Wiki source for KazusNabycieWlasnosciNieruchomosci2
====Kazus nr 2 z zakresu nabycia własności nieruchomości====
==nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego==
((1)) Stan faktyczny
A (nabywca) i B (zbywca) zawarli dnia 2 marca 2010 r. notarialną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej położonej w Kunowicach pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Własność nieruchomości miała przejść na mocy osobnej umowy zawartej w ciągu tygodnia po upływie miesięcznego terminu przysługującego Agencji na wykonanie prawa pierwokupu. Ponieważ Agencja nie skorzystała ze swojego uprawnienia, dnia 20 kwietnia 2010 r. pomiędzy A i B zawarta została notarialna umowa, w której B przeniósł własność na nabywcę. A zwlekał z wpisaniem swojego prawa własności do księgi wieczystej, twierdząc, że wcale nie musi się wpisywać, aby być właścicielem gruntu. B wykorzystał ten fakt i sprzedał nieruchomość C (także na podstawie dwóch umów – zobowiązującej z dnia 5 lipca 2010 r. i rozporządzającej z dnia 28 sierpnia 2010 r.). We wrześniu 2010 dokonano wpisu prawa własności na rzecz C.
//Kto jest właścicielem nieruchomości?//
((1)) Rozwiązanie
Na początku właścicielem nieruchomości był B.
((2)) Utrata na rzecz A na skutek umowy sprzedaży
B mógłby utracić prawo własności na podstawie umowy z dnia 2.3.2010 r.
Umowa sprzedaży jest skuteczna, pomimo przewidzianego w niej warunku, Zgodnie z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}} dopuszczalne jest bowiem, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta została pod warunkiem. Umowa z takim zastrzeżeniem jest więc ważna. Wyłączony natomiast zostaje podwójny skutek umowy zobowiązującej. W takiej sytuacji do przeniesienia własności potrzebne jest jednak dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}).
B nie utracił więc prawa własności na skutek umowy sprzedaży z dnia 2.3.2010 r.
((2)) Utrata własności na rzecz A na skutek umowy rozporządzającej
Skoro umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}). Tym porozumieniem mogłaby być w tym kazusie umowa z dnia 20.10.2010 r.
Zawarta przez strony umowa przewłaszczeniowa jest w tym wypadku ważna z uwagi na dochowanie wymogów formalnych (forma aktu notarialnego - {{pu przepis="art. 158 zd. 1 KC"}}) i materialnym (wymienienie kauzy w akcie notarialnym - zob. {{pu przepis="art. 156 KC"}}).
Ponieważ wpis do księgi wieczystej nie jest w Polsce warunkiem nabycia własności nieruchomości, A stał się właścicielem gruntu z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność, tj. dnia 20.10.2010 r.
B utracił własność na rzecz A dnia 20.10.2010 r.
((2)) Utrata własności przez A na rzecz C na skutek umowy B i C
Należy ustalić, czy A mógł następnie utracić własności na skutek umowy rozporządzającej dokonanej pomiędzy B i C.
((3)) umowa zobowiązująca
Ze stanu faktycznego wynika, że B i C dokonali najpierw skutecznej umowy zobowiązującej. Z powyższych wywodów wynika jednak, że w tej konstelacji samo zobowiązanie nie powodowało skutków rozporządzających (warunek niewykonania prawa pierwokupu przez ANR).
((3)) umowa rozporządzająca
Zgodnie z dyspozycją {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}} B i C zawarli umowę rozporządzającą, która mogłaby spowodować przejście własności.
((3)) uprawnienie do zbycia - nabycie w dobrej wierze od nieuprawnionego
Jednakże B musiałby być uprawniony do zbycia nieruchomości (zasada: //nemo plus iuris...//). Uprawnionym do zbycia nieruchomości jest - co do zasady - jej właściciel. Ponieważ dnia 28.8.2010 r. B nie był już właścicielem nieruchomości. Zbywając nieruchomość na rzecz C nie był więc uprawniony do rozporządzania gruntem. To wykluczałoby w zasadzie nabycie własności nieruchomości przez C.
