Wiki source for KazusNajemNr5
====Kazus nr 5 z umowy najmu====
((1)) Stan faktyczny
Powódka "P." spółka z o.o z siedzibą w Warszawie oraz pozwany – Bankowe Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji S.A. z siedzibą w Warszawie (U) zawarły dnia 5 lutego 2005 r. pisemną umowę określoną jako "porozumienie", na mocy której między stronami miała być zawarta umowa najmu z terminem obowiązywania do 31 grudnia 2007 r., przedmiotem której miał być lokal biurowy będący w posiadaniu powódki. Strony w umowie przewidziały czynsz w wysokości 20 USD za 1 m2. Terminu, do którego umowa najmu miałaby być zawarta, nie ustalono.
Ponieważ U nie reagował na wezwania do stawienia się i zawarcia umowy, dnia 10 marca 2006 r. P wyznaczyła mu termin na zawarcie umowy do dnia 1 maja 2006 r. grożąc, iż po bezskutecznym upływie tego terminu skieruje sprawę na drogę sądową.
Wezwanie P pozostało bez odpowiedzi. W końcu więc P wniosła dnia 26 maja 2006 r. pozew o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o zawarciu od dnia 1 maja 2006 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. umowy najmu przedmiotowego lokalu ze stawką czynszu miesięcznego płatnego z góry do 10-ego dnia każdego miesiąca, w kwocie 20 USD za 1 m2 powierzchni.
//1. Czy P może domagać się zawarcia umowy najmu?
2. Czy zmieniłaby się ocena powyższego przypadku, gdyby w umowie przedwstępnej strony określiły, iż czynsz miesięczny za 1 m2 powierzchni lokalu będzie wynosił równowartość w złotych polskich kwoty 20 USD według średniego kursu dolara amerykańskiego ogłaszanego przez NBP w dniu płatności czynszu?
3. Czego w takiej sytuacji mogłaby się domagać spółka P od U?//
((1)) Odpowiedź na pytanie 1
P może domagać się zawarcia umowy najmu, jeżeli ma ku temu odpowiednie roszczenie. Podstawą roszczenia mógłby być w tym wypadku {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}, jeśli strony zawarłyby skuteczną umowę przedwstępną.
Prawomocny wyrok nakazujący zawarcie umowy przyrzeczonej zastępuje oświadczenie woli ({{pu przepis="art. 64 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 1047 KPC"}}).
((2)) Powstanie roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zależy od tego, czy skutecznie zawarto umowę przedwstępną oraz czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom przewidzianym dla umowy przyrzeczonej.
((3)) zawarcie umowy przedwstępnej
W umowie przedwstępnej jedna ze stron (umowa jednostronnie zobowiązująca) lub obie strony (umowa dwustronnie zobowiązująca) zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowa przyrzeczona, umowa stanowcza), por. {{pu przepis="art. 389 § 1 KC"}}. Nie jest to natomiast umowa wzajemna (Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 4).
**(1) złożenie zgodnych oświadczeń woli**
Umowa przedwstępna jest umową konsensualną, dochodzącą do skutku na podstawie zgodnych oświadczeń woli. Te z pewnością zostały tutaj złożone.
**(2) treść umowy przedwstępnej**
Do elementów niezbędnych, aby móc daną umowę zakwalifikować jako umowę przedwstępną, należy określenie strony umowy przedwstępnej oraz zawarcie postanowienia o zawarciu w przyszłości oznaczonej umowy. Nie jest natomiast konieczne ustalenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynika to z nowego, obowiązującego od dnia 14.2.2003 r. brzmienia {{pu przepis="art. 389 § 2 KC"}}, który uchyla stosowanie w tym przypadku {{pu przepis="art. 455 KC"}} o wymagalności świadczenia. W stanie faktycznym podano, iż strony zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy najmu lokalu biurowego. Tym samym więc “porozumienie”, o którym jest mowa w stanie faktycznym stanowi umowę przedwstępną.
**(3) skuteczność umowy przedwstępnej**
Umowa przedwstępna podlega ogólnym rygorom wpływającym na jej skuteczność. Za każdym razem należy więc rozważyć, czy nie występują okoliczności powodujące jej nieważność albo bezskuteczność zawieszoną.
**(a) bezskuteczność zawieszona umowy przedwstępnej**
W niniejszym przypadku brak jest okoliczności mogących świadczyć o tym, że skuteczność umowy zależy od dalszych okoliczności.
**(b) nieważność umowy przedwstępnej**
Zgodnie z {{pu przepis="art. 389 § 1 KC"}} in fine umowa przedwstępna powinna również określać istotne postanowienia (essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Brak tych postanowień powoduje nieważność umowy przedwstępnej (por. Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 13).
W tym wypadku strony planowały zawrzeć umowę najmu. Wobec tego należy zbadać, czy w umowie określono essentialia negotii umowy najmu.
Do postanowień niezbędnych umowy najmu należą:
- określenie strony (najemcy i wynajmującego),
- określenie rzeczy będącej przedmiotem świadczenia wynajmującego oraz
- oznaczenie czynszu jako świadczenia wzajemnego najemcy (Panowicz-Lipska w: System prawa prywatnego. Tom 8, § 1 nb. 31).
