Wiki source for KazusWlasnoscLokali2
====Kazus nr 2 z zakresu własności lokali====
==kauzalność umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu==
==uwaga, stan faktyczny dotyczy sytuacji sprzed wejścia w życie {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}} ==
((1)) STAN FAKTYCZNY
Na mocy aktu notarialnego z 1.3.2003 r. P zobowiązał się wybudować dla M lokal mieszkalny. Termin oddania lokalu określono na 1.9.2003 r. Przeniesienie przez P na rzecz M prawa własności lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu miało nastąpić, z zachowaniem formy notarialnej, po ostatecznym rozliczeniu kosztów.
Dnia 1.10.2003 r. P i M zawarli notarialną umowę przeniesienia własności lokalu. 10.11.2003 r. M została wpisana do księgi wieczystej. Dnia 1.12.2003 r. P skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli złożonego 1.3.2003 r.
Kto jest właścicielem mieszkania?
((1)) ROZWIĄZANIE
Na początku właścicielem całego budynku był P.
((2)) Umowa z 1.3.2003 r.
M mogłaby uzyskać prawo własności na mocy umowy z 1.3.2003 r., gdyby była to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności w roz. {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}, gdyż wg zasad umów o podwójnym skutku taka umowa przenosi własność rzeczy (także nieruchomości) na nabywcę solo consensu, a więc z chwilą jej zawarcia.
((3)) umowa o podwójnym skutku
W tym wypadku mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. Prawo to, choć jest to zwyczajna własność w rozumieniu KC, podlega szczególnym regulacjom UWłasnLokali. Ustanowienie odrębnej własności uregulowano w {{pu przepis="art. 7 i nast. UWłasnLokali"}}. Zgodnie z nim możliwe jest ustanowienie odrębnej własności także na mocy umowy.
Ustawa przewiduje dwa rodzaje umów: umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali ({{pu przepis="art. 8 UWłasnLokali"}}) i umowa deweloperska ({{pu przepis="art. 9 UWłasnLokali"}}). Zwarta przez P i M dnia 1.3.2003 r. umowa nie jest niewątpliwie umową w rozumieniu art. 8, albowiem jej treścią nie było ustanowienie odrębnej własności, ale zobowiązanie się do wybudowania lokalu i późniejsze dopiero przeniesienie prawa odrębnej własności na M.
Umowa z 1.3.2003 r. jest natomiast z pewnością umową deweloperską (wg stanu na 2003 r.), tzn. taką, w której właściciel gruntu, zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę ({{pu przepis="art. 9 ust. 1 UWłasnLokali"}}). Umowa deweloperska w rozumieniu UWłanLokali wg stanu na 2003 r. jest więc w rzeczywistości umową jedynie zobowiązującą do:
1. wybudowania lokalu,
2. ustanowienia odrębnej własności lokalu (np. na mocy jednostronnego oświadczenia właściciela budynku) i
3. przeniesienia tego prawa na stronę umowy zobowiązującej albo na inną osobę.
Pytanie wobec tego, czy tzw. wówczas umowa deweloperska jest umową zobowiązującą o podwójnym skutku wg {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}. Umowa deweloperska, określana naonczas także jako umowa realizatorska, nie była umową nazwaną, także na gruncie {{pu przepis="art. 9 UWłasnLokali"}}. Była rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowiły elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadawalo jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Nie powoduje ona natomiast ani powstania odrębnej własności ani tym bardziej przejścia prawa własności na nabywcę.
Obecnie o umowie deweloperskiej mowa jest w {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}}. {{pu przepis="Art. 9 UWłasnLokali"}} nadal jednak obowiązuje w niezmienionej treści, wobec czego powyższe uwagi pozostają aktualne. Nowa ustawa reguluje bowiem sposoby zabezpieczenia praw nabywców lokali (więcej o praktycznych aspektach ustawy {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}} zob. MajRejent2012).
((3)) wynik tymczasowy
M nie uzyskała więc prawa własności na mocy umowy z dnia 1.3.2003 r.
((2)) Umowa z dnia 1.10.2003 r.
M mogła natomiast nabyć własność 1.10.2003 r., kiedy zawarła z P umowę przenoszącą własność lokalu. Była to umowa rzeczowa (umowa przenosząca własność), o której mowa jest w art. 156 i innych KC. Ta umowa przenosi bezpośrednio własność nabywcę z chwilą jej zawarcia, jeżeli jest skuteczna.
Zgodnie z {{pu przepis="art. 156 KC"}} i wynikającą z niego zasadą kauzalności ważność umowy przenoszącej własność zależy jednak od ważności zobowiązania (kauzalność materialna).
Ponieważ P skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli złożonego 1.3.2003 r., umowa zobowiązująca była nieważna //ex tunc//. Tym samym odpadła //causa// dla dokonania rozporządzenia. Tym samym umowa rozporządzająca jest nieważna.
((1)) WYNIK
Na skutek tego, iż umowa przenosząca własność jest nieważna, nie doszło do przeniesienia własności na M i tym samym właścicielem mieszkania jest P.
