Wiki source for NabycieNieruchomosciPrzezCudzoziemcowKazusNr2
====Kazus nr 2 z zakresu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców====
==nabycie drugiego domu po 1.5.2009, nabycie samodzielnego lokalu w strefie nadgranicznej==
((1)) Stan faktyczny
A i B są małżeństwem od 40 lat. A jest z pochodzenia Polką, która w latach 60-tych XX w. wyjechała na staż do NRD i tam pozostała. Tam też poznała swojego obecnego męża - B, który był obywatelem NRD. W 1981 r. A nabywając obywatelstwo ówczesnej NRD, zrzekła się obywatelstwa polskiego. A i B mieszkają obecnie w Dreźnie.
W 2006 r. A i B przeszli na emeryturę i zdecydowali się zakupić położony pod Poznaniem stary dom do remontu. Miałby to być ich dom wakacyjny i weekendowy.
W związku z tym A zawarła dnia 12.1.2007 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA. A uzyskała zezwolenie na nabycie nieruchomości w marcu 2007 r.
W czerwcu 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu.
Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia.
// 1. Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?//
// 2. Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?//
((1)) Odpowiedź na pytanie 1
A mogłaby żądać zawarcia umowy ostatecznej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}, jeżeli skutecznie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz spełnione są pozostałe przesłanki skutecznego nabycia przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce. Decydującą przesłanką jest jednak możliwość zastosowania prawa polskiego dla niniejszego stanu faktycznego.
((2)) Zawarcie skutecznej umowy zobowiązującej
A może więc co najwyżej domagać się złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości na nią.
Warunkiem powodzenia w dochodzeniu tego roszczenia jest przede wszystkim zawarcie umowy skutecznej zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości.
((3)) dojście skutecznej umowy do skutku
W związku z brakiem wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży nieruchomości, właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie ({{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}}).
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być - wg prawa polskiego - zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}).
((3)) forma umowy
Wg {{pu przepis="Art. 11 ust. 5 RozpUERzymI"}} w zw. z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}} umowa dotycząca praw rzeczowych na nieruchomości podlega z reguły wymaganiom formalnym, które są określone w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona (//lex causae//). Można również poprzestać na wymaganiach prawa państwa, w którym czynność jest dokonywana (//locus regit formam actus//).
W tym jednak kazusie uowa sprzedaży czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}. Nie ma więc potrzeby do sięgania do formy miejsca dokonania czynności.
((3)) wymóg zezwolenia
Umowa wyłącznie zobowiązująca (tu: umowa sprzedaży z 2007 r.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, gdyś jej skutek rozporządzający jest wyłączony. Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Sama umowa sprzedaży, pozbawiona skutku rozporządzającego, nie wymaga więc dla swej skuteczności posiadania zezwolenia przez cudzoziemca.
((2)) Pozwolenie dla zawarcia umowy rozporządzającej
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz"}} do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Należy jednak zbadać, czy A w ogóle potrzebuje do nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL1962"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
((2)) Wynik
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
((1)) Odpowiedź na pytanie 2
W grę wchodzi zwolnienie wg art. 8 ust. 1 pkt 1 lub ust. 2 pkt 2 ustawy.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}}
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, nie mniej jednak niż 15 km ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}}
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
((2)) Wynik
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.
----
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
==nabycie drugiego domu po 1.5.2009, nabycie samodzielnego lokalu w strefie nadgranicznej==
((1)) Stan faktyczny
A i B są małżeństwem od 40 lat. A jest z pochodzenia Polką, która w latach 60-tych XX w. wyjechała na staż do NRD i tam pozostała. Tam też poznała swojego obecnego męża - B, który był obywatelem NRD. W 1981 r. A nabywając obywatelstwo ówczesnej NRD, zrzekła się obywatelstwa polskiego. A i B mieszkają obecnie w Dreźnie.
