Wersja [10637]
To jest stara wersja KazusWlasnoscLokali3 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2009-11-13 09:50:46.
Kazus nr 3 z zakresu własności lokali
ekspektatywa odrębnej własności lokali
A. Stan faktyczny
Dnia 7.3.1997 r. na mocy umowy notarialnej pomiędzy G i K ustanowiono odrębną własność lokalu na rzecz jego dotychczasowej najemczyni K. Wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla tego lokalu i wpisanie K do księgi wieczystej tego lokalu jako właścicielki lokalu wpłynął do właściwego Sądu 17.3.1997 r.
Aktem notarialnym z dnia 25.3.1997 r. K darowała A "ogół praw powstałych w wyniku zawartej 7.3.1997 r. umowy, to znaczy lokal mieszkalny nr 104, wraz z prawami związanymi, który powstanie po dokonaniu wpisu do nowo urządzonej księgi wieczystej." Wniosek o wpisanie obdarowanej A jako właścicielki lokalu wpłynął do Sądu dnia 2.4.1997 r.
Dnia 9.5.1997 r. Sąd rozpoznał wniosek zawarty w akcie z dnia 7.3.1997 r., założył nową księgę wieczystą i wpisał w niej K jako właścicielkę lokalu.
Postanowieniem z 16.2.2000 r. Sąd odmówił wpisania do księgi wieczystej jako właścicielki lokalu A, twierdząc, że skoro do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, to umowa darowizny z 25.3.1997 r., jako zawarta przed wpisem prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, nie wywołuje skutków prawnych i nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej.
Kto jest właścicielem mieszkania?
B. Rozwiązanie
Na początku właścicielem mieszkania, które stanowiło część składową budynku i tym samym nieruchomości, na której budynek się znajdował (art. 47, 48 KC), był G.
1. Umowa pomiędzy G i K z 7.3.1997 r.
Umowa notarialna z 7.3.1997 r. nie przeniosła własności na K, gdyż do ustanowienia odrębnej własności na mocy umowy między dotychczasowym właścicielem i nabywcą lokalu, konieczny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
). Ponieważ wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 UKsWieczHip1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
art. 29 UKsWieczHip
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
), odrębna własność lokalu powstała 17.3.1997 r.Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
2. Umowa pomiędzy K i A z 25.3.1997 r.
Ta umowa nie mogła przenieść własności lokalu na A, gdyż zgodnie z jej treścią dotyczyła ona zbycia “ogółu praw” wynikających ze wcześniejszej umowy.
Jednakże właścicielem lokalu mogłaby być A, gdyby uzyskała ekspektatywę odrębnej własności lokalu, która następnie przekształciłaby się w prawo odrębnej własności. Do tego niezbędne jest powstanie ekspektatywy, jej skuteczne zbycie oraz przekształcenie jej w pełne prawo własności.
a. powstanie ekspektatywy
Ekspektatywa ta jest prawem majątkowym, dziedzicznym oraz zbywalnym (postanowienie SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01).
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i istnieje aż do czasu dokonania wpisu prawa do odpowiedniej księgi wieczystej. Koncepcja ta jest wyrazem wykorzystania wykształconej w doktrynie instytucji ekspektatywy (oczekiwania prawnego), która aczkolwiek nie jest rozumiana jednolicie, to jednak znalazła zastosowanie w obrocie cywilnym i w orzecznictwie sądowym. Do koncepcji tej sięgnął też ustawodawca w art. 19 USpółdzMieszk
art. 19 USpółdzMieszk
1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio.
3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
, określając roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu przysługujące członkowi spółdzielni mieszkaniowej ubiegającemu się o ustanowienie takiej własności "ekspektatywą odrębnej własności lokalu" (zob. postanowienie SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01).1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio.
3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Tą ekspektatywę uzyskała K z chwilą złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, czyli dnia 17.3.1997 r.
b. skuteczne zbycie ekspektatywy
Dopuszczalność zawierania takich umów, jako umów zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, jest przyjęta w praktyce notarialnej i akceptowana w piśmiennictwie prawniczym. Do jej dokonania konieczne jest zwarcie umowy w formie aktu notarialnego. Ponieważ umowa darowizny dokonana aktem notarialnym z dnia 25.3.1997 r. nie jest umową zbycia odrębnej własności lokalu, jej skuteczność nie była uzależniona od istnienia tej własności.
Umowa z dnia 25.3.1997 r. została jednakże zawarta pod warunkiem wpisania w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu, powodującego powstanie tej własności. Zgodnie z art. 157 § 1 KC
art. 157 KC
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
nie jest jednakże dopuszczalne przeniesienie własności pod warunkiem. Należy jednak zaznaczyć, że zastrzeżenie tego warunku, będącego tzw. warunkiem prawnym (conditione iuris), nastąpiło w umowie, która nie była umową przenoszącą własność nieruchomości, wobec czego było dopuszczalne, a zakaz przewidziany w art. 157 § 1 KC§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
art. 157 KC
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
nie miał tutaj zastosowania.§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
K zbyła więc skutecznie ekspektatywę na mocy umowy darowizny z 25.3.1997 r.
c. przekształcenie ekspektatywy w prawo odrębnej własności
Przekształcenie ekspektatywy w prawo odrębnej własności następuje na skutek dokonania wpisu zbywcy ekspektatywy do księgi wieczystej. Ponieważ wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 KWU), odrębna własność lokalu powstała 17.3.1997 r. Z tym samym dniem darowana dnia 25.3.1997 r. ekspektatywa przekształciła się w prawo odrębnej własności, które nabyła A.
3. Wynik
Właścicielem mieszkania jest więc A i to ona powinna zostać wpisana do księgi wieczystej. Wpis w tym wypadku nie ma charakteru konstytutywnego, gdyż nie chodziło o ustanowienie odrębnej własności, ale o jej zbycie. Wobec tego brak wpisu nie wpływa na nabycie przez A prawa własności.
CategoryWlasnoscLokali CategoryKazusyWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
