Protokół zmian strony NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcowKazusNr2
Dodane:
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL1962"}}.
Usunięte:
Dodane:
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Usunięte:
Dodane:
((2)) Zawarcie skutecznej umowy zobowiązującej
W związku z brakiem wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży nieruchomości, właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie ({{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}}).
Wg {{pu przepis="Art. 11 ust. 5 RozpUERzymI"}} w zw. z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}} umowa dotycząca praw rzeczowych na nieruchomości podlega z reguły wymaganiom formalnym, które są określone w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona (//lex causae//). Można również poprzestać na wymaganiach prawa państwa, w którym czynność jest dokonywana (//locus regit formam actus//).
W tym jednak kazusie uowa sprzedaży czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}. Nie ma więc potrzeby do sięgania do formy miejsca dokonania czynności.
Umowa wyłącznie zobowiązująca (tu: umowa sprzedaży z 2007 r.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, gdyś jej skutek rozporządzający jest wyłączony. Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Sama umowa sprzedaży, pozbawiona skutku rozporządzającego, nie wymaga więc dla swej skuteczności posiadania zezwolenia przez cudzoziemca.
Należy jednak zbadać, czy A w ogóle potrzebuje do nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA**
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
W związku z brakiem wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży nieruchomości, właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie ({{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}}).
Wg {{pu przepis="Art. 11 ust. 5 RozpUERzymI"}} w zw. z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}} umowa dotycząca praw rzeczowych na nieruchomości podlega z reguły wymaganiom formalnym, które są określone w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona (//lex causae//). Można również poprzestać na wymaganiach prawa państwa, w którym czynność jest dokonywana (//locus regit formam actus//).
W tym jednak kazusie uowa sprzedaży czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}. Nie ma więc potrzeby do sięgania do formy miejsca dokonania czynności.
Umowa wyłącznie zobowiązująca (tu: umowa sprzedaży z 2007 r.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, gdyś jej skutek rozporządzający jest wyłączony. Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Sama umowa sprzedaży, pozbawiona skutku rozporządzającego, nie wymaga więc dla swej skuteczności posiadania zezwolenia przez cudzoziemca.
Należy jednak zbadać, czy A w ogóle potrzebuje do nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA**
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
Usunięte:
Wg prawa polskiego umowa zobowiązująca przenosi własność na nabywcę //solo consensu// - {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}. Pojawia się więc kwestia, czy A nie stała się właścicielką już na mocy umowy z 12.1.2007 r. Mogłoby tak być, gdyby umowa zawarta przez strony była umową o podwójnym skutku.
W sprawach transgranicznych podwójny skutek umowy zależy od spełnienia następujących okoliczności:
1) zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz
1) czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3).
((3)) statut obligacyjny i rzeczowy
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego dla stosunków umownych w sytuacjach z elementem zagranicznym następuje na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}). Statutem obligacyjnym jest - jak wynika z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI - prawo polskie.
Jest ono również statutem rzeczowym ({{pu przepis="art. 24 PrPrywMiędzyn"}}).
Tak więc statut obligacyjny i rzeczowy, którym jest tu prawo polskie, przewiduje zasadę umów o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}).
((3)) wyłączenie podwójnego skutku przez strony
W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie zawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły. Strony więc z mocy własnej woli z uwagi na obowiązujące przepisy o zgodzie właściwej Agencji i uzyskaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości wyłączyły podwójny skutek umowy sprzedaży.
((3)) wynik pośredni
Wprawdzie umowa sprzedaży z 2007 r. podlegała zasadom prawa polskiego. Z uwagi na wyłączenie skutku rozporządzającego nie przeniosła ona własności na nabywcę.
((2)) Zawarcie skutecznej umowy sprzedaży
Zgodnie z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}}właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie.
{{pu przepis="Art. 11 ust. 5 RozpUERzymI"}} umowa dot. nieruchomości podlega formie określonej w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona. Umowa zobowiązująca czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}.
Z uwagi na wyłączenie skutku rozporządzającego umowa wyłącznie zobowiązująca (tu: umowa sprzedaży z 2007 r.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy.
((3)) wynik pośredni
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((3)) pierwotne zezwolenie
A posiadała zezwolenie. Wygasło ono jednak zgodnie z {{pu przepis="art. 3 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} z upływem dwóch lat od dnia jego wydania. A nie posiada więc zezwolenia.
((3)) wymóg pozwolenia
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
**(1) cudzoziemiec**
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
**(2) nabycie nieruchomości**
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
**(3) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA**
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
Dodane:
// 1. Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?//
// 2. Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?//
// 2. Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?//
Dodane:
Zgodnie z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}}właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie.
{{pu przepis="Art. 11 ust. 5 RozpUERzymI"}} umowa dot. nieruchomości podlega formie określonej w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona. Umowa zobowiązująca czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}.
{{pu przepis="Art. 11 ust. 5 RozpUERzymI"}} umowa dot. nieruchomości podlega formie określonej w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona. Umowa zobowiązująca czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}.
Usunięte:
Ąrt. 11 ust. 5 RozpUERzymI umowa dot. nieruchomości podlega formie określonej w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona. Umowa zobowiązująca czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}.
