Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy

Wersja [2323]

To jest stara wersja KazusNajemNr4 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2008-05-24 18:37:03.

 

Inhaltsverzeichnis des Artikels

Kazus nr 4 z umowy najmu


A. Stan faktyczny
W sierpniu 2006 r. A na mocy ustnej umowy wynajął B mieszkanie położone w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 2/3 na okres od 1.10.2006 r. do 30.7.2007 r., zaś B zobowiązał się do opłacania czynszu w wysokości 1.000 zł miesięcznie. O terminie płatności czynszu strony nie postanowiły. B nie zapłacił czynszu ani razu i tylko zwodził A, że niebawem uiści wszystkie zaległości. W styczniu 2007 r. A uprzedził pisemnie B, że jeżeli nie zostaną opłacone zaległe czynsze, wypowie umowę.
B oczywiście zbagatelizował otrzymane pismo.
Zniecierpliwiony A dnia 18.3.2007 r. pisemnie wypowiedział umowę na koniec kwietnia 2007 (podając, iż powodem dokonanego wypowiedzenia jest niepłacenie czynszu) i zażądał od B, aby się wyprowadził. Ponieważ B stanowczo odmawia, dnia 2.5.2007 r. do sądu pozew o
  1. zasądzenie czynszu za okres od 11.10.2006 r. z ustawowymi odsetkami za czas od wymagalności każdej z rat do dnia wniesienia pozwu oraz
  2. o odsetki od zaległych odsetek od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,
  3. nakazanie opuszczenia B lokalu mieszkalnego i jego opróżnienie z osób i rzeczy go reprezentujących i
  4. zasądzenie od B na rzecz A odszkodowania w wysokości 1.000 zł za każdy miesiąc zajmowania przez B spornego mieszkania aż do czasu jego usunięcia.
Czy żądania A zostaną uwzględnione?

B. Roszczenie A przeciwko B o zapłatę czynszu najmu za okres od 11.10.2003 r. do 30.4.2007 r. z art. 659 § 1 KC
art. 659 KC
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
[schowaj]


1. Powstanie roszczenia
A i B zawarli skuteczną umowę najmu lokalu mieszkalnego. Brak formy pisemnej powoduje tylko, iż umowa została zawarta na czas nieoznaczony, art. 660 KC
art. 660 KC
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.
[schowaj]
(forma ad eventum).

2. Brak utraty roszczenia
Roszczenie nie zostało utracone, gdyż B nie zapłacił czynszu ani razu.

3. Zaskarżalność roszczenia

a. wymagalność
Na treść roszczenia o zapłatę składają się pojedyncze świadczenia z tytułu czynszu.
Kwota ta jest więc wymagalna, jeżeli wymagalna jest każda z opłat czynszowych. Wymagalność każdej z opłat zależy z kolei od terminu płatności każdej z nich. Ponieważ strony w umowie nie postanowiły, w jaki sposób będzie płatny czynsz (a ich postanowienia miałyby pierwszeństwo – zob. art. 669 § 1 KC
art. 669 KC
§ 1. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.
§ 2. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
[schowaj]
), znajduje zastosowanie reguła art. 669 § 2 KC
art. 669 KC
§ 1. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.
§ 2. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
[schowaj]
. Zgodnie z 3 alt. tego przepisu w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony czynsz jest płatny miesięcznie do 10-ego dnia każdego miesiąca. Oznacza to, iż każda z opłat czynszowych w wysokości 1000 zł jest wymagalna od 11-ego dnia każdego miesiąca.
Kwota 8.000 jest wymagalna.
Kwota ta nie jest przedawniona.

