Wiki source for WartoscPrawaNajmuLokaluMieszkalnego
====Wartość prawa najmu lokalu mieszkalnego====
==analiza na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego==
((1)) UWAGI WSTĘPNE
W postępowaniach o podział majątku wspólnego wciąż jeszcze prawo najmu zajmuje znaczącą pozycję. Dzieje się tak z reguły w przypadku lokali komunalnych czy spółdzielczych. Aktualny więc jest nadal problem ustalenia wartości prawa najmu w razie ustania wspólności ustawowej małżeńskiej.
((1)) WEJŚCIE PRAWA NAJMU DO MAJĄTKU WSPÓLNEGO
W pierwszej kolejności należy zbadać, czy prawo najmu w ogóle może być przedmiotem podziału.
Z {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wynika, że małżonkowie stają się najemcami niezależnie od charakteru ustroju majątkowego. Rozstrzygające jest natomiast to, czy:
1) nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa i
1) lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny.
Przepis {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} obowiązuje wprawdzie od dnia 10.7.2001 r. Jednakże regulacja ta dotyczy również stosunków najmu, które powstały przed tą datą ({{pu przepis="art. 27 ust. 1 UOchrPrLokator"}}). to by oznaczało, że z dniem 10.7.2001 r. wszyscy małżonkowie stali się współnajemcami lokali, o ile umowy najmu lokalu na cele mieszkaniowe rodziny zostały podpisane w czasie trwania małżeństwa (inaczej w braku przepisów intertemporalnych SN w uchwale z dnia 29.11.1991, sygn. III CZP 123/91 (OSNC z 1992 nr 6, poz. 101)).
Wg komentatorów regulacji tej nie można wyłączyć w drodze umowy małżeńskiej (Bończak-Kucharczyk w: Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz (2011), {{pu przepis="art. 680(1) KC"}}; (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 88).
Ustalenie statusu strony stosunku najmu może nastąpić w trybie procesu o ustalenie na podstawie {{pu przepis="art. 189 KPC"}} (SN w wyroku z dnia 28.6.1979, sygn. I CR 257/79 (OSNC 1980 nr 5, poz. 89)).
((2)) Nawiązanie stosunku najmu w czasie trwania małżeństwa
Przesłanka nawiązania stosunku najmu w czasie małżeństwa wymaga wymaga zbadania pojęcia małżeństwa oraz zasad powstawania stosunku najmu.
((3)) małżeństwo i związki quasi-małżeńskie
Wspólność najmu wymaga, aby osoby łączył węzeł małżeństwa w chwili, gdy dochodzi do nawiązania stosunku najmu. Wyklucza to więc sytuacje, gdy dochodzi do zniesienia małżeństwa ze skutkiem ex tunc (unieważnienie małżeństwa, zob. art. 10 i nast. {{pu akt="KRO"}}) albo gdy nie doszło do skutecznego zawarcia małżeństwa (//matrimonium non existens//). Nie dochodzi również do zawarcia małżeństwa, gdy duchowny nie złoży w terminie wyznaczonym {{pu przepis="art. 8 § 3 KRO"}} zaświadczenia o zawarciu małżeństwa według prawa wewnętrznego kościoła albo innego związku wyznaniowego (przypis!). Jeżeli nawiązanie stosunku najmu nastąpi w okresie pomiędzy złożeniem oświadczeń przed duchownym a złożeniem przez niego zaświadczenia do właściwego urzędu stanu cywilnego i sporządzeniem przez kierownika USC aktu małżeństwa, to należy przyjąć, iż doszło do nawiązania stosunku najmu w czasie trwania małżeństwa. Złożenie zaświadczenia, o których mowa jest w {{pu przepis="art. 8 § 3 KRO"}}, ma skutek ex tunc.
{{pu przepis="Art. 680(1) § 1 KC"}} nie znajdzie również zastosowania do tych sytuacji, gdy małżeństwo ustało przed zawarciem umowy najmu (ex nunc lub ex tunc). Podobny skutek ma również orzeczenie separacji (por. {{pu przepis="art. 61(4) KRO"}}).
Z uwagi na dość jednoznaczne brzmienie {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wyklucza możliwość zastosowania przepisu w stosunku do konkubentów ([[PostanowienieSNVCKN28100 postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.4.2000 r., V CKN 281/00 (Legalis)]]).
