Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy

Wersja [16566]

To jest stara wersja UmowaNajmu utworzona przez MarcinKrzymuski, 2012-06-03 21:47:00.

 

Umowa najmu

informacje ogólne związane z umową najmu

Uwaga. Niniejszy skrypt nie dotyczy szczególnych rodzajów najmu jak najem lokali. Chodzi tutaj wyłącznie o usystematyzowanie wiedzy dot. art. 659 - 679 KC.

A. Pojęcie i charakter
Umowa najmu jest umową wzajemną (RadwanskiPanowiczZobowiazania, 2012, nb. 234) i odpłatną.

B. Zawarcie umowy najmu
Generalnie stosuje się ogólne reguły dot. umów cywilnoprawnych (zob. więc skrypt ZawarcieUmowy).

C. Treść umowy
Essentialia negotii umowy najmu wyznaczają zapisane w art. 659 KC
art. 659 KC
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
obowiązki wynajmującego i najemcy.
1. Obowiązki wynajmującego
Wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Używanie oznacza

2. Obowiązki najemcy
Najemca zobowiązuje się do zapłaty umówionego czynszu.

D. Skuteczność umowy
Generalnie umowa najmu nie wymaga zachowania szczególnej formy. Forma pisemna przewidziana w art. 660 KC
art. 660 KC
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.
została przewidziana jedynie dla wywołania szczególnych skutków prawnych (ad eventum). W razie niedochowania formy pisemnej nie następuje skutek w postaci ograniczenia czasu najmu. Podobnie w art. 678 § 2 KC
art. 678 KC
§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
.
Inaczej natomiast w art. 19a ust. 6 UOchrPrLokator
art. 19a UOchrPrLokator
1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z późn. zm.).
, gdzie forma została zastrzeżona ad solemnitatem.

E. Roszczenia stron
Z przepisów ogólnych o najmie (art. 659 - 679 KC) wynikają następujące roszczenia.
1. Roszczenia wynajmującego
Wynajmujący ma następujące roszczenia wobec najemcy:
  1. o zapłatę czynszu z art. 659 KC
    art. 659 KC
    § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
    § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
    ,
  2. o zwrot rzeczy po zakończeniu najmu z art. 675 KC
    art. 675 KC
    § 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
    § 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
    § 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
    ,
  3. o przywrócenie stanu poprzedniego po zakończeniu najmu z art. 676 KC
    art. 676 KC
    Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
    .
2. Roszczenia najemcy
Najemca ma natomiast następujące roszczenia względem wynajmującego:
  1. o wydanie przedmiotu najmu z art. 659 KC
    art. 659 KC
    § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
    § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
    ,
  2. o przywrócenie przedmiotu najmu do stanu odpowiedniego z art. 662 § 1 KC
    art. 662 KC
    § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
    § 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
    § 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
    ,
  3. o zwrot kosztu naprawy z art. 663 zd. 2 KC
    art. 663 KC
    Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
    ,
  4. o obniżenie czynszu z art. 664 KC
    art. 664 KC
    § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
    § 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
    § 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
    ,
  5. o naprawienie szkody z art. 679 § 1 KC
    art. 679 KC
    § 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
    § 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
    ,
  6. o odszkodowanie za naruszenie obowiązków ubocznych (np. z art. 665 KC
    art. 665 KC
    Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.
    ).

CategoryUmowaNajmu
Na tej stronie nie ma komentarzy