Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy
Inhaltsverzeichnis des Artikels

Kazus nr 5 z zakresu własności lokali

zarząd nieruchomością wspólną, zasady głosowania

A. Stan faktyczny
Wspólnota Mieszkaniowa (W), reprezentowana przez zarząd, domaga się od C zapłaty 1.000 zł, tytułem zwrotu kosztów wynagrodzenia zarządu budynkiem. W budynku tym jest 18 mieszkań, z czego trzy lokale stanowią własność M, H i C, natomiast 15 pozostałych mieszkań jest własnością A. Nie są one natomiast przedmiotem odrębnej własności. A posiada z tego powodu 85% udziałów we własności budynku posiada A, zaś M, H i C po 5%.
W twierdzi, że suma 1.000 zł wynika z – podjętej dnia 1.6.2006 r. – uchwały współwłaścicieli o podwyższeniu opłat za zarząd nieruchomością. C uważa, że uchwała jest nieważna, gdyż nie zapadła jednomyślnie, albowiem C, M i H byli przeciw.

Czy W może domagać się od C zapłaty 1.000 zł?
(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9.12.1999 r., III CZP 32/99, OSNC z 2000 Nr 6, poz. 104)

B. Rozwiązanie
W przysługuje wobec C roszczenie z art. 13 ust. 1 UWłasnLokali
art. 13 UWłasnLokali
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
[schowaj]
, jeżeli skutecznie podwyższono opłaty z tytułu zarządzania nieruchomości wspólną i W jest uprawniony do żądania zapłaty.
1. Zdolność prawna W
Warunkiem tego, aby W w ogóle mogła posiadać roszczenie wobec C jest posiadanie przez nią zdolności do bycia podmiotem praw i obowiązków (zdolność prawna). Posiadają ją osoby fizyczne i osoby prawne. Wspólnoty mieszkaniowe (art. 6 zd. 1 UWłasnLokali
art. 6 UWłasnLokali
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
[schowaj]
) nie mają zdolności prawnej. Natomiast zgodnie ze zdaniem drugim tego przepisu są tzw. ułomnymi osobami prawnymi (RadwanskiCzescOgolna, nb. 443, GniewekPrawoRzeczowe nb. 492; inaczej: DoliwaCzescOgolna nb. 427; por. art. 331 KC
art. 331 KC
§ 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
§ 2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w § 1, odpowiedzialność subsydiarną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna.
[schowaj]
), wobec czego mogą być podmiotem praw.

2. Powstanie roszczenia
Zgodnie z art. 13 ust. 1 UWłasnLokali
art. 13 UWłasnLokali
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
[schowaj]
właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Wysokość tych kosztów zależy od ważnej uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

a. ważność uchwały
Ważność uchwały zależy m.in. od tego, czy została podjęta przy wymaganej ilości głosów. To z kolei wymaga ustalenia, z jakiego typu wspólnotą mamy do czynienia.
Jeżeli niniejsza wspólnota byłaby wspólnotą małą (art. 19 UWłasnLokali
art. 19 UWłasnLokali
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
[schowaj]
), wówczas uchwała o podwyższeniu opłat byłaby nieważna, gdyż:
  1. jeżeli mieściłaby się w zakresie zwykłego zarządu wymagałaby zgody większości współwłaścicieli (art. 201 KC
    art. 201 KC
    Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
    [schowaj]
    w zw. z art. 19 UWłasnLokali
    art. 19 UWłasnLokali
    Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
    [schowaj]
    ), nie uzyskałaby większości, albowiem spośród 4 współwłaścicieli troje było przeciw.
  2. jeżeli uchwała przekraczałaby zakres zwykłego zarządu, potrzebna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 1 KC
    art. 199 KC
    Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
    [schowaj]
    ), a uchwała jednomyślnie nie zapadła.