Pozostaje jeszcze do rozważania kwestia objęcia {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} relacji quasi-małżeńskich. Chodzi tu o występujące za granicą związki partnerskie (w tym związku osób jednej płci - znane w Niemczech itd.) oraz małżeństwa homoseksualne (występują w). Możliwa jest bowiem następująca sytuacja: obywatel polski i jego niemiecki partner żyją w zarejestrowanym związku partnerskim wg niemieckiej ustawy - Lebenspartnerschaftsgesetz. Przeprowadzają się z Berlina do Warszawy, gdzie wynajmują wspólnie mieszkanie. Po rozstaniu każdy z nich chciałby pozostać w lokalu. Wnoszą o orzeczenie rozwodu lub zniesienie związku w inny sposób oraz następnie o podział majątku.
Na mocy {{pu przepis="art. 54 ust. 2 PrPrywMiędz"}} orzeczenie rozwodu musiałoby nastąpić na podstawie regulacji prawa polskiego ((wspólne miejsce zamieszkania) (pomijam przekraczającą ramy niniejszego opracowania możliwość zastosowania {{pu przepis="art. 54 PrPrywMiędz"}} do związków partnerskich i małżeństw homoseksualnych (tutaj więcej PilichPanstwoIPrawo2011)). Norma {{pu przepis="art. 54 PrPrywMiędz"}} obejmuje także skutki rozwiązania małżeństwa (przypis). Stąd prawu polskiemu podlegałoby orzeczenie o majątku wspólnym, jeżeli taki istniałby między partnerami.
Tutaj pojawi się problem zastosowania {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} do byłych partnerów albo byłych małżonków małżeństwa homoseksualnego. Odpowiedź na to pytanie wymaga przede wszystkim ustalenia, jak daleko można interpretować pojęcie "małżonków" zastosowane w {{pu przepis="art. 680(1) KC"}}. Mając na uwadze brzmienie {{pu przepis="art. 18 Konstytucja"}}, zastosowanie {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} należałoby ograniczyć do heteroseksualnych związków charakteryzujących się trwałością węzła małżeńskiego i równością partnerów. W sytuacji jednak, gdy zagraniczne systemy zrównują związki homoseksualne z małżeństwami lub wręcz ustanawiają małżeństwa osób tej samej płci, odrzucanie a priori możliwości zastosowania {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wobec partnerów takiego związku byłoby niesłuszne. Objęcie zakresem normy kolizyjnej {{pu przepis="art. 54 PrPrywMiędz"}} również związków i małżeństw osób tej samej płci powinno prowadzić do potraktowania tychże związków w taki sam sposób na płaszczyźnie prawa krajowego. Z u wagi na materialnoprawny charakter {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wydaje się, że klauzula ordre public ({{pu przepis="art. 7 PrPrywMiędz"}}) nie sprzeciwiałaby się takiemu rozwiązaniu (por. PilichPanstwoIPrawo2011).
((3)) nawiązanie stosunku najmu
Nawiązanie stosunku najmu oznacza przede wszystkim powstanie w drodze czynności prawnej (zob. ZawarcieUmowy). Czy prawo majątkowe małżeńskie ma wpływ na zwarcie umowy (zgoda, pozwolenie itp.). Jaki wpływa mają szczególne zasady dot. najmu okazjonalnego wg {{pu akt="UOchrPrLokator"}}.
Przesłanka ta obejmuje również stosunki prawne powstałe ex lege (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 87). Zob. {{pu przepis="art. 30 ust. 1 UOchrPrLokator"}}, {{pu przepis="art. 16 ust. 1 USpółdzMieszk"}}, {{pu przepis="art. 691 KC"}}.
//Na razie nie zostaną omówione//
((2)) Lokal mieszkalny na potrzeby rodziny
Regulacja {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} dotyczy jedynie lokali mieszkalnych, które mają służyć zaspokajaniu potrzeb rodziny. Nie są objęte {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} lokale użytkowe ani lokale mieszkalne mające służyć jedynie jednemu z małżonków.
((1)) USTANIE WSPÓLNOŚCI NAJMU
Na podstawie {{pu przepis="art. 680(1) § 2 KC"}} może wspólność najmu może zostać zniesiona (orzeczenie konstytutywne) przez sąd.
Może również ustać z mocy ustawy w razie: śmierci małżonka, rozwodu albo unieważnienia małżeństwa. Powstaje wówczas wspólność, do której stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 90).
Wypowiedzenie umowy najmu powoduje ustanie stosunku najmu z chwilą upływu okresu wypowiedzenia a gdy taki nie był przewidziany, z chwilą dojścia oświadczenia o wypowiedzeniu do adresata (por. Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} nb. 13). Ogólnie o wypowiadaniu umów zobacz w [[Wypowiedzenie osobnym dokumencie]].
W związku z omawianą tu problematyką pojawiają się następujące zagadnienia:
((2)) Skuteczność wypowiedzenia złożonego tylko wobec jednego małżonka po rozwiązaniu małżeństwa
Problematyczne jest skuteczność wypowiedzenia w sytuacji, gdy oświadczenie zostało złożone tylko jednemu z małżonków (temu, który podpisał dokument umowy) już po uprawomocnieniu się orzeczenia rozwiązującego związek małżeński (gdyż np wynajmujący nie wiedział o rozwodzie).
