Wersja [11186]
To jest stara wersja KazusUzytkowanieWieczyste1 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2010-01-09 18:03:34.
Kazus nr 1 z zakresu użytkowania wieczystego
A. Stan faktyczny
Gmina G zorganizowała w 2005 r. przetarg ustny na zasadach ustalonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.). Przybicia udzielono C, który zaproponował najwyższą kwotę.
Po sporządzeniu protokołu z przeprowadzonego przetargu pozwana G unieważniła jednak przetarg na nieruchomość, powołując się na zamieszczone w warunkach przetargu prawo unieważnienia lub odwołania przetargu bez podania przyczyn. Rzeczywistą przyczyną unieważnienia przetargu była jednak zbyt niska - zdaniem gminy - kwota przybicia.
C żąda od G zawarcia umowy o oddanie mu tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Czy jego roszczenie jest zasadne?
B. Rozwiązanie
(por. także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., Nr 1, poz. 11)
Roszczenie C przeciw G o zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 702 § 3 KC
art. 702 KC
§ 1. Oferta złożona w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji zastrzeżono inaczej.
§ 2. Zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z chwilą udzielenia przybicia.
§ 3. Jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy.
. § 1. Oferta złożona w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji zastrzeżono inaczej.
§ 2. Zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z chwilą udzielenia przybicia.
§ 3. Jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy.
1. Brak zawarcia umowy na skutek ogłoszenia
Wcześniej jednak należy ustalić, czy nie doszło do zawarcia umowy już na skutek przyjęcia przez C warunków podanych w ogłoszeniu. Wymaga to jednak uznania, iż ogłoszenie o przetargu na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi ofertę zbywcy. Brak jest jednak podstaw dla takiego założenia. Wskazana cena jest tylko ceną wywoławczą a nie ostateczną. Celem publicznego przetargu ustnego jest natomiast uzyskanie najwyższej ceny. Oferta w przedmiocie nabycia własności nieruchomości wiąże zaś tylko wówczas, gdy spełnia wymagania co do formy (SN w uchwale z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., Nr 1, poz. 11).
2. Powstanie roszczenia
N podstawie podanego przepisu organizator aukcji, jak i uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy, jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie.
a. aukcja
Aukcja jest zorganizowaną formą sprzedaży, będącą formą przetargu prowadzonego na żywo (http://pl.wikipedia.org/wiki/Aukcja). Od przetargu w rozumieniu art. 703 KC
art. 703 KC
§ 1. Oferta złożona w toku przetargu przestaje wiązać, gdy została wybrana inna oferta albo gdy przetarg został zamknięty bez wybrania którejkolwiek z ofert, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej.
§ 2. Organizator jest obowiązany niezwłocznie powiadomić na piśmie uczestników przetargu o jego wyniku albo o zamknięciu przetargu bez dokonania wyboru.
§ 3. Do ustalenia chwili zawarcia umowy w drodze przetargu stosuje się przepisy dotyczące przyjęcia oferty, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej. Przepis art. 702 § 3 stosuje się odpowiednio.
różni ją więc to, że jest prowadzona w formie ustnej (przetarg zaś pisemnej). Wg UGospNier do oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste konieczny jest “przetarg” (art. 37 ust. 1), niemniej jednak to pojęcie w tym przepisie obejmuje zarówno przetarg pisemny jak i ustny, czyli aukcję.§ 1. Oferta złożona w toku przetargu przestaje wiązać, gdy została wybrana inna oferta albo gdy przetarg został zamknięty bez wybrania którejkolwiek z ofert, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej.
§ 2. Organizator jest obowiązany niezwłocznie powiadomić na piśmie uczestników przetargu o jego wyniku albo o zamknięciu przetargu bez dokonania wyboru.
§ 3. Do ustalenia chwili zawarcia umowy w drodze przetargu stosuje się przepisy dotyczące przyjęcia oferty, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej. Przepis art. 702 § 3 stosuje się odpowiednio.
b. legitymacja stron
C jest uczestnikiem aukcji, którego oferta została przyjęta jako najwyższa spośród zaproponowanych.
Organizatorem aukcji była gmina G, właściciel przedmiotowej nieruchomości.
c. szczególne wymagania ustawowe wpływające na ważność umowy
Zawarcia umowy można się domagać tylko wówczas, gdy ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie. Należy więc ustalić, czy zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest zależne od szczególnych wymagań. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że brak tych wymagań musi powodować określony skutek, tzn. nieważność umowy.