Jeżeli natomiast wspólnota byłaby wspólnotą dużą (art. 20 UWłasnLokali
art. 20 UWłasnLokali
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
[schowaj]
), wówczas:
  1. jeżeli uchwała mieściłaby się w zakresie zwykłego zarządu, to musiałaby być podjęta przez zarząd (art. 22 ust. 1 UWłasnLokali
    art. 22 UWłasnLokali
    1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
    2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
    1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
    2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
    3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
    4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
    5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
    5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
    6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
    6a) nabycie nieruchomości,
    7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
    8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
    10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
    4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
    [schowaj]
    ), a tak tutaj nie było;
  2. jeżeli uchwała przekraczałaby zakres zwykłego zarządu, potrzebna byłaby uchwała właścicieli (art. 22 ust. 2 UWłasnLokali
    art. 22 UWłasnLokali
    1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
    2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
    1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
    2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
    3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
    4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
    5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
    5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
    6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
    6a) nabycie nieruchomości,
    7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
    8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
    10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
    4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
    [schowaj]
    ). Do podjęcia takiej uchwały potrzebna jest większość głosów właścicieli lokali (art. 23 ust. 1 UWłasnLokali
    art. 23 UWłasnLokali
    1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
    2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
    2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
    3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
    [schowaj]
    ), przy czym większość tą liczy się według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono inaczej.

Z powyższego wynika, że w sytuacji takiej, jak opisana w stanie faktycznym, tylko w tym ostatnim wypadku uchwała byłaby ważna, gdyż W ma większość liczoną wielkością udziału.
Trzeba więc ustalić, czy wspólnota jest wspólnotą dużą, czy uchwała przekracza zakres zwykłego zarządu i czy została podjęta większością głosów liczonych wg udziałów.

(1) wielkość wspólnoty
Decyzja, czy mamy tu do czynienia z dużą czy małą wspólnotą mieszkaniową zależy od uwzględnienia mieszkań należących do A. Jeżeli należy je traktować jako jeden lokal, wówczas lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych byłoby 4, a to oznaczałoby przyjęcie, że mamy do czynienia ze wspólnotą małą. Gdyby jednak traktować każdy lokal osobno, niezależnie od tego, czy stanowi przedmiot odrębnej własności, wówczas lokali byłoby 18, a to oznaczałoby, że mamy do czynienia ze wspólnotą dużą. Wg uchwały SN z 9.12.1999 r. (III CZP 32/99) do lokali "należących nadal do dotychczasowego właściciela" w rozumieniu art. 19 UWłasnLokali
art. 19 UWłasnLokali
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
[schowaj]
zalicza się wszystkie lokale mogące, w myśl art. 2 ust. 1 UWłasnLokali
art. 2 UWłasnLokali
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.
[schowaj]
, stanowić odrębne nieruchomości. Nie chodzi więc o kryterium własnościowe, ale o samodzielność lokali. Przemawia za tym interpretacja gramatyczna (“liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych”).
W tym wypadku mamy więc do czynienia ze wspólnotą dużą.

(2) zakres zwykłego zarządu
Kolejne zagadnienie dotyczy tego czy uchwała mieści się w zakresie zwykłego zarządu, czy też go przekracza. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1 UWłasnLokali
art. 22 UWłasnLokali
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
[schowaj]
czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest także ustalenie wynagrodzenia zarządu. Potrzebna była więc uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 UWłasnLokali
art. 22 UWłasnLokali
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
[schowaj]
).

(3) wymagana większość
Zgodnie z art. 23 ust. 2 UWłasnLokali
art. 23 UWłasnLokali
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
[schowaj]
uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Skoro A miał 85% głosów, to uchwała została podjęta skutecznie.
Inaczej byłoby tylko wówczas, gdyby każdemu właścicielowi przysługiwał tylko 1 głos. Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponieważ M, C i H mają tylko 15% udziałów (art. 23 ust. 2a UWłasnLokali
art. 23 UWłasnLokali
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
[schowaj]
), ich żądanie wprowadzenia odstępstwa od reguły wyrażonej w art. 23 ust. 2 UWłasnLokali
art. 23 UWłasnLokali
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
[schowaj]
byłoby i tak bezskuteczne.

b. wynik tymczasowy
Uchwała zapadła większością głosów i jest podjęta skutecznie.

C. Wynik ostateczny
W może domagać się od C zapłaty 1.000 zł.
CategoryKazusyWlasnoscLokali CategoryKazusyWspolwlasnosc
Na tej stronie nie ma komentarzy