Ze stanu faktycznego wynika, iż wszystkie te elementy zostały przez P i T oznaczone.
((3)) wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej
Zawarcia umowy przyrzeczonej można dochodzić, jeżeli spełnione są wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności te dotyczące formy, {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}.
**(1) wymagania dotyczące formy**
Należy sprawdzić, czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom co do formy przewidzianym dla umowy najmu. Z {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}} wynika, iż chodzi przede wszystkim o wymagania dotyczące formy czynności. Nieważna byłaby więc umowa zawarta bez zachowania odpowiedniej formy, gdyby chodziło o formę zastrzeżoną pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Formę umowy najmu określa {{pu przepis="art. 660 KC"}}. Jest to forma przewidziana zastrzeżona dla wywołania szczególnych skutków prawnych (ad eventum). Niedochowanie tej formy powoduje tylko to, iż umowa nie jest zawarta na czas oznaczony dłuższy niż rok, lecz na czas nieznaczony. Jej naruszenie nie prowadziłoby więc do nieważności umowy przyrzeczonej.
Ustawy przewidują rygor nieważności dla formy zwykłej pisemnej np. w {{pu przepis="art. 522 KC"}}, {{pu przepis="art. 586 § 1 KC"}}, {{pu przepis="art. 876 § 2 KC"}} oraz {{pu przepis="art. 23 KSH"}}. Natomiast forma aktu notarialnego (w {{pu przepis="art. 158 KC"}}, {{pu przepis="art. 593 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 597 § 2 KC"}}) jest zazwyczaj powiązana ze skutkiem nieważności na wypadek jej niedopełnienia.
Nawet gdyby więc P i U zawarły porozumienie w formie ustnej, nie stanowiłoby to naruszenia przepisów o formie umowy najmu nieruchomości.
**(2) inne wymagania wpływające na ważność umowy przyrzeczonej**
W {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}} chodzi jednak nie tylko o wymagania dotyczące formy czynności prawnej (forma ad solemnitatem), ale także inne wymagania, mogące mieć wpływ na ważność umowy przyrzeczonej. Na ważność każdej umowy cywilnoprawnej (także przyrzeczonej) wpływają takie okoliczności jak:
- naruszenie ustawy, zwyczajów albo zasad współżycia społecznego ({{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}} i {{pu przepis="art. 58 § 2 KC"}}),
- brak zdolności do czynności prawnych ({{pu przepis="art. 14 § 1 KC"}}),
- niemożliwość pierwotna ({{pu przepis="art. 387 § 1 KC"}}) itp.
W niniejszym przypadku pierwsza z wymienionych okoliczności ma istotne znaczenie, albowiem strony oznaczyły czynsz w walucie obcej. Zgodnie zaś z zasadą walutowości ({{pu przepis="art. 358 § 1 KC"}}) zobowiązania pieniężne mogą być wyrażone tylko w walucie polskiej. Wyjątki ustawowe, o których mowa jest w tym przepisie wynikać mogą z ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. - Prawo dewizowe. Ustawa ta przewiduje indywidualne zezwolenia dewizowe ({{pu przepis="art. 5 PrDewizowe"}}) w zakresie, w jakim ograniczony został obrót dewizami. Zgodnie z {{pu przepis="art. 9 pkt 15 PrDewizowe"}} zezwolenia dewizowego wymaga także dokonywanie w kraju, między rezydentami, rozliczeń w walutach obcych, z wyjątkiem rozliczeń między osobami fizycznymi, o ile nie mają one związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. W tym wypadku mamy jednak do czynienia z rozliczeniami pomiędzy osobami prawnymi (P sp. z o.o. i U S.A.), wobec czego niezbędne było zezwolenie dewizowe. Brak tego zezwolenia powoduje naruszenie zasady walutowości.
Umowa przedwstępna nie może zobowiązywać do zawarcia umowy nieważnej. Stąd też nieważność umowy przyrzeczonej powoduje, iż także umowa przedwstępna jest nieważna, albowiem nie można zobowiązanie do zawarcia umowy nieważnej narusza ustawę ({{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}}). Podobny wniosek można by wywieźć z {{pu przepis="art. 387 § 1 KC"}}, gdyż zobowiązanie się do zawarcia umowy nieważnej stanowi nic innego jak umowę o świadczenie niemożliwe.
((3)) wynik
Umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom dotyczącym umowy przyrzeczonej.
((2)) Wynik ostateczny
P nie może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}.
((1)) Odpowiedź na pytanie 2
P może domagać się zawarcia umowy najmu, jeżeli ma ku temu odpowiednie roszczenie. Podstawą roszczenia mógłby być w tym wypadku {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}, jeśli strony zawarłyby skuteczną umowę przedwstępną.
Prawomocny wyrok nakazujący zawarcie umowy przyrzeczonej zastępuje oświadczenie woli ({{pu przepis="art. 64 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 1047 KPC"}}).