Dodane:
W sprawach transgranicznych podwójny skutek umowy zależy od spełnienia następujących okoliczności:
1) zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz
1) czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3).
1) zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz
1) czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3).
Usunięte:
1) zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz
1) czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3).
Dodane:
W 2006 r. A i B przeszli na emeryturę i zdecydowali się zakupić położony pod Poznaniem stary dom do remontu. Miałby to być ich dom wakacyjny i weekendowy.
W związku z tym A zawarła dnia 12.1.2007 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA. A uzyskała zezwolenie na nabycie nieruchomości w marcu 2007 r.
W czerwcu 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu.
Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia.
((2)) Brak nabycia własności na mocy umowy sprzedaży
Wg prawa polskiego umowa zobowiązująca przenosi własność na nabywcę //solo consensu// - {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}. Pojawia się więc kwestia, czy A nie stała się właścicielką już na mocy umowy z 12.1.2007 r. Mogłoby tak być, gdyby umowa zawarta przez strony była umową o podwójnym skutku.
W sprawach transgranicznych podwójny skutek umowy zależy od spełnienia następujących okoliczności
((3)) statut obligacyjny i rzeczowy
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego dla stosunków umownych w sytuacjach z elementem zagranicznym następuje na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}). Statutem obligacyjnym jest - jak wynika z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI - prawo polskie.
Jest ono również statutem rzeczowym ({{pu przepis="art. 24 PrPrywMiędzyn"}}).
Tak więc statut obligacyjny i rzeczowy, którym jest tu prawo polskie, przewiduje zasadę umów o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}).
((3)) wyłączenie podwójnego skutku przez strony
W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie zawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły. Strony więc z mocy własnej woli z uwagi na obowiązujące przepisy o zgodzie właściwej Agencji i uzyskaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości wyłączyły podwójny skutek umowy sprzedaży.
((3)) wynik pośredni
Wprawdzie umowa sprzedaży z 2007 r. podlegała zasadom prawa polskiego. Z uwagi na wyłączenie skutku rozporządzającego nie przeniosła ona własności na nabywcę.
((2)) Zawarcie skutecznej umowy sprzedaży
A może więc co najwyżej domagać się złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości na nią.
((3)) dojście skutecznej umowy do skutku
Zgodnie z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie.
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być - wg prawa polskiego - zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}).
((3)) forma umowy
Ąrt. 11 ust. 5 RozpUERzymI umowa dot. nieruchomości podlega formie określonej w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona. Umowa zobowiązująca czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}.
((3)) wymóg zezwolenia
Z uwagi na wyłączenie skutku rozporządzającego umowa wyłącznie zobowiązująca (tu: umowa sprzedaży z 2007 r.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy.
((3)) wynik pośredni
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Pozwolenie dla zawarcia umowy rozporządzającej
((3)) pierwotne zezwolenie
A posiadała zezwolenie. Wygasło ono jednak zgodnie z {{pu przepis="art. 3 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} z upływem dwóch lat od dnia jego wydania. A nie posiada więc zezwolenia.
((3)) wymóg pozwolenia
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
**(1) cudzoziemiec**
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
**(2) nabycie nieruchomości**
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
**(3) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA**
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
W związku z tym A zawarła dnia 12.1.2007 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA. A uzyskała zezwolenie na nabycie nieruchomości w marcu 2007 r.
W czerwcu 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu.
Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia.
((2)) Brak nabycia własności na mocy umowy sprzedaży
Wg prawa polskiego umowa zobowiązująca przenosi własność na nabywcę //solo consensu// - {{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}. Pojawia się więc kwestia, czy A nie stała się właścicielką już na mocy umowy z 12.1.2007 r. Mogłoby tak być, gdyby umowa zawarta przez strony była umową o podwójnym skutku.
W sprawach transgranicznych podwójny skutek umowy zależy od spełnienia następujących okoliczności
((3)) statut obligacyjny i rzeczowy
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego dla stosunków umownych w sytuacjach z elementem zagranicznym następuje na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}). Statutem obligacyjnym jest - jak wynika z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI - prawo polskie.
Jest ono również statutem rzeczowym ({{pu przepis="art. 24 PrPrywMiędzyn"}}).
Tak więc statut obligacyjny i rzeczowy, którym jest tu prawo polskie, przewiduje zasadę umów o podwójnym skutku ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}).
((3)) wyłączenie podwójnego skutku przez strony
W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie zawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły. Strony więc z mocy własnej woli z uwagi na obowiązujące przepisy o zgodzie właściwej Agencji i uzyskaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości wyłączyły podwójny skutek umowy sprzedaży.
((3)) wynik pośredni
Wprawdzie umowa sprzedaży z 2007 r. podlegała zasadom prawa polskiego. Z uwagi na wyłączenie skutku rozporządzającego nie przeniosła ona własności na nabywcę.
((2)) Zawarcie skutecznej umowy sprzedaży
A może więc co najwyżej domagać się złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości na nią.
((3)) dojście skutecznej umowy do skutku
Zgodnie z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie.
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być - wg prawa polskiego - zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}).
((3)) forma umowy
Ąrt. 11 ust. 5 RozpUERzymI umowa dot. nieruchomości podlega formie określonej w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona. Umowa zobowiązująca czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}.