W 2006 r. A i B przeszli na emeryturę i zdecydowali się zakupić położony pod Poznaniem stary dom do remontu. Miałby to być ich dom wakacyjny i weekendowy.
W związku z tym A zawarła dnia 12.1.2007 r. z G notarialną umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 32 a pod warunkiem, iż właściwa Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne zezwolenie MSWiA. A uzyskała zezwolenie na nabycie nieruchomości w marcu 2007 r.
W czerwcu 2009 r. A zgłosiła się do G z prośbą o zawarcia umowy przenoszącej własność, albowiem właściwa Agencja nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu.
Tymczasem G, skuszony lepszą ofertą od innego inwestora, odmawia zawarcia drugiej umowy pod pretekstem, że nie może dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż A nie ma stosownego zezwolenia.
// 1. Czy w tej sytuacji A może domagać się zawarcia umowy rzeczowej?//
// 2. Czy A potrzebowałaby zezwolenia również dla nabycia mieszkania własnościowego w Słubicach?//
((1)) Odpowiedź na pytanie 1
A mogłaby żądać zawarcia umowy ostatecznej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}, jeżeli skutecznie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz spełnione są pozostałe przesłanki skutecznego nabycia przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce. Decydującą przesłanką jest jednak możliwość zastosowania prawa polskiego dla niniejszego stanu faktycznego.
((2)) Zawarcie skutecznej umowy zobowiązującej
A może więc co najwyżej domagać się złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości na nią.
Warunkiem powodzenia w dochodzeniu tego roszczenia jest przede wszystkim zawarcie umowy skutecznej zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości.
((3)) dojście skutecznej umowy do skutku
W związku z brakiem wyboru prawa właściwego dla umowy sprzedaży nieruchomości, właściwe dla oceny, czy doszło do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży jest prawo polskie ({{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}}).
A i G złożyli stosowne oświadczenia woli. Ich wolą było zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwa Agencja Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu oraz A uzyska stosowne pozwolenie.
Umowa ta mogła być - wg prawa polskiego - zawarta pod warunkiem ({{pu przepis="art. 157 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 89 KC"}}).
((3)) forma umowy
Wg {{pu przepis="Art. 11 ust. 5 RozpUERzymI"}} w zw. z {{pu przepis="art. 4 ust. 1 lit. c) RozpUERzymI"}} umowa dotycząca praw rzeczowych na nieruchomości podlega z reguły wymaganiom formalnym, które są określone w prawie państwa, w którym nieruchomość jest położona (//lex causae//). Można również poprzestać na wymaganiach prawa państwa, w którym czynność jest dokonywana (//locus regit formam actus//).
W tym jednak kazusie uowa sprzedaży czyniła zadość wymaganiom co do formy, jakie są określone w prawie polskim w {{pu przepis="art. 158 KC"}}. Nie ma więc potrzeby do sięgania do formy miejsca dokonania czynności.
((3)) wymóg zezwolenia
Umowa wyłącznie zobowiązująca (tu: umowa sprzedaży z 2007 r.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, gdyś jej skutek rozporządzający jest wyłączony. Tym samym zbędne jest uzyskiwanie zezwolenia do zawarcia takiej umowy ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Sama umowa sprzedaży, pozbawiona skutku rozporządzającego, nie wymaga więc dla swej skuteczności posiadania zezwolenia przez cudzoziemca.
((2)) Pozwolenie dla zawarcia umowy rozporządzającej
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz"}} do nabycia nieruchomości niezbędne jest zezwolenie wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez stosownego zezwolenia ustawy jest nieważne ({{pu przepis="art. 6 ust. 1 UNabywNierPCudz"}}).
Należy jednak zbadać, czy A w ogóle potrzebuje do nabycia przedmiotowej nieruchomości zezwolenia właściwego ministra.
Z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ({{pu akt="UNabywNierPCudz"}}) wynika, iż z reguły każde nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy przez cudzoziemca w rozumieniu UNabywNierPCudz wymaga stosownego zezwolenia, o ile nie ma miejsce wyjątek.
