Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Kazus nr 2 z zakresu roszczenia windykacyjnego

A. Stan faktyczny
W 2003 r. A nabył od W działkę budowlaną, na której stoi słup energetyczny i stacja transformatorowa. A chciałby, aby w przyszłości na całej działce powstał kompleks rekreacyjno-wypoczynkowy z basenem i innymi wygodami. W zabudowie działki przeszkadzają mu jednak instalacje Zakładu Energetycznego (Z). A żąda więc od Z, aby ten usunął urządzenia z gruntu. Z twierdzi zgodnie z prawdą, że miał podpisaną z W umowę dzierżawy, która nadal obowiązuje.
Czy A może domagać się od Z usunięcia instalacji z działki?

B. Odpowiedź
Roszczeniem jest uprawnienie wierzyciela do żądania określonego zachowania się przez dłużnika.
Należy się więc zastanowić, na ile więc właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do żądania usunięcia przez przedsiębiorstwo energetyczne swoich instalacji. Podstawą roszczenia o ochronę własności stanowi w Polsce art. 222 KC, który rozróżnia dwie sytuacje: gdy własność naruszono poprzez pozbawienie właściciela bezpośredniego władztwa nad rzeczą (czyli np. zabranie rzeczy) oraz pozostałe sposoby naruszania własności.
Ponieważ w sytuacji określonej w pytaniu właściciel nieruchomości nie może, na skutek umiejscowienia słupa i stacji trafo, korzystać z części swej działki, prawidłową podstawą będzie art. 222 § 1 KC. Roszczenie z tego tytułu powstaje, gdy właściciel jest pozbawiony władztwa nad swoją rzeczą (albo jej częścią) przez podmiot, który nie posiada tytułu prawnego do korzystania z cudzej rzeczy.

1. Własność A
Własność nieruchomości zazwyczaj nie budzi zastrzeżeń. Dla uściślenia przypominamy, iż zgodnie z art. 3 § 1 UKsWieczHip domniemywa się, że osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości jest jej właścicielem. Jeżeli na działce nie wyodrębniono osobnych nieruchomości dla posadowienia instalacji energetycznych, to własność obejmuje cały teren, a więc – co najważniejsze – także ten, który zajmują urządzenia.

2. Pozbawienie władztwa
Naruszenie własności wg art. 222 § 1 KC musi polegać na pozbawieniu władztwa nad rzeczą. Skoro właściciel działki nie ma dostępu do tych części działki, które zajmuje słup energetyczny oraz stacja transformatorowa, jest niewątpliwie pozbawiony posiadania tych części działki.
Może się pojawić pytanie, czy przedsiębiorstwo energetyczne jest faktycznie właścicielem słupa i stacji trafo, albowiem w polskim prawie rzeczowym obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą wszystkie urządzenia trwale związane z gruntem nie stanowią odrębnego od nieruchomości przedmiotu własności (art. 48 KC). Tym samym właściciel działki byłby także właścicielem słupa i stacji, co oznaczałoby jednocześnie brak naruszenia własności (nie można przecież samemu naruszyć swojej własności). Wyjątek przewidziany jest jednakże dla urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego. Zgodnie z art. 49 KC te urządzenia stanowią własność przedsiębiorstwa lub zakładu, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Przesłanka wchodzenia w skład przedsiębiorstwa jest spełniona z chwilą technicznego przyłączenia urządzenia do sieci tego przedsiębiorstwa (tak ostatnio NSA w Warszawie w wyroku z dnia 9 listopada 2000 r., sygn. akt.: I SA 1451/99, niepubl.), co jest w niniejszej sytuacji niewątpliwie spełnione. W ten sposób więc cudza rzecz zajmuje część nieruchomości uniemożliwiając sprawowanie uprawnień właścicielskich.