((2)) Powstanie roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zależy od tego, czy skutecznie zawarto umowę przedwstępną oraz czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom przewidzianym dla umowy przyrzeczonej.
((3)) zawarcie umowy przedwstępnej
W odpowiedzi na pytanie 1 ustalono już, że strony zawarły skuteczną umowę przedwstępną.
((3)) wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej
W tej konstelacji czynsz został ustalony w walucie polskiej, wobec czego brak jest naruszenia {{pu przepis="art. 358 § 1 KC"}}. Uzależnienie wysokości czynszu, określonego w złotych polskich od wysokości odpowiedniej kwoty w walucie obcej może świadczyć o uzgodnieniu klauzuli waloryzacyjnej (klauzula waloryzacyjna walutowa).
((3)) wynik
Roszczenie wobec tego powstało.
((2)) Brak utraty roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej może zostać utracone, jak każde roszczenie, na skutek jego przeniesienia na inny podmiot albo wygaśnięcia. Tutaj brak jest wskazówek na wystąpienie którejkolwiek z tych okoliczności.
((2)) Zaskarżalność
((3)) wymagalność roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy jest wymagalne po upływie terminu, w czasie którego strony miał zawrzeć umowę przedwstępną, {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 1 KC"}}.
W naszym kazusie strony jednakże tego terminu nie oznaczyły. Oznacza to, że zastosowanie znajdzie reguła wynikająca z {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 1 in fine KC"}}, zgodnie z którą strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej ma prawo wyznaczyć odpowiedni termin do jej zawarcia. W tym wypadku uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej są obie strony, a więc P miała prawo wyznaczenia tego terminu.
Ponadto termin ten musi być odpowiedni. Odpowiedni jest taki termin, w którym strona zobowiązana, w normalnym toku rzeczy, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności, może bez nieuzasadnionej zwłoki przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej (Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 17). P wyznaczyła termin do dnia 1 maja 2006 r., a więc blisko dwumiesięczny. Był to więc termin odpowiedni. Od dnia 1 maja 2006 r. roszczenie o zawarcie umowy jest więc wymagalne.
((3)) brak zarzutów
Brak jest zarzutów, np. przedawnienia.
((3)) nie chodzi o zobowiązania naturalne
W przypadku tej umowy należy pamiętać o szczególnej okoliczności powodującej przekształcenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w zobowiązanie naturalne, wynikającej z {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 3 KC"}}.
Zobowiązania naturalne polegają na tym, że dłużnik nie ponosi odpowiedzialności za swój dług, a wierzycielowi nie przysługuje kompetencja do zwrócenia się do sądu albo innego organu o wydanie orzeczenia nakazującego dłużnikowi wykonanie świadczenia (RadwanskiOlejniczakZobowiazaniaCzO, nb. 52). Powstanie zobowiązań naturalnych wiąże się głównie z przedawnieniem ({{pu przepis="art. 117 § 2 KC"}}) i ze zobowiązaniami z gier i zakładów ({{pu przepis="art. 413 KC"}}).
Przyjmuje się także, iż upływ terminu przewidzianego w {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 3 KC"}} powoduje niezaskarżalność roszczenia, tzn. przekształcenie się go w zobowiązanie naturalne (por. Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 19).
Ponieważ w tym wypadku w chwili wyznaczania terminu do zawarcia umowy (10 marca 2006 r.) od dnia zawarcia umowy przedwstępnej (5 lutego 2005 r.) minął już ponad rok, roszczenie przekształciło się w zobowiązanie naturalne, co oznacza, że P nie może wyegzekwować go na drodze sądowej. Natomiast U może zawrzeć umowę przyrzeczoną, ale nie może zostać do tego zmuszony.
((3)) wynik
Na skutek upływu terminu z {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 3 KC"}} roszczenie nie jest zaskarżalne.
((2)) Wynik ostateczny
P nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}.
((1)) Odpowiedź na pytanie 3
P mogłaby dochodzić od U odszkodowania na podstawie {{pu przepis="art. 390 § 1 zd. 1 KC"}}.
((2)) Powstanie roszczenia
Roszczenia odszkodowawcze w zakresie ustalonym przez podnoszącego roszczenie powstają, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej a żądane odszkodowanie odpowiada co do wysokości i zakresu odpowiednim regulacjom.
((3)) spełnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej
W każdym przypadku roszczenie odszkodowawcze zależy od tego, czy wystąpiła szkoda, czy miało miejsce zdarzenie i czy pomiędzy szkodą a zdarzeniem istnieje związek przyczynowo-skutkowy.
**(1) szkoda**
Szkodą, w polskim prawie cywilnym, jest wg. tzw. teorii różnicy, uszczerbek, który nastąpił wbrew woli poszkodowanego, w prawnie chronionych dobrach (interesach), i który wyraża się w różnicy pomiędzy stanem dóbr, jaki istniał i jaki mógłby się w normalnej kolei rzeczy wytworzyć, a stanem, jaki powstał na skutek zdarzenia wywołującego zmianę w dotychczasowym stanie rzeczy, z którym to zdarzeniem ustawodawca wiąże powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej (Zb. Radwański, System prawa cywilnego – część ogólna, PAN ZNiO 1981, str. 213 – 214 z dalszymi wskazaniami, SN w wyroku z 11.7.1957 r.). Więcej na temat pojęcia szkody w [[SzkodaCywilnoprawna osobnym skrypcie]].