C mógłby jednaj stać się właścicielem nieruchomości, gdyby nabył ją w dobrej wierze od nieuprawnionego. W przypadku nieruchomości również jest możliwe nabycie własności na podstawie {{pu przepis="art. 5 i nast. UKsWieczHip"}} ( [[RekojmiaWiaryPublicznejKsiagWieczystych rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych]]).
Zgodnie z {{pu przepis="art. 5 UKsWieczHip"}} nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa własność nieruchomości od osoby, która jest – niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – wpisana do tej księgi jako właściciel, pod warunkiem jednak, iż umowa ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe (2000), str. 101).
**(1) nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą**
Nieruchomością w rozumieniu KC jest nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa ({{pu przepis="art. 46 KC"}}). W tym wypadku chodziło o nieruchomość gruntową.
Dla nabycia własności jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest także, aby dana nieruchomość miała urządzoną księgę wieczystą, do której zbywca wpisany jest jako właściciel. Nie zawsze tak jest, gdyż w Polsce nie zrealizowano w pełni postulatu powszechności ksiąg wieczystych (GniewekPrawoRzeczowe, 2008, nb. 302). W tym kazusie jednak nieruchomość gruntowa miała urządzoną księgę.
**(2) brak uprawnienia zbywcy**
Nieuprawnionym jest każdy, kto nie jest właścicielem i nie został upoważniony do rozporządzania nieruchomością na mocy szczególnej regulacji (np. syndyk wg {{pu akt="PrUpNapr"}}). Fakt, że dany podmiot jest wpisany do księgi wieczystej (KW) jako właściciel nie powoduje jeszcze, że jemu to prawo faktycznie przysługuje. Wpis ma bowiem charakter deklaratoryjny (a więc nie kreuje prawa), choć obowiązkowy.
Ustalono wcześniej, że B w chwili dokonywania transakcji z C nie był właścicielem działki. Nie był więc uprawniony do rozporządzania nieruchomością.
**(3) niezgodność ujawnionego w księdze stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym**
Stan ujawniony w księdze wieczystej to stan wynikający z treści wpisanych praw (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 7, str. 44). Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan odpowiadający prawu materialnemu (RudnickiUstawa, (2005), art. 5 uw. 8, str. 45).
Rozbieżność pomiędzy stanem wynikającym z księgi a stanem rzeczywistym może polegać na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego,
- dokonaniu wpisu bez podstawy prawnej,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (RudnickiUstawa, (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
W tym wypadku jako właściciel działki wpisany był B. W rzeczywistości jednak właścicielem był już A. Stan ujawniony w księdze i rzeczywisty stan prawny był więc odmienny.
Na powyższą ocenę sytuacji nie wpływa regulacja {{pu przepis="art. 3 UKsWieczHip"}}. Przepis ten tworzy jedynie "domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych, polegające na tym, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym" (CieplaGonciarzUKsWieczHip, art. 3 uw. 1). Nie stoi to na przeszkodzie udowodnieniu, iż treść księgi i rzeczywisty stan prawny się rozmijają. Domniemanie to ma charakter praesumptio iuris tantum. Może więc zostać obalone przy pomocy wszelkich środków dowodowych (wyrok SN z dnia 5.4.2006 r., sygn. IV CSK 177/05, LEX nr 301835)
**(4) umowa odpłatna**
Jak wynika z {{pu przepis="art. 6 ust. 1 UKsWieczHip"}} nie podlegają ochronie na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcy, którzy uzyskują prawo własności nieodpłatnie. [[CzynnoscPrawnaOdplatna Czynnościami nieodpłatnymi]] są takie czynności, dla których charakterystyczny jest brak świadczenia wzajemnego. Tym samym odpłatnymi będą nawet te czynności, w ramach których świadczenie wzajemne nabywcy ma charakter choćby częściowej ekwiwalentności.
