Kazus nr 3 z zakresu własności lokali
ekspektatywa odrębnej własności lokali
A. Stan faktyczny
Dnia 7.3.1997 r. na mocy umowy notarialnej pomiędzy G i K ustanowiono odrębną własność lokalu na rzecz jego dotychczasowej najemczyni K. Wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla tego lokalu i wpisanie K do księgi wieczystej tego lokalu jako właścicielki lokalu wpłynął do właściwego Sądu 17.3.1997 r.
Aktem notarialnym z dnia 25.3.1997 r. K darowała A "ogół praw powstałych w wyniku zawartej 7.3.1997 r. umowy, to znaczy lokal mieszkalny nr 104, wraz z prawami związanymi, który powstanie po dokonaniu wpisu do nowo urządzonej księgi wieczystej." Wniosek o wpisanie obdarowanej A jako właścicielki lokalu wpłynął do Sądu dnia 2.4.1997 r.
Dnia 9.5.1997 r. Sąd rozpoznał wniosek zawarty w akcie z dnia 7.3.1997 r., założył nową księgę wieczystą i wpisał w niej K jako właścicielkę lokalu.
Postanowieniem z 16.2.2000 r. Sąd odmówił wpisania do księgi wieczystej jako właścicielki lokalu A, twierdząc, że skoro do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, to umowa darowizny z 25.3.1997 r., jako zawarta przed wpisem prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, nie wywołuje skutków prawnych i nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej.
Kto jest właścicielem mieszkania?
B. Rozwiązanie
Rozwiązanie wg uzasadnienia post. SN z 26.6.2001, I CA 1/01.
Na początku właścicielem mieszkania, które stanowiło część składową budynku i tym samym nieruchomości, na której budynek się znajdował (art. 47 KC
art. 47 KC
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
, art. 48 KC§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
art. 48 KC
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
), był G.Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
1. Umowa pomiędzy G i K z 7.3.1997 r.
Umowa notarialna z 7.3.1997 r. nie przeniosła własności na K, gdyż do ustanowienia odrębnej własności na mocy umowy między dotychczasowym właścicielem i nabywcą lokalu, konieczny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
2. Umowa pomiędzy K i A z 25.3.1997 r.
Ta umowa nie mogła przenieść własności lokalu na A, gdyż zgodnie z jej treścią dotyczyła ona zbycia “ogółu praw” wynikających ze wcześniejszej umowy.
Jednakże właścicielem lokalu mogłaby być A, gdyby uzyskała ekspektatywę odrębnej własności lokalu, która następnie przekształciłaby się w prawo odrębnej własności. Do tego niezbędne jest powstanie ekspektatywy, jej skuteczne zbycie oraz przekształcenie jej w pełne prawo własności.
Umowa notarialna z 7.3.1997 r. nie przeniosła własności na K, gdyż do ustanowienia odrębnej własności na mocy umowy między dotychczasowym właścicielem i nabywcą lokalu, konieczny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
). Ponieważ wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 UKsWieczHip1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
art. 29 UKsWieczHip
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
), odrębna własność lokalu powstała 17.3.1997 r.Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
2. Umowa pomiędzy K i A z 25.3.1997 r.
Ta umowa nie mogła przenieść własności lokalu na A, gdyż zgodnie z jej treścią dotyczyła ona zbycia “ogółu praw” wynikających ze wcześniejszej umowy.
Jednakże właścicielem lokalu mogłaby być A, gdyby uzyskała ekspektatywę odrębnej własności lokalu, która następnie przekształciłaby się w prawo odrębnej własności. Do tego niezbędne jest powstanie ekspektatywy, jej skuteczne zbycie oraz przekształcenie jej w pełne prawo własności.
a. powstanie ekspektatywy
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i istnieje aż do czasu dokonania wpisu prawa do odpowiedniej księgi wieczystej.