W niniejszym stanie faktycznym brak jest danych o szkodzie, jaką miałaby ponieść P. Możne jednak założyć, że poniosła np. koszty przygotowania umowy przedwstępnej oraz utraciła zysk, jaki by osiągnęła, gdyby umowa najmu z U została zawarta.
**(2) zdarzenie powodujące szkodę**
Każdy z przepisów statuujących odpowiedzialność odszkodowawczą przewiduje inne zdarzenie, z którego wynika szkoda. Dla {{pu przepis="art. 390 § 1 zd. 1 KC"}} jest to “uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej”. Uchylanie się to działanie lub zaniechanie prowadzące do niezawarcia umowy przyrzeczonej. Wyłączenie odpowiedzialności może nastąpić tylko wówczas, gdy uchylanie się jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Mamy więc tu do czynienia z domniemaniem odpowiedzialności podobnie jak w {{pu przepis="art. 471 KC"}}.
**(3) związek przyczynowo-skutkowy**
Szkoda w postaci jak wskazano powyżej jest normalnym następstwem ({{pu przepis="art. 361 § 1 KC"}}) uchylania się od zawarcia umowy przedwstępnej. Tym samym pozostaje więc w adekwatnym związku przyczynowym ze zdarzeniem, z którego wynika. Więcej o tym w osobnym skrypcie.
**(4) wynik tymczasowy**
Przesłanki roszczenia odszkodowawczego zostały więc spełnione.
((3)) zakres odpowiedzialności
Zasadą jest, iż naprawienie szkody powinno obejmować wszelką stratę i utracone korzyści wynikające ze zdarzenia powodującego szkodę. Istnieją jednak rozliczne regulacje ograniczające wysokość i zakres należnego odszkodowania. Z {{pu przepis="art. 390 § 1 zd. 1 KC"}} wynika, iż naprawieniu podlega tylko ta szkoda, którą wierzyciel poniósł przez to, że liczył na zwarcie umowy przyrzeczonej. W przypadku odpowiedzialności z tego przepisu w grę wchodzi więc ograniczenie odpowiedzialności do tzw. ujemnego interesu umownego.
**(1) wydatki poniesione w związku z umową przyrzeczoną**
Przyjąć więc trzeba, że w zakres odszkodowania wchodzą tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej wykonania (Żuławska w: BieniekKomentarzKC (wyd. 6), art. 390 uw. nr 2). Tym samym zwrotowi podlegałyby w tym wypadku wszelkie koszty poniesione przez P w celu przygotowania umowy najmu.
**(2) utracone korzyści**
Sporne jest natomiast, czy zakres odszkodowania objąłby także utracone korzyści. Dyrektywa ogólna z {{pu przepis="art. 361 § 2 KC"}} nakazuje naprawienie nie tylko poniesionej straty ale i utraconego zarobku. Trzeba pamiętać, że naprawienie szkody w granicach ujemnego interesu umownego oznacza, że odszkodowanie powinno uwzględniać jedynie to, co by strona miała, gdyby nie wdała się w zawieranie umowy, a nie co by miała, gdyby umowa została należycie wykonana. Gdyby udało się udowodni, iż P w tym czasie wynajęłaby lokal innemu kontrahentowi, wówczas utracony zysk z tego potencjalnego najmu podlegałby zwrotowi przez U. U jednak nie ma powodu, aby zwracać P zysk, jaki osiągnęłaby ona z umowy najmu zawartej właśnie z nim.
((3)) wynik tymczasowy
Roszczenie odszkodowawcze P wobec U powstało w zakresie dot. kosztów przygotowania umowy przyrzeczonej oraz w zakresie utraconych korzyści, jednakże w tym ostatnim wypadku tylko w takiej wysokości, w jakiej P osiągnęłaby zysk z innej transakcji.
((2)) Brak utraty roszczenia
Roszczenie odszkodowawcze nie zostało przez P utracone.
((2)) Zaskarżalność
Odszkodowanie jest wymagalne z chwilą oznaczoną w wezwaniu do jego zapłacenia.
Roszczenie to podlega przedawnieniu określonemu w {{pu przepis="art. 390 § 3 KC"}}, tzn. w niniejszej sytuacji z upływem roku od dnia, kiedy umowa miała być zawarta. Ponieważ w wezwaniu z dnia 10.3.2006 r. P zażądała zawarcia umowy najmu do 1.5.2006, roszczenie odszkodowawcze (tak samo jak i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawni się 1.5.2007 r.
((2)) Wynik
P ma wobec U roszczenie o odszkodowanie.
