Kazus nr 2 z zakresu własności lokali
kauzalność umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu
uwaga, stan faktyczny dotyczy sytuacji sprzed wejścia w życie UOchrPrNabLokMieszk
A. STAN FAKTYCZNY
Na mocy aktu notarialnego z 1.3.2003 r. P zobowiązał się wybudować dla M lokal mieszkalny. Termin oddania lokalu określono na 1.9.2003 r. Przeniesienie przez P na rzecz M prawa własności lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu miało nastąpić, z zachowaniem formy notarialnej, po ostatecznym rozliczeniu kosztów.
Dnia 1.10.2003 r. P i M zawarli notarialną umowę przeniesienia własności lokalu. 10.11.2003 r. M została wpisana do księgi wieczystej. Dnia 1.12.2003 r. P skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli złożonego 1.3.2003 r.
Kto jest właścicielem mieszkania?
B. ROZWIĄZANIE
Na początku właścicielem całego budynku był P.
1. Umowa z 1.3.2003 r.
M mogłaby uzyskać prawo własności na mocy umowy z 1.3.2003 r., gdyby była to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności w roz. art. 155 § 1 KC
M mogłaby uzyskać prawo własności na mocy umowy z 1.3.2003 r., gdyby była to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności w roz. art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
, gdyż wg zasad umów o podwójnym skutku taka umowa przenosi własność rzeczy (także nieruchomości) na nabywcę solo consensu, a więc z chwilą jej zawarcia.§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
a. umowa o podwójnym skutku
W tym wypadku mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. Prawo to, choć jest to zwyczajna własność w rozumieniu KC, podlega szczególnym regulacjom UWłasnLokali. Ustanowienie odrębnej własności uregulowano w art. 7 i nast. UWłasnLokali
Ustawa przewiduje dwa rodzaje umów: umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 8 UWłasnLokali
Umowa z 1.3.2003 r. jest natomiast z pewnością umową deweloperską (wg stanu na 2003 r.), tzn. taką, w której właściciel gruntu, zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (art. 9 ust. 1 UWłasnLokali
1. wybudowania lokalu,
2. ustanowienia odrębnej własności lokalu (np. na mocy jednostronnego oświadczenia właściciela budynku) i
3. przeniesienia tego prawa na stronę umowy zobowiązującej albo na inną osobę.
Pytanie wobec tego, czy tzw. wówczas umowa deweloperska jest umową zobowiązującą o podwójnym skutku wg art. 155 § 1 KC
W tym wypadku mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. Prawo to, choć jest to zwyczajna własność w rozumieniu KC, podlega szczególnym regulacjom UWłasnLokali. Ustanowienie odrębnej własności uregulowano w art. 7 i nast. UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
. Zgodnie z nim możliwe jest ustanowienie odrębnej własności także na mocy umowy.1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Ustawa przewiduje dwa rodzaje umów: umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 8 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
) i umowa deweloperska (art. 9 UWłasnLokali1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
art. 9 UWłasnLokali
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
). Zwarta przez P i M dnia 1.3.2003 r. umowa nie jest niewątpliwie umową w rozumieniu art. 8, albowiem jej treścią nie było ustanowienie odrębnej własności, ale zobowiązanie się do wybudowania lokalu i późniejsze dopiero przeniesienie prawa odrębnej własności na M.1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
Umowa z 1.3.2003 r. jest natomiast z pewnością umową deweloperską (wg stanu na 2003 r.), tzn. taką, w której właściciel gruntu, zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (art. 9 ust. 1 UWłasnLokali
art. 9 UWłasnLokali
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
). Umowa deweloperska w rozumieniu UWłanLokali wg stanu na 2003 r. jest więc w rzeczywistości umową jedynie zobowiązującą do:1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
1. wybudowania lokalu,
2. ustanowienia odrębnej własności lokalu (np. na mocy jednostronnego oświadczenia właściciela budynku) i
3. przeniesienia tego prawa na stronę umowy zobowiązującej albo na inną osobę.
Pytanie wobec tego, czy tzw. wówczas umowa deweloperska jest umową zobowiązującą o podwójnym skutku wg art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
. Umowa deweloperska, określana naonczas także jako umowa realizatorska, nie była umową nazwaną, także na gruncie art. 9 UWłasnLokali§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
art. 9 UWłasnLokali
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
. Była rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowiły elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadawalo jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Nie powoduje ona natomiast ani powstania odrębnej własności ani tym bardziej przejścia prawa własności na nabywcę.1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
Obecnie o umowie deweloperskiej mowa jest w UOchrPrNabLokMieszk. Art. 9 UWłasnLokali
art. 9 UWłasnLokali
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
nadal jednak obowiązuje w niezmienionej treści, wobec czego powyższe uwagi pozostają aktualne. Nowa ustawa reguluje bowiem sposoby zabezpieczenia praw nabywców lokali (więcej o praktycznych aspektach ustawy UOchrPrNabLokMieszk zob. MajRejent2012).1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
2. Umowa z dnia 1.10.2003 r.
M mogła natomiast nabyć własność 1.10.2003 r., kiedy zawarła z P umowę przenoszącą własność lokalu. Była to umowa rzeczowa (umowa przenosząca własność), o której mowa jest w art. 156 i innych KC. Ta umowa przenosi bezpośrednio własność nabywcę z chwilą jej zawarcia, jeżeli jest skuteczna.
Zgodnie z art. 156 KC
Ponieważ P skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli złożonego 1.3.2003 r., umowa zobowiązująca była nieważna ex tunc. Tym samym odpadła causa dla dokonania rozporządzenia. Tym samym umowa rozporządzająca jest nieważna.
M mogła natomiast nabyć własność 1.10.2003 r., kiedy zawarła z P umowę przenoszącą własność lokalu. Była to umowa rzeczowa (umowa przenosząca własność), o której mowa jest w art. 156 i innych KC. Ta umowa przenosi bezpośrednio własność nabywcę z chwilą jej zawarcia, jeżeli jest skuteczna.
Zgodnie z art. 156 KC
art. 156 KC
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
i wynikającą z niego zasadą kauzalności ważność umowy przenoszącej własność zależy jednak od ważności zobowiązania (kauzalność materialna).Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Ponieważ P skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli złożonego 1.3.2003 r., umowa zobowiązująca była nieważna ex tunc. Tym samym odpadła causa dla dokonania rozporządzenia. Tym samym umowa rozporządzająca jest nieważna.
C. WYNIK
Na skutek tego, iż umowa przenosząca własność jest nieważna, nie doszło do przeniesienia własności na M i tym samym właścicielem mieszkania jest P.
CategoryKazusyWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