((2)) Skuteczność z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego
Tutaj pojawia się jednak pytanie, czy instytucja ta nie będzie wykorzystywana do sprzecznego z zasadami współżycia społecznego "wyprowadzenia" najmu poza wspólność. Wydaje się jednak, iż z uwagi na utratę uprawnienia do lokalu na skutek wypowiedzenia oraz związane z tym ryzyko eksmisji, nie należy się obawiać nadużywania wypowiedzenia. Można natomiast wypowiedzenie ze strony małżonka poddać badaniu w kierunku ustalenia, czy nie doszło do nadużycia prawa ({{pu przepis="art. 5 KC"}}) albo za czynność bezskuteczną względem drugiego małżonka ({{pu przepis="art. 59 KC"}}) względnie nieważną z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego ({{pu przepis="art. 58 § 2 KC"}}). Tutaj jednak ciężar dowodu powinien - zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu ({{pu przepis="art. 6 KC"}}) - ponieść podmiot kwestionujący prawidłowość wypowiedzenia.
((2)) Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w prawie najmu
((3)) przepisy szczególne
Do takich przepisów zaliczono wcześniej ""art. 215 PrSpółdz"" (jego wcześniejsze brzmienie jest [[http://www.polskieustawy.com/onever.php?dzur=1982&dzup=210&head=0&norm=215&lang=48&id_przepis=15064 tutaj]])
((3)) bezskuteczność z mocy {{pu przepis="art. 1036 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 46 KRO"}}
Z {{pu przepis="art. 1036 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 46 KRO"}} wynika, iż rozporządzenie udziałem w majątku objętym wcześniej wspólnością ustawową będzie bezskuteczne względem byłego małżonka, jeżeli nastąpiło bez jego zgody i narusza jego uprawnienia, wynikające z przepisów o dziale spadku.
Stosowanie {{pu przepis="art. 1036 KC"}} do postępowania o podział majątku zostało przesądzone w orzecznictwie (zob. orzecznictwo podane przez J. Pietrzykowskiego w: PietrzykowskiKROKomentarz, 2012, art. 46 nb. 9).
Przesłanki bezskuteczności są następujące:
- ustanie wspólności majątkowej,
- przedmiot należący wcześniej do majątku objętego wspólnością ustawową,
- rozporządzenie tym udziałem w przedmiocie,
- brak zgody byłego małżonka,
- naruszenie uprawnień tego małżonka wynikających z przepisów o podziale majątku wspólnego,
- nabywcą udziału musi być osoba trzecia.
Przedmiotem rozporządzenia może być udział w rzeczy (prawie własności rzeczy), jak i udział w prawie (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. A.3).
W tym wypadku rozporządzenie miałoby nastąpić przez nieregulowanie wpłat za mieszkanie. Rozporządzenie obejmujące wszelkie [[CzynnoscPrawna czynności prawne]], zarówno [[CzynnoscPrawnaOdplatna odpłatne]], jak i nieodpłatne, prowadzące do wyzbycia się takiego udziału lub jego obciążenia (Kremis/Burian w: GniewekKCKomentarz, 2010, art. 1036 nb. 2). O tym, że chodzi tu wyłącznie o czynności prawne wskazuje też skutek prawny. Jest to ograniczona [[BezskutecznoscWzgledna bezskuteczność względna]] czynności (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. B.5; Oleszko, Rejent 2001 nr 11, s. 152 i nast.; inaczej Kłos w: SystemPrawaPrywatnegoTom10, str. 629) występujące //ex lege// (wyrok SN z dnia 24.1.2008 r., I CSK 362/07 (OSN 2009 nr 3, poz. 46); Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 8). Bezskuteczność (jakakolwiek) nie może dotyczyć czynności faktycznych. Niepłacenie czynszu jest właśnie czynnością faktyczną. Brak jest bowiem w tym postępowaniu znamion takiego zachowania się podmiotu prawa cywilnego, którego celem jest wywołanie konsekwencji prawnych określonych w treści czynności prawnej oraz w przepisach prawa.
Zgoda na rozporządzenie przedmiotem objętym wcześniej wspólnością musi być wyrażona w formie zastrzeżonej dla danego rozporządzenia ({{pu przepis="art. 63 § 2 KC"}}). Może być natomiast wyrażona przed dokonaniem przez czynności rozporządzającej lub równocześnie z jej dokonaniem. Nie ma również przeszkód, aby uznać za skuteczną zgodę wyrażoną po dokonaniu rozporządzenia stosownie do {{pu przepis="art. 63 § 1 KC"}} (Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 5; Skowrońska-Bocian, Komentarz. Spadki, 2011, art. 1036, pkt 2; Niezbecka w: KidybaKomentarzKC, 2012, art. 1036, pkt 3; Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036, wstęp) .
