Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy

Wersja [10669]

To jest stara wersja OdrebnaWlasnoscLokaliUmowa utworzona przez MarcinKrzymuski, 2009-11-15 22:47:47.

 

Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu na podstawie umowy

zasady wynikające z ustawy o własności lokali

Ustawa o własności lokali przewiduje dwa rodzaje umów:
  1. umowy o ustanowienie odrębnej własności zawierane pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, w której te lokale mają istnieć albo pomiędzy właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu art. 8 UWłasnLokali
    art. 8 UWłasnLokali
    1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
    1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
    2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
    2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
    3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
  2. umowy zawierane z przedsiębiorcą (tzw. umowy o wzniesienie budynku, umowy deweloperskie, umowy realizatorskie) wg art. 9 UWłasnLokali
    art. 9 UWłasnLokali
    1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
    2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
    3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
    .

A. Umowy wg art. 8 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.


a. zawarcie umowy
Jako umowa cywilnoprawna umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu podlega ogólnemu reżimowi co do jej [[ZawarcieUmowy zawarcia]. Przepisy KC stosuje się do sytuacji objętych UWłasnLokali na mocy art. 1 ust. 2 UWłasnLokali
art. 1 UWłasnLokali
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
.

b. treść umowy
Treść umowy o ustanowienie odrębnej własności określona została w art. 8 ust. 1 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
. Jest to tzw. treść obligatoryjna, w przeciwieństwie do postanowień fakultatywnych, o których mowa jest w ust. 2, a które nie muszą znajdować się w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

c. skuteczność umowy
Warunki skuteczności tej umowy również podlegają ogólnemu reżimowi wynikającemu z KC. Szczególnym zastrzeżeniem wynikającym z art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
jest forma. Zgodnie z tym przepisem dla ważności umowy konieczne jest dochowanie formy aktu notarialnego (zob. art. 73 § 2 KC
art. 73 KC
§ 1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.
§ 2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
) .

d. realny charakter umowy
Umowa wg art. 8 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
jest więc umową realną. Czynnością realną jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej, który w tym wypadku ma charakter konstytutywny (art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
in fine).

e. inne informacje
Umowa wg art. 8 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności w rozumieniu art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
, gdy jest zawierana pomiędzy współwłaścicielami budynku/gruntu (por. art. 8 ust. 3 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
). W tym wypadku jest to szczególny sposób zniesienia współwłasności, skutkujący ustanowieniem nowego przedmiotu własności.
Inaczej należy traktować umowę o ustanowienie odrębnej własności zawieraną między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu (art. 8 ust. 3 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
na końcu).

B. Umowy wg art. 9 UWłasnLokali
art. 9 UWłasnLokali
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Umowy deweloperskie (umowy o wzniesienie budynku, umowy realizatorskie) wymagają dla ustanowienia odrębnej własności lokalu zawarcia dwóch umów:
  1. umowy zobowiązującej do wybudowania budynku oraz
  2. umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

1. Umowa zobowiązująca
W tym wypadku nie chodzi o umowy zobowiązujące do przeniesienia własności w roz. art. 155 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
, albowiem nie chodzi tu o przeniesienie własności ale o ustanowienie prawa własności. Jest to zwykła umowa obligacyjna nienazwana, łącząca w sobie elementy umowy o dzieło (art. 627 KC
art. 627 KC
Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.
i nast.), umowy przedwstępnej (art. 389 KC
art. 389 KC
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
) oraz umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
) (por. DziczekWlasnoscLokaliKomentarz (2003), str. 83).
Umowa ta podlega oczywiście ogólnym warunkom co do kwestii jej zwarcia (złożenia odpowiednich oświadczeń woli).
Jej treść natomiast wyznacza art. 9 ust. 1 UWłasnLokali
art. 9 UWłasnLokali
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
stwierdzając, iż w umowie tej powinny znaleźć się postanowienia o:
- zobowiązaniu do wybudowania budynku,
- zobowiązaniu do ustanowienia odrębnej własności lokali i
- zobowiązaniu do przeniesienia własności na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
Ustawa zastrzega jednakże jeszcze, aby:
- strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,
- strona ta uzyskała pozwolenie na budowę i
- roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 8 ust. 2 UWłasnLokali
art. 8 UWłasnLokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
).
Jeżeli chodzi o skuteczność takiej umowy zobowiązującej to podlega ona znów ogólnym warunkom.
W wyniku zawarcia umowy zobowiązującej w połączeniu z wpisem roszczenia do księgi wieczystej powstaje tzw. ekspektatywa (oczekiwanie prawne) odrębnej własności lokalu.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności
Aktem wykonawczym umowy zobowiązującej będzie umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
Ustawa w art. 9 ust. 1 mówi jeszcze o konieczności “przeniesienia prawa własności na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę”, ale słowa należy te rozumieć tak, że po wybudowaniu budynku musi być zawarta z nabywcą lokalu umowa o ustanowienie odrębnej własności.
Jest to umowa, o której mowa jest w art. 7 UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
, wobec czego dotyczą jej takie same wymogi jak:
  • zawarcie treści określonej w art. 8 UWłasnLokali
    art. 8 UWłasnLokali
    1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
    1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
    2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
    2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
    3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
    i
  • dochowanie formy aktu notarialnego (art. 178 KC
    art. 178 KC
    (uchylony).
    , art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
    art. 7 UWłasnLokali
    1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
    2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
    )oraz
  • dokonanie wpisu do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
    art. 7 UWłasnLokali
    1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
    2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
    in fine).

CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci CategoryWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy