Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Kazus nr 4 z umowy najmu

A. Stan faktyczny
W sierpniu 2006 r. A na mocy ustnej umowy wynajął B mieszkanie położone w Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 2/3 na okres od 1.10.2006 r. do 30.7.2007 r., zaś B zobowiązał się do opłacania czynszu w wysokości 1.000 zł. O terminie płatności czynszu strony nie postanowiły. B nie zapłacił czynszu ani razu i tylko zwodził A, że niebawem uiści wszystkie zaległości. W styczniu 2007 r. A uprzedził pisemnie B, że jeżeli nie zostaną opłacone czynsze, wypowie umowę. B zbagatelizował otrzymane pismo. Wreszcie zniecierpliwiony A dnia 18.3.2007 r. pisemnie wypowiedział umowę na koniec kwietnia 2007 (podając, iż powodem dokonanego wypowiedzenia jest niepłacenie czynszu) i zażądał od B, aby się wyprowadził. Ponieważ B stanowczo odmawia, dnia 2.5.2007 r. do sądu pozew o zasądzenie czynszu za okres od 11.10.2006 r. z ustawowymi odsetkami za czas od wymagalności każdej z rat do dnia wniesienia pozwu oraz o odsetki od zaległych odsetek od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto A zażądał nakazanie opuszczenia B lokalu mieszkalnego i jego opróżnienie z osób i rzeczy go reprezentujących. Na końcu wniósł o zasądzenie odszkodowania w wysokości 1.000 zł za każdy miesiąc zajmowania przez B spornego mieszkania aż do czasu jego usunięcia.
Czy żądania A zostaną uwzględnione?

B. Roszczenie A przeciwko B o zapłatę czynszu najmu za okres od 11.10.2003 r. do 30.4.2007 r. z art. 659 § 1 KC

art. 659 KC
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

[schowaj]

1. Powstanie roszczenia
A i B zawarli skuteczną umowę najmu lokalu mieszkalnego. Brak formy pisemnej powoduje tylko, iż umowa została zawarta na czas nieoznaczony, art. 660 KC (forma ad eventum).

2. Brak utraty roszczenia
Roszczenie nie zostało utracone, gdyż B nie zapłacił czynszu ani razu.

3. Zaskarżalność roszczenia

a. wymagalność
Na treść roszczenia o zapłatę składają się pojedyncze świadczenia z tytułu czynszu.
Kwota ta jest więc wymagalna, jeżeli wymagalna jest każda z opłat czynszowych. Wymagalność każdej z opłat zależy z kolei od terminu płatności każdej z nich. Ponieważ strony w umowie nie postanowiły, w jaki sposób będzie płatny czynsz (a ich postanowienia miałyby pierwszeństwo – zob. art. 669 § 1 KC), znajduje zastosowanie reguła art. 669 § 2 KC. Zgodnie z 3 alt. tego przepisu w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony czynsz jest płatny miesięcznie do 10-ego dnia każdego miesiąca. Oznacza to, iż każda z opłat czynszowych w wysokości 1000 zł jest wymagalna od 11-ego dnia każdego miesiąca.
Kwota 8.000 jest wymagalna.
Kwota ta nie jest przedawniona.

4. Wynik
A ma roszczenie o zapłatę 8.000 zł z tytułu czynszu.

C. Roszczenie A wobec B o zapłatę odsetek za zaległe czynsze najmu z art. 481 § 1 KC

art. 481 KC
§ 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
§ 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.
§ 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

[schowaj]

1. Powstanie roszczenia
Roszczenie z art. 481 § 1 KC powstaje, gdy dłużnik opóźnia się z zapłatą świadczenia pieniężnego.

a. opóźnienie
Miarodajny jest tu art. 476 zd. 2 KC. Wg niego dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia, jeżeli nie spełnia świadczenia w terminie (por. art. 455 KC) a uchybienie to nie wynika z okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (w sytuacji, gdy dłużnik ponosi odpowiedzialność za opóźnienie, zachodzi opóźnienie kwalifikowane czy li zwłoka, art. 476 zd. 1 KC).
Ponieważ B nie zapłacił żadnego z czynszów, popadł w opóźnienie z dniem wymagalności czynszu, tzn. w stosunku do każdego z czynszu z dniem 11-ego danego miesiąca.

b. wymagalne świadczenie pieniężne
Ponieważ odsetki są tzw. świadczeniem ubocznym, wymagają istnienia zobowiązania głównego, które musi być wymagalne. Ustalono już powyżej, że zapłata czynszu jest świadczeniem pieniężnym, zaś wymagalność każdej z rat czynszowych następuje 11-ego dnia każdego miesiąca.

c. wysokość odsetek
Z uwagi na brak odmiennej umowy, należą się odsetki w wysokości ustawowej, art. 481 § 2 zd. 1 KC. Ich wysokość wynika z rozporządzenia wydanego na podst. art. 359 § 3 KC i wynosi od 15.10.2005 r. 11,5% (zob. rozp. Dz.U.05.201.1662).