Pochylając się nad przesłanką naruszenia uprawnień byłego małżonka, wynikających z przepisów o podziale majątku wspólnego, należy mieć na uwadze, jakie uprawnienia w ogóle przysługują na podstawie tych regulacji. Podstawowym uprawnieniem byłego małżonka jest prawo do uzyskania w naturze przysługujących mu przedmiotów z majątku objętego wcześniej wspólnością ustawową (por. uzasadnienie SN do postanowienia z dnia 16.2.2001 r., IV CKN 1212/00 (np. OSNC 2001 nr 9, poz. 140) dot. schedy spadkowej). Należy więc ustalić, co otrzymałby uprawniony, gdyby do rozporządzenia nie doszło (por. postanowienie SN z dnia 3.4.1990 r., III GRN 68/90 (OSNCP 1991 nr 8-9, poz. 109)). Chodzi wyłącznie o uprawnienia podmiotu, który zgłasza zarzut bezskuteczności (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. B.5; Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 8).
Nie wspomina się - ani w literaturze ani w orzecznictwie - jaki status musi mieć nabywca udziału. Logicznym jest, że musi być to osoba trzecia w stosunku do małżonków. Jeżeli rozporządzenie prowadziłoby do utraty udziału przez jednego ze skutkiem w postaci nabycie udziału przez drugiego byłego małżonka, to zgłaszanie przez niego sprzeciwu nie miałoby sensu. Jeżeli więc beneficjentem rozporządzenia staje się drugi małżonek (gdyż np. uprawnienie jednego z nich do lokalu wygasa, a drugi staje się wyłącznym uprawnionym), to brak jest sensu dla zastosowania {{pu przepis="art. 1036 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 46 KRO"}}.
((1)) ZASADY USTALANIA WARTOŚCI NAJMU WG ORZECZNICTWA SN
Z uchwał Sądu Najwyższego ([[UchwalaSNIIICZP3308 uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CZP 33/08, OSNC z 2009 r. Nr 6, poz. 86]] oraz [[UchwalaSNIIICZP2802 uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn.: III CZP 28/02, OSNC z 2002 r. Nr 12, poz. 150]]) wynika, iż wartość prawa najmu lokalu mieszkalnego ustala się na podstawie różnicy między czynszem opłacanym za zajmowane mieszkanie komunalne a czynszem wolnym oraz uwzględniając okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
((2)) Różnica między czynszem najmu lokalu komunalnego a czynszem wolnym
((3)) wysokość czynszu komunalnego
W celu ustalenia różnicy między czynszem komunalnym a czynszem wolnym konieczne jest w pierwszym rzędzie ustalenie kwoty czynszu za lokal komunalny. Tutaj miarodajne są zarządzenia burmistrza (wójta, prezydenta) wydane na podstawie {{pu przepis="art. 18 ust. 2 pkt 8 USamorzGm"}}, {{pu przepis="art. 7 UOchrPrLokator"}} i {{pu przepis="art. 8 UOchrPrLokator"}}.
((3)) wysokość czynszu wolnego
Ustalenie wysokości czynszu wolnego może nastąpić np. wg 3% kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (por. np. {{pu przepis="art. 30 ust. 2 UOchrPrLokator"}}). Wartość odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustala dla obszaru województwa i dla danego kwartału roku wojewoda w stosownym obwieszczeniu w sprawie ustalenia wskaźnika przeliczeniowego 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (np. zob. obwieszczenie Wojewody Lubuskiego opubl. w Dz. Woj. z 2011 r. nr 111, poz. 2092).
((2)) Prawdopodobny czas trwania najmu
Wartość prawa najmu oblicza się dalej multiplikując czas (w miesiącach) prawdopodobnego zajmowania lokalu i różnicę pomiędzy czynszem za lokal komunalny i na tzw. „wolnym rynku”. Oceniając przesłankę prawdopodobnego trwania najmu nie można pominąć konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, takich jak np. stosunki rodzinne.
W sytuacjach, gdy planowana jest zmiana mieszkania przez jednego z małżonków, wskaźnikiem długości przypuszczalnego zajmowania lokalu mogą być dane zawarte w [[http://www.rpo.gov.pl/pliki/12680506370.pdf piśmie Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 8.3.2010 r.]] oraz w [[http://www.nik.gov.pl/kontrole/wyniki-kontroli-nik/kontrole,1644.html informacji NIK z dnia 1.7.2008 r. o wynikach kontroli realizacji przez gminy zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych]]. Wynika z niego, iż w niektórych gminach (przebadano ok. 36 gmin), średni czas oczekiwania na lokal wynosi 2 lata, choć stwierdzono także przypadki oczekiwania na przydział lokalu od 7 lat do 11 lat (str. 8 i 31 informacji NIK oraz str. 9 pisma RPO).