((3)) wymóg zezwolenia
Z uwagi na wyłączenie skutku rozporządzającego umowa wyłącznie zobowiązująca (tu: umowa sprzedaży z 2007 r.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy.
((3)) wynik pośredni
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Pozwolenie dla zawarcia umowy rozporządzającej
((3)) pierwotne zezwolenie
A posiadała zezwolenie. Wygasło ono jednak zgodnie z {{pu przepis="art. 3 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} z upływem dwóch lat od dnia jego wydania. A nie posiada więc zezwolenia.
((3)) wymóg pozwolenia
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
**(1) cudzoziemiec**
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
**(2) nabycie nieruchomości**
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
**(3) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA**
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
Usunięte:
W związku z tym A zawarła dnia 12.7.2010 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA.
W sierpniu 2010 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.
1) Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?
1) Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?
((2)) Stosowanie prawa polskiego
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następuje na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}).
//Do tego czasu stosowano przepisy Konwencji rzymskiej z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych ({{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}) lub - jeżeli przepisy konwencji nie znajdowały zastosowania - normy kolizyjne ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).//
((3)) normy materialnoprawne na płaszczyźnie prawa międzynarodowego
Umową międzynarodową zawierającą normy materialnoprawne w zakresie sprzedaży jest Konwencja Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 45, poz. 286) - zob. {{pu akt="KonwCISG"}}. Jednakże już z nazwy wynika, iż dotyczy ona wyłącznie towarów. Do tej kategorii nie należą jednak nieruchomości, wobec czego zastosowanie tej konwencji w tym wypadku możliwe nie jest.
((3)) prawo międzynarodowe kolizyjne
Na podstawie {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI"}} umowa, której przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości, podlega prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona.
Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest położona w Polsce, do umowy sprzedaży z dnia 12.1.2009 zastosowanie znajduje prawo polskie.
((3)) podwójny skutek umowy zobowiązującej
{{pu przepis="Art. 155 § 1 KC"}} wyraża zasadę podwójnego skutku umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Prawo niemieckie, jakie mogłoby tu ewentualnie wchodzić w grę, przewiduje natomiast ścisły podział (Trennungsprinzip) czynności na zobowiązujące (Verpflichtungsgeschäft) i rozporządzające (Verfügungsgeschäft).
O tym, czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności wywołuje jednocześnie skutek rozporządzający, zależy od tego czy:
Ad 1.
Statutem obligacyjnym jest - jak wynika z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI - prawo polskie. Jest ono również statutem rzeczowym ({{pu przepis="art. 24 PrPrywMiędzyn"}}).
Ad 2.
W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie zawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły.
((2)) Skuteczna umowa sprzedaży
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}). Wymagane jest więc "dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności" ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy.
Umowa zobowiązująca czyniła również zadość wymaganiom co do formy ({{pu przepis="art. 158 KC"}}).
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Konieczność uzyskania pozwolenia dla zawarcia umowy rozporządzającej
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom w Słońsku byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
Dodane:
Na podstawie {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI"}} umowa, której przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości, podlega prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona.
Usunięte:
Na podstawie art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI umowa, której przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości, podlega prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona.
Ponieważ umowa przedwstępna nie powoduje jeszcze przejścia własności, dla tej umowy również nie jest konieczne posiadanie zezwolenia. Natomiast zawarcie umowy rozporządzającej bez zezwolenia przed dniem 1.5.2009 r. skutkowałoby nieważnością rozporządzenia ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
((1)) Odpowiedź na pytanie 3
Dodane:
W związku z tym A zawarła dnia 12.7.2010 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA.
W sierpniu 2010 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.
((2)) Stosowanie prawa polskiego
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następuje na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}).
//Do tego czasu stosowano przepisy Konwencji rzymskiej z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych ({{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}) lub - jeżeli przepisy konwencji nie znajdowały zastosowania - normy kolizyjne ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).//
((3)) normy materialnoprawne na płaszczyźnie prawa międzynarodowego
Umową międzynarodową zawierającą normy materialnoprawne w zakresie sprzedaży jest Konwencja Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 45, poz. 286) - zob. {{pu akt="KonwCISG"}}. Jednakże już z nazwy wynika, iż dotyczy ona wyłącznie towarów. Do tej kategorii nie należą jednak nieruchomości, wobec czego zastosowanie tej konwencji w tym wypadku możliwe nie jest.
((3)) prawo międzynarodowe kolizyjne
Na podstawie art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI umowa, której przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości, podlega prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona.
Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest położona w Polsce, do umowy sprzedaży z dnia 12.1.2009 zastosowanie znajduje prawo polskie.
((3)) podwójny skutek umowy zobowiązującej
{{pu przepis="Art. 155 § 1 KC"}} wyraża zasadę podwójnego skutku umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Prawo niemieckie, jakie mogłoby tu ewentualnie wchodzić w grę, przewiduje natomiast ścisły podział (Trennungsprinzip) czynności na zobowiązujące (Verpflichtungsgeschäft) i rozporządzające (Verfügungsgeschäft).
O tym, czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności wywołuje jednocześnie skutek rozporządzający, zależy od tego czy:
1) zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz
1) czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3).
Ad 1.