(1) wymagania dotyczące gruntów oddawanych w użytkowanie wieczyste
Zgodnie z art. 232 KC
art. 232 KC
§ 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
§ 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, gmin lub ich związków.
w użytkowanie wieczyste mogą być oddane jedynie grunty Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego.§ 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
§ 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, gmin lub ich związków.
Niespełnienie tego kryterium powoduje, iż dochodzi do naruszenia przepisu ustawy, czego skutkiem jest, zgodnie z art. 58 § 1 KC
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
, nieważność czynności prawnej.§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
(2) forma aktu notarialnego
Wg art. 27 zd. 1 UGospNier
art. 27 UGospNier
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
oraz art. 234 KCSprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
art. 234 KC
Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
w zw. z art. 158 KCDo oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.
art. 158 KC
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Naruszenie tej wymogu formy również powoduje nieważność czynności prawnej (art. 73 § 2 zd. 1 KCUmowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
art. 73 KC
§ 1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.
§ 2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
).§ 1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.
§ 2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
(3) wpis do księgi wieczystej
Art. 27 zd. 2 UGospNier
art. 27 UGospNier
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
przewiduje ponadto wymóg (konstytutywnego) wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej. Niedochowanie tego wymogu powoduje, iż prawo użytkowania wieczystego nie powstaje. Nie ma natomiast wpływu na ważność zawartej umowy.Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
d. wynik tymczasowy
Roszczenie C o zawarcie umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego powstało.
3. Brak wygaśnięcia roszczenia
Roszczenie mogłoby jednak wygasnąć, w tym wypadku na skutek odstąpienia od umowy przez gminę G, art. 395 KC
art. 395 KC
§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
. Taka możliwość wymagałaby jednak uznania, że klauzula w ogłoszeniu przetargowym o możliwości unieważnienia wyników przetargu stanowi umowne prawo odstąpienia. Za takową nie można jej jednak uznać, gdyż pomiędzy stronami nie została jeszcze zawarta żadna umowa, a prawo odstąpienia, o którym mowa jest w art. 395 § 1 KC§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
art. 395 KC
§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
ma stanowić, wg tego przepisu, jedno z postanowień zawartej już umowy. Prawo odstąpienia polega bowiem na tym, że strona, na rzecz której zostało ono zastrzeżone, będzie mogła, przez swe oświadczenie, unicestwić dwustronną czynność prawną po jej dokonaniu, a więc w pewien czas po jej zawarciu (wyrok SN z dnia 4.11.1982 r., II CR 407/82, OSNCP 1983 nr 7, poz. 97).§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
Możliwość odwołania przetargu wynikać mogłaby jeszcze z art. 38 ust. 4 UGospNier
art. 38 UGospNier
1. Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1.
2. Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie terminów, o których mowa w art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 4. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów. Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.
3. Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.
4. Właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, może odwołać ogłoszony przetarg jedynie z ważnych powodów, niezwłocznie podając informację o odwołaniu przetargu do publicznej wiadomości, w sposób określony w ust. 2. W informacji podaje się także przyczynę odwołania przetargu.
. Zamieszczone w ogłoszeniu zastrzeżenia takiej treści nie może - w ocenie sądu orzekającego - rodzić negatywnych konsekwencji dla wygrywającego przetarg, jeśli nie zostało spowodowane naruszeniem formalnych zasad przeprowadzania przetargu lub nie nastąpiło naruszenie prawa bezwzględnie obowiązującego. Nie może natomiast usprawiedliwiać unieważnienia przetargu stwierdzenie zbyt niskiej kwoty przybicia. Korzystanie przez pozwaną Gminę z przytoczonego zastrzeżenia narusza zasady państwa prawnego oraz zasady współżycia społecznego (SN w uchwale z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., Nr 1, poz. 11).1. Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1.
2. Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie terminów, o których mowa w art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 4. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów. Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.
3. Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.
4. Właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, może odwołać ogłoszony przetarg jedynie z ważnych powodów, niezwłocznie podając informację o odwołaniu przetargu do publicznej wiadomości, w sposób określony w ust. 2. W informacji podaje się także przyczynę odwołania przetargu.
Inne powody wygaśnięcia roszczenia nie istnieją.
4. Wynik
C ma prawo domagać się od G zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
CategoryKazusyUzytkowanieWieczyste
Na tej stronie nie ma komentarzy
