Kazus nr 3 z umowy najmu
wstąpienie osoby bliskiej w stosunek najmu lokalu
A. Stan faktyczny
A mieszkała w mieszkaniu komunalnym wynajmowanym na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. W 2000 r. razem z nią zamieszkała jej prawnuczka – B, która miała się nią opiekować z uwagi na podeszły wiek. W marcu 2007 r. A zmarła. Gmina G żąda od B, aby opuściła ona mieszkanie, uzasadniając to żądanie tym, iż umowa najmu podpisana została tylko z A i skoro ona nie żyje, umowa wygasła z chwilą śmierci. B odmawia opuszczenia mieszkania uzasadniając to tym, że jest osobą bliską wobec A, wobec czego ma prawo do mieszkania po jej śmierci w lokalu komunalnym.
Czy G ma prawo domagać się od B opuszczenia mieszkania?
B. Rozwiązanie
1. Roszczenie G przeciwko B o eksmisję z art. 675 § 1 KC
G mogłaby się domagać od B opuszczenia mieszkania, gdyby – zgodnie z art. 675 § 1 KC
W sytuacjach,gdy chodzi o najem lokali, należy zawsze w pierwszej kolejności zbadać przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Stanowią one bowiem lex specialis w stosunku do przepisów KC. Dopiero, gdy nie ma tam regulacji nas interesujących (a dla nas ważny jest przepis nakazujący zwrot przedmiotu najmu po jego zakończeniu) sięgamy do KC, z tym że znów najpierw badamy przepisy o najmie lokali w KC (art. 680 i nast. KC), a dopiero gdy tam nie znajdziemy odpowiedniej regulacji, sięgamy do przepisów art. 659 KC
art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
G mogłaby się domagać od B opuszczenia mieszkania, gdyby – zgodnie z art. 675 § 1 KC
art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
– B zajmowała lokal bez tytułu prawnego po zakończeniu umowy najmu.§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
W sytuacjach,gdy chodzi o najem lokali, należy zawsze w pierwszej kolejności zbadać przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Stanowią one bowiem lex specialis w stosunku do przepisów KC. Dopiero, gdy nie ma tam regulacji nas interesujących (a dla nas ważny jest przepis nakazujący zwrot przedmiotu najmu po jego zakończeniu) sięgamy do KC, z tym że znów najpierw badamy przepisy o najmie lokali w KC (art. 680 i nast. KC), a dopiero gdy tam nie znajdziemy odpowiedniej regulacji, sięgamy do przepisów art. 659 KC
art. 659 KC
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
– art. 679 KC§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
art. 679 KC
§ 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
(ogólne przepisy o najmie). Tutaj wracamy więc ostatecznie do art. 675 § 1 KC§ 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
.§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
a. umowa najmu
Należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy G i B łączyła wcześniej umowa najmu. G i B żadnej umowy nie zawarły, więc w grę wchodzi tylko wstąpienie przez B w już istniejący między A i G stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 KC.
Stosunek najmu wiąże na podstawie art. 691 KC
B niewątpliwie mieszkała z A w chwili jej śmierci w mieszkaniu komunalnym.
B mogłaby wystąpić w stosunek najmu, gdyby pozostawała z A faktycznie we wspólnym pożyciu. Wspólne pożycie jest terminem, którego w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Nawet więc, gdy brak jest przymiotnika “małżeński”, nie można tego terminu używać w innym znaczeniu niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostających w takich relacjach jak małżonkowie (Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13). Wg SN (uchwała z 21.5.2002 r., III CZP 26/02) “wspólne pożycie” oznacza relację, która może istnieć pomiędzy osobami pozostającymi w stosunkach takich, jakie charakteryzują małżonków. Do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy można więc zaliczyć, na tle tego przepisu, poza osobami należącymi do trzech pierwszych grup uprawnionych, tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną, czyli jedynie jego konkubenta. Tą interpretację art. 691 KC
B nie wstąpiła więc w stosunek najmu na mocy art. 691 KC
Exkurs:
W orzeczeniu z dnia 28.11.2012 r. (UchwalaSNIIICZP6512) SN przesądził, że związki homoseksualne również są objęte tą regulacją. Stąd osoba żyjąca w związku z partnerem tej samej płci może pozostać w mieszkaniu komunalnym po śmierci partnera na dotychczasowych warunkach (por. wcześniej Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, § 2 nb. 144; inaczej Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13).
b. wynik
G nie może domagać się od B opuszczenia mieszkania na podstawie art. 675 § 1 KC
Należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy G i B łączyła wcześniej umowa najmu. G i B żadnej umowy nie zawarły, więc w grę wchodzi tylko wstąpienie przez B w już istniejący między A i G stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 KC.
Stosunek najmu wiąże na podstawie art. 691 KC
art. 691 KC
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
wynajmującego i nowy podmiot, jeżeli:§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
- nowa osoba jest małżonkiem niebędącym współnajemcą lokalu, dzieckiem najemcy i jego współmałżonka, inną osobą, wobec której najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, albo osobą, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
- zamieszkiwała ze zmarłym najemcą w tym lokalu w chwili jego śmierci (691 § 2).
B niewątpliwie mieszkała z A w chwili jej śmierci w mieszkaniu komunalnym.
B mogłaby wystąpić w stosunek najmu, gdyby pozostawała z A faktycznie we wspólnym pożyciu. Wspólne pożycie jest terminem, którego w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Nawet więc, gdy brak jest przymiotnika “małżeński”, nie można tego terminu używać w innym znaczeniu niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostających w takich relacjach jak małżonkowie (Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13). Wg SN (uchwała z 21.5.2002 r., III CZP 26/02) “wspólne pożycie” oznacza relację, która może istnieć pomiędzy osobami pozostającymi w stosunkach takich, jakie charakteryzują małżonków. Do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy można więc zaliczyć, na tle tego przepisu, poza osobami należącymi do trzech pierwszych grup uprawnionych, tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną, czyli jedynie jego konkubenta. Tą interpretację art. 691 KC
art. 691 KC
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
podtrzymał Sąd Najwyższy w wyroku z 20.11.2009 w spr. III CZP 99/09. § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
B nie wstąpiła więc w stosunek najmu na mocy art. 691 KC
art. 691 KC
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
.§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
Exkurs:
W orzeczeniu z dnia 28.11.2012 r. (UchwalaSNIIICZP6512) SN przesądził, że związki homoseksualne również są objęte tą regulacją. Stąd osoba żyjąca w związku z partnerem tej samej płci może pozostać w mieszkaniu komunalnym po śmierci partnera na dotychczasowych warunkach (por. wcześniej Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, § 2 nb. 144; inaczej Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13).
b. wynik
G nie może domagać się od B opuszczenia mieszkania na podstawie art. 675 § 1 KC
art. 675 KC
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
, gdyż nie wiązała ich nigdy umowa najmu.§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
2. Roszczenie G przeciw B z art. 222 § 1 KC
Ponieważ B nie była nigdy najemcą i nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu, G może domagać się jego wydania na podstawie art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Ponieważ B nie była nigdy najemcą i nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu, G może domagać się jego wydania na podstawie art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
CategoryKazusyNajem