Statutem obligacyjnym jest - jak wynika z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI - prawo polskie. Jest ono również statutem rzeczowym ({{pu przepis="art. 24 PrPrywMiędzyn"}}).
Ad 2.
W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie zawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły.
((2)) Skuteczna umowa sprzedaży
Warunkiem powodzenia w dochodzeniu tego roszczenia jest przede wszystkim zawarcie umowy skutecznej zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości.
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}). Wymagane jest więc "dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności" ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy.
Umowa zobowiązująca czyniła również zadość wymaganiom co do formy ({{pu przepis="art. 158 KC"}}).
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Konieczność uzyskania pozwolenia dla zawarcia umowy rozporządzającej
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz"}} do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom w Słońsku byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
((2)) Wynik
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}}
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, nie mniej jednak niż 15 km ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}}
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
((2)) Wynik
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.
W sierpniu 2010 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.
((2)) Stosowanie prawa polskiego
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następuje na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}).
//Do tego czasu stosowano przepisy Konwencji rzymskiej z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych ({{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}) lub - jeżeli przepisy konwencji nie znajdowały zastosowania - normy kolizyjne ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).//
((3)) normy materialnoprawne na płaszczyźnie prawa międzynarodowego
Umową międzynarodową zawierającą normy materialnoprawne w zakresie sprzedaży jest Konwencja Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 45, poz. 286) - zob. {{pu akt="KonwCISG"}}. Jednakże już z nazwy wynika, iż dotyczy ona wyłącznie towarów. Do tej kategorii nie należą jednak nieruchomości, wobec czego zastosowanie tej konwencji w tym wypadku możliwe nie jest.
((3)) prawo międzynarodowe kolizyjne
Na podstawie art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI umowa, której przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości, podlega prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona.
Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest położona w Polsce, do umowy sprzedaży z dnia 12.1.2009 zastosowanie znajduje prawo polskie.
((3)) podwójny skutek umowy zobowiązującej
{{pu przepis="Art. 155 § 1 KC"}} wyraża zasadę podwójnego skutku umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Prawo niemieckie, jakie mogłoby tu ewentualnie wchodzić w grę, przewiduje natomiast ścisły podział (Trennungsprinzip) czynności na zobowiązujące (Verpflichtungsgeschäft) i rozporządzające (Verfügungsgeschäft).
O tym, czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności wywołuje jednocześnie skutek rozporządzający, zależy od tego czy:
1) zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz
1) czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3).
Ad 1.
Statutem obligacyjnym jest - jak wynika z art. 4 ust. 1 lit. c) RozpRzymI - prawo polskie. Jest ono również statutem rzeczowym ({{pu przepis="art. 24 PrPrywMiędzyn"}}).
Ad 2.
W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie zawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły.
((2)) Skuteczna umowa sprzedaży
Warunkiem powodzenia w dochodzeniu tego roszczenia jest przede wszystkim zawarcie umowy skutecznej zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości.
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}). Wymagane jest więc "dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności" ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy.
Umowa zobowiązująca czyniła również zadość wymaganiom co do formy ({{pu przepis="art. 158 KC"}}).
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Konieczność uzyskania pozwolenia dla zawarcia umowy rozporządzającej
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz"}} do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom w Słońsku byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
((2)) Wynik
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}}
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, nie mniej jednak niż 15 km ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}}
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
((2)) Wynik
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.
Usunięte:
W maju 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.
((2)) Stosowanie prawa polskiego
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następować będzie na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}). Do tego czasu stosuje się jeszcze przepisy Konwencji rzymskiej z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych ({{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}) lub - jeżeli przepisy konwencji nie znajdą zastosowania - normy kolizyjne ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).
((3)) normy materialnoprawne na płaszczyźnie prawa międzynarodowego
Umową międzynarodową zawierającą normy materialnoprawne w zakresie sprzedaży jest Konwencja Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 45, poz. 286) - zob. {{pu akt="KonwCISG"}}. Jednakże już z nazwy wynika, iż dotyczy ona wyłącznie towarów. Do tej kategorii nie należą jednak nieruchomości, wobec czego zastosowanie tej konwencji w tym wypadku możliwe nie jest.
((3)) prawo międzynarodowe kolizyjne
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10 oraz Dz.U. R.P. z 2008 r., Nr 10, poz. 57; tekst zob. {{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r. W zakresie swojego zastosowania wyparła ona przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe.
Z art. 4 ust. 1 Konwencji wynika, że pierwszeństwo przy ustalaniu prawa właściwego ma decyzja stron kontraktu. Zasady wyboru prawa i ograniczenia swobody reguluje art. 3 Konwencji
Z uwagi na to, iż w niniejszym stanie faktycznym A i G nie dokonali wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży, zastosowanie znajduje prawo państwa, z którym umowa wykazuje najściślejszy związek (art. 4 ust. 1). W przypadku umów dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości domniemywa się, iż umowa wykazuje najściślejszy związek z tym państwem, w którym nieruchomość jest położona (art. 4 ust. 3).
Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest położona w Polsce, do umowy sprzedaży z dnia 12.1.2009 zastosowanie znajduje prawo polskie.
