Wiki source for KazusUzytkowanieWieczyste1
====Kazus nr 1 z zakresu użytkowania wieczystego====
==warunki ustanowienia użytkowania wieczystego, tryb przetargowy, dochodzenie zawarcia umowy==
((1)) Stan faktyczny
Gmina G zorganizowała w 2005 r. przetarg ustny na zasadach ustalonych w [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=2004&dzup=2108&SearchExp=&SearchExp2= rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości]] (Dz.U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.). Przybicia udzielono C, który zaproponował najwyższą kwotę.
Po sporządzeniu protokołu z przeprowadzonego przetargu pozwana G unieważniła jednak przetarg na nieruchomość, powołując się na zamieszczone w warunkach przetargu prawo unieważnienia lub odwołania przetargu bez podania przyczyn. Rzeczywistą przyczyną unieważnienia przetargu była jednak zbyt niska - zdaniem gminy - kwota przybicia.
C żąda od G zawarcia umowy o oddanie mu tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Czy jego roszczenie jest zasadne?
((1)) Rozwiązanie
//(por. także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., Nr 1, poz. 11)//
Roszczenie C przeciw G o zawarcie umowy o oddanie gruntu w [[UzytkowanieWieczyste użytkowanie wieczyste]] na podstawie {{pu przepis="art. 70(2) § 3 KC"}}.
((2)) Brak zawarcia umowy na skutek ogłoszenia
Wcześniej jednak należy ustalić, czy nie doszło do zawarcia umowy już na skutek przyjęcia przez C warunków podanych w ogłoszeniu. Wymaga to jednak uznania, iż ogłoszenie o przetargu na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi ofertę zbywcy. Brak jest jednak podstaw dla takiego założenia. Wskazana cena jest tylko ceną wywoławczą a nie ostateczną. Celem publicznego przetargu ustnego jest natomiast uzyskanie najwyższej ceny. Oferta w przedmiocie nabycia własności nieruchomości wiąże zaś tylko wówczas, gdy spełnia wymagania co do formy (SN w uchwale z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., Nr 1, poz. 11).
((2)) Powstanie roszczenia
N podstawie podanego przepisu organizator aukcji, jak i uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy, jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie.
((3)) aukcja
Aukcja jest zorganizowaną formą sprzedaży, będącą formą przetargu prowadzonego na żywo (http://pl.wikipedia.org/wiki/Aukcja). Od przetargu w rozumieniu {{pu przepis="art. 70(3) KC"}} różni ją więc to, że jest prowadzona w formie ustnej (przetarg zaś pisemnej). Wg UGospNier do oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste konieczny jest przetarg, który wg {{pu przepis="art. 37 ust. 1 UGospNier"}} może mieć także formę ustną.
((3)) szczególne wymagania ustawowe wpływające na ważność umowy
Zgodnie z {{pu przepis="art. 70(2) § 3 KC"}} zawarcia umowy można się domagać tylko wówczas, gdy "ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie". Należy więc ustalić, czy zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest zależne od szczególnych wymagań. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że brak tych wymagań musi powodować określony skutek, tzn. nieważność umowy.
**(1) wymagania dotyczące gruntów oddawanych w użytkowanie wieczyste**
Pierwszym takim zastrzeżeniem jest zdatność nieruchomości do bycia przedmiotem użytkowania wieczystego. Zgodnie z {{pu przepis="art. 232 KC"}} w użytkowanie wieczyste mogą być oddane jedynie grunty Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Niespełnienie tego kryterium powoduje, iż dochodzi do naruszenia przepisu ustawy, czego skutkiem jest, zgodnie z {{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}}, nieważność czynności prawnej.
**(2) forma aktu notarialnego**
Ponadto wg {{pu przepis="art. 27 zd. 1 UGospNier"}} oraz {{pu przepis="art. 234 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 158 KC"}} oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Naruszenie tej wymogu formy również powoduje nieważność czynności prawnej ({{pu przepis="art. 73 § 2 zd. 1 KC"}}).