----
CategoryKazusyNajem CategoryUmowaPrzedwstepna
((1)) Stan faktyczny
Powódka "P." spółka z o.o z siedzibą w Warszawie oraz pozwany – Bankowe Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji S.A. z siedzibą w Warszawie (U) zawarły dnia 5 lutego 2005 r. pisemną umowę określoną jako "porozumienie", na mocy której między stronami miała być zawarta umowa najmu z terminem obowiązywania do 31 grudnia 2007 r., przedmiotem której miał być lokal biurowy będący w posiadaniu powódki. Strony w umowie przewidziały czynsz w wysokości 20 USD za 1 m2. Terminu, do którego umowa najmu miałaby być zawarta, nie ustalono.
Ponieważ U nie reagował na wezwania do stawienia się i zawarcia umowy, dnia 10 marca 2006 r. P wyznaczyła mu termin na zawarcie umowy do dnia 1 maja 2006 r. grożąc, iż po bezskutecznym upływie tego terminu skieruje sprawę na drogę sądową.
Wezwanie P pozostało bez odpowiedzi. W końcu więc P wniosła dnia 26 maja 2006 r. pozew o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o zawarciu od dnia 1 maja 2006 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. umowy najmu przedmiotowego lokalu ze stawką czynszu miesięcznego płatnego z góry do 10-ego dnia każdego miesiąca, w kwocie 20 USD za 1 m2 powierzchni.
//1. Czy P może domagać się zawarcia umowy najmu?
2. Czy zmieniłaby się ocena powyższego przypadku, gdyby w umowie przedwstępnej strony określiły, iż czynsz miesięczny za 1 m2 powierzchni lokalu będzie wynosił równowartość w złotych polskich kwoty 20 USD według średniego kursu dolara amerykańskiego ogłaszanego przez NBP w dniu płatności czynszu?
3. Czego w takiej sytuacji mogłaby się domagać spółka P od U?//
((1)) Odpowiedź na pytanie 1
P może domagać się zawarcia umowy najmu, jeżeli ma ku temu odpowiednie roszczenie. Podstawą roszczenia mógłby być w tym wypadku {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}, jeśli strony zawarłyby skuteczną umowę przedwstępną.
Prawomocny wyrok nakazujący zawarcie umowy przyrzeczonej zastępuje oświadczenie woli ({{pu przepis="art. 64 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 1047 KPC"}}).
((2)) Powstanie roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zależy od tego, czy skutecznie zawarto umowę przedwstępną oraz czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom przewidzianym dla umowy przyrzeczonej.
((3)) zawarcie umowy przedwstępnej
W umowie przedwstępnej jedna ze stron (umowa jednostronnie zobowiązująca) lub obie strony (umowa dwustronnie zobowiązująca) zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowa przyrzeczona, umowa stanowcza), por. {{pu przepis="art. 389 § 1 KC"}}. Nie jest to natomiast umowa wzajemna (Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 4).
**(1) złożenie zgodnych oświadczeń woli**
Umowa przedwstępna jest umową konsensualną, dochodzącą do skutku na podstawie zgodnych oświadczeń woli. Te z pewnością zostały tutaj złożone.
**(2) treść umowy przedwstępnej**
Do elementów niezbędnych, aby móc daną umowę zakwalifikować jako umowę przedwstępną, należy określenie strony umowy przedwstępnej oraz zawarcie postanowienia o zawarciu w przyszłości oznaczonej umowy. Nie jest natomiast konieczne ustalenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynika to z nowego, obowiązującego od dnia 14.2.2003 r. brzmienia {{pu przepis="art. 389 § 2 KC"}}, który uchyla stosowanie w tym przypadku {{pu przepis="art. 455 KC"}} o wymagalności świadczenia. W stanie faktycznym podano, iż strony zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy najmu lokalu biurowego. Tym samym więc “porozumienie”, o którym jest mowa w stanie faktycznym stanowi umowę przedwstępną.
**(3) skuteczność umowy przedwstępnej**
Umowa przedwstępna podlega ogólnym rygorom wpływającym na jej skuteczność. Za każdym razem należy więc rozważyć, czy nie występują okoliczności powodujące jej nieważność albo bezskuteczność zawieszoną.
**(a) bezskuteczność zawieszona umowy przedwstępnej**
W niniejszym przypadku brak jest okoliczności mogących świadczyć o tym, że skuteczność umowy zależy od dalszych okoliczności.
**(b) nieważność umowy przedwstępnej**
Zgodnie z {{pu przepis="art. 389 § 1 KC"}} in fine umowa przedwstępna powinna również określać istotne postanowienia (essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Brak tych postanowień powoduje nieważność umowy przedwstępnej (por. Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 13).
W tym wypadku strony planowały zawrzeć umowę najmu. Wobec tego należy zbadać, czy w umowie określono essentialia negotii umowy najmu.
Do postanowień niezbędnych umowy najmu należą:
- określenie strony (najemcy i wynajmującego),
- określenie rzeczy będącej przedmiotem świadczenia wynajmującego oraz
- oznaczenie czynszu jako świadczenia wzajemnego najemcy (Panowicz-Lipska w: System prawa prywatnego. Tom 8, § 1 nb. 31).