((3)) podwójny skutek umowy zobowiązującej
{{pu przepis="Art. 155 § 1 KC"}} wyraża zasadę podwójnego skutku umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Prawo niemieckie, jakie mogłoby tu ewentualnie wchodzić w grę, przewiduje natomiast ścisły podział (Trennungsprinzip) czynności na zobowiązujące (Verpflichtungsgeschäft) i rozporządzające (Verfügungsgeschäft).
O tym, czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności wywołuje jednocześnie skutek rozporządzający, zależy od tego czy zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3). W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie azawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły.
((2)) Skuteczna umowa sprzedaży
Warunkiem powodzenia w dochodzeniu tego roszczenia jest przede wszystkim zawarcie umowy skutecznej zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości.
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być także zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie przenosi jednak własności nieruchomości, jeżeli strony wyłączyły skutek rozporządzający ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Nie były więc w tym momencie wymagane zezwolenia, albowiem do przeniesienia własności konieczne jest zawarcie dodatkowego porozumienia obejmującego bezwarunkową zgodę stron na niezwłoczne przejście własności na A.
Umowa zobowiązująca czyniła również zadość wymaganiom co do formy ({{pu przepis="art. 158 KC"}}).
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Dodatkowe wymogi związane z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemców
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz"}} do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra. Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż wyjątkowo nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia. Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom w Słońsku byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 1.5.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
((2)) Wynik
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}}
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, nie mniej jednak niż 15 km ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}}
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
((2)) Wynik
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.
Dodane:
Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest położona w Polsce, do umowy sprzedaży z dnia 12.1.2009 zastosowanie znajduje prawo polskie.
((3)) podwójny skutek umowy zobowiązującej
{{pu przepis="Art. 155 § 1 KC"}} wyraża zasadę podwójnego skutku umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Prawo niemieckie, jakie mogłoby tu ewentualnie wchodzić w grę, przewiduje natomiast ścisły podział (Trennungsprinzip) czynności na zobowiązujące (Verpflichtungsgeschäft) i rozporządzające (Verfügungsgeschäft).
O tym, czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności wywołuje jednocześnie skutek rozporządzający, zależy od tego czy zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3). W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie azawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły.
((3)) podwójny skutek umowy zobowiązującej
{{pu przepis="Art. 155 § 1 KC"}} wyraża zasadę podwójnego skutku umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Prawo niemieckie, jakie mogłoby tu ewentualnie wchodzić w grę, przewiduje natomiast ścisły podział (Trennungsprinzip) czynności na zobowiązujące (Verpflichtungsgeschäft) i rozporządzające (Verfügungsgeschäft).
O tym, czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności wywołuje jednocześnie skutek rozporządzający, zależy od tego czy zarówno statut obligacyjny jak i rzeczowy przewidują zasadą umów o podwójnym skutku oraz czy podwójny skutek nie został wyłączony przez strony lub ustawę (PazdanPPM, § 29. III. 3). W tym wypadku wynika z umowy stron, że umowa rozporządzająca zostanie azawarta, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki, jakie strony w akcie notarialnym zastrzegły.
Usunięte:
Dodane:
Z art. 4 ust. 1 Konwencji wynika, że pierwszeństwo przy ustalaniu prawa właściwego ma decyzja stron kontraktu. Zasady wyboru prawa i ograniczenia swobody reguluje art. 3 Konwencji
Z uwagi na to, iż w niniejszym stanie faktycznym A i G nie dokonali wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży, zastosowanie znajduje prawo państwa, z którym umowa wykazuje najściślejszy związek (art. 4 ust. 1). W przypadku umów dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości domniemywa się, iż umowa wykazuje najściślejszy związek z tym państwem, w którym nieruchomość jest położona (art. 4 ust. 3).
Z uwagi na to, iż w niniejszym stanie faktycznym A i G nie dokonali wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży, zastosowanie znajduje prawo państwa, z którym umowa wykazuje najściślejszy związek (art. 4 ust. 1). W przypadku umów dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości domniemywa się, iż umowa wykazuje najściślejszy związek z tym państwem, w którym nieruchomość jest położona (art. 4 ust. 3).
Usunięte:
Z uwagi na to, iż w niniejszym stanie faktycznym A i G nie dokonali wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży, zastosowanie znajduje prawo państwa, z którym umowa wykazuje najściślejszy związek (art. 4 ust. 1). W przypadku umów dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości domniemywa się, iż umowa wykazuje najściślejszy związek z tym państwem, w którym nieruchomość jest położona ({{pu przepis="art. 4 ust. 3 KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}).
Dodane:
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następować będzie na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}). Do tego czasu stosuje się jeszcze przepisy Konwencji rzymskiej z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych ({{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}) lub - jeżeli przepisy konwencji nie znajdą zastosowania - normy kolizyjne ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).
((3)) normy materialnoprawne na płaszczyźnie prawa międzynarodowego
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10 oraz Dz.U. R.P. z 2008 r., Nr 10, poz. 57; tekst zob. {{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r. W zakresie swojego zastosowania wyparła ona przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe.
Z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}} wynika, że pierwszeństwo przy ustalaniu prawa właściwego ma decyzja stron kontraktu. Zasady wyboru prawa i ograniczenia swobody reguluje {{pu przepis="art. 3 KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}.