**(3) wpis do księgi wieczystej**
{{pu przepis="Art. 27 zd. 2 UGospNier"}} przewiduje ponadto wymóg (konstytutywnego) wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej. Niedochowanie tego wymogu powoduje, iż prawo użytkowania wieczystego nie powstaje. Nie ma natomiast wpływu na ważność zawartej umowy.
((3)) wynik tymczasowy
Roszczenie C o zawarcie umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego powstało, gdyż zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga dochowania formy aktu notarialnego.
((2)) Brak wygaśnięcia roszczenia
Należy jeszcze sprawdzić, jaki wpływ na roszczenie mogłoby mieć odwołanie przetargu przez G.
((3)) odwołanie przetargu
Ponadto odwołanie może dotyczyć przetargu, który jeszcze się nie odbył. Tymczasem już po przeprowadzeniu przetargu odwołanie nie jest możliwe. W rachubę wchodzi wówczas jedynie unieważnienie przetargu.
Abstrahując od powyższego należy jeszcze zauważyć, że możliwość odwołania przetargu mogłaby wynikać z {{pu przepis="art. 38 ust. 4 UGospNier"}}. Zamieszczone w ogłoszeniu zastrzeżenia takiej treści nie może jednak - jak słusznie zauważył SN w uchwale z 1994 r. - rodzić negatywnych konsekwencji dla wygrywającego przetarg, jeśli nie zostało spowodowane naruszeniem formalnych zasad przeprowadzania przetargu lub nie nastąpiło naruszenie prawa bezwzględnie obowiązującego. Nie może natomiast usprawiedliwiać unieważnienia przetargu stwierdzenie zbyt niskiej kwoty przybicia. Korzystanie przez pozwaną Gminę z przytoczonego zastrzeżenia narusza zasady państwa prawnego oraz zasady współżycia społecznego (SN w uchwale z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., nr 1, poz. 11).
((3)) unieważnienie przetargu
Po przeprowadzeniu przetargu w rachubę wchodzi jego unieważnienie. Przepisy UGospNier nie zawierają przepisów upoważniających do unieważnienia przetargu (inaczej np. {{pu przepis="art. 93 PrZamPubl"}}). W grę wchodzi natomiast {{pu przepis="§ 11 ust. 4 RozpPrzetargNaZbytNier"}}. Unieważnienie przetargu może nastąpić w wyniku skargi uczestnika. Takowej tutaj nie było.
((3)) odstąpienie od umowy
Roszczenie mogłoby jednak wygasnąć, gdyby uznać oświadczenie o odwołaniu/unieważnieniu przetargu za skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przez gminę G, {{pu przepis="art. 395 KC"}}.
Taka możliwość wymagałaby jednak uznania, że klauzula w ogłoszeniu przetargowym o możliwości unieważnienia wyników przetargu stanowi umowne prawo odstąpienia. Za takową nie można jej jednak uznać, gdyż pomiędzy stronami nie została jeszcze zawarta żadna umowa, a prawo odstąpienia, o którym mowa jest w {{pu przepis="art. 395 § 1 KC"}} ma stanowić, wg tego przepisu, jedno z postanowień zawartej już umowy. Prawo odstąpienia polega bowiem na tym, że strona, na rzecz której zostało ono zastrzeżone, będzie mogła, przez swe oświadczenie, unicestwić dwustronną czynność prawną po jej dokonaniu, a więc w pewien czas po jej zawarciu (wyrok SN z dnia 4.11.1982 r., II CR 407/82, OSNCP 1983 nr 7, poz. 97).
Inne powody wygaśnięcia roszczenia nie istnieją.
((2)) Wynik
C ma prawo domagać się od G zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie {{pu przepis="art. 70(2) § 3 KC"}}.
