Wiki source for KazusNajemNr4
====Kazus nr 4 z umowy najmu====
==najem okazjonalny lokalu mieszkalnego==
((1)) Stan faktyczny
W lutym 2010 r. A na mocy pisemnej umowy wynajął B mieszkanie położone w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 2/3 na okres od 1.3.2010 r. do 30.7.2011 r., zaś B zobowiązał się do opłacania czynszu w wysokości 1.000 zł miesięcznie. O terminie płatności czynszu strony nie postanowiły. Zastrzeżono natomiast dla każdej ze stron prawo wypowiedzenia umowy. B nie zapłacił czynszu ani razu i tylko zwodził A, że niebawem uiści wszystkie zaległości. W czerwcu 2010 r. A uprzedził pisemnie B, że jeżeli w ciągu miesiąca nie zostaną opłacone zaległe czynsze, wypowie umowę.
B oczywiście zbagatelizował otrzymane pismo.
Zniecierpliwiony A dnia 18.7.2010 r. pisemnie wypowiedział umowę na koniec sierpnia 2010 (podając, iż powodem dokonanego wypowiedzenia jest niepłacenie czynszu) i zażądał od B, aby się wyprowadził. Ponieważ B stanowczo odmawia, dnia 1.9.2010 r. A wniósł do sądu pozew o:
1) nakazanie opuszczenia B lokalu mieszkalnego i jego opróżnienie z osób i rzeczy go reprezentujących,
1) zasądzenie czynszu za okres od 1.3.2010 r. do 31.8.2010 oraz
1) zasądzenie od B na rzecz A odszkodowania w wysokości 1.000 zł za każdy miesiąc zajmowania przez B spornego mieszkania począwszy od dnia 1.9.2010 aż do czasu jego usunięcia z lokalu.
//Czy żądania A zostaną uwzględnione?//
((1)) Roszczenie o zapłatę czynszu z {{pu przepis="art. 659 § 1 KC"}}
Roszczenie o zapłatę czynszu zależy od tego, czy A i B zawarli skuteczną umowę najmu lokalu mieszkalnego.
((2)) Zawarcie skutecznej umowy najmu lokalu
Z uwagi na fakt, że umowa została zawarta po dniu 28.1.2010 chodzi tutaj o szczególny rodzaj najmu lokalu, tzw. **najem okazjonalny lokalu**, o którym mowa jest w {{pu przepis="art. 19a UOchrPrLokator"}} i nast. Definicję najmu okazjonalnego zawiera {{pu przepis="art. 19a ust. 1 UOchrPrLokator"}}. Najmem okazjonalnym jest:
- umowa najmu lokalu mieszkalnego,
- zawarta na czas oznaczony krótszy niż 10 lat,
- zawarta pomiędzy osobami fizycznymi, przy czym wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej (w zakresie najmu),
- mieszcząca się zakresie stosowania {{pu akt="UOchrPrLokator"}} (zob. {{pu przepis="art. 2 ust. 1 UOchrPrLokator"}}).
Ponieważ A i B (osoby fizyczne, A nie prowadzi działalności gospodarczej) zawarli umowę najmu mieszkania na 1,5 roku, ich umowę należy traktować jako umowę najmu okazjonalnego lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta pod rygorem nieważności na piśmie ({{pu przepis="art. 19a ust. 6 UOchrPrLokator"}} w zw. z {{pu przepis="art. 78 KC"}} i {{pu przepis="art. 73 § 1 KC"}}), co tutaj mało miejsce. Do umowy takiej powinny być również dołączone dokumenty wymienione w {{pu przepis="art. 19a ust. 2 UOchrPrLokator"}}, co też miało miejsce.
((2)) Zaskarżalność roszczenia
Żądana kwota jest także wymagalna, gdyż wymagalna jest każda z opłat czynszowych. Wymagalność każdej z opłat zależy z kolei od terminu płatności każdej z nich. Ponieważ strony w umowie nie postanowiły, w jaki sposób będzie płatny czynsz (a ich postanowienia miałyby pierwszeństwo – zob. {{pu przepis="art. 669 § 1 KC"}}), znajduje zastosowanie reguła {{pu przepis="art. 669 § 2 KC"}}. Zgodnie z 3 alt. tego przepisu w przypadku umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc (tutaj 1,5 roku) czynsz jest płatny miesięcznie do 10-ego dnia każdego miesiąca. Oznacza to, iż każda z opłat czynszowych w wysokości 1.000 zł jest wymagalna od 11-ego dnia każdego miesiąca.