Z uwagi na to, iż w niniejszym stanie faktycznym A i G nie dokonali wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży, zastosowanie znajduje prawo państwa, z którym umowa wykazuje najściślejszy związek (art. 4 ust. 1). W przypadku umów dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości domniemywa się, iż umowa wykazuje najściślejszy związek z tym państwem, w którym nieruchomość jest położona ({{pu przepis="art. 4 ust. 3 KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}).
Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest położona w Polsce, zastosowanie znajduje prawo polskie.
((3)) normy materialnoprawne na płaszczyźnie prawa międzynarodowego
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10 oraz Dz.U. R.P. z 2008 r., Nr 10, poz. 57; tekst zob. {{pu akt="KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r. W zakresie swojego zastosowania wyparła ona przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe.
Z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}} wynika, że pierwszeństwo przy ustalaniu prawa właściwego ma decyzja stron kontraktu. Zasady wyboru prawa i ograniczenia swobody reguluje {{pu przepis="art. 3 KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}.
Z uwagi na to, iż w niniejszym stanie faktycznym A i G nie dokonali wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży, zastosowanie znajduje prawo państwa, z którym umowa wykazuje najściślejszy związek (art. 4 ust. 1). W przypadku umów dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości domniemywa się, iż umowa wykazuje najściślejszy związek z tym państwem, w którym nieruchomość jest położona ({{pu przepis="art. 4 ust. 3 KonwRzymskaPrWłaścZobowUm"}}).
Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest położona w Polsce, zastosowanie znajduje prawo polskie.
Usunięte:
Jednakże pierwszeństwo przed przepisami ustawy lub rozporządzenia Rzym I będą mieć z zasady umowy międzynarodowe zawierające normy materialnoprawne (//internationales Sachrecht//) lub kolizyjne (//internationales Kollisionsrecht//).
((3)) prawo międzynarodowe (materialnoprawne)
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r. W zakresie swojego zastosowania wyparła ona przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).
(c.d.n.)
Dodane:
((3)) prawo międzynarodowe (materialnoprawne)
((3)) prawo międzynarodowe kolizyjne
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r. W zakresie swojego zastosowania wyparła ona przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).
(c.d.n.)
((3)) prawo międzynarodowe kolizyjne
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r. W zakresie swojego zastosowania wyparła ona przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).
(c.d.n.)
Usunięte:
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r.
Dodane:
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10), obowiązująca wobec Polski od dnia 1.8.2007 r.
Usunięte:
Dodane:
A mogłaby żądać zawarcia umowy ostatecznej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}, jeżeli skutecznie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz spełnione są pozostałe przesłanki skutecznego nabycia przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce. Decydującą przesłanką jest jednak możliwość zastosowania prawa polskiego dla niniejszego stanu faktycznego.
((2)) Stosowanie prawa polskiego
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następować będzie na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}). Do tego czasu stosuje się jeszcze przepisy ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).
Jednakże pierwszeństwo przed przepisami ustawy lub rozporządzenia Rzym I będą mieć z zasady umowy międzynarodowe zawierające normy materialnoprawne (//internationales Sachrecht//) lub kolizyjne (//internationales Kollisionsrecht//).
((3)) prawo międzynarodowe
Umową międzynarodową zawierającą normy materialnoprawne w zakresie sprzedaży jest Konwencja Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 45, poz. 286) - zob. {{pu akt="KonwCISG"}}. Jednakże już z nazwy wynika, iż dotyczy ona wyłącznie towarów. Do tej kategorii nie należą jednak nieruchomości, wobec czego zastosowanie tej konwencji w tym wypadku możliwe nie jest.
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10).
((2)) Stosowanie prawa polskiego
Od dnia 17 grudnia 2009 ustalenie prawa właściwego w sytuacjach z elementem zagranicznym następować będzie na podstawie przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) ({{pu akt="RozpUERzymI"}}). Do tego czasu stosuje się jeszcze przepisy ustawy z dnia 12 listopada 1965 - Prawo prywatne międzynarodowe ({{pu akt="PrPrywMiędzyn"}}).
Jednakże pierwszeństwo przed przepisami ustawy lub rozporządzenia Rzym I będą mieć z zasady umowy międzynarodowe zawierające normy materialnoprawne (//internationales Sachrecht//) lub kolizyjne (//internationales Kollisionsrecht//).
((3)) prawo międzynarodowe
Umową międzynarodową zawierającą normy materialnoprawne w zakresie sprzedaży jest Konwencja Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 45, poz. 286) - zob. {{pu akt="KonwCISG"}}. Jednakże już z nazwy wynika, iż dotyczy ona wyłącznie towarów. Do tej kategorii nie należą jednak nieruchomości, wobec czego zastosowanie tej konwencji w tym wypadku możliwe nie jest.
Normy kolizyjne zawiera natomiast Konwencja rzymska z 1980 r. o prawie właściwym dla zobowiązań umownych (Dz.Urz. Nr C 169 z 8.7.2005, str. 10).
Usunięte:
Dodane:
==nabycie drugiego domu po 1.5.2009, nabycie samodzielnego lokalu w strefie nadgranicznej==
Usunięte:
Dodane:
1) Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?
1) Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?
1) Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?