3. Brak tytułu prawnego do władania rzeczą
Problematyczne jest natomiast, czy przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawego do korzystania z tych części działki, na których stoi słup oraz stacja. Tylko wtedy bowiem, gdy przedsiębiorstwu nie przysługuje żadne prawo do nieruchomości, jakie mogłoby przeciwstawić żądaniu właściciela, roszczenie może zostać uwzględnione. Prawami uzasadniającymi władanie cudzą rzeczą są np.: prawa rzeczowe (zastaw, użytkowanie i in.) oraz prawa obligacyjne (najem, dzierżawa itp). Do tych praw mogą należeć także uprawnienia wynikające z ustaw.
Trudno przypuszczać, iż w tym przypadku istnieje jakiekolwiek prawo rzeczowe uprawniające do zajmowania części nieruchomości.
Może istnieć natomiast umowa dzierżawy terenu pod słupem i stacją zawarta pomiędzy poprzednim właścicielem nieruchomości i przedsiębiorstwem energetycznym. Jeżeli taka umowa została zawarta, to – zgodnie z art. 678 § 1 KC w zw. z art. 694 KC – nabywca nieruchomości wchodzi w umowie dzierżawy w miejsce zbywcy. Wiąże go więc ta sama umowa, co poprzedniego właściciela działki. Umowa może zostać jednak przez nowego właściciela wypowiedziana (art. 678 § 1 KC), przy czym konieczne jest zachowanie terminów wypowiedzenia wynikających z art. 673 § 2 KC. Dopiero po upływie terminu wypowiedzenia umowa przestaje obowiązywać i właściciel może domagać się usunięcia urządzeń z jego nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, iż przedwczesne rozwiązanie umowy może spowodować, przy wystąpieniu okoliczności opisanych w art. 679 KC, odpowiedzialność odszkodowawczą wypowiadającego umowę właściciela.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2005 r. (sygn. akt II CK 594/04) stwierdził, że podstawą rozwiązania umowy wiążącej przedsiębiorstwo i właściciela nieruchomości może być także art. 357¹ zd. 1 KC. W orzeczeniu tym zaznaczył, że powołany artykuł może być podstawą takich żądania rozwiązania umowy, albowiem zmiana ustroju jest nadzwyczajną zmianą stosunków uzasadniającą takie żądanie (zob. “Rzeczpospolita” Nr 99 z 28 kwietnia 2005 r.). Trzeba jednak pamiętać o tym, że przepis ten wchodzi w grę tylko wówczas, gdy nie jest możliwe rozwiązanie umowy w innym trybie (np. przez wypowiedzenie).

4. Brak okoliczności wykluczającej zaskarżalność roszczenia
Do tych zdarzeń, oprócz przedawnienia czy też prawa zatrzymania, dla których brak jest tutaj możliwości zastosowania, należy też nadużycie prawa.
Przedawnienie jednak nie dotyczy roszczeń windykacyjnych, o ile związane są one z ochroną własności nieruchomości (art. 223 KC).
Czynienie ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego nie jest w polskim prawie cywilnym uważane za wykonywanie praw (art. 5 zd. 1 KC). Sporne jest jednakże stosowanie art. 5 KC wobec roszczeń windykacyjnych. Jeżeli więc działanie zmierzające do usunięcia urządzeń podyktowane byłoby tylko i wyłącznie chęcią wymuszenia na przedsiębiorstwie wyższego czynszu za zajęte części działki albo zwykłą złośliwością, takie roszczenie nie zostanie przez sąd w postępowaniu uwzględnione, choć formalnie spełnione są wszelkie wymogi do jego dochodzenia.
Jeżeli istnieją jednak rozsądne argumenty przemawiające za koniecznością przeniesienia urządzeń energetycznych poza obszar działki, wówczas żądanie właściciela działki zasługuje na uwzględnienie.

5. Wynik
A ma prawo domagać się usunięcia instalacji z gruntu.

---

CategoryKazusyRoszczenieWindykacyjne