4. Wynik
A ma roszczenie o zapłatę 8.000 zł z tytułu czynszu.

C. Roszczenie A wobec B o zapłatę odsetek za zaległe czynsze najmu z art. 481 § 1 KC
art. 481 KC
§ 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
§ 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.
§ 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
[schowaj]


1. Powstanie roszczenia
Roszczenie z art. 481 § 1 KC
art. 481 KC
§ 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
§ 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.
§ 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
[schowaj]
powstaje, gdy dłużnik opóźnia się z zapłatą świadczenia pieniężnego.

a. opóźnienie
Miarodajny jest tu art. 476 zd. 2 KC
art. 476 KC
Dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
[schowaj]
. Wg niego dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia, jeżeli nie spełnia świadczenia w terminie (por. art. 455 KC
art. 455 KC
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
[schowaj]
) a uchybienie to nie wynika z okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (w sytuacji, gdy dłużnik ponosi odpowiedzialność za opóźnienie, zachodzi opóźnienie kwalifikowane czy li zwłoka, art. 476 zd. 1 KC
art. 476 KC
Dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
[schowaj]
).
Ponieważ B nie zapłacił żadnego z czynszów, popadł w opóźnienie z dniem wymagalności czynszu, tzn. w stosunku do każdego z czynszu z dniem 11-ego danego miesiąca.

b. wymagalne świadczenie pieniężne
Ponieważ odsetki są tzw. świadczeniem ubocznym, wymagają istnienia zobowiązania głównego, które musi być wymagalne. Ustalono już powyżej, że zapłata czynszu jest świadczeniem pieniężnym, zaś wymagalność każdej z rat czynszowych następuje 11-ego dnia każdego miesiąca.

c. wysokość odsetek
Z uwagi na brak odmiennej umowy, należą się odsetki w wysokości ustawowej, art. 481 § 2 zd. 1 KC
art. 481 KC
§ 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
§ 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.
§ 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
[schowaj]
. Ich wysokość wynika z rozporządzenia wydanego na podst. art. 359 § 3 KC
art. 359 KC
§ 1. Odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu.
§ 2. Jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe.
§ 21. Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).
§ 22. Jeżeli wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych, należą się odsetki maksymalne.
§ 23. Postanowienia umowne nie mogą wyłączać ani ograniczać przepisów o odsetkach maksymalnych, także w razie dokonania wyboru prawa obcego. W takim przypadku stosuje się przepisy ustawy.
§ 3. Rada Ministrów określa, w drodze rozporządzenia, wysokość odsetek ustawowych, kierując się koniecznością zapewnienia dyscypliny płatniczej i sprawnego przeprowadzania rozliczeń pieniężnych, biorąc pod uwagę wysokość rynkowych stóp procentowych oraz stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.
[schowaj]
i wynosi od 15.10.2005 r. 11,5% (zob. rozp. Dz.U.05.201.1662).

2. Brak utraty roszczenia i zaskarżalność roszczenia
Roszczenie o odsetki nie zostało utracone. Odsetki są wymagalne z upływem pierwszego dnia od upływu terminu wymagalności roszczenia głównego i każdy następny dzień opóźnienia powoduje wymagalność roszczenia o odsetki za okres poprzedzający tą datę (Popiołek w: Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II, 4. wyd., art. 481 nb. 8).

3. Wynik
A może domagać się zapłaty odsetek w wysokości 11,5% od zaległych kwot czynszu, tzn.
  • 63,96 zł za czynsz za październik 2006 za okres od 11.10.2006 do 2.5.2007 r.,
  • 54,19 zł za czynsz za listopad 2006 za okres od 11.11.2006 do 2.5.2007 r.,
  • 44,74 zł za czynsz za grudzień 2006 za okres od 11.12.2006 do 2.5.2007 r.,
  • 34,97 zł za czynsz za styczeń 2007 za okres od 11.1.2007 do 2.5.2007 r.
  • 25,21 zł za czynsz za luty 2007 za okres od 11.2.2007 do 2.5.2007 r.,
  • 16,38 zł za czynsz za marzec 2007 za okres od 11.3.2007 do 2.5.2007 r..
czyli łącznie kwoty: 239,45 zł.

