Kazus nr 6 z zakresu współwłasności
A. STAN FAKTYCZNY
A i B są współwłaścicielami nieruchomości o powierzchni 4 ha, z tym że udział A wynosi 1/4 zaś udział B – 3/4. Dnia 20.3.2010 r. B, wbrew obiekcjom A, zawarł z W umowę, na mocy której “oddał w dzierżawę część nieruchomości o powierzchni 3 ha, odpowiadający jego udziałowi w nieruchomości”. Nieruchomość nie była wcześniej przedmiotem podziału.
Czy umowa jest ważna?
B. ROZWIĄZANIE
Skuteczność umowy zależy od tego, czy zachodzą przyczyny powodujące jej nieważność oraz czy nie nastąpiły okoliczności mogące spowodować konwalidację umowy.
1. Nieważność na skutek sprzeczności z ustawą, art. 58 § 1 KC
"Istota współwłasności w częściach ułamkowych polega na tym, że własność rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom, wobec czego żaden z nich nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność. Każdy z współwłaścicieli ma natomiast "idealną" część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. "Udział" jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też – jak wynika z art. 198 KC
W ramach przewidzianego w powołanym przepisie uprawnienia do rozporządzania swoim udziałem współwłaściciel może zawierać umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem może np. udział swój wydzierżawić (art. 709 KC
W tym miejscu zaznacza się więc różnica pomiędzy “rozporządzeniem rzeczą wspólną” wg art. 199 zd. 1 KC
W tym wypadku wchodziłoby więc pod uwagę naruszenie art. 199 zd. 1 KC
2. Brak konwalidacji
Czynność dokonana bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie podlega konwalidacji, także wówczas, gdy współwłaściciel otrzyma później zgodę sądu. Także potwierdzenie przez współwłaściciela (art. 63 KC
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
w zw. z art. 199 zd. 1 KC§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
"Istota współwłasności w częściach ułamkowych polega na tym, że własność rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom, wobec czego żaden z nich nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność. Każdy z współwłaścicieli ma natomiast "idealną" część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. "Udział" jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też – jak wynika z art. 198 KC
art. 198 KC
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
– może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
W ramach przewidzianego w powołanym przepisie uprawnienia do rozporządzania swoim udziałem współwłaściciel może zawierać umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem może np. udział swój wydzierżawić (art. 709 KC
art. 709 KC
Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.
), jeśli przynosi on pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części" (wyrok SN z 20.9.2000 r., I CKN 729/99 (LEX nr 51640)).Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.
W tym miejscu zaznacza się więc różnica pomiędzy “rozporządzeniem rzeczą wspólną” wg art. 199 zd. 1 KC
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
oraz rozporządzanie udziałem wg art. 198 KCDo rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
art. 198 KC
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
. Rozporządzanie udziałem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli, gdyż ogranicza się do tej cząstki, wobec której współwłaściciel ma praw wyłącznego “właściciela”.Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
W tym wypadku wchodziłoby więc pod uwagę naruszenie art. 199 zd. 1 KC
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
, gdyby B rozporządził całą rzeczą a nie swoim udziałem. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
a. rozporządzenie rzeczą wspólną
Nie było to rozporządzenie udziałem, gdyż dotyczyło fizycznie istniejącej części nieruchomości a nie jedynie "idealnej" części prawa współwłasności.
Transakcja dotyczyła ponadto fizycznej części nieruchomości, która nie była w żaden sposób wydzielona (np. na podstawie podziału quoad usum). Dokonano więc rozporządzenia całą rzeczą.
b. brak zgody wszystkich współwłaścicieli
A nie wyraził zgody na wydzierżawienie. B dokonał więc rozporządzenia rzeczą wspólną bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli. Ponieważ jego udziały przekraczają 50%, powinien był zażądać, aby sąd rozstrzygnął co do dzierżawy całości rzeczy.
Nie było to rozporządzenie udziałem, gdyż dotyczyło fizycznie istniejącej części nieruchomości a nie jedynie "idealnej" części prawa współwłasności.
Transakcja dotyczyła ponadto fizycznej części nieruchomości, która nie była w żaden sposób wydzielona (np. na podstawie podziału quoad usum). Dokonano więc rozporządzenia całą rzeczą.
b. brak zgody wszystkich współwłaścicieli
A nie wyraził zgody na wydzierżawienie. B dokonał więc rozporządzenia rzeczą wspólną bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli. Ponieważ jego udziały przekraczają 50%, powinien był zażądać, aby sąd rozstrzygnął co do dzierżawy całości rzeczy.
2. Brak konwalidacji
Czynność dokonana bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie podlega konwalidacji, także wówczas, gdy współwłaściciel otrzyma później zgodę sądu. Także potwierdzenie przez współwłaściciela (art. 63 KC
art. 63 KC
§ 1. Jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty.
§ 2. Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie.
) nie odnosi skutku w postaci uzdrowienia czynności (Gniewek w: SystemPrawaPrywatnegoTom3, str. 450).§ 1. Jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty.
§ 2. Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie.
3. Odmienne regulacje dla spadków
W sytuacji gdy chodzi o rozporządzenie przedmiotem należącym do spadku art. 198 KC
W sytuacji gdy chodzi o rozporządzenie przedmiotem należącym do spadku art. 198 KC
art. 198 KC
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
jest wyparty przez przepis szczególny - art. 1036 KCKażdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
art. 1036 KC
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
, który przewiduje inną sankcję.Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
C. WYNIK
Umowa między B i W jest nieważna, art. 58 § 1 KC
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
w zw. z art. 199 zd. 1 KC§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
.Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
CategoryKazusyWspolwlasnosc
Na tej stronie nie ma komentarzy
