Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Kazus nr 3 z zakresu hipoteki

A. Stan faktyczny
Umową notarialną z dnia 10.1.1994 r. A nabył od B za cenę 55.000 zł nieruchomość rolną. A zapłacił w dniu zwarcia umowy kwotę 10.000 zł, pozostałą część zobowiązał się uiścić w dalszym terminie, nie później jednak niż do 31.12.2005 r. W celu zabezpieczenia roszczenia o zapłatę A ustanowił jednocześnie w umowie sprzedaży hipotekę na rzecz B. Dnia 10.3.1994 r. sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu nowego właściciela i hipoteki do księgi wieczystej, przy czym hipotekę wpisał błędnie w dziale pierwszym.
Po przejęciu nieruchomości A początkowo rozpoczął na niej porządki. Swą działalność rozpoczął od zmiany przeznaczenia terenu z rolniczego na budowlany w 1998 r.. Po uzyskaniu stosownych zezwoleń w 2004 r. ściął kilka starych drzew (o łącznej wartości ok. 5.000 zł) i wyburzył podupadłe lub zdewastowane zabudowania gospodarcze (wartość ok. 10.000) oraz sprzedał na mocy pisemnej umowy z datą poświadczoną urzędowo maszyny rolnicze, których wartość wynosiła ok. 5.000. W wyniku jego działań wartość nieruchomości zmniejszyła się do ok. 35.000 zł.
B widząc, iż wartość działki miast rosnąć, zmniejszyła się dość drastycznie, żąda od A powstrzymania się od działań, które pomniejszają wartość nieruchomości i w ten sposób zagrażają bezpieczeństwu ustanowionej na jego rzecz hipoteki.
Tymczasem okazało się, że na skutek pomyłki sądu w maju 1995 r. pomyłkowo wykreślono hipotekę z księgi wieczystej. A zasłania się więc brakiem legitymacji B do podnoszenia roszczenia.
1. Czy B może domagać się od A zaniechania tych działań?
2. Jak kształtowałyby się roszczenia B, gdyby A dokonywał zwykłej dewastacji nieruchomości?

B. Odpowiedź na pytanie 1
B mógłby domagać się zaniechania działań prowadzących do zmniejszania wartości nieruchomości i zagrażania w ten sposób bezpieczeństwu hipoteki na podstawie art. 91 UKsWieczHip.

1. Oddziaływania na nieruchomość zagrażające hipotece
Roszczenie z art. 91 UKsWieczHip przysługuje, gdy określony podmiot dopuszcza się oddziaływań na nieruchomość, które mogą zagrozić bezpieczeństwu hipoteki uprawnionego.

a. oddziaływania na nieruchomość
Oddziaływania, o których mowa jest w art. 91 UKsWieczHip mogą mieć przede wszystkim charakter oddziaływań fizycznych lub immisji (pośrednich lub bezpośrednich). W tym wypadku niewątpliwie oddziaływaniem fizycznym (faktycznym) było wyburzenie stodoły.
Natomiast sprzedaż maszyn rolniczych była czynnością prawną. Ponieważ jednak do oddziaływań można zakwalifikować jedynie czynności faktyczne, sprzedaży maszyn nie można zakwalifikować do oddziaływań na nieruchomość w rozumieniu art. 91 UKsWieczHip (por. Ignatowicz/Stefaniuk, Prawo rzeczowe (2003), str. 246). Warto pamiętać, że maszyny rolnicze, jako przynależności nieruchomości rolnej, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną, art. 86 UKsWieczHip.
Oddziaływania te muszą jednak każdorazowo pochodzić od człowieka. Wykluczone są bowiem takie oddziaływania, które powodowane są siłami natury (powódź, obsunięcia ziemi itp.).

b. zagrożenie bezpieczeństwu hipoteki
Powyższe oddziaływanie muszą doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób mogący zagrozić bezpieczeństwu hipoteki, tzn. doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że jej wartość spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe (2003), str. 246).
W niniejszym kazusie po działaniach A wartość nieruchomości spadła do 30.000 zł zaś wierzytelność wynosiła 45.000 zł. W ten sposób A zagroził możliwości zaspokojenia wierzytelności B z hipoteki.

2. Brak obowiązku znoszenia oddziaływań
W określonych sytuacjach wierzyciel hipoteczny może być jednak zobowiązany do znoszenia oddziaływań na przedmiot zabezpieczenia. Obowiązek ten może wynikać np. z art. 144 KC albo z przepisów szczególnych dotyczących hipoteki. W tym wypadku rozbiórka budynków może być uzasadniona zmianą charakteru działki. W takim wypadku oddziaływania byłyby uzasadnione przepisem art. 87 KWU.

a. brak zajęcia nieruchomości
Prawo właściciela (dłużnika rzeczowego) do usuwania określonych elementów nieruchomości istnieje do chwili egzekucyjnego zajęcia nieruchomości w celu zaspokojenia wierzyciela. Zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi przez komornika wezwania do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 925 KPC w zw. z art. 923 KPC). W tym wypadku zajęcie jeszcze nie nastąpiło.

b. usunięcie części składowej albo przynależności
Budynki stojące na nieruchomości oraz drzewa rosnące na tej działce stanowiły jej część składową (zob. art. 48 KC).

c. zgodność z zasadami prawidłowej gospodarki
Usunięcie drzew i budynków musiałoby odpowiadać zasadom prawidłowej gospodarki. Biorąc pod uwagę, iż nieruchomość ma służyć celom agroturystyki, to z pewnością wyburzenie budynków służyło odpowiedniemu zagospodarowaniu terenu. Także wycinka drzew, jeżeli była uzasadniona zmianą charakteru nieruchomości oraz podyktowana była np. względami bezpieczeństwa, powinna być uznana za zgodną z zasadami prawidłowej gospodarki.