D. Roszczenie o odsetki od zaległych odsetek, tj od kwoty 246,07 do dnia zapłaty z art. 482 § 1 KC
art. 482 KC
§ 1. Od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do dłużnej sumy.
§ 2. Przepis paragrafu poprzedzającego nie dotyczy pożyczek długoterminowych udzielanych przez instytucje kredytowe.
[schowaj]

Roszczenie o zaległe odsetki przysługuje tylko od dnia wytoczenia powództwa.
Roszczenie o odsetki od kwoty zaległych odsetek, tzn. od kwoty 239,45.

E. Roszczenie o eksmisję z art. 675 § 1 KC
art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
[schowaj]


1. Powstanie roszczenia z art. 675 § 1 KC
art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
[schowaj]

Przesłanką roszczenia o opuszczenie lokalu mieszkalnego i jego opróżnienie z osób i rzeczy reprezentujących najemcę jest zakończenie stosunku najmu. Wymienia się następujące okoliczności:
1)zniszczenie rzeczy – art. 662 § 3 KC
art. 662 KC
§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
[schowaj]
;
2)upływ czasu, na jaki umowy została zawarta, art. 659 § 1 (uwaga na art. 661 i 674);
3)zgodne rozwiązanie umowy ((przepis art. 3531 KC nie istnieje)),
4)rozwiązania umowy przez sąd na podstawie (przepis art. 3571 § 1 KC nie istnieje),
5)skutecznego wypowiedzenia przez najemcę lub wynajmującego (por. (przepis art. 3651 KC nie istnieje)) oraz
6)konfuzji.
W tym wypadku w rachubę wchodzi wypowiedzenie przez wynajmującego.
Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli o charakterze prawokształtującym, a więc nie wymaga dla swej skuteczności zgody drugiej strony, a jedynie dojścia do niej w taki sposób, aby mogła się ona z treścią oświadczenia zapoznać (art. 61 § 1 zd. 1 KC
art. 61 KC
§ 1. Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.
§ 2. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.
[schowaj]
). Skutkiem wypowiedzenia jest to, że stosunek prawny ustaje z chwilą upływu okresu wypowiedzenia albo natychmiast, w przypadku rozwiązania umowy bez terminów wypowiedzenia.

a. oświadczenie o wypowiedzeniu
Dla wywołania zamierzonego skutku konieczne jest więc przede wszystkim złożenie skutecznego oświadczenia woli o wypowiedzeniu.
Wypowiedzenie umów najmu może podlegać regulacjom KC (liberalniejszym) lub UOchrPrLok. Tą drugą stosuje się, gdy mamy do czynienia z lokalem, lokatorem i właścicielem lokalu w rozumieniu tejże ustawy (zob. Radwański/Panowicz-Lipska, nb. 263).
W tym wypadku wszystkie trzy warunki są spełnione (zob. odpowiednio art. 2 ust. 1 pkt 4), pkt 1 i pkt 2) UOchrPrLok).
UOchrPrLok w art. 11 ust. 1 zd. 2 przewiduje, iż wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tak też się stało w tym kazusie 18.3.2007 r.

b. powód wypowiedzenia
Ponieważ umowa najmu podlega w tym wypadku regulacjom UOchrPrLok wypowiedzenie może nastąpić tylko z powodu wymienionego w art. 11 ust. 2 – 5 i art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. W tym wypadku w grę wchodzi ust. 2 pkt 2, tzn.:
1)bycie w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności (+)
2)uprzedzenie na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego (+) i
3)wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (+).
Tym samym powód do wypowiedzenia zachodził.


c. upływ okresu wypowiedzenia
Wypowiedzenie na podstawie art. 11 ust. 2 następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie dokonane 18.3.2007 r. wywołuje więc skutek z upływem 30.4.2007 r. W chwili wniesienia powództwa upłynął więc okres wypowiedzenia.
Dnia 30.4.2007 r. umowa najmu przestała więc obowiązywać.

2. Wynik
A ma prawo domagać się eksmisji B na podstawie art. 675 § 1 KC
art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
[schowaj]
w zw. z art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLok.

F. Roszczenie o odszkodowanie z art. 18 ust. 1 UOchrPrLok (+)
CategoryKazusyNajem