((2)) wynik
A ma przeciwko B roszczenie o zapłatę czynszu najmu lokalu.
((1)) Roszczenie o eksmisję z {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator"}}.
A mógłby domagać się opuszczenia lokalu mieszkalnego i jego opróżnienia z osób i rzeczy reprezentujących najemcę po zakończeniu stosunku najmu, gdyby stosunek najmu został skutecznie zakończony.
((2)) Uwagi wstępne
Po wejściu w życie ustawy z dnia 15.11.2009 w celu wykonania żądania opróżnienia lokalu wystarczy notarialne oświadczenie najemcy, w którym podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu ({{pu przepis="art. 19a ust. 2 pkt 1 UOchrPrLokator"}}), które jest tytułem egzekucyjnym ({{pu przepis="art. 777 § 1 pkt 4 KPC"}}). W tym wypadku nie jest konieczne powództwo o eksmisję. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu dłużnika ({{pu przepis="art. 781 KPC"}}), aby tytuł ten stał się tytułem wykonawczym uprawniającym do egzekucji.
((2)) Zakończenie stosunku najmu
Niezależnie od powyższego warunkiem żądania opróżnienia lokalu jest zakończenie stosunku najmu. W tym wypadku należy sprawdzić, czy do zakończenia najmu nie doszło na skutek wypowiedzenia.
((3)) dopuszczalność wypowiedzenia
Ponieważ umowa zawarta między stronami jest na czas oznaczony, zachodzą wątpliwości co do możliwości jej wypowiedzenia (zob. WypowiedzenieUmowyZawartejNaCzasOznaczony). A i B uzgodnili jednak możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy, co czyni wypowiedzenie zawartej na czas oznaczony dopuszczalne w świetle {{pu przepis="art. 673 § 3 KC"}}.
((3)) podstawa wypowiedzenia
Wypowiedzenie może nastąpić jedynie wówczas, gdy zachodzi określona przyczyna. W tym wypadku w rachubę wchodzi zwłoka w płatnościach czynszu.
Umowa - jak stwierdzono w odpowiedzi na pytanie 1 - stanowi tzw. umowę najmu okazjonalnego ({{pu przepis="art. 19a UOchrPrLokator"}} i nast.).
Zgodnie z {{pu przepis="art. 19e UOchrPrLokator"}} w razie wypełnienia określonych obowiązków (zob. {{pu przepis="art. 19b UOchrPrLokator"}}) generalnie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się. Ułatwia to generalnie działanie właściciela. Natomiast mimo wszystko nadal ma zastosowanie {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2 UOchrPrLokator"}} (jest wymieniony w {{pu przepis="art. 19e UOchrPrLokator"}}), przewidujący szczególne warunki wypowiadania umów najmu okazjonalnego.
Zgodnie z {{pu przepis="art. 11 ust. 1 UOchrPrLokator"}} wypowiedzenie może nastąpić tylko z powodu wymienionego w {{pu przepis="art. 11 ust. 2 - 5 UOchrPrLokator"}} lub {{pu przepis="art. 21 ust. 4 - 5 UOchrPrLokator"}}. Wypowiedzenie jest dopuszczalne m.in. w wypadku określonym w {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator"}}, tzn. w sytuacji, gdy:
1) lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
1) wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
1) wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Ponieważ wszystkie trzy przesłanki zostały w niniejszym stanie faktycznym spełnione, A miał podstawę prawną do dokonania wypowiedzenia.
((3)) skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu
W {{pu przepis="art. 11 ust. 1 zd. 2 UOchrPrLokator"}} przewiduje się, iż wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tak też się stało w tym kazusie dnia 18.7.2010 r.
((3)) upływ okresu wypowiedzenia
Wypowiedzenie na podstawie {{pu przepis="art. 11 ust. 2 UOchrPrLokator"}} następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie dokonane 18.7.2010 r. wywołuje więc skutek z upływem 31.8.2010 r.
((2)) wynik
A ma prawo domagać się eksmisji B na podstawie {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator"}}.
((1)) Roszczenie o odszkodowanie
A mógłby także domagać odszkodowania za bezumowne korzystanie przez lokatora z lokalu na podstawie {{pu przepis="art. 18 ust. 1 UOchrPrLokator"}}. Przepis ten miałby zastosowanie również w przypadku zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego, o którym mowa jest w {{pu przepis="art. 19b ust. 1 UOchrPrLokator"}} (zob. {{pu przepis="art. 19e UOchrPrLokator"}}).