Sprzedaż jest [[CzynnoscPrawnaOdplatna umową odpłatną]]. Świadczeniem wzajemnym wobec świadczenia sprzedawcy jest zapłata ceny przez kupującego.
**(5) dobra wiara nabywcy**
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy, który wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym ({{pu przepis="art. 6 ust. 2 UKsWieczHip"}}). Momentem miarodajnym dla oceny istnienia dobrej wiary jest moment dokonywania rozporządzenia (wg SN określany jako "chwila zawarcia umowy" (wyrok SN z dnia 21.11.2000 r., sygn. I CKN 1014/00 (OSNC 2001, nr 5, poz. 76 - Lex nr 45453) albo "chwila nabycia" (por. wyrok SN z dnia 20.9.2001 r., sygn. II CKN 277/99 (OSNC 2002, nr 6, poz. 77 - Lex nr 49699)).
Zgodnie jednak z {{pu przepis="art. 7 KC"}} dobrą wiarę należy domniemywać.
W niniejszym kazusie brak jest okoliczności świadczących o braku dobrej wiary C.
**(6) brak okoliczności wyłączających rękojmię**
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyklucza:
1) wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) oraz
1) ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym ({{pu przepis="art. 8 UKsWieczHip"}}).
Ponieważ takiej wzmianki ani ostrzeżenia nie było, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie została wyłączona.
Rękojmia nie działa także przeciwko tzw. prawom trwałym. Są to prawa wymienione w {{pu przepis="art. 7 UKsWieczHip"}}. Skutkiem tego przepisu jest nabycie nieruchomości obciążonej prawami trwałymi, nawet gdyby nie były ujawnione w księdze wieczystej.
((3)) wynik
C nabył więc własność nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego wg {{pu przepis="art. 5 UKsWieczHip"}}.
((2)) Odpowiedź
Właścicielem nieruchomości jest C.
----
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
==nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego==
((1)) Stan faktyczny
A (nabywca) i B (zbywca) zawarli dnia 2 marca 2010 r. notarialną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej położonej w Kunowicach pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Własność nieruchomości miała przejść na mocy osobnej umowy zawartej w ciągu tygodnia po upływie miesięcznego terminu przysługującego Agencji na wykonanie prawa pierwokupu. Ponieważ Agencja nie skorzystała ze swojego uprawnienia, dnia 20 kwietnia 2010 r. pomiędzy A i B zawarta została notarialna umowa, w której B przeniósł własność na nabywcę. A zwlekał z wpisaniem swojego prawa własności do księgi wieczystej, twierdząc, że wcale nie musi się wpisywać, aby być właścicielem gruntu. B wykorzystał ten fakt i sprzedał nieruchomość C (także na podstawie dwóch umów – zobowiązującej z dnia 5 lipca 2010 r. i rozporządzającej z dnia 28 sierpnia 2010 r.). We wrześniu 2010 dokonano wpisu prawa własności na rzecz C.
//Kto jest właścicielem nieruchomości?//
((1)) Rozwiązanie
Na początku właścicielem nieruchomości był B.
((2)) Utrata na rzecz A na skutek umowy sprzedaży
B mógłby utracić prawo własności na podstawie umowy z dnia 2.3.2010 r.
Umowa sprzedaży jest skuteczna, pomimo przewidzianego w niej warunku, Zgodnie z {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}} dopuszczalne jest bowiem, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta została pod warunkiem. Umowa z takim zastrzeżeniem jest więc ważna. Wyłączony natomiast zostaje podwójny skutek umowy zobowiązującej. W takiej sytuacji do przeniesienia własności potrzebne jest jednak dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}).
B nie utracił więc prawa własności na skutek umowy sprzedaży z dnia 2.3.2010 r.