----
CategoryKazusyWlasnoscLokali
==kauzalność umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu==
==uwaga, stan faktyczny dotyczy sytuacji sprzed wejścia w życie {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}} ==
((1)) STAN FAKTYCZNY
Na mocy aktu notarialnego z 1.3.2003 r. P zobowiązał się wybudować dla M lokal mieszkalny. Termin oddania lokalu określono na 1.9.2003 r. Przeniesienie przez P na rzecz M prawa własności lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu miało nastąpić, z zachowaniem formy notarialnej, po ostatecznym rozliczeniu kosztów.
Dnia 1.10.2003 r. P i M zawarli notarialną umowę przeniesienia własności lokalu. 10.11.2003 r. M została wpisana do księgi wieczystej. Dnia 1.12.2003 r. P skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli złożonego 1.3.2003 r.
Kto jest właścicielem mieszkania?
((1)) ROZWIĄZANIE
Na początku właścicielem całego budynku był P.
((2)) Umowa z 1.3.2003 r.
M mogłaby uzyskać prawo własności na mocy umowy z 1.3.2003 r., gdyby była to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności w roz. {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}, gdyż wg zasad umów o podwójnym skutku taka umowa przenosi własność rzeczy (także nieruchomości) na nabywcę solo consensu, a więc z chwilą jej zawarcia.
((3)) umowa o podwójnym skutku
W tym wypadku mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. Prawo to, choć jest to zwyczajna własność w rozumieniu KC, podlega szczególnym regulacjom UWłasnLokali. Ustanowienie odrębnej własności uregulowano w {{pu przepis="art. 7 i nast. UWłasnLokali"}}. Zgodnie z nim możliwe jest ustanowienie odrębnej własności także na mocy umowy.
Ustawa przewiduje dwa rodzaje umów: umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali ({{pu przepis="art. 8 UWłasnLokali"}}) i umowa deweloperska ({{pu przepis="art. 9 UWłasnLokali"}}). Zwarta przez P i M dnia 1.3.2003 r. umowa nie jest niewątpliwie umową w rozumieniu art. 8, albowiem jej treścią nie było ustanowienie odrębnej własności, ale zobowiązanie się do wybudowania lokalu i późniejsze dopiero przeniesienie prawa odrębnej własności na M.
Umowa z 1.3.2003 r. jest natomiast z pewnością umową deweloperską (wg stanu na 2003 r.), tzn. taką, w której właściciel gruntu, zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę ({{pu przepis="art. 9 ust. 1 UWłasnLokali"}}). Umowa deweloperska w rozumieniu UWłanLokali wg stanu na 2003 r. jest więc w rzeczywistości umową jedynie zobowiązującą do:
1. wybudowania lokalu,
2. ustanowienia odrębnej własności lokalu (np. na mocy jednostronnego oświadczenia właściciela budynku) i
3. przeniesienia tego prawa na stronę umowy zobowiązującej albo na inną osobę.
Pytanie wobec tego, czy tzw. wówczas umowa deweloperska jest umową zobowiązującą o podwójnym skutku wg {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}. Umowa deweloperska, określana naonczas także jako umowa realizatorska, nie była umową nazwaną, także na gruncie {{pu przepis="art. 9 UWłasnLokali"}}. Była rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowiły elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadawalo jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Nie powoduje ona natomiast ani powstania odrębnej własności ani tym bardziej przejścia prawa własności na nabywcę.
Obecnie o umowie deweloperskiej mowa jest w {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}}. {{pu przepis="Art. 9 UWłasnLokali"}} nadal jednak obowiązuje w niezmienionej treści, wobec czego powyższe uwagi pozostają aktualne. Nowa ustawa reguluje bowiem sposoby zabezpieczenia praw nabywców lokali (więcej o praktycznych aspektach ustawy {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}} zob. MajRejent2012).
((3)) wynik tymczasowy
M nie uzyskała więc prawa własności na mocy umowy z dnia 1.3.2003 r.
((2)) Umowa z dnia 1.10.2003 r.
M mogła natomiast nabyć własność 1.10.2003 r., kiedy zawarła z P umowę przenoszącą własność lokalu. Była to umowa rzeczowa (umowa przenosząca własność), o której mowa jest w art. 156 i innych KC. Ta umowa przenosi bezpośrednio własność nabywcę z chwilą jej zawarcia, jeżeli jest skuteczna.
Zgodnie z {{pu przepis="art. 156 KC"}} i wynikającą z niego zasadą kauzalności ważność umowy przenoszącej własność zależy jednak od ważności zobowiązania (kauzalność materialna).
Ponieważ P skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli złożonego 1.3.2003 r., umowa zobowiązująca była nieważna //ex tunc//. Tym samym odpadła //causa// dla dokonania rozporządzenia. Tym samym umowa rozporządzająca jest nieważna.
((1)) WYNIK
Na skutek tego, iż umowa przenosząca własność jest nieważna, nie doszło do przeniesienia własności na M i tym samym właścicielem mieszkania jest P.
----
CategoryKazusyWlasnoscLokali