((2)) Czynniki korygujące wartość prawa najmu
Tutaj należy zaliczyć np. zadłużenie, o ile powstało w czasie trwania wspólności ustawowej. Momentem ustania naliczania sumy dłużnej powinien być moment ustania przedmiotu wspólności (wypowiedzenie najmu, dział najmu itp.).
((1)) Prawo obce
Dla porównania zob. BGH - 15.11.1971 - III ZR 162/69 ([[http://beck-online.beck.de/Default.aspx?vpath=bibdata%2fzeits%2fNJW%2f1972%2fcont%2fNJW%2e1972%2e528%2e1%2ehtm#A NJW 1972, 528]])
((1)) Literatura
Mariusz Śladkowski, Prawo do lokalu mieszkalnego jako przedmiot stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, Wolters Kluwer Polska, 2008
----
CategoryPrawoRodzinne
==analiza na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego==
((1)) UWAGI WSTĘPNE
W postępowaniach o podział majątku wspólnego wciąż jeszcze prawo najmu zajmuje znaczącą pozycję. Dzieje się tak z reguły w przypadku lokali komunalnych czy spółdzielczych. Aktualny więc jest nadal problem ustalenia wartości prawa najmu w razie ustania wspólności ustawowej małżeńskiej.
((1)) WEJŚCIE PRAWA NAJMU DO MAJĄTKU WSPÓLNEGO
W pierwszej kolejności należy zbadać, czy prawo najmu w ogóle może być przedmiotem podziału.
Z {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wynika, że małżonkowie stają się najemcami niezależnie od charakteru ustroju majątkowego. Rozstrzygające jest natomiast to, czy:
1) nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa i
1) lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny.
Przepis {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} obowiązuje wprawdzie od dnia 10.7.2001 r. Jednakże regulacja ta dotyczy również stosunków najmu, które powstały przed tą datą ({{pu przepis="art. 27 ust. 1 UOchrPrLokator"}}). to by oznaczało, że z dniem 10.7.2001 r. wszyscy małżonkowie stali się współnajemcami lokali, o ile umowy najmu lokalu na cele mieszkaniowe rodziny zostały podpisane w czasie trwania małżeństwa (inaczej w braku przepisów intertemporalnych SN w uchwale z dnia 29.11.1991, sygn. III CZP 123/91 (OSNC z 1992 nr 6, poz. 101)).
Wg komentatorów regulacji tej nie można wyłączyć w drodze umowy małżeńskiej (Bończak-Kucharczyk w: Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz (2011), {{pu przepis="art. 680(1) KC"}}; (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 88).
Ustalenie statusu strony stosunku najmu może nastąpić w trybie procesu o ustalenie na podstawie {{pu przepis="art. 189 KPC"}} (SN w wyroku z dnia 28.6.1979, sygn. I CR 257/79 (OSNC 1980 nr 5, poz. 89)).
((2)) Nawiązanie stosunku najmu w czasie trwania małżeństwa
Przesłanka nawiązania stosunku najmu w czasie małżeństwa wymaga wymaga zbadania pojęcia małżeństwa oraz zasad powstawania stosunku najmu.
((3)) małżeństwo i związki quasi-małżeńskie
Wspólność najmu wymaga, aby osoby łączył węzeł małżeństwa w chwili, gdy dochodzi do nawiązania stosunku najmu. Wyklucza to więc sytuacje, gdy dochodzi do zniesienia małżeństwa ze skutkiem ex tunc (unieważnienie małżeństwa, zob. art. 10 i nast. {{pu akt="KRO"}}) albo gdy nie doszło do skutecznego zawarcia małżeństwa (//matrimonium non existens//). Nie dochodzi również do zawarcia małżeństwa, gdy duchowny nie złoży w terminie wyznaczonym {{pu przepis="art. 8 § 3 KRO"}} zaświadczenia o zawarciu małżeństwa według prawa wewnętrznego kościoła albo innego związku wyznaniowego (przypis!). Jeżeli nawiązanie stosunku najmu nastąpi w okresie pomiędzy złożeniem oświadczeń przed duchownym a złożeniem przez niego zaświadczenia do właściwego urzędu stanu cywilnego i sporządzeniem przez kierownika USC aktu małżeństwa, to należy przyjąć, iż doszło do nawiązania stosunku najmu w czasie trwania małżeństwa. Złożenie zaświadczenia, o których mowa jest w {{pu przepis="art. 8 § 3 KRO"}}, ma skutek ex tunc.