((2)) Utrata własności na rzecz A na skutek umowy rozporządzającej
Skoro umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}). Tym porozumieniem mogłaby być w tym kazusie umowa z dnia 20.10.2010 r.
Zawarta przez strony umowa przewłaszczeniowa jest w tym wypadku ważna z uwagi na dochowanie wymogów formalnych (forma aktu notarialnego - {{pu przepis="art. 158 zd. 1 KC"}}) i materialnym (wymienienie kauzy w akcie notarialnym - zob. {{pu przepis="art. 156 KC"}}).
Ponieważ wpis do księgi wieczystej nie jest w Polsce warunkiem nabycia własności nieruchomości, A stał się właścicielem gruntu z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność, tj. dnia 20.10.2010 r.
B utracił własność na rzecz A dnia 20.10.2010 r.
((2)) Utrata własności przez A na rzecz C na skutek umowy B i C
Należy ustalić, czy A mógł następnie utracić własności na skutek umowy rozporządzającej dokonanej pomiędzy B i C.
((3)) umowa zobowiązująca
Ze stanu faktycznego wynika, że B i C dokonali najpierw skutecznej umowy zobowiązującej. Z powyższych wywodów wynika jednak, że w tej konstelacji samo zobowiązanie nie powodowało skutków rozporządzających (warunek niewykonania prawa pierwokupu przez ANR).
((3)) umowa rozporządzająca
Zgodnie z dyspozycją {{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}} B i C zawarli umowę rozporządzającą, która mogłaby spowodować przejście własności.
((3)) uprawnienie do zbycia - nabycie w dobrej wierze od nieuprawnionego
Jednakże B musiałby być uprawniony do zbycia nieruchomości (zasada: //nemo plus iuris...//). Uprawnionym do zbycia nieruchomości jest - co do zasady - jej właściciel. Ponieważ dnia 28.8.2010 r. B nie był już właścicielem nieruchomości. Zbywając nieruchomość na rzecz C nie był więc uprawniony do rozporządzania gruntem. To wykluczałoby w zasadzie nabycie własności nieruchomości przez C.
C mógłby jednaj stać się właścicielem nieruchomości, gdyby nabył ją w dobrej wierze od nieuprawnionego. W przypadku nieruchomości również jest możliwe nabycie własności na podstawie {{pu przepis="art. 5 i nast. UKsWieczHip"}} ( [[RekojmiaWiaryPublicznejKsiagWieczystych rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych]]).
Zgodnie z {{pu przepis="art. 5 UKsWieczHip"}} nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa własność nieruchomości od osoby, która jest – niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – wpisana do tej księgi jako właściciel, pod warunkiem jednak, iż umowa ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe (2000), str. 101).
**(1) nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą**
Nieruchomością w rozumieniu KC jest nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa ({{pu przepis="art. 46 KC"}}). W tym wypadku chodziło o nieruchomość gruntową.
Dla nabycia własności jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest także, aby dana nieruchomość miała urządzoną księgę wieczystą, do której zbywca wpisany jest jako właściciel. Nie zawsze tak jest, gdyż w Polsce nie zrealizowano w pełni postulatu powszechności ksiąg wieczystych (GniewekPrawoRzeczowe, 2008, nb. 302). W tym kazusie jednak nieruchomość gruntowa miała urządzoną księgę.
**(2) brak uprawnienia zbywcy**
Nieuprawnionym jest każdy, kto nie jest właścicielem i nie został upoważniony do rozporządzania nieruchomością na mocy szczególnej regulacji (np. syndyk wg {{pu akt="PrUpNapr"}}). Fakt, że dany podmiot jest wpisany do księgi wieczystej (KW) jako właściciel nie powoduje jeszcze, że jemu to prawo faktycznie przysługuje. Wpis ma bowiem charakter deklaratoryjny (a więc nie kreuje prawa), choć obowiązkowy.
