Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Kazus nr 2 z zakresu nabycia własności nieruchomości

nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego

A. Stan faktyczny
A (nabywca) i B (zbywca) zawarli notarialną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej położonej w Kunowicach pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Własność nieruchomości miała przejść na mocy osobnej umowy zawartej w ciągu tygodnia po upływie miesięcznego terminu przysługującego Agencji na wykonanie prawa pierwokupu. Ponieważ właściwa Agencja nie skorzystała z uprawnienia do pierwokupu, pomiędzy A i B zawarta została notarialna umowa, w której B przeniósł własność na nabywcę. Prawo własności A zostało wpisane do księgi wieczystej. Następie A sprzedał nieruchomość C (także na podstawie dwóch umów – zobowiązującej i rozporządzającej). Wpis prawa własności na rzecz C nastąpił we wrześniu 2006 r. Dnia 15.10.2006 r. B skutecznie uchylił się od skutków swego oświadczenia woli i zażądał od C wydania nieruchomości. C uważa jednak, iż jest właścicielem działki i w związku z tym jej nie wyda.
B. Rozwiązanie
Na początku właścicielem był B.

1. Utrata na rzecz A na skutek umowy sprzedaży
B nie utracił prawa własności na skutek umowy sprzedaży, gdyż podwójny skutek wynikający z art. 155 § 1 został wykluczony przez strony. Umowa sprzedaży jest skuteczna, pomimo przewidzianego w niej warunku, gdyż zgodnie z art. 157 § 2 KC jest dopuszczalne, aby umowa zobowiązująca zawarta została pod warunkiem.

2. Utrata własności na rzecz A na skutek umowy przewłaszczeniowej
Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 KC), a więc bezwarunkowa umowa rzeczowa.
Do przeniesienia własności nieruchomości na mocy umowy rzeczowej konieczne jest jej skuteczne zawarcie.
W zakresie pierwszej przesłanki obowiązują zasady części ogólnej KC. Co do zgodności o.w. i treści umowy nie ma wątpliwości. Konieczne jest natomiast ustalenie, czy umowa ta posiada ważną kauzę, gdyż zgodnie z zasadą kauzalności wyrażoną w art. 156 KC ważność rozporządzenia zależy od istnienia ważnej kauzy (skuteczność umowy).
Należy ocenić skutek warunku, pod jakim A i B zawarli umowę sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 157 KC własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Zastrzeżenie to dotyczy jednak wyłącznie umów rzeczowych. Samo zobowiązanie do przeniesienia własności może być natomiast zawarte pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu, art.157 § 2 KC. Ponieważ w tym wypadku zastrzeżenie niewykonania prawa pierwokupu dotyczyło wyłącznie umowy zobowiązującej. Taki warunek jest natomiast dopuszczalny. Umowa z takim zastrzeżeniem jest więc ważna. Tym samym rozporządzenie nieruchomością jest skuteczne.
Jednakże 15.10.2006 r. B uchylił się skutecznie od skutków oświadczenia woli o sprzedaży nieruchomości. Wobec tego umowa jest ex tunc nieważna. Tym samym odpadła kauza dla umowy rzeczowej. Ponieważ jej ważność zależy od ważności zobowiązania, umowa rzeczowa również jest nieważna.
A nie stał się właścicielem na skutek umowy rzeczowej.

3. Utrata własności na rzecz C na skutek umowy rozporządzającej
B mógł utracić własność na skutek umowy rozporządzającej dokonanej pomiędzy A i C.
Ze stanu faktycznego wynika, że A i C dokonali najpierw skutecznej umowy zobowiązującej, a następnie, gdy ANR nie wykonała swojego prawa pierwokupu, skutecznej umowy rozporządzającej. Mamy więc do czynienia ze skuteczną umową rzeczową. Obok wymogu skutecznej umowy, wymagane jest jednakże również uprawnienie zbywcy do zbycia rzeczy (nemo plus iuris...). Ponieważ 15.10.2006 r. B uchylił się skutecznie od skutków oświadczenia woli i jest nadal właścicielem nieruchomości (zob. wyżej), A zbywając nieruchomość nie był uprawnionym. W przypadku nieruchomości również jest możliwe nabycie własności od nieuprawnionego na podstawie art. 5 i nast. UKsWieczHip. Zgodnie z tymi przepisami nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa własność nieruchomości od osoby, która jest – niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – wpisana do tej księgi jako właściciel, pod warunkiem jednak, iż umowa ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze (Ignatowicz (2000), str. 101).

a. nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą
Nieruchomością w rozumieniu KC jest nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa. W tym wypadku chodziło o nieruchomość gruntową.
Dla nabycia własności jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest także, aby dana nieruchomość miała urządzoną księgę wieczystą, do której zbywca wpisany jest jako właściciel. Tak też było.

b. brak uprawnienia zbywcy
Nieuprawnionym jest każdy, kto w rzeczywistości nie jest właścicielem. Fakt, że dany podmiot jest wpisany do księgi wieczystej (kw) jako właściciel nie powoduje jeszcze, że jemu to prawo faktycznie przysługuje. Wpis ma bowiem charakter deklaratywny (a więc nie powoduje powstania prawa), choć obowiązkowy (co oznacza jedynie tyle, że wpis jest konieczny).
Ustalono wcześniej, że na skutek tego, iż B uchylił się od skutków oświadczenia woli, A nie był faktycznym właścicielem działki.

c. niezgodność ujawnionego w kw stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym
Niezgodność może polegać na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego lub dokonanym bez podstawy prawnej,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 8, str. 45).
W tym wypadku wpisany jako właściciel był A, choć faktycznie był nim B. Wpisano więc nieistniejące faktycznie prawo własności A.
W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z art. 3 UKsWieczHip, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że w tym wypadku mamy do czynienia z odwróceniem ciężaru dowodowego (art. 6 KC).
Skutkiem tego jest, że to B musi udowodnić, iż nadal jest faktycznym właścicielem działki a nie był nim A i nie jest nim C.

d. umowa odpłatna
Jak wynika z art. 6 ust. 1 UKsWieczHip nie podlegają ochronie na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcy, którzy uzyskują prawo własności nieodpłatnie. Chodzi tu o takie czynności, dla których charakterystyczny jest brak świadczenia wzajemnego nabywcy własności. Wykluczyć należy tym samym wszystkie czynności, w ramach których świadczenie wzajemne nabywcy ma charakter choćby częściowej ekwiwalentności.
Sprzedaż jest umową odpłatną. Świadczeniem wzajemnym wobec świadczenia sprzedawcy jest zapłata ceny przez kupującego.

e. dobra wiara nabywcy
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy, który wiedział albo chociażby tylko mógł się z łatwością dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Wykluczone jest więc nabycie od nieuprawnionego wówczas, gdy nabywca znał rzeczywisty stan prawny oraz wówczas, gdy nie znał go z powodu niedołożenia należytej staranności.
Zgodnie jednak z art. 7 KC dobrą wiarę należy domniemywać.

f. brak okoliczności wyłączających rękojmi
Rękojmię wyklucza wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym.
Ponieważ takiej wzmianki nie było, rękojmia nie została wykluczona.
C nabył więc własność nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego wg art. 5 UKsWieczHip.

4. Wynik
Właścicielem nieruchomości jest więc C.