{{pu przepis="Art. 680(1) § 1 KC"}} nie znajdzie również zastosowania do tych sytuacji, gdy małżeństwo ustało przed zawarciem umowy najmu (ex nunc lub ex tunc). Podobny skutek ma również orzeczenie separacji (por. {{pu przepis="art. 61(4) KRO"}}).
Z uwagi na dość jednoznaczne brzmienie {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wyklucza możliwość zastosowania przepisu w stosunku do konkubentów ([[PostanowienieSNVCKN28100 postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.4.2000 r., V CKN 281/00 (Legalis)]]).
Pozostaje jeszcze do rozważania kwestia objęcia {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} relacji quasi-małżeńskich. Chodzi tu o występujące za granicą związki partnerskie (w tym związku osób jednej płci - znane w Niemczech itd.) oraz małżeństwa homoseksualne (występują w). Możliwa jest bowiem następująca sytuacja: obywatel polski i jego niemiecki partner żyją w zarejestrowanym związku partnerskim wg niemieckiej ustawy - Lebenspartnerschaftsgesetz. Przeprowadzają się z Berlina do Warszawy, gdzie wynajmują wspólnie mieszkanie. Po rozstaniu każdy z nich chciałby pozostać w lokalu. Wnoszą o orzeczenie rozwodu lub zniesienie związku w inny sposób oraz następnie o podział majątku.
Na mocy {{pu przepis="art. 54 ust. 2 PrPrywMiędz"}} orzeczenie rozwodu musiałoby nastąpić na podstawie regulacji prawa polskiego ((wspólne miejsce zamieszkania) (pomijam przekraczającą ramy niniejszego opracowania możliwość zastosowania {{pu przepis="art. 54 PrPrywMiędz"}} do związków partnerskich i małżeństw homoseksualnych (tutaj więcej PilichPanstwoIPrawo2011)). Norma {{pu przepis="art. 54 PrPrywMiędz"}} obejmuje także skutki rozwiązania małżeństwa (przypis). Stąd prawu polskiemu podlegałoby orzeczenie o majątku wspólnym, jeżeli taki istniałby między partnerami.
Tutaj pojawi się problem zastosowania {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} do byłych partnerów albo byłych małżonków małżeństwa homoseksualnego. Odpowiedź na to pytanie wymaga przede wszystkim ustalenia, jak daleko można interpretować pojęcie "małżonków" zastosowane w {{pu przepis="art. 680(1) KC"}}. Mając na uwadze brzmienie {{pu przepis="art. 18 Konstytucja"}}, zastosowanie {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} należałoby ograniczyć do heteroseksualnych związków charakteryzujących się trwałością węzła małżeńskiego i równością partnerów. W sytuacji jednak, gdy zagraniczne systemy zrównują związki homoseksualne z małżeństwami lub wręcz ustanawiają małżeństwa osób tej samej płci, odrzucanie a priori możliwości zastosowania {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wobec partnerów takiego związku byłoby niesłuszne. Objęcie zakresem normy kolizyjnej {{pu przepis="art. 54 PrPrywMiędz"}} również związków i małżeństw osób tej samej płci powinno prowadzić do potraktowania tychże związków w taki sam sposób na płaszczyźnie prawa krajowego. Z u wagi na materialnoprawny charakter {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} wydaje się, że klauzula ordre public ({{pu przepis="art. 7 PrPrywMiędz"}}) nie sprzeciwiałaby się takiemu rozwiązaniu (por. PilichPanstwoIPrawo2011).
((3)) nawiązanie stosunku najmu
Nawiązanie stosunku najmu oznacza przede wszystkim powstanie w drodze czynności prawnej (zob. ZawarcieUmowy). Czy prawo majątkowe małżeńskie ma wpływ na zwarcie umowy (zgoda, pozwolenie itp.). Jaki wpływa mają szczególne zasady dot. najmu okazjonalnego wg {{pu akt="UOchrPrLokator"}}.
Przesłanka ta obejmuje również stosunki prawne powstałe ex lege (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 87). Zob. {{pu przepis="art. 30 ust. 1 UOchrPrLokator"}}, {{pu przepis="art. 16 ust. 1 USpółdzMieszk"}}, {{pu przepis="art. 691 KC"}}.
//Na razie nie zostaną omówione//
((2)) Lokal mieszkalny na potrzeby rodziny
Regulacja {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} dotyczy jedynie lokali mieszkalnych, które mają służyć zaspokajaniu potrzeb rodziny. Nie są objęte {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} lokale użytkowe ani lokale mieszkalne mające służyć jedynie jednemu z małżonków.