Ze stanu faktycznego wynika, iż wszystkie te elementy zostały przez P i T oznaczone.
((3)) wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej
Zawarcia umowy przyrzeczonej można dochodzić, jeżeli spełnione są wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności te dotyczące formy, {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}.
**(1) wymagania dotyczące formy**
Należy sprawdzić, czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom co do formy przewidzianym dla umowy najmu. Z {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}} wynika, iż chodzi przede wszystkim o wymagania dotyczące formy czynności. Nieważna byłaby więc umowa zawarta bez zachowania odpowiedniej formy, gdyby chodziło o formę zastrzeżoną pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Formę umowy najmu określa {{pu przepis="art. 660 KC"}}. Jest to forma przewidziana zastrzeżona dla wywołania szczególnych skutków prawnych (ad eventum). Niedochowanie tej formy powoduje tylko to, iż umowa nie jest zawarta na czas oznaczony dłuższy niż rok, lecz na czas nieznaczony. Jej naruszenie nie prowadziłoby więc do nieważności umowy przyrzeczonej.
Ustawy przewidują rygor nieważności dla formy zwykłej pisemnej np. w {{pu przepis="art. 522 KC"}}, {{pu przepis="art. 586 § 1 KC"}}, {{pu przepis="art. 876 § 2 KC"}} oraz {{pu przepis="art. 23 KSH"}}. Natomiast forma aktu notarialnego (w {{pu przepis="art. 158 KC"}}, {{pu przepis="art. 593 § 2 KC"}}, {{pu przepis="art. 597 § 2 KC"}}) jest zazwyczaj powiązana ze skutkiem nieważności na wypadek jej niedopełnienia.
Nawet gdyby więc P i U zawarły porozumienie w formie ustnej, nie stanowiłoby to naruszenia przepisów o formie umowy najmu nieruchomości.
**(2) inne wymagania wpływające na ważność umowy przyrzeczonej**
W {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}} chodzi jednak nie tylko o wymagania dotyczące formy czynności prawnej (forma ad solemnitatem), ale także inne wymagania, mogące mieć wpływ na ważność umowy przyrzeczonej. Na ważność każdej umowy cywilnoprawnej (także przyrzeczonej) wpływają takie okoliczności jak:
- naruszenie ustawy, zwyczajów albo zasad współżycia społecznego ({{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}} i {{pu przepis="art. 58 § 2 KC"}}),
- brak zdolności do czynności prawnych ({{pu przepis="art. 14 § 1 KC"}}),
- niemożliwość pierwotna ({{pu przepis="art. 387 § 1 KC"}}) itp.
W niniejszym przypadku pierwsza z wymienionych okoliczności ma istotne znaczenie, albowiem strony oznaczyły czynsz w walucie obcej. Zgodnie zaś z zasadą walutowości ({{pu przepis="art. 358 § 1 KC"}}) zobowiązania pieniężne mogą być wyrażone tylko w walucie polskiej. Wyjątki ustawowe, o których mowa jest w tym przepisie wynikać mogą z ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. - Prawo dewizowe. Ustawa ta przewiduje indywidualne zezwolenia dewizowe ({{pu przepis="art. 5 PrDewizowe"}}) w zakresie, w jakim ograniczony został obrót dewizami. Zgodnie z {{pu przepis="art. 9 pkt 15 PrDewizowe"}} zezwolenia dewizowego wymaga także dokonywanie w kraju, między rezydentami, rozliczeń w walutach obcych, z wyjątkiem rozliczeń między osobami fizycznymi, o ile nie mają one związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. W tym wypadku mamy jednak do czynienia z rozliczeniami pomiędzy osobami prawnymi (P sp. z o.o. i U S.A.), wobec czego niezbędne było zezwolenie dewizowe. Brak tego zezwolenia powoduje naruszenie zasady walutowości.
Umowa przedwstępna nie może zobowiązywać do zawarcia umowy nieważnej. Stąd też nieważność umowy przyrzeczonej powoduje, iż także umowa przedwstępna jest nieważna, albowiem nie można zobowiązanie do zawarcia umowy nieważnej narusza ustawę ({{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}}). Podobny wniosek można by wywieźć z {{pu przepis="art. 387 § 1 KC"}}, gdyż zobowiązanie się do zawarcia umowy nieważnej stanowi nic innego jak umowę o świadczenie niemożliwe.
((3)) wynik
Umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom dotyczącym umowy przyrzeczonej.
((2)) Wynik ostateczny
P nie może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}.
((1)) Odpowiedź na pytanie 2
P może domagać się zawarcia umowy najmu, jeżeli ma ku temu odpowiednie roszczenie. Podstawą roszczenia mógłby być w tym wypadku {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}, jeśli strony zawarłyby skuteczną umowę przedwstępną.
Prawomocny wyrok nakazujący zawarcie umowy przyrzeczonej zastępuje oświadczenie woli ({{pu przepis="art. 64 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 1047 KPC"}}).
((2)) Powstanie roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zależy od tego, czy skutecznie zawarto umowę przedwstępną oraz czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom przewidzianym dla umowy przyrzeczonej.