----
CategoryKazusyNajem CategoryWypowiedzenie CategoryOchronaPrawLokatorow
==najem okazjonalny lokalu mieszkalnego==
((1)) Stan faktyczny
W lutym 2010 r. A na mocy pisemnej umowy wynajął B mieszkanie położone w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 2/3 na okres od 1.3.2010 r. do 30.7.2011 r., zaś B zobowiązał się do opłacania czynszu w wysokości 1.000 zł miesięcznie. O terminie płatności czynszu strony nie postanowiły. Zastrzeżono natomiast dla każdej ze stron prawo wypowiedzenia umowy. B nie zapłacił czynszu ani razu i tylko zwodził A, że niebawem uiści wszystkie zaległości. W czerwcu 2010 r. A uprzedził pisemnie B, że jeżeli w ciągu miesiąca nie zostaną opłacone zaległe czynsze, wypowie umowę.
B oczywiście zbagatelizował otrzymane pismo.
Zniecierpliwiony A dnia 18.7.2010 r. pisemnie wypowiedział umowę na koniec sierpnia 2010 (podając, iż powodem dokonanego wypowiedzenia jest niepłacenie czynszu) i zażądał od B, aby się wyprowadził. Ponieważ B stanowczo odmawia, dnia 1.9.2010 r. A wniósł do sądu pozew o:
1) nakazanie opuszczenia B lokalu mieszkalnego i jego opróżnienie z osób i rzeczy go reprezentujących,
1) zasądzenie czynszu za okres od 1.3.2010 r. do 31.8.2010 oraz
1) zasądzenie od B na rzecz A odszkodowania w wysokości 1.000 zł za każdy miesiąc zajmowania przez B spornego mieszkania począwszy od dnia 1.9.2010 aż do czasu jego usunięcia z lokalu.
//Czy żądania A zostaną uwzględnione?//
((1)) Roszczenie o zapłatę czynszu z {{pu przepis="art. 659 § 1 KC"}}
Roszczenie o zapłatę czynszu zależy od tego, czy A i B zawarli skuteczną umowę najmu lokalu mieszkalnego.
((2)) Zawarcie skutecznej umowy najmu lokalu
Z uwagi na fakt, że umowa została zawarta po dniu 28.1.2010 chodzi tutaj o szczególny rodzaj najmu lokalu, tzw. **najem okazjonalny lokalu**, o którym mowa jest w {{pu przepis="art. 19a UOchrPrLokator"}} i nast. Definicję najmu okazjonalnego zawiera {{pu przepis="art. 19a ust. 1 UOchrPrLokator"}}. Najmem okazjonalnym jest:
- umowa najmu lokalu mieszkalnego,
- zawarta na czas oznaczony krótszy niż 10 lat,
- zawarta pomiędzy osobami fizycznymi, przy czym wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej (w zakresie najmu),
- mieszcząca się zakresie stosowania {{pu akt="UOchrPrLokator"}} (zob. {{pu przepis="art. 2 ust. 1 UOchrPrLokator"}}).
Ponieważ A i B (osoby fizyczne, A nie prowadzi działalności gospodarczej) zawarli umowę najmu mieszkania na 1,5 roku, ich umowę należy traktować jako umowę najmu okazjonalnego lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta pod rygorem nieważności na piśmie ({{pu przepis="art. 19a ust. 6 UOchrPrLokator"}} w zw. z {{pu przepis="art. 78 KC"}} i {{pu przepis="art. 73 § 1 KC"}}), co tutaj mało miejsce. Do umowy takiej powinny być również dołączone dokumenty wymienione w {{pu przepis="art. 19a ust. 2 UOchrPrLokator"}}, co też miało miejsce.
((2)) Zaskarżalność roszczenia
Żądana kwota jest także wymagalna, gdyż wymagalna jest każda z opłat czynszowych. Wymagalność każdej z opłat zależy z kolei od terminu płatności każdej z nich. Ponieważ strony w umowie nie postanowiły, w jaki sposób będzie płatny czynsz (a ich postanowienia miałyby pierwszeństwo – zob. {{pu przepis="art. 669 § 1 KC"}}), znajduje zastosowanie reguła {{pu przepis="art. 669 § 2 KC"}}. Zgodnie z 3 alt. tego przepisu w przypadku umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc (tutaj 1,5 roku) czynsz jest płatny miesięcznie do 10-ego dnia każdego miesiąca. Oznacza to, iż każda z opłat czynszowych w wysokości 1.000 zł jest wymagalna od 11-ego dnia każdego miesiąca.
((2)) wynik
A ma przeciwko B roszczenie o zapłatę czynszu najmu lokalu.