((1)) USTANIE WSPÓLNOŚCI NAJMU
Na podstawie {{pu przepis="art. 680(1) § 2 KC"}} może wspólność najmu może zostać zniesiona (orzeczenie konstytutywne) przez sąd.
Może również ustać z mocy ustawy w razie: śmierci małżonka, rozwodu albo unieważnienia małżeństwa. Powstaje wówczas wspólność, do której stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 90).
Wypowiedzenie umowy najmu powoduje ustanie stosunku najmu z chwilą upływu okresu wypowiedzenia a gdy taki nie był przewidziany, z chwilą dojścia oświadczenia o wypowiedzeniu do adresata (por. Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, {{pu przepis="art. 680(1) KC"}} nb. 13). Ogólnie o wypowiadaniu umów zobacz w [[Wypowiedzenie osobnym dokumencie]].
W związku z omawianą tu problematyką pojawiają się następujące zagadnienia:
((2)) Skuteczność wypowiedzenia złożonego tylko wobec jednego małżonka po rozwiązaniu małżeństwa
Problematyczne jest skuteczność wypowiedzenia w sytuacji, gdy oświadczenie zostało złożone tylko jednemu z małżonków (temu, który podpisał dokument umowy) już po uprawomocnieniu się orzeczenia rozwiązującego związek małżeński (gdyż np wynajmujący nie wiedział o rozwodzie).
((2)) Skuteczność z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego
Tutaj pojawia się jednak pytanie, czy instytucja ta nie będzie wykorzystywana do sprzecznego z zasadami współżycia społecznego "wyprowadzenia" najmu poza wspólność. Wydaje się jednak, iż z uwagi na utratę uprawnienia do lokalu na skutek wypowiedzenia oraz związane z tym ryzyko eksmisji, nie należy się obawiać nadużywania wypowiedzenia. Można natomiast wypowiedzenie ze strony małżonka poddać badaniu w kierunku ustalenia, czy nie doszło do nadużycia prawa ({{pu przepis="art. 5 KC"}}) albo za czynność bezskuteczną względem drugiego małżonka ({{pu przepis="art. 59 KC"}}) względnie nieważną z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego ({{pu przepis="art. 58 § 2 KC"}}). Tutaj jednak ciężar dowodu powinien - zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu ({{pu przepis="art. 6 KC"}}) - ponieść podmiot kwestionujący prawidłowość wypowiedzenia.
((2)) Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w prawie najmu
((3)) przepisy szczególne
Do takich przepisów zaliczono wcześniej ""art. 215 PrSpółdz"" (jego wcześniejsze brzmienie jest [[http://www.polskieustawy.com/onever.php?dzur=1982&dzup=210&head=0&norm=215&lang=48&id_przepis=15064 tutaj]])
((3)) bezskuteczność z mocy {{pu przepis="art. 1036 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 46 KRO"}}
Z {{pu przepis="art. 1036 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 46 KRO"}} wynika, iż rozporządzenie udziałem w majątku objętym wcześniej wspólnością ustawową będzie bezskuteczne względem byłego małżonka, jeżeli nastąpiło bez jego zgody i narusza jego uprawnienia, wynikające z przepisów o dziale spadku.
Stosowanie {{pu przepis="art. 1036 KC"}} do postępowania o podział majątku zostało przesądzone w orzecznictwie (zob. orzecznictwo podane przez J. Pietrzykowskiego w: PietrzykowskiKROKomentarz, 2012, art. 46 nb. 9).
Przesłanki bezskuteczności są następujące:
- ustanie wspólności majątkowej,
- przedmiot należący wcześniej do majątku objętego wspólnością ustawową,
- rozporządzenie tym udziałem w przedmiocie,
- brak zgody byłego małżonka,
- naruszenie uprawnień tego małżonka wynikających z przepisów o podziale majątku wspólnego,
- nabywcą udziału musi być osoba trzecia.
Przedmiotem rozporządzenia może być udział w rzeczy (prawie własności rzeczy), jak i udział w prawie (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. A.3).
