Kazus nr 1 z zakresu własności lokali
ustanowienie odrębnej własności lokalu w Polsce i w Niemczech
A. Stan faktyczny
Dnia 10.11.2006 r. A (nabywca) i B (zbywca) zawarli notarialną umowę o ustanowieniu odrębnej własności określonego lokalu. Wpis do księgi wieczystej nie został jeszcze dokonany. Czy prawo odrębnej własności lokalu powstało przy założeniu, że przedmiotowe mieszkanie znajduje się:
1. we Frankfurcie nad Odrą?
2. w Słubicach?
B. Rozwiązanie wg prawa niemieckiego
Wg WEG (Wohnungseigentumsgesetz z 1951 r.) umożliwia ustanowienie tzw. Sondereigentum (Eigentum an räumlich bestimmten Teilen eines Hauses, §§ 2 i 3 WEG). Części wspólne, nie wchodzące w skład danego lokalu stanowią przedmiot współwłasności (Miteigentumsanteil), przy czym jest to współwłasność w częściach ułamkowych (Miteigentum), która jest nierozerwalnie związana z własnością lokalu (§ 6 WEG).
Stosunki między właścicielami lokali polegają regulacji §§ 10 i nast. WEG oraz §§ 741 i nast. BGB (Gemeinschaft).
1. Przesłanki ustanowienia odrębnej własności wg WEG
Własność lokalu i współwłasność części wspólnych może być ustanowiona tylko na dwa sposoby:
2. Wynik
Z powyższego wynika, że nie jest w zasadzie dopuszczalna umowa między ustanawiającym prawo odrębnej własności zbywcą a nie będącym współwłaścicielem nabywcą.
Gdyby A i B byli natomiast współwłaścicielami budynku, wówczas oprócz (tu skutecznie wyrażonej) zgody na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu konieczny byłby jeszcze (konstytutywny) wpis do księgi wieczystej.
Własność lokalu i współwłasność części wspólnych może być ustanowiona tylko na dwa sposoby:
- na podstawie umowy między dotychczasowymi współwłaścicielami budynku albo
- na mocy jednostronnego oświadczenia właściciela budynku, złożonego wobec urzędu ksiąg wieczystych (§ 2 WEG).
a. umowa między współwłaścicielami budynku (§ 3 WEG)
Dla swej skuteczności umowa między współwłaścicielami wymaga:
Możliwe jest także zawarcie umowy zobowiązującej do ustanowienia prawa odrębnej własności (§ 4 III WEG), a następnie umowy rozporządzającej. Pierwsza umowa wymaga dla ważności zachowania formy aktu notarialnego (§ 4 III WEG w zw. z art. 311b I BGB).
b. oświadczenie właściciela wobec urzędu ksiąg wieczystych (§ 8 WEG)
Jednostronna czynność prawna właściciela budynku (już istniejącego albo takiego, który dopiero zostanie wybudowany) musi polegać na dokonaniu podziału własności gruntu w taki sposób, że z każdym z tych udziałów związane jest prawo odrębnej własności lokalu albo części budynku nie przeznaczonych do zamieszkiwania.
Dla swej skuteczności umowa między współwłaścicielami wymaga:
- zgody współwłaścicieli budynku co do ustanowienia prawa oraz
- wpisu do księgi wieczystej (§ 4 I WEG).
Możliwe jest także zawarcie umowy zobowiązującej do ustanowienia prawa odrębnej własności (§ 4 III WEG), a następnie umowy rozporządzającej. Pierwsza umowa wymaga dla ważności zachowania formy aktu notarialnego (§ 4 III WEG w zw. z art. 311b I BGB).
b. oświadczenie właściciela wobec urzędu ksiąg wieczystych (§ 8 WEG)
Jednostronna czynność prawna właściciela budynku (już istniejącego albo takiego, który dopiero zostanie wybudowany) musi polegać na dokonaniu podziału własności gruntu w taki sposób, że z każdym z tych udziałów związane jest prawo odrębnej własności lokalu albo części budynku nie przeznaczonych do zamieszkiwania.
2. Wynik
Z powyższego wynika, że nie jest w zasadzie dopuszczalna umowa między ustanawiającym prawo odrębnej własności zbywcą a nie będącym współwłaścicielem nabywcą.
Gdyby A i B byli natomiast współwłaścicielami budynku, wówczas oprócz (tu skutecznie wyrażonej) zgody na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu konieczny byłby jeszcze (konstytutywny) wpis do księgi wieczystej.
C. Rozwiązanie wg prawa polskiego
W Polsce obowiązują dwa reżimy związane z ustanawianiem własności lokali. Jeden z nich uregulowany został w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, drugi natomiast w ustawie o własności lokali. W tym kazusie chodzi o ten pierwszy.
Zasady ustanawiania odrębnej własności lokali wg ustawy o własności lokali opisano w skrypcie pt. "Ustanowienie odrębnej własności lokalu w ustawie o własności lokali". W tym miejscu wystarczy stwierdzenie, że z art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
wynika, że ustanowienie odrębnej własności lokali wymaga w Polsce konstytutywnego wpisu do ksiąg wieczystych. Z uwagi na brak tego wpisu odrębna własność nie powstała.1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
D. Schematy
Zob. Taris(R)
CategoryKazusyWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
