Wiki source for KazusNajemNr3
====Kazus nr 3 z umowy najmu====
==wstąpienie osoby bliskiej w stosunek najmu lokalu==
((1)) Stan faktyczny
A mieszkała w mieszkaniu komunalnym wynajmowanym na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. W 2000 r. razem z nią zamieszkała jej prawnuczka – B, która miała się nią opiekować z uwagi na podeszły wiek. W marcu 2007 r. A zmarła. Gmina G żąda od B, aby opuściła ona mieszkanie, uzasadniając to żądanie tym, iż umowa najmu podpisana została tylko z A i skoro ona nie żyje, umowa wygasła z chwilą śmierci. B odmawia opuszczenia mieszkania uzasadniając to tym, że jest osobą bliską wobec A, wobec czego ma prawo do mieszkania po jej śmierci w lokalu komunalnym.
//Czy G ma prawo domagać się od B opuszczenia mieszkania?//
((1)) Rozwiązanie
((2)) Roszczenie G przeciwko B o eksmisję z {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}}
G mogłaby się domagać od B opuszczenia mieszkania, gdyby – zgodnie z {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}} – B zajmowała lokal bez tytułu prawnego po zakończeniu umowy najmu.
W sytuacjach,gdy chodzi o najem lokali, należy zawsze w pierwszej kolejności zbadać przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Stanowią one bowiem //lex specialis// w stosunku do przepisów KC. Dopiero, gdy nie ma tam regulacji nas interesujących (a dla nas ważny jest przepis nakazujący zwrot przedmiotu najmu po jego zakończeniu) sięgamy do KC, z tym że znów najpierw badamy przepisy o najmie lokali w KC (art. 680 i nast. KC), a dopiero gdy tam nie znajdziemy odpowiedniej regulacji, sięgamy do przepisów {{pu przepis="art. 659 KC"}} – {{pu przepis="art. 679 KC"}} (ogólne przepisy o najmie). Tutaj wracamy więc ostatecznie do {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}}.
((3)) umowa najmu
Należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy G i B łączyła wcześniej umowa najmu. G i B żadnej umowy nie zawarły, więc w grę wchodzi tylko wstąpienie przez B w już istniejący między A i G stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 KC.
Stosunek najmu wiąże na podstawie {{pu przepis="art. 691 KC"}} wynajmującego i nowy podmiot, jeżeli:
1) nowa osoba jest małżonkiem niebędącym współnajemcą lokalu, dzieckiem najemcy i jego współmałżonka, inną osobą, wobec której najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, albo osobą, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
1) zamieszkiwała ze zmarłym najemcą w tym lokalu w chwili jego śmierci (691 § 2).
B niewątpliwie mieszkała z A w chwili jej śmierci w mieszkaniu komunalnym.
B mogłaby wystąpić w stosunek najmu, gdyby pozostawała z A faktycznie we wspólnym pożyciu. Wspólne pożycie jest terminem, którego w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Nawet więc, gdy brak jest przymiotnika “małżeński”, nie można tego terminu używać w innym znaczeniu niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostających w takich relacjach jak małżonkowie (Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13). Wg SN ([[UchwalaSNIIICZP2602 uchwała z 21.5.2002 r., III CZP 26/02]]) “wspólne pożycie” oznacza relację, która może istnieć pomiędzy osobami pozostającymi w stosunkach takich, jakie charakteryzują małżonków. Do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy można więc zaliczyć, na tle tego przepisu, poza osobami należącymi do trzech pierwszych grup uprawnionych, tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną, czyli jedynie jego konkubenta. Tą interpretację {{pu przepis="art. 691 KC"}} podtrzymał Sąd Najwyższy w [[http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0099_09.pdf wyroku z 20.11.2009 w spr. III CZP 99/09]].
B nie wstąpiła więc w stosunek najmu na mocy {{pu przepis="art. 691 KC"}}.
//Exkurs:
W orzeczeniu z dnia 28.11.2012 r. (UchwalaSNIIICZP6512) SN przesądził, że związki homoseksualne również są objęte tą regulacją. Stąd osoba żyjąca w związku z partnerem tej samej płci może pozostać w mieszkaniu komunalnym po śmierci partnera na dotychczasowych warunkach (por. wcześniej Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, § 2 nb. 144; inaczej Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13).//
((3)) wynik
G nie może domagać się od B opuszczenia mieszkania na podstawie {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}}, gdyż nie wiązała ich nigdy umowa najmu.
((2)) Roszczenie G przeciw B z {{pu przepis="art. 222 § 1 KC"}}
Ponieważ B nie była nigdy najemcą i nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu, G może domagać się jego wydania na podstawie {{pu przepis="art. 222 § 1 KC"}}.
