Kazus nr 1 z zakresu nabycia własności nieruchomości
porównanie przesłanek przeniesienia własności nieruchomości w Polsce i w Niemczech
A. Stan faktyczny
Dnia 10.2.2006 A na mocy notarialnej umowy sprzedaży nabył od B działkę budowlaną o pow. 30a. A nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
Kto jest właścicielem nieruchomości przy założeniu, że działka jest położona:
1. we Frankfurcie nad Odrą?
2. w Słubicach?
B. Rozwiązanie wg BGB
W prawie niemieckim obowiązuje zasada rozdzielności czynności zobowiązujących i rozporządzających (Trennungsprinzip). Sama czynność zobowiązująca nie generuje więc jeszcze skutków rozporządzających. Niezbędne jest więc przeniesienie własności na podstawie czynności rozporządzającej (dingliches Erfüllungsgeschäft)..
Do przeniesienia własności nieruchomości (Übereignung) przepisy §§ 837 BGB w zw. z § 925 BGB wymagają zaistnienia następujących przesłanek:
- zgodnych oświadczeń woli (dingliche Einigung = Auflassung = powzdanie),
- wpisu do księgi wieczystej (Eintragung ins Grundbuch),
- ważności zgody na przejście własności w chwili dokonywania wpisu (Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung) i
- uprawnienia zbywcy do rozporządzania nieruchomością (Verfügungsbefugnis des Veräußerers).
Zob. więcej w drzewkach Taris(R)
C. Rozwiązanie wg KC
Na początku właścicielem był B.
A mógł nabyć własność w trybie pochodnym na skutek umowy sprzedaży. Warunkiem przeniesienia własności nieruchomości w Polsce jest zawarcie przez uprawnionego zbywcę i nabywcę skutecznej umowy przenoszącej własność.
1. Umowa przenosząca własność
Zgodnie z tą samą zasadą, co w przypadku nabycia własności rzeczy ruchomych, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności może generować skutek rzeczowy (zasada umów o podwójnym skutku, art. 155 § 1 KC
W tym przypadku wchodzi w rachubę wchodzi nabycie na podstawie umowy sprzedaży (art. 155 § 1 KC
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (nieruchomości) wywołuje podwójny skutek w postaci przejścia tego prawa na nabywcę, jeżeli z jej treści wynika, iż chodzi o zobowiązanie do przeniesienia własności określonej nieruchomości przez jeden z imiennie określonych podmiotów na inny podmiot.
A i B zawarli skuteczną umowę sprzedaży. To spowodowało przejście własności na nabywcę z chwilą zawarcia tejże umowy (solo consensu).
Zgodnie z tą samą zasadą, co w przypadku nabycia własności rzeczy ruchomych, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności może generować skutek rzeczowy (zasada umów o podwójnym skutku, art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
). W razie wyłączenia (przez przepis ustawy lub umowę stron) skutku rozporządzającego, niezbędne jest dodatkowo zawarcie odrębnej umowy (wyłącznie) rozporządzającej zawartej w celu wykonania zobowiązania wynikającego z jednego ze źródeł wymienionych w art. 156 KC§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
art. 156 KC
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
W tym przypadku wchodzi w rachubę wchodzi nabycie na podstawie umowy sprzedaży (art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
) , gdyż brak jest informacji o wyłączeniu skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej.§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (nieruchomości) wywołuje podwójny skutek w postaci przejścia tego prawa na nabywcę, jeżeli z jej treści wynika, iż chodzi o zobowiązanie do przeniesienia własności określonej nieruchomości przez jeden z imiennie określonych podmiotów na inny podmiot.
A i B zawarli skuteczną umowę sprzedaży. To spowodowało przejście własności na nabywcę z chwilą zawarcia tejże umowy (solo consensu).
2. Uprawnienie
W prawie polskim również konieczne jest zbadanie uprawnienia zbywcy nieruchomości do jej zbycia. Jest to wynikiem obowiązywania zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet.
B był uprawniony do zbycia nieruchomości.
W prawie polskim również konieczne jest zbadanie uprawnienia zbywcy nieruchomości do jej zbycia. Jest to wynikiem obowiązywania zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet.
B był uprawniony do zbycia nieruchomości.
3. Wpis do księgi wieczystej
Nie dokonano jednak wpisu do księgi wieczystej.
Należy więc ustalić znaczenie wpisu do księgi wieczystej dla nabycia własności nieruchomości w Polsce. Art. 35 ust. 1 UKsWieczHip
Sankcję za brak wpisu określa art. 35 ust. 2 UKsWieczHip
Ponadto art. 35 UKsWieczHip
Z powyższego należy wnioskować, że wpis nabywcy własności nieruchomości ma w Polsce charakter wyłącznie deklaratoryjny choć jednocześnie obowiązkowy.
Nie dokonano jednak wpisu do księgi wieczystej.
Należy więc ustalić znaczenie wpisu do księgi wieczystej dla nabycia własności nieruchomości w Polsce. Art. 35 ust. 1 UKsWieczHip
art. 35 UKsWieczHip
1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
nakłada na właściciela (nabywcę) obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Z tego przepisu wynika więc obligatoryjny charakter wpisu własności do księgi wieczystej. Z tego przepisu nie wynika jednak, czy wpis ma charakter konstytutywny czy deklaratoryjny dla nabycia własności nieruchomości. 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Sankcję za brak wpisu określa art. 35 ust. 2 UKsWieczHip
art. 35 UKsWieczHip
1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
. Jest nią wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawcza wobec osób trzecich. Stąd wynika, iż brak wpisu nie ma znaczenia dla nabycia własności nieruchomości. 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Ponadto art. 35 UKsWieczHip
art. 35 UKsWieczHip
1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
posługuje się - na określenie nabywcy - terminem "właściciel", czym daje do zrozumienia, iż brak wpisu nie hamuje nabycia własności.1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Z powyższego należy wnioskować, że wpis nabywcy własności nieruchomości ma w Polsce charakter wyłącznie deklaratoryjny choć jednocześnie obowiązkowy.
4. Wynik
A stał się właścicielem nieruchomości z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność działki, mimo braku wpisu do KW.
A stał się właścicielem nieruchomości z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność działki, mimo braku wpisu do KW.
Zob. więcej w drzewkach Taris(R)
D. WNIOSKI
Z uwagi na konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej w prawie niemieckim nabycie własności rzeczy ruchomych zawsze wymaga stosownej adnotacji. W prawie polskim możliwe jest natomiast skuteczne dokonywanie rozporządzeń nieruchomościami poza księgami wieczystymi. Oznacza to daleko idące skutki dla nabywcy, co z kolei rzutować może na ważność umów mających za przedmiot daną nieruchomości względnie na legitymację czynną właściciela.
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
Na tej stronie nie ma komentarzy
