Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Kazus nr 2 z zakresu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

nabycie drugiego domu po 1.5.2009, nabycie samodzielnego lokalu w strefie nadgranicznej

A. Stan faktyczny
A i B są małżeństwem od 40 lat. A jest z pochodzenia Polką, która w latach 60-tych XX w. wyjechała na staż do NRD i tam pozostała. Tam też poznała swojego obecnego męża - B, który był obywatelem NRD. W 1981 r. A nabywając obywatelstwo ówczesnej NRD, zrzekła się obywatelstwa polskiego. A i B mieszkają obecnie w Dreźnie.
W 2008 r. A i B przeszli na emeryturę i zdecydowali się zakupić w Słońsku nad jeziorem stary dom do remontu. Miałby to być ich dom wakacyjny i weekendowy.
W związku z tym A zawarła dnia 12.1.2009 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA.
W maju 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.

1. Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?
2. Jak ocenić sytuację, gdyby w styczniu A i G zawarli tylko umowę przedwstępną, zaś termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został wyznaczony na koniec kwietnia, a A do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
3. Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?

B. Odpowiedź na pytanie 1
A mogłaby żądać zawarcia umowy ostatecznej na podstawie art. 535 KC, jeżeli skutecznie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz spełnione są pozostałe przesłanki skutecznego nabycia przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce. Decydującą przesłanką jest jednak możliwość zastosowania prawa polskiego dla niniejszego stanu faktycznego.

1. Stosowanie prawa polskiego
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następować będzie na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) (RozpUERzymI). Do tego czasu stosuje się jeszcze przepisy ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe (PrPrywMiędzyn).
Jednakże pierwszeństwo przed przepisami ustawy lub rozporządzenia Rzym I będą mieć z zasady umowy międzynarodowe zawierające normy materialnoprawne (internationales Sachrecht) lub kolizyjne (internationales Kollisionsrecht).

a. prawo międzynarodowe (materialnoprawne)
Umową międzynarodową zawierającą normy materialnoprawne w zakresie sprzedaży jest Konwencja Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 45, poz. 286) - zob. KonwCISG. Jednakże już z nazwy wynika, iż dotyczy ona wyłącznie towarów. Do tej kategorii nie należą jednak nieruchomości, wobec czego zastosowanie tej konwencji w tym wypadku możliwe nie jest.

b. prawo międzynarodowe kolizyjne
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r. W zakresie swojego zastosowania wyparła ona przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe (PrPrywMiędzyn).
(c.d.n.)

2. Skuteczna umowa sprzedaży
Warunkiem powodzenia w dochodzeniu tego roszczenia jest przede wszystkim zawarcie umowy skutecznej zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości.
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być także zawarta pod warunkiem (art. 157 § 2 KC, art. 89 KC). Umowa zobowiązująca nie przenosi jednak własności nieruchomości, jeżeli strony wyłączyły skutek rozporządzający (art. 155 § 1 KC). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz). Nie były więc w tym momencie wymagane zezwolenia, albowiem do przeniesienia własności konieczne jest zawarcie dodatkowego porozumienia obejmującego bezwarunkową zgodę stron na niezwłoczne przejście własności na A.
Umowa zobowiązująca czyniła również zadość wymaganiom co do formy (art. 158 KC).
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.

3. Dodatkowe wymogi związane z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemców
Zgodnie z art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz).
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra. Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (UNabywNierPCudz) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.

a. cudzoziemiec
Zgodnie z art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), (akt prawny UObywPL nie istnieje).
A jest więc cudzoziemcem.

b. nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.

c. obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w art. 8 UNabywNierPCudz określone wyjątki. Z art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz wynika, iż wyjątkowo nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia. Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom w Słońsku byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 1.5.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.

4. Wynik
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie art. 535 KC.

C. Odpowiedź na pytanie 2
Ponieważ umowa przedwstępna nie powoduje jeszcze przejścia własności, dla tej umowy również nie jest konieczne posiadanie zezwolenia. Natomiast zawarcie umowy rozporządzającej bez zezwolenia przed dniem 1.5.2009 r. skutkowałoby nieważnością rozporządzenia (art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz).

D. Odpowiedź na pytanie 3
W grę wchodzi zwolnienie wg art. 8 ust. 1 pkt 1 lub ust. 2 pkt 2 ustawy.

1. Zwolnienie wg art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz

art. 8 UNabywNierPCudz
1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:
1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),
1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
2. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:
1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;
2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.
2a. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej w okresach określonych w ust. 2, w przypadku:
1) nabycia nieruchomości rolnych położonych:
a) w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2) nabycia drugiego domu:
a) jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub
b) w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej.
2b. Obywatele państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do okresów dzierżawy, o których mowa w ust. 2a pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
3. Zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
4. Minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia w przypadkach określonych w ust. 1, 2 i 2a, oraz rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń, o których mowa w art. 1 ust. 1 oraz w art. 3e ust. 1 i 2.
5. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, tryb postępowania i szczegółowe zasady prowadzenia rejestrów, o których mowa w ust. 4.

[schowaj]

Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWłasnLokali. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz). Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, nie mniej jednak niż 15 km (art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.

2. Zwolnienie wg art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz

art. 8 UNabywNierPCudz
1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:
1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),
1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
2. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:
1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;
2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.
2a. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej w okresach określonych w ust. 2, w przypadku:
1) nabycia nieruchomości rolnych położonych:
a) w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2) nabycia drugiego domu:
a) jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub
b) w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej.
2b. Obywatele państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do okresów dzierżawy, o których mowa w ust. 2a pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
3. Zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
4. Minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia w przypadkach określonych w ust. 1, 2 i 2a, oraz rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń, o których mowa w art. 1 ust. 1 oraz w art. 3e ust. 1 i 2.
5. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, tryb postępowania i szczegółowe zasady prowadzenia rejestrów, o których mowa w ust. 4.

[schowaj]

Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej (art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw).

3. Wynik
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.

---

CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci