Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy

Wersja [6292]

To jest stara wersja KazusHipotekaNr3 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2009-02-02 12:27:45.

 

Kazus nr 3 z zakresu hipoteki


A. Stan faktyczny
Umową notarialną z dnia 10.1.1994 r. A nabył od B za cenę 55.000 zł nieruchomość rolną. A zapłacił w dniu zwarcia umowy kwotę 10.000 zł, pozostałą część zobowiązał się uiścić w dalszym terminie, nie później jednak niż do 31.12.2005 r. W celu zabezpieczenia roszczenia o zapłatę A ustanowił jednocześnie w umowie sprzedaży hipotekę na rzecz B. Dnia 10.3.1994 r. sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu nowego właściciela i hipoteki do księgi wieczystej, przy czym hipotekę wpisał błędnie w dziale pierwszym.
Po przejęciu nieruchomości A początkowo rozpoczął na niej porządki. Swą działalność rozpoczął od zmiany przeznaczenia terenu z rolniczego na budowlany w 1998 r.. Po uzyskaniu stosownych zezwoleń w 2004 r. ściął kilka starych drzew (o łącznej wartości ok. 5.000 zł) i wyburzył podupadłe lub zdewastowane zabudowania gospodarcze (wartość ok. 10.000) oraz sprzedał na mocy pisemnej umowy z datą poświadczoną urzędowo maszyny rolnicze, których wartość wynosiła ok. 5.000. W wyniku jego działań wartość nieruchomości zmniejszyła się do ok. 35.000 zł.
B widząc, iż wartość działki miast rosnąć, zmniejszyła się dość drastycznie, żąda od A powstrzymania się od działań, które pomniejszają wartość nieruchomości i w ten sposób zagrażają bezpieczeństwu ustanowionej na jego rzecz hipoteki.
Tymczasem okazało się, że na skutek pomyłki sądu w maju 1995 r. pomyłkowo wykreślono hipotekę z księgi wieczystej. A zasłania się więc brakiem legitymacji B do podnoszenia roszczenia.
1. Czy B może domagać się od A zaniechania tych działań?
2. Jak kształtowałyby się roszczenia B, gdyby A dokonywał zwykłej dewastacji nieruchomości?

B. Odpowiedź na pytanie 1
B mógłby domagać się zaniechania działań prowadzących do zmniejszania wartości nieruchomości i zagrażania w ten sposób bezpieczeństwu hipoteki na podstawie art. 91 UKsWieczHip
art. 91 UKsWieczHip
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
.

1. Oddziaływania na nieruchomość zagrażające hipotece
Roszczenie z art. 91 UKsWieczHip
art. 91 UKsWieczHip
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
przysługuje, gdy określony podmiot dopuszcza się oddziaływań na nieruchomość, które mogą zagrozić bezpieczeństwu hipoteki uprawnionego.

a. oddziaływania na nieruchomość
Oddziaływania, o których mowa jest w art. 91 UKsWieczHip
art. 91 UKsWieczHip
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
mogą mieć przede wszystkim charakter oddziaływań fizycznych lub immisji (pośrednich lub bezpośrednich). W tym wypadku niewątpliwie oddziaływaniem fizycznym (faktycznym) było wyburzenie stodoły.
Natomiast sprzedaż maszyn rolniczych była czynnością prawną. Ponieważ jednak do oddziaływań można zakwalifikować jedynie czynności faktyczne, sprzedaży maszyn nie można zakwalifikować do oddziaływań na nieruchomość w rozumieniu art. 91 UKsWieczHip
art. 91 UKsWieczHip
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
(por. Ignatowicz/Stefaniuk, Prawo rzeczowe (2003), str. 246). Warto pamiętać, że maszyny rolnicze, jako przynależności nieruchomości rolnej, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną, art. 86 UKsWieczHip
art. 86 UKsWieczHip
Rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.
.
Oddziaływania te muszą jednak każdorazowo pochodzić od człowieka. Wykluczone są bowiem takie oddziaływania, które powodowane są siłami natury (powódź, obsunięcia ziemi itp.).

b. zagrożenie bezpieczeństwu hipoteki
Powyższe oddziaływanie muszą doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób mogący zagrozić bezpieczeństwu hipoteki, tzn. doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że jej wartość spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe (2003), str. 246).
W niniejszym kazusie po działaniach A wartość nieruchomości spadła do 30.000 zł zaś wierzytelność wynosiła 45.000 zł. W ten sposób A zagroził możliwości zaspokojenia wierzytelności B z hipoteki.

