Kazus nr 5 z zakresu użytkowania wieczystego
rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego
A. Stan faktyczny
A jest od 1998 r. użytkownikiem wieczystym gruntu, którego właścicielem jest gmina G. Zgodnie z umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, na nieruchomości miał być zbudowany do 2005 r. aqupark, z którego korzystać mieli mieszkańcy gminy G i gmin okolicznych. A jednak nie zdobył kooperantów chętnych wejść z nim w to przedsięwzięcie oraz nie uzyskał odpowiednich kredytów od banków. Wobec powyższego gmina G rozwiązała dnia 1.12.2006 r. umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego i zażądała od A wydania nieruchomości.
1. Jak ocenić powstałą sytuację?
2. Co byłoby gdyby A zamiast aquaparku zbudował centrum handlowe? Czy mógłby domagać się od G zwrotu wartości budynku?
B. Odpowiedź na pytanie 1
Roszczenie G przeciw A o usunięcie się z gruntu z art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
1. Własność gruntu
Gmina jest właścicielem gruntu, albowiem oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie wpływa na własność.
2. Faktyczne władanie gruntem przez A
A faktycznie włada nieruchomością.
3. Brak uprawnienia do władania
W grę wchodzi użytkowanie wieczyste. Daje ono prawo do korzystania z cudzej nieruchomości (art. 233 zd. 1 KC
Gmina jest właścicielem gruntu, albowiem oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie wpływa na własność.
2. Faktyczne władanie gruntem przez A
A faktycznie włada nieruchomością.
3. Brak uprawnienia do władania
W grę wchodzi użytkowanie wieczyste. Daje ono prawo do korzystania z cudzej nieruchomości (art. 233 zd. 1 KC
art. 233 KC
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
).W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
a. ustanowienie użytkowania wieczystego
A i G zawarli skuteczną umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego. W szczególności dochowano warunków treści umowy wynikających z art. 239 KC
b. wygaśnięcie użytkowania wieczystego
Być może jednak użytkowanie wieczyste ustało. Okoliczności powodujące wygaśnięcie użytkowania przedstawiono bliżej w WygasniecieUzytkowaniaWieczystego.
W tym wypadku w grę wchodzi rozwiązanie w trybie art. 240 KC
Przesłanką rozwiązania umowy jest korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ustawa precyzuje, iż takim sprzecznym z umowę korzystaniem z gruntu jest również niewzniesienie przez użytkownika określonych w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego budynków lub urządzeń.
Ponieważ A nie zbudował aquaparku, zachodziła podstawa do rozwiązania umowy.
Brak jest danych, aby oświadczenie gminy było nieskuteczne.
Wobec tego A nie jest użytkownikiem wieczystym i nie przysługuje mu prawo do władania nieruchomością.
A i G zawarli skuteczną umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego. W szczególności dochowano warunków treści umowy wynikających z art. 239 KC
art. 239 KC
§ 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.
§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
.§ 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.
§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
b. wygaśnięcie użytkowania wieczystego
Być może jednak użytkowanie wieczyste ustało. Okoliczności powodujące wygaśnięcie użytkowania przedstawiono bliżej w WygasniecieUzytkowaniaWieczystego.
W tym wypadku w grę wchodzi rozwiązanie w trybie art. 240 KC
art. 240 KC
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
. Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Przesłanką rozwiązania umowy jest korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ustawa precyzuje, iż takim sprzecznym z umowę korzystaniem z gruntu jest również niewzniesienie przez użytkownika określonych w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego budynków lub urządzeń.
Ponieważ A nie zbudował aquaparku, zachodziła podstawa do rozwiązania umowy.
Brak jest danych, aby oświadczenie gminy było nieskuteczne.
Wobec tego A nie jest użytkownikiem wieczystym i nie przysługuje mu prawo do władania nieruchomością.
C. Odpowiedź na pytanie 2
Gmina mogłaby także w tym wypadku żądać zwrotu gruntu, albowiem A skorzystałby z niego w sposób niezgodny z umową, co uprawnia ją do rozwiązania umowy zgodnie z art. 240 KC
art. 240 KC
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Natomiast roszczenie A przeciwko G o wynagrodzenie za wzniesione budynki (podstawa: art. 33 ust. 2 UGospNier
art. 33 UGospNier
1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
4. Przepisy ust. 1-3a stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
) odpada, albowiem A wzniósł budynki niezgodnie z umową (art. 33 ust. 2 UGospNier1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
4. Przepisy ust. 1-3a stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
art. 33 UGospNier
1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
4. Przepisy ust. 1-3a stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
- ostatnie zdanie).1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.
4. Przepisy ust. 1-3a stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
CategoryKazusyUzytkowanieWieczyste
Na tej stronie nie ma komentarzy