2. Brak utraty roszczenia i zaskarżalność roszczenia
Roszczenie o odsetki nie zostało utracone. Odsetki są wymagalne z upływem pierwszego dnia od upływu terminu wymagalności roszczenia głównego i każdy następny dzień opóźnienia powoduje wymagalność roszczenia o odsetki za okres poprzedzający tą datę (Popiołek w: Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II, 4. wyd., art. 481 nb. 8).

3. Wynik
A może domagać się zapłaty odsetek w wysokości 11,5% od zaległych kwot czynszu, tzn.

• 63,96 zł za czynsz za październik 2006 za okres od 11.10.2006 do 2.5.2007 r.,
• 54,19 zł za czynsz za listopad 2006 za okres od 11.11.2006 do 2.5.2007 r.,
• 44,74 zł za czynsz za grudzień 2006 za okres od 11.12.2006 do 2.5.2007 r.,
• 34,97 zł za czynsz za styczeń 2007 za okres od 11.1.2007 do 2.5.2007 r.
• 25,21 zł za czynsz za luty 2007 za okres od 11.2.2007 do 2.5.2007 r.,
• 16,38 zł za czynsz za marzec 2007 za okres od 11.3.2007 do 2.5.2007 r..

czyli łącznie kwoty: 239,45 zł.

D. Roszczenie o odsetki od zaległych odsetek, tj od kwoty 246,07 do dnia zapłaty z art. 482 § 1 KC

art. 482 KC
§ 1. Od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do dłużnej sumy.
§ 2. Przepis paragrafu poprzedzającego nie dotyczy pożyczek długoterminowych udzielanych przez instytucje kredytowe.

[schowaj]

Roszczenie o zaległe odsetki przysługuje tylko od dnia wytoczenia powództwa.
Roszczenie o odsetki od kwoty zaległych odsetek, tzn. od kwoty 239,45.

E. Roszczenie o eksmisję z art. 675 § 1 KC

art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

[schowaj]

1. Powstanie roszczenia z art. 675 § 1 KC

art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

[schowaj]

Przesłanką roszczenia o opuszczenie lokalu mieszkalnego i jego opróżnienie z osób i rzeczy reprezentujących najemcę jest zakończenie stosunku najmu. Wymienia się następujące okoliczności:
1)zniszczenie rzeczy – art. 662 § 3 KC;
2)upływ czasu, na jaki umowy została zawarta, art. 659 § 1 (uwaga na art. 661 i 674);
3)zgodne rozwiązanie umowy ((przepis art. 3531 KC nie istnieje)),
4)rozwiązania umowy przez sąd na podstawie (przepis art. 3571 § 1 KC nie istnieje),
5)skutecznego wypowiedzenia przez najemcę lub wynajmującego (por. (przepis art. 3651 KC nie istnieje)) oraz
6)konfuzji.
W tym wypadku w rachubę wchodzi wypowiedzenie przez wynajmującego.
Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli o charakterze prawokształtującym, a więc nie wymaga dla swej skuteczności zgody drugiej strony, a jedynie dojścia do niej w taki sposób, aby mogła się ona z treścią oświadczenia zapoznać (art. 61 § 1 zd. 1 KC). Skutkiem wypowiedzenia jest to, że stosunek prawny ustaje z chwilą upływu okresu wypowiedzenia albo natychmiast, w przypadku rozwiązania umowy bez terminów wypowiedzenia.

a. oświadczenie o wypowiedzeniu
Dla wywołania zamierzonego skutku konieczne jest więc przede wszystkim złożenie skutecznego oświadczenia woli o wypowiedzeniu.
Wypowiedzenie umów najmu może podlegać regulacjom KC (liberalniejszym) lub UOchrPrLok. Tą drugą stosuje się, gdy mamy do czynienia z lokalem, lokatorem i właścicielem lokalu w rozumieniu tejże ustawy (zob. Radwański/Panowicz-Lipska, nb. 263).
W tym wypadku wszystkie trzy warunki są spełnione (zob. odpowiednio art. 2 ust. 1 pkt 4), pkt 1 i pkt 2) UOchrPrLok).
UOchrPrLok w art. 11 ust. 1 zd. 2 przewiduje, iż wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tak też się stało w tym kazusie 18.3.2007 r.

b. powód wypowiedzenia
Ponieważ umowa najmu podlega w tym wypadku regulacjom UOchrPrLok wypowiedzenie może nastąpić tylko z powodu wymienionego w art. 11 ust. 2 – 5 i art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. W tym wypadku w grę wchodzi ust. 2 pkt 2, tzn.:
1)bycie w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności (+)
2)uprzedzenie na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego (+) i
3)wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (+).
Tym samym powód do wypowiedzenia zachodził.


c. upływ okresu wypowiedzenia
Wypowiedzenie na podstawie art. 11 ust. 2 następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie dokonane 18.3.2007 r. wywołuje więc skutek z upływem 30.4.2007 r. W chwili wniesienia powództwa upłynął więc okres wypowiedzenia.
Dnia 30.4.2007 r. umowa najmu przestała więc obowiązywać.

2. Wynik
A ma prawo domagać się eksmisji B na podstawie art. 675 § 1 KC w zw. z art. 11 ust. 2 pkt 2) UOchrPrLok.

F. Roszczenie o odszkodowanie z art. 18 ust. 1 UOchrPrLok (+)

---

CategoryKazusyNajem