Usunięte:
1) Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?//
Dodane:
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, nie mniej jednak niż 15 km ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
Usunięte:
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej.
Dodane:
// 1) Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?
1) Jak ocenić sytuację, gdyby w styczniu A i G zawarli tylko umowę przedwstępną, zaś termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został wyznaczony na koniec kwietnia, a A do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
1) Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?//
A mogłaby żądać zawarcia umowy ostatecznej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}, jeżeli skutecznie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz spełnione są pozostałe przesłanki skutecznego nabycia przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce.
((2)) Skuteczna umowa sprzedaży
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być także zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie przenosi jednak własności nieruchomości, jeżeli strony wyłączyły skutek rozporządzający ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Nie były więc w tym momencie wymagane zezwolenia, albowiem do przeniesienia własności konieczne jest zawarcie dodatkowego porozumienia obejmującego bezwarunkową zgodę stron na niezwłoczne przejście własności na A.
Umowa zobowiązująca czyniła również zadość wymaganiom co do formy ({{pu przepis="art. 158 KC"}}).
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Dodatkowe wymogi związane z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemców
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz"}} do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra. Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż wyjątkowo nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia. Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom w Słońsku byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 1.5.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
Ponieważ umowa przedwstępna nie powoduje jeszcze przejścia własności, dla tej umowy również nie jest konieczne posiadanie zezwolenia. Natomiast zawarcie umowy rozporządzającej bez zezwolenia przed dniem 1.5.2009 r. skutkowałoby nieważnością rozporządzenia ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
W grę wchodzi zwolnienie wg art. 8 ust. 1 pkt 1 lub ust. 2 pkt 2 ustawy.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}}
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). W tej sytuacji zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}}
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej.
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.
1) Jak ocenić sytuację, gdyby w styczniu A i G zawarli tylko umowę przedwstępną, zaś termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został wyznaczony na koniec kwietnia, a A do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
1) Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?//
A mogłaby żądać zawarcia umowy ostatecznej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}, jeżeli skutecznie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz spełnione są pozostałe przesłanki skutecznego nabycia przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce.
((2)) Skuteczna umowa sprzedaży
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być także zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie przenosi jednak własności nieruchomości, jeżeli strony wyłączyły skutek rozporządzający ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Nie były więc w tym momencie wymagane zezwolenia, albowiem do przeniesienia własności konieczne jest zawarcie dodatkowego porozumienia obejmującego bezwarunkową zgodę stron na niezwłoczne przejście własności na A.
Umowa zobowiązująca czyniła również zadość wymaganiom co do formy ({{pu przepis="art. 158 KC"}}).
A i G zawarli więc skuteczną umowę sprzedaży.
((2)) Dodatkowe wymogi związane z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemców
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz"}} do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Należy więc zbadać, czy A potrzebuje dla nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra. Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż wyjątkowo nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia. Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom w Słońsku byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 1.5.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
Ponieważ umowa przedwstępna nie powoduje jeszcze przejścia własności, dla tej umowy również nie jest konieczne posiadanie zezwolenia. Natomiast zawarcie umowy rozporządzającej bez zezwolenia przed dniem 1.5.2009 r. skutkowałoby nieważnością rozporządzenia ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
W grę wchodzi zwolnienie wg art. 8 ust. 1 pkt 1 lub ust. 2 pkt 2 ustawy.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}}
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). W tej sytuacji zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}}
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej.
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.
Usunięte:
2. Jak ocenić sytuację, gdyby ostateczny termin na zawarcie umowy rzeczowej ustalony został do końca kwietnia, a A
do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
**Uwaga rozwiązanie nieaktualne**
A mogłaby żądać zawarcia umowy ostatecznej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie do dnia 1.7.2008 r. umowy rzeczowej przenoszącej własność nieruchomości budowlanej położonej w W. Umowa zobowiązująca czyniła zadość wymaganiom co do formy ({{pu przepis="art. 158 KC"}}).
Umowa przedwstępna mogłaby jednak być nieważna z mocy {{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}, jeżeli okazałoby się, iż potrzebuje dla nabycia tej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Należy zbadać, czy:
- A jest cudzoziemcem w rozumieniu UNabywNierPCudz,
- czy chodzi o nabycie w rozumieniu tej ustawy i
- czy do nabycia niezbędne jest zezwolenie.
((2)) Cudzoziemiec
((2)) Nabycie
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Umowa zobowiązująca nie przenosi jednak własności nieruchomości, jeżeli strony wyłączyły skutek rozporządzający ({{pu przepis="art. 155 § 1 KC"}}). Umowa zobowiązująca nie prowadzi więc do nabycia własności nieruchomości, wobec czego nie ma nabycia w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}).
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej.
Ponieważ umowa przedwstępna nie powoduje jeszcze przejścia własności, dla tej umowy również nie jest konieczne posiadanie zezwolenia.
W tym wypadku należy zbadać, czy A wymagałaby dla ważności umowy rozporządzającej zezwolenia na nabycie nieruchomości ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Wskazano powyżej, że A jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy a zawarcie umowy w celu wykonania umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości, stanowi nabycie wg {{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}.
Pytanie jednak, czy A faktycznie potrzebuje zezwolenia, albowiem niektóre podmioty pochodzące z EOG są zwolnione od obowiązku posiadania takiego zezwolenia.