((3)) zawarcie umowy przedwstępnej
W odpowiedzi na pytanie 1 ustalono już, że strony zawarły skuteczną umowę przedwstępną.
((3)) wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej
W tej konstelacji czynsz został ustalony w walucie polskiej, wobec czego brak jest naruszenia {{pu przepis="art. 358 § 1 KC"}}. Uzależnienie wysokości czynszu, określonego w złotych polskich od wysokości odpowiedniej kwoty w walucie obcej może świadczyć o uzgodnieniu klauzuli waloryzacyjnej (klauzula waloryzacyjna walutowa).
((3)) wynik
Roszczenie wobec tego powstało.
((2)) Brak utraty roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej może zostać utracone, jak każde roszczenie, na skutek jego przeniesienia na inny podmiot albo wygaśnięcia. Tutaj brak jest wskazówek na wystąpienie którejkolwiek z tych okoliczności.
((2)) Zaskarżalność
((3)) wymagalność roszczenia
Roszczenie o zawarcie umowy jest wymagalne po upływie terminu, w czasie którego strony miał zawrzeć umowę przedwstępną, {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 1 KC"}}.
W naszym kazusie strony jednakże tego terminu nie oznaczyły. Oznacza to, że zastosowanie znajdzie reguła wynikająca z {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 1 in fine KC"}}, zgodnie z którą strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej ma prawo wyznaczyć odpowiedni termin do jej zawarcia. W tym wypadku uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej są obie strony, a więc P miała prawo wyznaczenia tego terminu.
Ponadto termin ten musi być odpowiedni. Odpowiedni jest taki termin, w którym strona zobowiązana, w normalnym toku rzeczy, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności, może bez nieuzasadnionej zwłoki przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej (Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 17). P wyznaczyła termin do dnia 1 maja 2006 r., a więc blisko dwumiesięczny. Był to więc termin odpowiedni. Od dnia 1 maja 2006 r. roszczenie o zawarcie umowy jest więc wymagalne.
((3)) brak zarzutów
Brak jest zarzutów, np. przedawnienia.
((3)) nie chodzi o zobowiązania naturalne
W przypadku tej umowy należy pamiętać o szczególnej okoliczności powodującej przekształcenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w zobowiązanie naturalne, wynikającej z {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 3 KC"}}.
Zobowiązania naturalne polegają na tym, że dłużnik nie ponosi odpowiedzialności za swój dług, a wierzycielowi nie przysługuje kompetencja do zwrócenia się do sądu albo innego organu o wydanie orzeczenia nakazującego dłużnikowi wykonanie świadczenia (RadwanskiOlejniczakZobowiazaniaCzO, nb. 52). Powstanie zobowiązań naturalnych wiąże się głównie z przedawnieniem ({{pu przepis="art. 117 § 2 KC"}}) i ze zobowiązaniami z gier i zakładów ({{pu przepis="art. 413 KC"}}).
Przyjmuje się także, iż upływ terminu przewidzianego w {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 3 KC"}} powoduje niezaskarżalność roszczenia, tzn. przekształcenie się go w zobowiązanie naturalne (por. Popiołek w: PietrzykowskiKomentarzKC, art. 389 nb. 19).
Ponieważ w tym wypadku w chwili wyznaczania terminu do zawarcia umowy (10 marca 2006 r.) od dnia zawarcia umowy przedwstępnej (5 lutego 2005 r.) minął już ponad rok, roszczenie przekształciło się w zobowiązanie naturalne, co oznacza, że P nie może wyegzekwować go na drodze sądowej. Natomiast U może zawrzeć umowę przyrzeczoną, ale nie może zostać do tego zmuszony.
((3)) wynik
Na skutek upływu terminu z {{pu przepis="art. 389 § 2 zd. 3 KC"}} roszczenie nie jest zaskarżalne.
((2)) Wynik ostateczny
P nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie {{pu przepis="art. 390 § 2 KC"}}.
((1)) Odpowiedź na pytanie 3
P mogłaby dochodzić od U odszkodowania na podstawie {{pu przepis="art. 390 § 1 zd. 1 KC"}}.
((2)) Powstanie roszczenia
Roszczenia odszkodowawcze w zakresie ustalonym przez podnoszącego roszczenie powstają, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej a żądane odszkodowanie odpowiada co do wysokości i zakresu odpowiednim regulacjom.
((3)) spełnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej
W każdym przypadku roszczenie odszkodowawcze zależy od tego, czy wystąpiła szkoda, czy miało miejsce zdarzenie i czy pomiędzy szkodą a zdarzeniem istnieje związek przyczynowo-skutkowy.
