Kazus nr 3 z prawa sąsiedzkiego
roszczenia z art. 222 § 2 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
w zw. z art. 144 KC
art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
A. Stan faktyczny
A wynajmuje od B mieszkanie w budynku wielorodzinnym. Jego sąsiad P posiada jamnika, który zostaje na całe dnie sam w domu, podczas gdy jego właściciel wyjeżdża do pracy. Pies pozostawiony sam w domu wyje i szczeka całymi godzinami. A, który chce uczyć się do egzaminu, twierdzi, że wycie i szczekanie psa całymi dniami powoduje u niego pogorszenie zdrowia psychicznego, depresje, rozdrażnienia oraz fatalne samopoczucie. Tymczasem P uważa, że zakaz zakłócenia spokoju obowiązuje tylko między godz. 22.00 a 6.00.
Czy A może domagać się od P zaprzestania naruszeń?
B. Rozwiązanie
Roszczeniem jest uprawnienie wierzyciela do żądania określonego zachowania się przez dłużnika.
Można domagać się zaniechania naruszeń prawa własności, jeżeli hałas prowadzi właśnie do tego typu naruszeń. Ma to miejsce wówczas, gdy własność zostaje naruszona w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 KC
art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
).Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
1. Przedmiot roszczenia - rzecz
Mieszkanie stanowi osobną nieruchomość, jeżeli spełnia warunki przewidziane w art. 46 § 1 KC
2. Uprawnienie do żądania zaniechania naruszeń
Ponieważ mamy do czynienia z przepisem o ochronie własności, uprawnionym do domagania się zaniechania naruszeń jest na pewno właściciel mieszkania. Jednakże na podstawie art. 690 KC
3. Naruszenie prawa własności nieruchomości
Własność musi być naruszona w inny sposób niż pozbawienie bezpośredniego władztwa nad rzeczą. Wymaga to wystąpienia dwóch przesłanek: oddziaływania na przedmiot cudzej własności i stwierdzenia, że oddziaływanie to pochodzi od człowieka.
Mieszkanie stanowi osobną nieruchomość, jeżeli spełnia warunki przewidziane w art. 46 § 1 KC
art. 46 KC
§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
oraz w art. 2 ust 2 UWłasnLokali§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
art. 2 UWłasnLokali
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.
(ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)), zaś odrębna własność lokalu ustanowiona została w sposób przewidziany w art. 7 i nast. tej ustawy.1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.
2. Uprawnienie do żądania zaniechania naruszeń
Ponieważ mamy do czynienia z przepisem o ochronie własności, uprawnionym do domagania się zaniechania naruszeń jest na pewno właściciel mieszkania. Jednakże na podstawie art. 690 KC
art. 690 KC
Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności
roszczenie te przysługują także najemcy lokalu (mieszkania).Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności
3. Naruszenie prawa własności nieruchomości
Własność musi być naruszona w inny sposób niż pozbawienie bezpośredniego władztwa nad rzeczą. Wymaga to wystąpienia dwóch przesłanek: oddziaływania na przedmiot cudzej własności i stwierdzenia, że oddziaływanie to pochodzi od człowieka.
a. oddziaływanie
Kodeks cywilny precyzuje, że chodzi tylko o takie naruszenia prawa własności, które nie polegają na pozbawieniu właściciela faktycznej władzy nad rzeczą (takich więc jak zabranie rzeczy, zniszczenie jej itp). Art. 222 § 2 KC
Porządkując, należy stwierdzić, że art. 222 § 2 KC
Roszczenie o zaniechanie dalszych naruszeń przysługuje, gdy doszło już do przynajmniej jednokrotnego naruszenia prawa własności (pogląd większościowy, choć są stanowiska, które - słusznie - przyjmują, że roszczenie o zaniechanie przysługuje także w sytuacji, gdy nie doszło jeszcze do naruszenia własności, ale należy się go obawiać).
b. pochodzące od człowieka
W sytuacji, jaką przedstawiono w propozycji, hałas bez wątpienia utrudnia korzystanie z własnego mieszkania w ten sposób, że właściciel nie może spokojnie wypoczywać w domu, który jest właśnie miejscem wypoczynku po pracy. Podobnie byłoby, gdyby właściciel nie mógł normalnie pracować w domu, o ile praca nadaje się do wykonywania w warunkach domowych. Skoro w tym wypadku jednak wyraźnie doszło do utrudnień w korzystaniu z mieszkania jako miejsca relaksu i wypoczynku, bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem własności.
c. zakłócenia ponad przeciętną miarę
Należy jednak pamiętać, że także i drugi właściciel ma prawo do korzystania ze swojej własności. Może on wykorzystywać wszakże swoje mieszkanie we własnych celach. Mamy więc do czynienia niejako z konfliktem dwóch równorzędnych praw własności. W przypadku takiego konfliktu prawa własności jednej osoby z prawem drugiej osoby pomocny jest art. 144 KC
Stąd też hałasy z mieszkania sąsiedniego będą prowadzić do naruszenia własności mieszkania osoby zadającej nam pytanie, jeżeli szczekanie psa zakłóci korzystanie korzystanie z niego ponad przeciętną miarę. Ocenia się to wg rodzaju rzeczy i stosunków przyjętych w danym środowisku. Inne bowiem są kryteria oddziaływań pomiędzy nieruchomościami np. na wsi a inne w blokach mieszkalnych. Oceny tej należy dokonać już w oparciu o konkrety, których nam brakuje.