----
CategoryKazusyUzytkowanieWieczyste
==warunki ustanowienia użytkowania wieczystego, tryb przetargowy, dochodzenie zawarcia umowy==
((1)) Stan faktyczny
Gmina G zorganizowała w 2005 r. przetarg ustny na zasadach ustalonych w [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=2004&dzup=2108&SearchExp=&SearchExp2= rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości]] (Dz.U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.). Przybicia udzielono C, który zaproponował najwyższą kwotę.
Po sporządzeniu protokołu z przeprowadzonego przetargu pozwana G unieważniła jednak przetarg na nieruchomość, powołując się na zamieszczone w warunkach przetargu prawo unieważnienia lub odwołania przetargu bez podania przyczyn. Rzeczywistą przyczyną unieważnienia przetargu była jednak zbyt niska - zdaniem gminy - kwota przybicia.
C żąda od G zawarcia umowy o oddanie mu tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Czy jego roszczenie jest zasadne?
((1)) Rozwiązanie
//(por. także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., Nr 1, poz. 11)//
Roszczenie C przeciw G o zawarcie umowy o oddanie gruntu w [[UzytkowanieWieczyste użytkowanie wieczyste]] na podstawie {{pu przepis="art. 70(2) § 3 KC"}}.
((2)) Brak zawarcia umowy na skutek ogłoszenia
Wcześniej jednak należy ustalić, czy nie doszło do zawarcia umowy już na skutek przyjęcia przez C warunków podanych w ogłoszeniu. Wymaga to jednak uznania, iż ogłoszenie o przetargu na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi ofertę zbywcy. Brak jest jednak podstaw dla takiego założenia. Wskazana cena jest tylko ceną wywoławczą a nie ostateczną. Celem publicznego przetargu ustnego jest natomiast uzyskanie najwyższej ceny. Oferta w przedmiocie nabycia własności nieruchomości wiąże zaś tylko wówczas, gdy spełnia wymagania co do formy (SN w uchwale z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., Nr 1, poz. 11).
((2)) Powstanie roszczenia
N podstawie podanego przepisu organizator aukcji, jak i uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy, jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie.
((3)) aukcja
Aukcja jest zorganizowaną formą sprzedaży, będącą formą przetargu prowadzonego na żywo (http://pl.wikipedia.org/wiki/Aukcja). Od przetargu w rozumieniu {{pu przepis="art. 70(3) KC"}} różni ją więc to, że jest prowadzona w formie ustnej (przetarg zaś pisemnej). Wg UGospNier do oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste konieczny jest przetarg, który wg {{pu przepis="art. 37 ust. 1 UGospNier"}} może mieć także formę ustną.
((3)) szczególne wymagania ustawowe wpływające na ważność umowy
Zgodnie z {{pu przepis="art. 70(2) § 3 KC"}} zawarcia umowy można się domagać tylko wówczas, gdy "ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie". Należy więc ustalić, czy zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest zależne od szczególnych wymagań. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że brak tych wymagań musi powodować określony skutek, tzn. nieważność umowy.
**(1) wymagania dotyczące gruntów oddawanych w użytkowanie wieczyste**
Pierwszym takim zastrzeżeniem jest zdatność nieruchomości do bycia przedmiotem użytkowania wieczystego. Zgodnie z {{pu przepis="art. 232 KC"}} w użytkowanie wieczyste mogą być oddane jedynie grunty Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Niespełnienie tego kryterium powoduje, iż dochodzi do naruszenia przepisu ustawy, czego skutkiem jest, zgodnie z {{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}}, nieważność czynności prawnej.
**(2) forma aktu notarialnego**
Ponadto wg {{pu przepis="art. 27 zd. 1 UGospNier"}} oraz {{pu przepis="art. 234 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 158 KC"}} oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Naruszenie tej wymogu formy również powoduje nieważność czynności prawnej ({{pu przepis="art. 73 § 2 zd. 1 KC"}}).