2. Brak obowiązku znoszenia oddziaływań
W określonych sytuacjach wierzyciel hipoteczny może być jednak zobowiązany do znoszenia oddziaływań na przedmiot zabezpieczenia. Obowiązek ten może wynikać np. z art. 144 KC
art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
albo z przepisów szczególnych dotyczących hipoteki. W tym wypadku rozbiórka budynków może być uzasadniona zmianą charakteru działki. W takim wypadku oddziaływania byłyby uzasadnione przepisem art. 87 KWU.

a. brak zajęcia nieruchomości
Prawo właściciela (dłużnika rzeczowego) do usuwania określonych elementów nieruchomości istnieje do chwili egzekucyjnego zajęcia nieruchomości w celu zaspokojenia wierzyciela. Zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi przez komornika wezwania do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 925 KPC
art. 925 KPC
§ 1. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
§ 2. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.
§ 3. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela.
w zw. z art. 923 KPC
art. 923 KPC
Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
). W tym wypadku zajęcie jeszcze nie nastąpiło.

b. usunięcie części składowej albo przynależności
Budynki stojące na nieruchomości oraz drzewa rosnące na tej działce stanowiły jej część składową (zob. art. 48 KC
art. 48 KC
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
).

c. zgodność z zasadami prawidłowej gospodarki
Usunięcie drzew i budynków musiałoby odpowiadać zasadom prawidłowej gospodarki. Biorąc pod uwagę, iż nieruchomość ma służyć celom agroturystyki, to z pewnością wyburzenie budynków służyło odpowiedniemu zagospodarowaniu terenu. Także wycinka drzew, jeżeli była uzasadniona zmianą charakteru nieruchomości oraz podyktowana była np. względami bezpieczeństwa, powinna być uznana za zgodną z zasadami prawidłowej gospodarki.

3. Wynik
B nie może domagać się od A zaprzestania działań na nieruchomości.

C. Odpowiedź na pytanie 2

1. Oddziaływania na nieruchomość zagrażające hipotece
Gdyby A dokonywał dewastacji nieruchomości, to na pewno nie byłyby to oddziaływania zgodne z przeznaczeniem nieruchomości, wobec czego powyższe przesłanki byłyby spełnione.
Natomiast pozostałe przesłanki roszczenia z art. 91 UKsWieczHip
art. 91 UKsWieczHip
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
należy zbadać następująco:

2. Legitymacja bierna
Roszczenie o zaniechanie może być zgłoszone przeciwko właścicielowi albo i osobie trzeciej, jeżeli to ona dopuszcza się oddziaływań na grunt.

3. Legitymacja czynna
Uprawnionym jest wierzyciel hipoteczny, tzn. podmiot, który posiada w czasie zgłaszania roszczenia hipotekę. Wymaga to ustalenia, czy B skutecznie tą hipotekę nabył i czy jej w czasie pomiędzy nabyciem a zgłoszeniem roszczenia w jakikolwiek sposób nie utracił.

a. nabycie hipoteki
Hipotekę można nabyć w sposób pierwotny albo pochodny, jak każde inne uprawnienie.
Przesłanki pierwotnego nabycie (=ustanowienia) hipoteki zależą od jej rodzaju. W Polsce wyróżnia się trzy rodzaje hipotek: umowną, przymusową oraz ustawową, z tym że ten ostatni rodzaj jest reprezentowany bardzo szczątkowo, przez co nie ma praktycznie większego znaczenia. W kazusie w grę wchodzi ustanowienie hipoteki umownej
Powstanie hipoteki umownej zależy od tego, czy istnieje wierzytelność, którą hipoteka ma zabezpieczać, czy skutecznie została zawarta umowa hipoteczna oraz czy dokonano skutecznego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

