Wiki source for KazusNabycieWlasnosciNieruchomosci1
====Kazus nr 1 z zakresu nabycia własności nieruchomości====
==porównanie przesłanek przeniesienia własności nieruchomości w Polsce i w Niemczech==
((1)) Stan faktyczny
Dnia 10.2.2006 A na mocy notarialnej umowy sprzedaży nabył od B działkę budowlaną o pow. 30a. A nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
//Kto jest właścicielem nieruchomości przy założeniu, że działka jest położona:
1. we Frankfurcie nad Odrą?
2. w Słubicach? //
((1)) Rozwiązanie wg BGB
W prawie niemieckim obowiązuje zasada rozdzielności czynności zobowiązujących i rozporządzających (//Trennungsprinzip//). Sama czynność zobowiązująca nie generuje więc jeszcze skutków rozporządzających. Niezbędne jest więc przeniesienie własności na podstawie czynności rozporządzającej (//dingliches Erfüllungsgeschäft//)..
Do przeniesienia własności nieruchomości (//Übereignung//) przepisy §§ 837 BGB w zw. z § 925 BGB wymagają zaistnienia następujących przesłanek:
1) zgodnych oświadczeń woli (//dingliche Einigung = Auflassung// = powzdanie),
1) wpisu do księgi wieczystej (//Eintragung ins Grundbuch//),
1) ważności zgody na przejście własności w chwili dokonywania wpisu (//Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung//) i
1) uprawnienia zbywcy do rozporządzania nieruchomością (//Verfügungsbefugnis des Veräußerers//).
Z powyższego wynika więc, iż wpis do księgi wieczystej ma w prawie niemieckim charakter **konstytutywny**. Z powodu braku wpisu do księgi wieczystej B nie może stać się właścicielem działki.
>>Zob. więcej w [[http://kt-texte.de/taris/?root=946 drzewkach Taris(R)]]>>
((1)) Rozwiązanie wg KC
Na początku właścicielem był B.
A mógł nabyć własność w [[NabyciePochodne trybie pochodnym]] na skutek umowy sprzedaży. Warunkiem przeniesienia własności nieruchomości w Polsce jest zawarcie przez uprawnionego zbywcę i nabywcę skutecznej umowy przenoszącej własność.
((2)) Umowa przenosząca własność
Zgodnie z tą samą zasadą, co w przypadku nabycia własności rzeczy ruchomych, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności może generować skutek rzeczowy (zasada umów o podwójnym skutku, {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}). W razie wyłączenia (przez przepis ustawy lub umowę stron) skutku rozporządzającego, niezbędne jest dodatkowo zawarcie odrębnej umowy (wyłącznie) rozporządzającej zawartej w celu wykonania zobowiązania wynikającego z jednego ze źródeł wymienionych w {{pu przepis="art. 156 KC"}}.
W tym przypadku wchodzi w rachubę wchodzi nabycie na podstawie umowy sprzedaży ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) , gdyż brak jest informacji o wyłączeniu skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (nieruchomości) wywołuje podwójny skutek w postaci przejścia tego prawa na nabywcę, jeżeli z jej treści wynika, iż chodzi o zobowiązanie do przeniesienia własności określonej nieruchomości przez jeden z imiennie określonych podmiotów na inny podmiot.
A i B zawarli skuteczną umowę sprzedaży. To spowodowało przejście własności na nabywcę z chwilą zawarcia tejże umowy (//solo consensu//).
((2)) Uprawnienie
W prawie polskim również konieczne jest zbadanie uprawnienia zbywcy nieruchomości do jej zbycia. Jest to wynikiem obowiązywania zasady //nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet//.
B był uprawniony do zbycia nieruchomości.
((2)) Wpis do księgi wieczystej
Nie dokonano jednak wpisu do księgi wieczystej.
Należy więc ustalić znaczenie wpisu do księgi wieczystej dla nabycia własności nieruchomości w Polsce. {{pu przepis="Art. 35 ust. 1 UKsWieczHip"}} nakłada na właściciela (nabywcę) obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Z tego przepisu wynika więc **obligatoryjny** charakter wpisu własności do księgi wieczystej. Z tego przepisu nie wynika jednak, czy wpis ma charakter konstytutywny czy deklaratoryjny dla nabycia własności nieruchomości.
Sankcję za brak wpisu określa {{pu przepis="art. 35 ust. 2 UKsWieczHip"}}. Jest nią wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawcza wobec osób trzecich. Stąd wynika, iż brak wpisu nie ma znaczenia dla nabycia własności nieruchomości.
Ponadto {{pu przepis="art. 35 UKsWieczHip"}} posługuje się - na określenie nabywcy - terminem "właściciel", czym daje do zrozumienia, iż brak wpisu nie hamuje nabycia własności.
Z powyższego należy wnioskować, że wpis nabywcy własności nieruchomości ma w Polsce charakter wyłącznie **deklaratoryjny** choć jednocześnie obowiązkowy.
((2)) Wynik
A stał się właścicielem nieruchomości z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność działki, mimo braku wpisu do KW.
>>Zob. więcej w [[http://www.kt-texte.de/taris/?root=2209 drzewkach Taris(R)]]>>
((1)) WNIOSKI
Z uwagi na konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej w prawie niemieckim nabycie własności rzeczy ruchomych zawsze wymaga stosownej adnotacji. W prawie polskim możliwe jest natomiast skuteczne dokonywanie rozporządzeń nieruchomościami poza księgami wieczystymi. Oznacza to daleko idące skutki dla nabywcy, co z kolei rzutować może na ważność umów mających za przedmiot daną nieruchomości względnie na legitymację czynną właściciela.