**(3) wpis do księgi wieczystej**
{{pu przepis="Art. 27 zd. 2 UGospNier"}} przewiduje ponadto wymóg (konstytutywnego) wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej. Niedochowanie tego wymogu powoduje, iż prawo użytkowania wieczystego nie powstaje. Nie ma natomiast wpływu na ważność zawartej umowy.
((3)) wynik tymczasowy
Roszczenie C o zawarcie umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego powstało, gdyż zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga dochowania formy aktu notarialnego.
((2)) Brak wygaśnięcia roszczenia
Należy jeszcze sprawdzić, jaki wpływ na roszczenie mogłoby mieć odwołanie przetargu przez G.
((3)) odwołanie przetargu
Ponadto odwołanie może dotyczyć przetargu, który jeszcze się nie odbył. Tymczasem już po przeprowadzeniu przetargu odwołanie nie jest możliwe. W rachubę wchodzi wówczas jedynie unieważnienie przetargu.
Abstrahując od powyższego należy jeszcze zauważyć, że możliwość odwołania przetargu mogłaby wynikać z {{pu przepis="art. 38 ust. 4 UGospNier"}}. Zamieszczone w ogłoszeniu zastrzeżenia takiej treści nie może jednak - jak słusznie zauważył SN w uchwale z 1994 r. - rodzić negatywnych konsekwencji dla wygrywającego przetarg, jeśli nie zostało spowodowane naruszeniem formalnych zasad przeprowadzania przetargu lub nie nastąpiło naruszenie prawa bezwzględnie obowiązującego. Nie może natomiast usprawiedliwiać unieważnienia przetargu stwierdzenie zbyt niskiej kwoty przybicia. Korzystanie przez pozwaną Gminę z przytoczonego zastrzeżenia narusza zasady państwa prawnego oraz zasady współżycia społecznego (SN w uchwale z dnia 2.8.1994 r., III CZP 96/94, opubl. w OSNC z 1995 r., nr 1, poz. 11).
((3)) unieważnienie przetargu
Po przeprowadzeniu przetargu w rachubę wchodzi jego unieważnienie. Przepisy UGospNier nie zawierają przepisów upoważniających do unieważnienia przetargu (inaczej np. {{pu przepis="art. 93 PrZamPubl"}}). W grę wchodzi natomiast {{pu przepis="§ 11 ust. 4 RozpPrzetargNaZbytNier"}}. Unieważnienie przetargu może nastąpić w wyniku skargi uczestnika. Takowej tutaj nie było.
((3)) odstąpienie od umowy
Roszczenie mogłoby jednak wygasnąć, gdyby uznać oświadczenie o odwołaniu/unieważnieniu przetargu za skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przez gminę G, {{pu przepis="art. 395 KC"}}.
Taka możliwość wymagałaby jednak uznania, że klauzula w ogłoszeniu przetargowym o możliwości unieważnienia wyników przetargu stanowi umowne prawo odstąpienia. Za takową nie można jej jednak uznać, gdyż pomiędzy stronami nie została jeszcze zawarta żadna umowa, a prawo odstąpienia, o którym mowa jest w {{pu przepis="art. 395 § 1 KC"}} ma stanowić, wg tego przepisu, jedno z postanowień zawartej już umowy. Prawo odstąpienia polega bowiem na tym, że strona, na rzecz której zostało ono zastrzeżone, będzie mogła, przez swe oświadczenie, unicestwić dwustronną czynność prawną po jej dokonaniu, a więc w pewien czas po jej zawarciu (wyrok SN z dnia 4.11.1982 r., II CR 407/82, OSNCP 1983 nr 7, poz. 97).
Inne powody wygaśnięcia roszczenia nie istnieją.
((2)) Wynik
C ma prawo domagać się od G zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie {{pu przepis="art. 70(2) § 3 KC"}}.
----
CategoryKazusyUzytkowanieWieczyste