((2)) Wyjątek z art. 8 ust. 1
W pierwszym rzędzie należy ustalić, iż nie chodzi tu o wyjątek opisany w {{pu przepis="art. 8 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}.
Być może zachodzi wyjątek opisany w {{pu przepis="art. 8 ust. 2 UNabywNierPCudz"}}. Zgodnie z nim cudzoziemcy z obszaru EOG generalnie nie potrzebują zezwolenia MSWiA, chyba że chodzi o nabycie nieruchomości rolnej albo drugiego domu. W tym wypadku w grę wchodzi nabycie drugiego domu, ponieważ małżonkowie nadal planują mieszkać w Lipsku. Nabyciem drugiego domu jest - wag {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} - nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca.
Wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} nabycie drugiego domu w czasie do 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej wymaga zezwolenia MSWiA. Do dnia 1.5.2009 do nabycia drugiego domu niezbędne jest zezwolenie.
Ponieważ brak jest w tej sytuacji wyłączeń wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2a pkt 2 UNabywNierPCudz"}}, A potrzebuje zezwolenia na nabycie gruntu.
Zezwolenie zostanie wydane, jeżeli A wykaże związki z Polską,. o których mowa jest w {{pu przepis="art. 1a ust. 2 UNabywNierPCudz"}}.
Dodane:
W maju 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.
2. Jak ocenić sytuację, gdyby ostateczny termin na zawarcie umowy rzeczowej ustalony został do końca kwietnia, a A
do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
2. Jak ocenić sytuację, gdyby ostateczny termin na zawarcie umowy rzeczowej ustalony został do końca kwietnia, a A
do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
Usunięte:
2. Jak ocenić sytuację, gdyby ostateczny termin na zawarcie umowy rzeczowej ustalony został do końca kwietnia, a A do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
Dodane:
A i B są małżeństwem od 40 lat. A jest z pochodzenia Polką, która w latach 60-tych XX w. wyjechała na staż do NRD i tam pozostała. Tam też poznała swojego obecnego męża - B, który był obywatelem NRD. W 1981 r. A nabywając obywatelstwo ówczesnej NRD, zrzekła się obywatelstwa polskiego. A i B mieszkają obecnie w Dreźnie.
W 2008 r. A i B przeszli na emeryturę i zdecydowali się zakupić w Słońsku nad jeziorem stary dom do remontu. Miałby to być ich dom wakacyjny i weekendowy.
W związku z tym A zawarła dnia 12.1.2009 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA.
W maju 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony ofertą innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy, twierdząc przy tym, że A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.
1. Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?
2. Jak ocenić sytuację, gdyby ostateczny termin na zawarcie umowy rzeczowej ustalony został do końca kwietnia, a A do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
**Uwaga rozwiązanie nieaktualne**
W 2008 r. A i B przeszli na emeryturę i zdecydowali się zakupić w Słońsku nad jeziorem stary dom do remontu. Miałby to być ich dom wakacyjny i weekendowy.
W związku z tym A zawarła dnia 12.1.2009 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA.
W maju 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tymczasem G, skuszony ofertą innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy, twierdząc przy tym, że A nie ma stosownego zezwolenia. A faktycznie zezwolenia MSWiA nie uzyskała, albowiem wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości ostatecznie w ogóle nie złożyła.
1. Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?
2. Jak ocenić sytuację, gdyby ostateczny termin na zawarcie umowy rzeczowej ustalony został do końca kwietnia, a A do tego czasu nie uzyskałaby stosownego zezwolenia MSWiA?
**Uwaga rozwiązanie nieaktualne**
Usunięte:
W 2007 r. A i B przeszli na emeryturę. W 2008 r. podjęli decyzję, aby zakupie w Słubicach (stamtąd pochodzi A) nieruchomość pod zabudowę i tam wybudować swój nowy dom.
W związku z tym A zawarła dnia 2.3.2008 r. z G notarialną umowę zobowiązującą do sprzedaży nieruchomości położonej w gminie Słubice (pow. 32 a) i wypłaciła G kwotę 10.000 euro, stanowiącą połowę ceny nieruchomości. Umowa rzeczowa miała być zawarta do dnia 1.7.2008 r. Jednakże G skuszony atrakcyjniejszą ofertą innych zainteresowanych, nie zamierza zbywać działki na rzecz A.
1) Czy A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?
1) Czy sytuacja byłaby taka sama, gdyby A i G zawarli notarialną umowę przedwstępną?
1) Czy dla umowy rozporządzającej A musi posiadać od MSWiA zezwolenie na nabycie nieruchomości?
1) Czy zezwolenie byłoby wymagane, gdyby A i B chcieli kupić w Słubicach mieszkanie?
Dodane:
====Kazus nr 2 z zakresu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców====
==umowa przedwstępna nabycia nieruchomości przez cudzoziemca==
==umowa przedwstępna nabycia nieruchomości przez cudzoziemca==
Usunięte:
Dodane:
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
Usunięte:
Dodane:
CategoryKazusyPrawoRzeczowe CategoryNabycieWlasnosciNieruchomosci
Usunięte:
Dodane:
CategoryKazusyPrawoRzeczowe CategoryNabycieWlasnosci