----
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
==porównanie przesłanek przeniesienia własności nieruchomości w Polsce i w Niemczech==
((1)) Stan faktyczny
Dnia 10.2.2006 A na mocy notarialnej umowy sprzedaży nabył od B działkę budowlaną o pow. 30a. A nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
//Kto jest właścicielem nieruchomości przy założeniu, że działka jest położona:
1. we Frankfurcie nad Odrą?
2. w Słubicach? //
((1)) Rozwiązanie wg BGB
W prawie niemieckim obowiązuje zasada rozdzielności czynności zobowiązujących i rozporządzających (//Trennungsprinzip//). Sama czynność zobowiązująca nie generuje więc jeszcze skutków rozporządzających. Niezbędne jest więc przeniesienie własności na podstawie czynności rozporządzającej (//dingliches Erfüllungsgeschäft//)..
Do przeniesienia własności nieruchomości (//Übereignung//) przepisy §§ 837 BGB w zw. z § 925 BGB wymagają zaistnienia następujących przesłanek:
1) zgodnych oświadczeń woli (//dingliche Einigung = Auflassung// = powzdanie),
1) wpisu do księgi wieczystej (//Eintragung ins Grundbuch//),
1) ważności zgody na przejście własności w chwili dokonywania wpisu (//Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung//) i
1) uprawnienia zbywcy do rozporządzania nieruchomością (//Verfügungsbefugnis des Veräußerers//).
Z powyższego wynika więc, iż wpis do księgi wieczystej ma w prawie niemieckim charakter **konstytutywny**. Z powodu braku wpisu do księgi wieczystej B nie może stać się właścicielem działki.
>>Zob. więcej w [[http://kt-texte.de/taris/?root=946 drzewkach Taris(R)]]>>
((1)) Rozwiązanie wg KC
Na początku właścicielem był B.
A mógł nabyć własność w [[NabyciePochodne trybie pochodnym]] na skutek umowy sprzedaży. Warunkiem przeniesienia własności nieruchomości w Polsce jest zawarcie przez uprawnionego zbywcę i nabywcę skutecznej umowy przenoszącej własność.
((2)) Umowa przenosząca własność
Zgodnie z tą samą zasadą, co w przypadku nabycia własności rzeczy ruchomych, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności może generować skutek rzeczowy (zasada umów o podwójnym skutku, {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}). W razie wyłączenia (przez przepis ustawy lub umowę stron) skutku rozporządzającego, niezbędne jest dodatkowo zawarcie odrębnej umowy (wyłącznie) rozporządzającej zawartej w celu wykonania zobowiązania wynikającego z jednego ze źródeł wymienionych w {{pu przepis="art. 156 KC"}}.
W tym przypadku wchodzi w rachubę wchodzi nabycie na podstawie umowy sprzedaży ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}) , gdyż brak jest informacji o wyłączeniu skutku rozporządzającego umowy zobowiązującej.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (nieruchomości) wywołuje podwójny skutek w postaci przejścia tego prawa na nabywcę, jeżeli z jej treści wynika, iż chodzi o zobowiązanie do przeniesienia własności określonej nieruchomości przez jeden z imiennie określonych podmiotów na inny podmiot.
A i B zawarli skuteczną umowę sprzedaży. To spowodowało przejście własności na nabywcę z chwilą zawarcia tejże umowy (//solo consensu//).
((2)) Uprawnienie
W prawie polskim również konieczne jest zbadanie uprawnienia zbywcy nieruchomości do jej zbycia. Jest to wynikiem obowiązywania zasady //nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet//.
B był uprawniony do zbycia nieruchomości.
((2)) Wpis do księgi wieczystej
Nie dokonano jednak wpisu do księgi wieczystej.
Należy więc ustalić znaczenie wpisu do księgi wieczystej dla nabycia własności nieruchomości w Polsce. {{pu przepis="Art. 35 ust. 1 UKsWieczHip"}} nakłada na właściciela (nabywcę) obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Z tego przepisu wynika więc **obligatoryjny** charakter wpisu własności do księgi wieczystej. Z tego przepisu nie wynika jednak, czy wpis ma charakter konstytutywny czy deklaratoryjny dla nabycia własności nieruchomości.
Sankcję za brak wpisu określa {{pu przepis="art. 35 ust. 2 UKsWieczHip"}}. Jest nią wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawcza wobec osób trzecich. Stąd wynika, iż brak wpisu nie ma znaczenia dla nabycia własności nieruchomości.
Ponadto {{pu przepis="art. 35 UKsWieczHip"}} posługuje się - na określenie nabywcy - terminem "właściciel", czym daje do zrozumienia, iż brak wpisu nie hamuje nabycia własności.
Z powyższego należy wnioskować, że wpis nabywcy własności nieruchomości ma w Polsce charakter wyłącznie **deklaratoryjny** choć jednocześnie obowiązkowy.
((2)) Wynik
A stał się właścicielem nieruchomości z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność działki, mimo braku wpisu do KW.
>>Zob. więcej w [[http://www.kt-texte.de/taris/?root=2209 drzewkach Taris(R)]]>>
((1)) WNIOSKI
Z uwagi na konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej w prawie niemieckim nabycie własności rzeczy ruchomych zawsze wymaga stosownej adnotacji. W prawie polskim możliwe jest natomiast skuteczne dokonywanie rozporządzeń nieruchomościami poza księgami wieczystymi. Oznacza to daleko idące skutki dla nabywcy, co z kolei rzutować może na ważność umów mających za przedmiot daną nieruchomości względnie na legitymację czynną właściciela.
----
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