----
CategoryKazusyNajem
==wstąpienie osoby bliskiej w stosunek najmu lokalu==
((1)) Stan faktyczny
A mieszkała w mieszkaniu komunalnym wynajmowanym na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. W 2000 r. razem z nią zamieszkała jej prawnuczka – B, która miała się nią opiekować z uwagi na podeszły wiek. W marcu 2007 r. A zmarła. Gmina G żąda od B, aby opuściła ona mieszkanie, uzasadniając to żądanie tym, iż umowa najmu podpisana została tylko z A i skoro ona nie żyje, umowa wygasła z chwilą śmierci. B odmawia opuszczenia mieszkania uzasadniając to tym, że jest osobą bliską wobec A, wobec czego ma prawo do mieszkania po jej śmierci w lokalu komunalnym.
//Czy G ma prawo domagać się od B opuszczenia mieszkania?//
((1)) Rozwiązanie
((2)) Roszczenie G przeciwko B o eksmisję z {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}}
G mogłaby się domagać od B opuszczenia mieszkania, gdyby – zgodnie z {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}} – B zajmowała lokal bez tytułu prawnego po zakończeniu umowy najmu.
W sytuacjach,gdy chodzi o najem lokali, należy zawsze w pierwszej kolejności zbadać przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Stanowią one bowiem //lex specialis// w stosunku do przepisów KC. Dopiero, gdy nie ma tam regulacji nas interesujących (a dla nas ważny jest przepis nakazujący zwrot przedmiotu najmu po jego zakończeniu) sięgamy do KC, z tym że znów najpierw badamy przepisy o najmie lokali w KC (art. 680 i nast. KC), a dopiero gdy tam nie znajdziemy odpowiedniej regulacji, sięgamy do przepisów {{pu przepis="art. 659 KC"}} – {{pu przepis="art. 679 KC"}} (ogólne przepisy o najmie). Tutaj wracamy więc ostatecznie do {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}}.
((3)) umowa najmu
Należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy G i B łączyła wcześniej umowa najmu. G i B żadnej umowy nie zawarły, więc w grę wchodzi tylko wstąpienie przez B w już istniejący między A i G stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 KC.
Stosunek najmu wiąże na podstawie {{pu przepis="art. 691 KC"}} wynajmującego i nowy podmiot, jeżeli:
1) nowa osoba jest małżonkiem niebędącym współnajemcą lokalu, dzieckiem najemcy i jego współmałżonka, inną osobą, wobec której najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, albo osobą, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
1) zamieszkiwała ze zmarłym najemcą w tym lokalu w chwili jego śmierci (691 § 2).
B niewątpliwie mieszkała z A w chwili jej śmierci w mieszkaniu komunalnym.
B mogłaby wystąpić w stosunek najmu, gdyby pozostawała z A faktycznie we wspólnym pożyciu. Wspólne pożycie jest terminem, którego w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Nawet więc, gdy brak jest przymiotnika “małżeński”, nie można tego terminu używać w innym znaczeniu niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostających w takich relacjach jak małżonkowie (Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13). Wg SN ([[UchwalaSNIIICZP2602 uchwała z 21.5.2002 r., III CZP 26/02]]) “wspólne pożycie” oznacza relację, która może istnieć pomiędzy osobami pozostającymi w stosunkach takich, jakie charakteryzują małżonków. Do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy można więc zaliczyć, na tle tego przepisu, poza osobami należącymi do trzech pierwszych grup uprawnionych, tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną, czyli jedynie jego konkubenta. Tą interpretację {{pu przepis="art. 691 KC"}} podtrzymał Sąd Najwyższy w [[http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0099_09.pdf wyroku z 20.11.2009 w spr. III CZP 99/09]].
B nie wstąpiła więc w stosunek najmu na mocy {{pu przepis="art. 691 KC"}}.
//Exkurs:
W orzeczeniu z dnia 28.11.2012 r. (UchwalaSNIIICZP6512) SN przesądził, że związki homoseksualne również są objęte tą regulacją. Stąd osoba żyjąca w związku z partnerem tej samej płci może pozostać w mieszkaniu komunalnym po śmierci partnera na dotychczasowych warunkach (por. wcześniej Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, § 2 nb. 144; inaczej Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC (2004), art. 691 nb. 13).//
((3)) wynik
G nie może domagać się od B opuszczenia mieszkania na podstawie {{pu przepis="art. 675 § 1 KC"}}, gdyż nie wiązała ich nigdy umowa najmu.
((2)) Roszczenie G przeciw B z {{pu przepis="art. 222 § 1 KC"}}
Ponieważ B nie była nigdy najemcą i nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu, G może domagać się jego wydania na podstawie {{pu przepis="art. 222 § 1 KC"}}.
----
CategoryKazusyNajem