**(1) szkoda**
Szkodą, w polskim prawie cywilnym, jest wg. tzw. teorii różnicy, uszczerbek, który nastąpił wbrew woli poszkodowanego, w prawnie chronionych dobrach (interesach), i który wyraża się w różnicy pomiędzy stanem dóbr, jaki istniał i jaki mógłby się w normalnej kolei rzeczy wytworzyć, a stanem, jaki powstał na skutek zdarzenia wywołującego zmianę w dotychczasowym stanie rzeczy, z którym to zdarzeniem ustawodawca wiąże powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej (Zb. Radwański, System prawa cywilnego – część ogólna, PAN ZNiO 1981, str. 213 – 214 z dalszymi wskazaniami, SN w wyroku z 11.7.1957 r.). Więcej na temat pojęcia szkody w [[SzkodaCywilnoprawna osobnym skrypcie]].
W niniejszym stanie faktycznym brak jest danych o szkodzie, jaką miałaby ponieść P. Możne jednak założyć, że poniosła np. koszty przygotowania umowy przedwstępnej oraz utraciła zysk, jaki by osiągnęła, gdyby umowa najmu z U została zawarta.
**(2) zdarzenie powodujące szkodę**
Każdy z przepisów statuujących odpowiedzialność odszkodowawczą przewiduje inne zdarzenie, z którego wynika szkoda. Dla {{pu przepis="art. 390 § 1 zd. 1 KC"}} jest to “uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej”. Uchylanie się to działanie lub zaniechanie prowadzące do niezawarcia umowy przyrzeczonej. Wyłączenie odpowiedzialności może nastąpić tylko wówczas, gdy uchylanie się jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Mamy więc tu do czynienia z domniemaniem odpowiedzialności podobnie jak w {{pu przepis="art. 471 KC"}}.
**(3) związek przyczynowo-skutkowy**
Szkoda w postaci jak wskazano powyżej jest normalnym następstwem ({{pu przepis="art. 361 § 1 KC"}}) uchylania się od zawarcia umowy przedwstępnej. Tym samym pozostaje więc w adekwatnym związku przyczynowym ze zdarzeniem, z którego wynika. Więcej o tym w osobnym skrypcie.
**(4) wynik tymczasowy**
Przesłanki roszczenia odszkodowawczego zostały więc spełnione.
((3)) zakres odpowiedzialności
Zasadą jest, iż naprawienie szkody powinno obejmować wszelką stratę i utracone korzyści wynikające ze zdarzenia powodującego szkodę. Istnieją jednak rozliczne regulacje ograniczające wysokość i zakres należnego odszkodowania. Z {{pu przepis="art. 390 § 1 zd. 1 KC"}} wynika, iż naprawieniu podlega tylko ta szkoda, którą wierzyciel poniósł przez to, że liczył na zwarcie umowy przyrzeczonej. W przypadku odpowiedzialności z tego przepisu w grę wchodzi więc ograniczenie odpowiedzialności do tzw. ujemnego interesu umownego.
**(1) wydatki poniesione w związku z umową przyrzeczoną**
Przyjąć więc trzeba, że w zakres odszkodowania wchodzą tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej wykonania (Żuławska w: BieniekKomentarzKC (wyd. 6), art. 390 uw. nr 2). Tym samym zwrotowi podlegałyby w tym wypadku wszelkie koszty poniesione przez P w celu przygotowania umowy najmu.
**(2) utracone korzyści**
Sporne jest natomiast, czy zakres odszkodowania objąłby także utracone korzyści. Dyrektywa ogólna z {{pu przepis="art. 361 § 2 KC"}} nakazuje naprawienie nie tylko poniesionej straty ale i utraconego zarobku. Trzeba pamiętać, że naprawienie szkody w granicach ujemnego interesu umownego oznacza, że odszkodowanie powinno uwzględniać jedynie to, co by strona miała, gdyby nie wdała się w zawieranie umowy, a nie co by miała, gdyby umowa została należycie wykonana. Gdyby udało się udowodni, iż P w tym czasie wynajęłaby lokal innemu kontrahentowi, wówczas utracony zysk z tego potencjalnego najmu podlegałby zwrotowi przez U. U jednak nie ma powodu, aby zwracać P zysk, jaki osiągnęłaby ona z umowy najmu zawartej właśnie z nim.
((3)) wynik tymczasowy
Roszczenie odszkodowawcze P wobec U powstało w zakresie dot. kosztów przygotowania umowy przyrzeczonej oraz w zakresie utraconych korzyści, jednakże w tym ostatnim wypadku tylko w takiej wysokości, w jakiej P osiągnęłaby zysk z innej transakcji.
((2)) Brak utraty roszczenia
Roszczenie odszkodowawcze nie zostało przez P utracone.
((2)) Zaskarżalność
Odszkodowanie jest wymagalne z chwilą oznaczoną w wezwaniu do jego zapłacenia.
Roszczenie to podlega przedawnieniu określonemu w {{pu przepis="art. 390 § 3 KC"}}, tzn. w niniejszej sytuacji z upływem roku od dnia, kiedy umowa miała być zawarta. Ponieważ w wezwaniu z dnia 10.3.2006 r. P zażądała zawarcia umowy najmu do 1.5.2006, roszczenie odszkodowawcze (tak samo jak i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawni się 1.5.2007 r.
((2)) Wynik
P ma wobec U roszczenie o odszkodowanie.
----
CategoryKazusyNajem CategoryUmowaPrzedwstepna
