG). Części wspólne, nie wchodzące w skład danego lokalu stanowią przedmiot współwłasności (Miteigentumsanteil), przy czym jest to współwłasność w częściach ułamkowych (Miteigentum), która jest nierozerwalnie związana z własnością lokalu (§ 6 WEG).
Stosunki między właścicielami lokali polegają regulacji §§ 10 i nast. WEG oraz §§ 741 i nast. BGB (Gemeinschaft). Warto zwrócić uwagę na § 18, zgodnie z którym możliwe jest pozbawienie prawa własności.
Zarząd częścią wspólną uregulowano w §§ 20 i nast. WEG.
Prawo niemieckie pozwala również na ustanowienie instytucji użytkowania dziedzicznego mieszkania (Wohnungserbbaurecht), w sytuacji, gdy grunt, na którym jest wzniesiony budynek, jest przedmiotem prawa dziedzicznego użytkowania (Erbbaurecht), § 30 WEG.
W WEG uregulowano także instytucję Dauerwohnrecht (prawo do nieprzerwanego zamieszkiwania, por. z polskim prawem dożywocia, art. 908 KC
art. 908 KC
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
), § 31 i nast. WEG.§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
1. Przesłanki ustanowienia odrębnej własności
Własność lokalu i współwłasność części wspólnych może by ustanowiona na dwa sposoby: na mocy umowy między dotychczasowymi współwłaścicielami budynku albo na mocy tzw. podziału (Teilung) czyli jednostronnego oświadczenia właściciela budynku wobec urzędu ksiąg wieczystych (§ 2 WEG).
a. umowa między współwłaścicielami budynku (§ 3 WEG)
Dla swej skuteczności umowa między współwłaścicielami wymaga zgody zainteresowanych co do ustanowienia prawa oraz wpisu do księgi wieczystej (§ 4 I WEG). Zgoda wymaga zachowania formy przewidzianej dla powzdania (Auflassung), a więc formy notarialnej albo innej formy przewidzianej w §§ 925 i nast. BGB. Ustanowienie prawa odrębnej własności nie może być dokonane ani pod warunkiem ani z zachowaniem terminu.
Możliwe jest także zawarcie umowy zobowiązującej do ustanowienia prawa odrębnej własności (§ 4 III WEG). Ta umowa wymaga dla ważności zachowania formy aktu notarialnego (§ 4 III WEG w zw. z art. 311b I BGB).
b. oświadczenie właściciela wobec urzędu ksiąg wieczystych (§ 8 WEG)
Jednostronna czynność prawna właściciela budynku (już istniejącego albo takiego, który dopiero zostanie wybudowany) musi polegać na dokonaniu podziału własności gruntu w taki sposób, że z każdym z tych udziałów związane jest prawo odrębnej własności lokalu albo części budynku nie przeznaczonych do zamieszkiwania.
2. Wynik
Z powyższego wynika, że nie jest w zasadzie dopuszczalna umowa między ustanawiającym prawo odrębnej własności zbywcą a nie będącym współwłaścicielem nabywcą.
Gdyby A i B byli natomiast współwłaścicielami budynku, wówczas oprócz (tu skutecznie wyrażonej) zgody na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu konieczny byłby jeszcze (konstytutywny) wpis do księgi wieczystej.
C. Rozwiązanie wg prawa polskiego
Zob. WlasnoscLokali
CategoryWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