Kodeks cywilny precyzuje, że chodzi tylko o takie naruszenia prawa własności, które nie polegają na pozbawieniu właściciela faktycznej władzy nad rzeczą (takich więc jak zabranie rzeczy, zniszczenie jej itp). Art. 222 § 2 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
dotyczy więc tylko takich naruszeń, jak emisja hałasu, pyłów, światła itp., jeżeli mają wpływ na korzystanie przez właściciela z jego własności.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Porządkując, należy stwierdzić, że art. 222 § 2 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
dotyczy fizycznych oddziaływań na przedmiot cudzej własności (np. niszczenie cudzego przedmiotu, przechodzenie przez cudzą nieruchomość itp) oraz imisji. Imisje dzieli się na imisje bezpośrednie, polegające na celowym kierowaniu pewnych substancji na przedmiot cudzej własności przy pomocy odpowiednich urządzeń. Natomiast imisje pośrednie stanowią tylko uboczny skutek korzystania przez właściciela ze swych uprawnień właścicielskich. O ile immisje bezpośrednie zakazane są zawsze, o tyle imisje pośrednie są zakazane, jeżeli - zgodnie z art. 144 KC§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
- przekraczają przeciętną miarę wynikającą ze stosunków miejscowych i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Roszczenie o zaniechanie dalszych naruszeń przysługuje, gdy doszło już do przynajmniej jednokrotnego naruszenia prawa własności (pogląd większościowy, choć są stanowiska, które - słusznie - przyjmują, że roszczenie o zaniechanie przysługuje także w sytuacji, gdy nie doszło jeszcze do naruszenia własności, ale należy się go obawiać).
b. pochodzące od człowieka
W sytuacji, jaką przedstawiono w propozycji, hałas bez wątpienia utrudnia korzystanie z własnego mieszkania w ten sposób, że właściciel nie może spokojnie wypoczywać w domu, który jest właśnie miejscem wypoczynku po pracy. Podobnie byłoby, gdyby właściciel nie mógł normalnie pracować w domu, o ile praca nadaje się do wykonywania w warunkach domowych. Skoro w tym wypadku jednak wyraźnie doszło do utrudnień w korzystaniu z mieszkania jako miejsca relaksu i wypoczynku, bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem własności.
c. zakłócenia ponad przeciętną miarę
Należy jednak pamiętać, że także i drugi właściciel ma prawo do korzystania ze swojej własności. Może on wykorzystywać wszakże swoje mieszkanie we własnych celach. Mamy więc do czynienia niejako z konfliktem dwóch równorzędnych praw własności. W przypadku takiego konfliktu prawa własności jednej osoby z prawem drugiej osoby pomocny jest art. 144 KC
art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
, według którego korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości jest niedopuszczalne, jeżeli jest korzystaniem ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Stąd też hałasy z mieszkania sąsiedniego będą prowadzić do naruszenia własności mieszkania osoby zadającej nam pytanie, jeżeli szczekanie psa zakłóci korzystanie korzystanie z niego ponad przeciętną miarę. Ocenia się to wg rodzaju rzeczy i stosunków przyjętych w danym środowisku. Inne bowiem są kryteria oddziaływań pomiędzy nieruchomościami np. na wsi a inne w blokach mieszkalnych. Oceny tej należy dokonać już w oparciu o konkrety, których nam brakuje.
4. Bezprawność
Naruszenie własności musi być bezprawne. Przyjmuje się, że oddziaływanie na przedmiot cudzej własności jest bezprawne, gdy następuje wbrew woli uprawnionego i w sprzeczności z przepisami prawa. Łatwiej jednak powiedzieć, że naruszenie nie jest bezprawne, gdy istnieje obowiązek znoszenia (tolerowania) naruszeń przez właściciela. Obowiązek ten może wynikać z prawa cywilnego (z umowy, ustawy (zob. np. art. 149 zd. 1 KC
5. Odpowiedź
Jeżeli hałas przekracza miary przejęte w środowisku, w jakim funkcjonują A może domagać się zaniechania naruszeń na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 KC
Naruszenie własności musi być bezprawne. Przyjmuje się, że oddziaływanie na przedmiot cudzej własności jest bezprawne, gdy następuje wbrew woli uprawnionego i w sprzeczności z przepisami prawa. Łatwiej jednak powiedzieć, że naruszenie nie jest bezprawne, gdy istnieje obowiązek znoszenia (tolerowania) naruszeń przez właściciela. Obowiązek ten może wynikać z prawa cywilnego (z umowy, ustawy (zob. np. art. 149 zd. 1 KC
art. 149 KC
Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
) albo orzeczenia sądowego) albo z prawa administracyjnego (z ustawy albo z aktu administracyjnego).Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
5. Odpowiedź
Jeżeli hałas przekracza miary przejęte w środowisku, w jakim funkcjonują A może domagać się zaniechania naruszeń na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 KC
art. 144 KC
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
.Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
CategoryKazusyPrawoSasiedzkie CategoryKazusyRoszczenieNegatoryjne
Na tej stronie nie ma komentarzy