((3)) cudzoziemiec
Zgodnie z {{pu przepis="art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz"}} cudzoziemcem jest przede wszystkim osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego. Zagadnienia związane z obywatelstwem polskim reguluje [[http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=1962&dzup=49&SearchExp=&SearchExp2= ustawa z dnia 15 lutego 1962 o obywatelstwie polskim]]. Zrzeczenie się obywatelstwa powoduje jego utratę, jeżeli właściwy organ wyraził zgodę (obecnie Prezydent RP), {{pu przepis="art. 13 UObywPL1962"}}.
A jest więc cudzoziemcem.
((3)) nabycie nieruchomości
Ustawa dotyczy nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego ({{pu przepis="art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz"}}). Obejmuje to także nabycie na podstawie umowy. Ponieważ A żąda zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo, takie nabycie wymaga już legitymowania się zezwoleniem.
((3)) obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA
Regułą jest, że każde nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Od tej zasady UNabywNierPCudz wprowadza w {{pu przepis="art. 8 UNabywNierPCudz"}} określone wyjątki. Z {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}} wynika, iż nie potrzebują zezwolenia cudzoziemcy, będący obywatelami (lub przedsiębiorcami) państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. A jest obywatelką Niemiec i tym samym na mocy tego przepisu nie potrzebowałaby zezwolenia.
Cytowany przepis zastrzega jednak, że także obywatele EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca ({{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}}). Kupno nieruchomości zabudowanej o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym należy w zasadzie zawsze kwalifikować jako nabycie drugiego domu w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz"}} (wyrok SN z 27.11.2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08 (LEX nr 488966)).
Dom byłby więc tzw. drugim domem dla A, co skutkowałoby koniecznością uzyskania zezwolenia.
Jednak dnia 30.4.2009 r. zakończył się pięcioletni okres, w którym nabycie drugiego domu wymagało zezwolenia.
Od dnia 1.5.2009 dla nabycia drugiego domu nie jest więc wymagane zezwolenie MSWiA.
((2)) Wynik
A może domagać się od G zawarcia umowy rozporządzającej na podstawie {{pu przepis="art. 535 KC"}}.
((1)) Odpowiedź na pytanie 2
W grę wchodzi zwolnienie wg art. 8 ust. 1 pkt 1 lub ust. 2 pkt 2 ustawy.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}}
{{pu przepis="Art. 8 ust. 1 pkt 1 UNabywNierPCudz"}} przewiduje, iż nie jest potrzebne zezwolenie na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}. Jednakże zwolnienia tego nie można stosować w przypadkach, gdy chodzi o nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz"}}). Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, nie mniej jednak niż 15 km ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
W sytuacji gdy chodzi więc o nabycie nieruchomości w Słubicach zezwolenie jest więc wymagane, nawet jeżeli cudzoziemiec jest obywatelem państwa EOG lub Szwajcarii.
((2)) Zwolnienie wg {{pu przepis="art. 8 ust. 2 pkt 2 UNabywNierPCudz"}}
Ustalono już wcześniej, że po dniu 1.5.2009 obywatele EOG nie potrzebują zezwolenia na nabycie tzw. drugiego domu. Z {{pu przepis="art. 1 ust. 5 zd. 2 UNabywNierPCudz"}} wynika jednak, że nie jest nabyciem drugiego domu nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu UWłasnLokali. W przypadku mieszkań własnościowych obowiązują więc wyłącznie reguły wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 1. W punkcie wcześniejszym stwierdzono, że wymóg posiadania zezwolenia w tym wypadku obowiązuje, gdyż chodzi o nabycie mieszkania w strefie nadgranicznej ({{pu przepis="art. 12 ust. 1 UOchrGranicPaństw"}}).
((2)) Wynik
Dla nabycia mieszkania w Słubicach A potrzebuje zezwolenia MSWiA także po 1.5.2009 r.
----
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