3. Wynik
B nie może domagać się od A zaprzestania działań na nieruchomości.

C. Odpowiedź na pytanie 2

1. Oddziaływania na nieruchomość zagrażające hipotece
Gdyby A dokonywał dewastacji nieruchomości, to na pewno nie byłyby to oddziaływania zgodne z przeznaczeniem nieruchomości, wobec czego powyższe przesłanki byłyby spełnione.
Natomiast pozostałe przesłanki roszczenia z art. 91 UKsWieczHip należy zbadać następująco:

2. Legitymacja bierna
Roszczenie o zaniechanie może być zgłoszone przeciwko właścicielowi albo i osobie trzeciej, jeżeli to ona dopuszcza się oddziaływań na grunt.

3. Legitymacja czynna
Uprawnionym jest wierzyciel hipoteczny, tzn. podmiot, który posiada w czasie zgłaszania roszczenia hipotekę. Wymaga to ustalenia, czy B skutecznie tą hipotekę nabył i czy jej w czasie pomiędzy nabyciem a zgłoszeniem roszczenia w jakikolwiek sposób nie utracił.

a. nabycie hipoteki
Hipotekę można nabyć w sposób pierwotny albo pochodny, jak każde inne uprawnienie.
Przesłanki pierwotnego nabycie (=ustanowienia) hipoteki zależą od jej rodzaju. W Polsce wyróżnia się trzy rodzaje hipotek: umowną, przymusową oraz ustawową, z tym że ten ostatni rodzaj jest reprezentowany bardzo szczątkowo, przez co nie ma praktycznie większego znaczenia. W kazusie w grę wchodzi ustanowienie hipoteki umownej
Powstanie hipoteki umownej zależy od tego, czy istnieje wierzytelność, którą hipoteka ma zabezpieczać, czy skutecznie została zawarta umowa hipoteczna oraz czy dokonano skutecznego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

(1) wierzytelność hipoteczna
Wierzytelność hipoteczna mu być wyrażona w pieniądzu (wierzytelność pieniężna) i w określonej sumie (tzw. hipoteka umowna zwykła – art. 68 KWU). Jednakże wyjątkowo hipoteka może zabezpieczać wierzytelności przyszłe lub inne o wysokości nie określonej w momencie ustanawiania hipoteki (tzw. hipoteka kaucyjna, art. 102 UKsWieczHip). W tym wypadku wierzytelnością było roszczenie o zapłatę reszty ceny za nieruchomość.

(2) umowa hipoteczna
Wierzyciel wierzytelności hipotecznej oraz właściciel nieruchomości (dłużnik rzeczowy) muszą zawrzeć skuteczną umowę o ustanowienie hipoteki. Podlega ona normalnym regułom obowiązującym wobec umów cywilnoprawnych (zwarcie, treść i ważność umowy). W tym wypadku umowa była zawarta w sposób skuteczny, albowiem dochowano również odpowiedniej formy, określonej w art. 245 § 2 zd. 2 KC, tzn. formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela.
Hipotekę może ustanowić na nieruchomości jedynie właściciel. Jeżeli rozporządzenia gruntem dokonuje osoba nieuprawniona, to pierwotne nabycie hipoteki jest możliwe pod warunkiem spełnienia przesłanek rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 UKsWieczHip). Jest to przykład nabycia hipoteki w dobrej wierze od nieuprawnionego.
W kazusie uprawnione strony zawarły w sposób skuteczny umowę hipoteczną. Ponieważ A był już właścicielem nieruchomości (wpis dla uzyskania własności ma charakter deklaratywny), był także uprawniony do ustanowienia hipoteki na gruncie.

(3) wpis
Przesłanką zamykającą katalog wymagań dla skutecznego ustanowienia hipoteki zamyka wymóg wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wpis nie musi być dokonany prawidłowo, gdyż dokonanie wpisu w niewłaściwym łamie lub dziale nie powoduje jego nieważności, albowiem podział księgi wieczystej ma charakter wyłącznie porządkowy (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe (2003), str. 332). Hipoteka powinna zostać jednak wpisana została do działu czwartego księgi wieczystej (zob. art. 25 ust. 1 pkt 4 UKsWieczHip).

(4) wynik tymczasowy
B nabył skutecznie hipotekę umowną zwykłą na nieruchomości A.

4. Brak utraty hipoteki
Należy również ustalić, czy nie nastąpiły okoliczności, które mogłyby spowodować wygaśnięcie hipoteki przed zgłoszeniem roszczenia przez B. Utrata hipoteki może nastąpić przez przeniesienie hipoteki na inny podmiot (art. 79 ust. 1 UKsWieczHip) albo przez jej wygaśnięcie (art. 94 UKsWieczHip - art. 101 UKsWieczHip).
W tym wypadku wchodzi pod rozwagę wygaśnięcie hipoteki na skutek wykreślenia jej bez podstawy prawnej wg art. 95 UKsWieczHip. Ponieważ od omyłkowego wykreślenia hipoteki minęło już ponad 10 lat, zgodnie z dyspozycją powołanego przepisu hipoteka wygasła w maju 2005 r.

5. Wynik
Ponieważ hipoteka B wygasła z mocy prawa w maju 2005 r., nie jest on legitymowany do podniesienia roszczenia z art. 91 UKsWieczHip, albowiem nie jest wierzycielem hipotecznym.

---

CategoryKazusyHipoteka