Ustalono wcześniej, że B w chwili dokonywania transakcji z C nie był właścicielem działki. Nie był więc uprawniony do rozporządzania nieruchomością.
**(3) niezgodność ujawnionego w księdze stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym**
Stan ujawniony w księdze wieczystej to stan wynikający z treści wpisanych praw (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 7, str. 44). Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan odpowiadający prawu materialnemu (RudnickiUstawa, (2005), art. 5 uw. 8, str. 45).
Rozbieżność pomiędzy stanem wynikającym z księgi a stanem rzeczywistym może polegać na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego,
- dokonaniu wpisu bez podstawy prawnej,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (RudnickiUstawa, (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
W tym wypadku jako właściciel działki wpisany był B. W rzeczywistości jednak właścicielem był już A. Stan ujawniony w księdze i rzeczywisty stan prawny był więc odmienny.
Na powyższą ocenę sytuacji nie wpływa regulacja {{pu przepis="art. 3 UKsWieczHip"}}. Przepis ten tworzy jedynie "domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych, polegające na tym, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym" (CieplaGonciarzUKsWieczHip, art. 3 uw. 1). Nie stoi to na przeszkodzie udowodnieniu, iż treść księgi i rzeczywisty stan prawny się rozmijają. Domniemanie to ma charakter praesumptio iuris tantum. Może więc zostać obalone przy pomocy wszelkich środków dowodowych (wyrok SN z dnia 5.4.2006 r., sygn. IV CSK 177/05, LEX nr 301835)
**(4) umowa odpłatna**
Jak wynika z {{pu przepis="art. 6 ust. 1 UKsWieczHip"}} nie podlegają ochronie na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcy, którzy uzyskują prawo własności nieodpłatnie. [[CzynnoscPrawnaOdplatna Czynnościami nieodpłatnymi]] są takie czynności, dla których charakterystyczny jest brak świadczenia wzajemnego. Tym samym odpłatnymi będą nawet te czynności, w ramach których świadczenie wzajemne nabywcy ma charakter choćby częściowej ekwiwalentności.
Sprzedaż jest [[CzynnoscPrawnaOdplatna umową odpłatną]]. Świadczeniem wzajemnym wobec świadczenia sprzedawcy jest zapłata ceny przez kupującego.
**(5) dobra wiara nabywcy**
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy, który wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym ({{pu przepis="art. 6 ust. 2 UKsWieczHip"}}). Momentem miarodajnym dla oceny istnienia dobrej wiary jest moment dokonywania rozporządzenia (wg SN określany jako "chwila zawarcia umowy" (wyrok SN z dnia 21.11.2000 r., sygn. I CKN 1014/00 (OSNC 2001, nr 5, poz. 76 - Lex nr 45453) albo "chwila nabycia" (por. wyrok SN z dnia 20.9.2001 r., sygn. II CKN 277/99 (OSNC 2002, nr 6, poz. 77 - Lex nr 49699)).
Zgodnie jednak z {{pu przepis="art. 7 KC"}} dobrą wiarę należy domniemywać.
W niniejszym kazusie brak jest okoliczności świadczących o braku dobrej wiary C.
**(6) brak okoliczności wyłączających rękojmię**
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyklucza:
1) wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) oraz
1) ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym ({{pu przepis="art. 8 UKsWieczHip"}}).
Ponieważ takiej wzmianki ani ostrzeżenia nie było, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie została wyłączona.
Rękojmia nie działa także przeciwko tzw. prawom trwałym. Są to prawa wymienione w {{pu przepis="art. 7 UKsWieczHip"}}. Skutkiem tego przepisu jest nabycie nieruchomości obciążonej prawami trwałymi, nawet gdyby nie były ujawnione w księdze wieczystej.
((3)) wynik
C nabył więc własność nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego wg {{pu przepis="art. 5 UKsWieczHip"}}.
((2)) Odpowiedź
Właścicielem nieruchomości jest C.
----
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