((1)) Roszczenie o eksmisję z {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator"}}.
A mógłby domagać się opuszczenia lokalu mieszkalnego i jego opróżnienia z osób i rzeczy reprezentujących najemcę po zakończeniu stosunku najmu, gdyby stosunek najmu został skutecznie zakończony.
((2)) Uwagi wstępne
Po wejściu w życie ustawy z dnia 15.11.2009 w celu wykonania żądania opróżnienia lokalu wystarczy notarialne oświadczenie najemcy, w którym podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu ({{pu przepis="art. 19a ust. 2 pkt 1 UOchrPrLokator"}}), które jest tytułem egzekucyjnym ({{pu przepis="art. 777 § 1 pkt 4 KPC"}}). W tym wypadku nie jest konieczne powództwo o eksmisję. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu dłużnika ({{pu przepis="art. 781 KPC"}}), aby tytuł ten stał się tytułem wykonawczym uprawniającym do egzekucji.
((2)) Zakończenie stosunku najmu
Niezależnie od powyższego warunkiem żądania opróżnienia lokalu jest zakończenie stosunku najmu. W tym wypadku należy sprawdzić, czy do zakończenia najmu nie doszło na skutek wypowiedzenia.
((3)) dopuszczalność wypowiedzenia
Ponieważ umowa zawarta między stronami jest na czas oznaczony, zachodzą wątpliwości co do możliwości jej wypowiedzenia (zob. WypowiedzenieUmowyZawartejNaCzasOznaczony). A i B uzgodnili jednak możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy, co czyni wypowiedzenie zawartej na czas oznaczony dopuszczalne w świetle {{pu przepis="art. 673 § 3 KC"}}.
((3)) podstawa wypowiedzenia
Wypowiedzenie może nastąpić jedynie wówczas, gdy zachodzi określona przyczyna. W tym wypadku w rachubę wchodzi zwłoka w płatnościach czynszu.
Umowa - jak stwierdzono w odpowiedzi na pytanie 1 - stanowi tzw. umowę najmu okazjonalnego ({{pu przepis="art. 19a UOchrPrLokator"}} i nast.).
Zgodnie z {{pu przepis="art. 19e UOchrPrLokator"}} w razie wypełnienia określonych obowiązków (zob. {{pu przepis="art. 19b UOchrPrLokator"}}) generalnie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się. Ułatwia to generalnie działanie właściciela. Natomiast mimo wszystko nadal ma zastosowanie {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2 UOchrPrLokator"}} (jest wymieniony w {{pu przepis="art. 19e UOchrPrLokator"}}), przewidujący szczególne warunki wypowiadania umów najmu okazjonalnego.
Zgodnie z {{pu przepis="art. 11 ust. 1 UOchrPrLokator"}} wypowiedzenie może nastąpić tylko z powodu wymienionego w {{pu przepis="art. 11 ust. 2 - 5 UOchrPrLokator"}} lub {{pu przepis="art. 21 ust. 4 - 5 UOchrPrLokator"}}. Wypowiedzenie jest dopuszczalne m.in. w wypadku określonym w {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator"}}, tzn. w sytuacji, gdy:
1) lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
1) wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
1) wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Ponieważ wszystkie trzy przesłanki zostały w niniejszym stanie faktycznym spełnione, A miał podstawę prawną do dokonania wypowiedzenia.
((3)) skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu
W {{pu przepis="art. 11 ust. 1 zd. 2 UOchrPrLokator"}} przewiduje się, iż wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tak też się stało w tym kazusie dnia 18.7.2010 r.
((3)) upływ okresu wypowiedzenia
Wypowiedzenie na podstawie {{pu przepis="art. 11 ust. 2 UOchrPrLokator"}} następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie dokonane 18.7.2010 r. wywołuje więc skutek z upływem 31.8.2010 r.
((2)) wynik
A ma prawo domagać się eksmisji B na podstawie {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLokator"}}.
((1)) Roszczenie o odszkodowanie
A mógłby także domagać odszkodowania za bezumowne korzystanie przez lokatora z lokalu na podstawie {{pu przepis="art. 18 ust. 1 UOchrPrLokator"}}. Przepis ten miałby zastosowanie również w przypadku zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego, o którym mowa jest w {{pu przepis="art. 19b ust. 1 UOchrPrLokator"}} (zob. {{pu przepis="art. 19e UOchrPrLokator"}}).
----
CategoryKazusyNajem CategoryWypowiedzenie CategoryOchronaPrawLokatorow