Tą ekspektatywę uzyskała K z chwilą złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, czyli dnia 17.3.1997 r.
b. skuteczne zbycie ekspektatywy
Tą ekspektatywę mogła K przenieść na A.
Ekspektatywa ta jest prawem majątkowym zbywalnym (postanowienie SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01).
Dopuszczalność zawierania umów zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie budzi więc większych zastrzeżeń. Do jej dokonania konieczne jest zwarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Umowa z dnia 25.3.1997 r. została jednakże zawarta pod warunkiem wpisania w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu, powodującego powstanie tej własności. Zgodnie z art. 157 § 1 KC
K zbyła więc skutecznie ekspektatywę na mocy umowy darowizny z 25.3.1997 r.
c. przekształcenie ekspektatywy w prawo odrębnej własności
Nabyta przez A ekspektatywa musiała się następnie przekształcić w odrębną własność lokalu.
Przekształcenie ekspektatywy w prawo odrębnej własności następuje na skutek dokonania wpisu zbywcy ekspektatywy do księgi wieczystej. Ponieważ wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 UKsWieczHip
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i istnieje aż do czasu dokonania wpisu prawa do odpowiedniej księgi wieczystej.
Tą ekspektatywę uzyskała K z chwilą złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, czyli dnia 17.3.1997 r.
b. skuteczne zbycie ekspektatywy
Tą ekspektatywę mogła K przenieść na A.
Ekspektatywa ta jest prawem majątkowym zbywalnym (postanowienie SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01).
Dopuszczalność zawierania umów zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie budzi więc większych zastrzeżeń. Do jej dokonania konieczne jest zwarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Umowa z dnia 25.3.1997 r. została jednakże zawarta pod warunkiem wpisania w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu, powodującego powstanie tej własności. Zgodnie z art. 157 § 1 KC
art. 157 KC
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
nie jest jednakże dopuszczalne przeniesienie własności pod warunkiem. Należy jednak zaznaczyć, że zastrzeżenie tego warunku, będącego tzw. warunkiem prawnym (conditio iuris), nastąpiło w umowie, która nie była umową przenoszącą własność nieruchomości, wobec czego było dopuszczalne, a zakaz przewidziany w art. 157 § 1 KC§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
art. 157 KC
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
nie miał tutaj zastosowania.§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
K zbyła więc skutecznie ekspektatywę na mocy umowy darowizny z 25.3.1997 r.
c. przekształcenie ekspektatywy w prawo odrębnej własności
Nabyta przez A ekspektatywa musiała się następnie przekształcić w odrębną własność lokalu.
Przekształcenie ekspektatywy w prawo odrębnej własności następuje na skutek dokonania wpisu zbywcy ekspektatywy do księgi wieczystej. Ponieważ wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 UKsWieczHip
art. 29 UKsWieczHip
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
), odrębna własność lokalu powstała 17.3.1997 r. Z tym samym dniem darowana dnia 25.3.1997 r. ekspektatywa przekształciła się w prawo odrębnej własności, które nabyła A.Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
3. Wynik
Właścicielem mieszkania jest więc A i to ona powinna zostać wpisana do księgi wieczystej. Wpis w tym wypadku nie ma charakteru konstytutywnego, gdyż nie chodziło o ustanowienie odrębnej własności, ale o jej zbycie. Wobec tego brak wpisu nie wpływa na nabycie przez A prawa własności (deklaratoryjny charakter wpisu przy przeniesieniu własności nieruchomości).
Właścicielem mieszkania jest więc A i to ona powinna zostać wpisana do księgi wieczystej. Wpis w tym wypadku nie ma charakteru konstytutywnego, gdyż nie chodziło o ustanowienie odrębnej własności, ale o jej zbycie. Wobec tego brak wpisu nie wpływa na nabycie przez A prawa własności (deklaratoryjny charakter wpisu przy przeniesieniu własności nieruchomości).
CategoryKazusyWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