(1) wierzytelność hipoteczna
Wierzytelność hipoteczna mu być wyrażona w pieniądzu (wierzytelność pieniężna) i w określonej sumie (tzw. hipoteka umowna zwykła – art. 68 KWU). Jednakże wyjątkowo hipoteka może zabezpieczać wierzytelności przyszłe lub inne o wysokości nie określonej w momencie ustanawiania hipoteki (tzw. hipoteka kaucyjna, art. 102 UKsWieczHip
art. 102 UKsWieczHip
(uchylony).
). W tym wypadku wierzytelnością było roszczenie o zapłatę reszty ceny za nieruchomość.

(2) umowa hipoteczna
Wierzyciel wierzytelności hipotecznej oraz właściciel nieruchomości (dłużnik rzeczowy) muszą zawrzeć skuteczną umowę o ustanowienie hipoteki. Podlega ona normalnym regułom obowiązującym wobec umów cywilnoprawnych (zwarcie, treść i ważność umowy). W tym wypadku umowa była zawarta w sposób skuteczny, albowiem dochowano również odpowiedniej formy, określonej w art. 245 § 2 zd. 2 KC
art. 245 KC
§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.
, tzn. formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela.
Hipotekę może ustanowić na nieruchomości jedynie właściciel. Jeżeli rozporządzenia gruntem dokonuje osoba nieuprawniona, to pierwotne nabycie hipoteki jest możliwe pod warunkiem spełnienia przesłanek rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 UKsWieczHip
art. 5 UKsWieczHip
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
). Jest to przykład nabycia hipoteki w dobrej wierze od nieuprawnionego.
W kazusie uprawnione strony zawarły w sposób skuteczny umowę hipoteczną. Ponieważ A był już właścicielem nieruchomości (wpis dla uzyskania własności ma charakter deklaratywny), był także uprawniony do ustanowienia hipoteki na gruncie.

(3) wpis
Przesłanką zamykającą katalog wymagań dla skutecznego ustanowienia hipoteki zamyka wymóg wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wpis nie musi być dokonany prawidłowo, gdyż dokonanie wpisu w niewłaściwym łamie lub dziale nie powoduje jego nieważności, albowiem podział księgi wieczystej ma charakter wyłącznie porządkowy (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe (2003), str. 332). Hipoteka powinna zostać jednak wpisana została do działu czwartego księgi wieczystej (zob. art. 25 ust. 1 pkt 4 UKsWieczHip
art. 25 UKsWieczHip
1. Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
2. Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
3. Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych wzorów, obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej.
).

(4) wynik tymczasowy
B nabył skutecznie hipotekę umowną zwykłą na nieruchomości A.

4. Brak utraty hipoteki
Należy również ustalić, czy nie nastąpiły okoliczności, które mogłyby spowodować wygaśnięcie hipoteki przed zgłoszeniem roszczenia przez B. Utrata hipoteki może nastąpić przez przeniesienie hipoteki na inny podmiot (art. 79 ust. 1 UKsWieczHip
art. 79 UKsWieczHip
1. W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.
) albo przez jej wygaśnięcie (art. 94 UKsWieczHip
art. 94 UKsWieczHip
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art. 991 ust. 1 stosuje się odpowiednio.
- art. 101 UKsWieczHip
art. 101 UKsWieczHip
Wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego.
).
W tym wypadku wchodzi pod rozwagę wygaśnięcie hipoteki na skutek wykreślenia jej bez podstawy prawnej wg art. 95 UKsWieczHip
art. 95 UKsWieczHip
W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu.
. Ponieważ od omyłkowego wykreślenia hipoteki minęło już ponad 10 lat, zgodnie z dyspozycją powołanego przepisu hipoteka wygasła w maju 2005 r.

5. Wynik
Ponieważ hipoteka B wygasła z mocy prawa w maju 2005 r., nie jest on legitymowany do podniesienia roszczenia z art. 91 UKsWieczHip
art. 91 UKsWieczHip
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
, albowiem nie jest wierzycielem hipotecznym.

CategoryKazusyHipoteka
Na tej stronie nie ma komentarzy