W tym wypadku rozporządzenie miałoby nastąpić przez nieregulowanie wpłat za mieszkanie. Rozporządzenie obejmujące wszelkie [[CzynnoscPrawna czynności prawne]], zarówno [[CzynnoscPrawnaOdplatna odpłatne]], jak i nieodpłatne, prowadzące do wyzbycia się takiego udziału lub jego obciążenia (Kremis/Burian w: GniewekKCKomentarz, 2010, art. 1036 nb. 2). O tym, że chodzi tu wyłącznie o czynności prawne wskazuje też skutek prawny. Jest to ograniczona [[BezskutecznoscWzgledna bezskuteczność względna]] czynności (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. B.5; Oleszko, Rejent 2001 nr 11, s. 152 i nast.; inaczej Kłos w: SystemPrawaPrywatnegoTom10, str. 629) występujące //ex lege// (wyrok SN z dnia 24.1.2008 r., I CSK 362/07 (OSN 2009 nr 3, poz. 46); Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 8). Bezskuteczność (jakakolwiek) nie może dotyczyć czynności faktycznych. Niepłacenie czynszu jest właśnie czynnością faktyczną. Brak jest bowiem w tym postępowaniu znamion takiego zachowania się podmiotu prawa cywilnego, którego celem jest wywołanie konsekwencji prawnych określonych w treści czynności prawnej oraz w przepisach prawa.
Zgoda na rozporządzenie przedmiotem objętym wcześniej wspólnością musi być wyrażona w formie zastrzeżonej dla danego rozporządzenia ({{pu przepis="art. 63 § 2 KC"}}). Może być natomiast wyrażona przed dokonaniem przez czynności rozporządzającej lub równocześnie z jej dokonaniem. Nie ma również przeszkód, aby uznać za skuteczną zgodę wyrażoną po dokonaniu rozporządzenia stosownie do {{pu przepis="art. 63 § 1 KC"}} (Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 5; Skowrońska-Bocian, Komentarz. Spadki, 2011, art. 1036, pkt 2; Niezbecka w: KidybaKomentarzKC, 2012, art. 1036, pkt 3; Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036, wstęp) .
Pochylając się nad przesłanką naruszenia uprawnień byłego małżonka, wynikających z przepisów o podziale majątku wspólnego, należy mieć na uwadze, jakie uprawnienia w ogóle przysługują na podstawie tych regulacji. Podstawowym uprawnieniem byłego małżonka jest prawo do uzyskania w naturze przysługujących mu przedmiotów z majątku objętego wcześniej wspólnością ustawową (por. uzasadnienie SN do postanowienia z dnia 16.2.2001 r., IV CKN 1212/00 (np. OSNC 2001 nr 9, poz. 140) dot. schedy spadkowej). Należy więc ustalić, co otrzymałby uprawniony, gdyby do rozporządzenia nie doszło (por. postanowienie SN z dnia 3.4.1990 r., III GRN 68/90 (OSNCP 1991 nr 8-9, poz. 109)). Chodzi wyłącznie o uprawnienia podmiotu, który zgłasza zarzut bezskuteczności (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. B.5; Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 8).
Nie wspomina się - ani w literaturze ani w orzecznictwie - jaki status musi mieć nabywca udziału. Logicznym jest, że musi być to osoba trzecia w stosunku do małżonków. Jeżeli rozporządzenie prowadziłoby do utraty udziału przez jednego ze skutkiem w postaci nabycie udziału przez drugiego byłego małżonka, to zgłaszanie przez niego sprzeciwu nie miałoby sensu. Jeżeli więc beneficjentem rozporządzenia staje się drugi małżonek (gdyż np. uprawnienie jednego z nich do lokalu wygasa, a drugi staje się wyłącznym uprawnionym), to brak jest sensu dla zastosowania {{pu przepis="art. 1036 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 46 KRO"}}.
((1)) ZASADY USTALANIA WARTOŚCI NAJMU WG ORZECZNICTWA SN
Z uchwał Sądu Najwyższego ([[UchwalaSNIIICZP3308 uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CZP 33/08, OSNC z 2009 r. Nr 6, poz. 86]] oraz [[UchwalaSNIIICZP2802 uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn.: III CZP 28/02, OSNC z 2002 r. Nr 12, poz. 150]]) wynika, iż wartość prawa najmu lokalu mieszkalnego ustala się na podstawie różnicy między czynszem opłacanym za zajmowane mieszkanie komunalne a czynszem wolnym oraz uwzględniając okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
((2)) Różnica między czynszem najmu lokalu komunalnego a czynszem wolnym
((3)) wysokość czynszu komunalnego
W celu ustalenia różnicy między czynszem komunalnym a czynszem wolnym konieczne jest w pierwszym rzędzie ustalenie kwoty czynszu za lokal komunalny. Tutaj miarodajne są zarządzenia burmistrza (wójta, prezydenta) wydane na podstawie {{pu przepis="art. 18 ust. 2 pkt 8 USamorzGm"}}, {{pu przepis="art. 7 UOchrPrLokator"}} i {{pu przepis="art. 8 UOchrPrLokator"}}.
((3)) wysokość czynszu wolnego
Ustalenie wysokości czynszu wolnego może nastąpić np. wg 3% kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (por. np. {{pu przepis="art. 30 ust. 2 UOchrPrLokator"}}). Wartość odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustala dla obszaru województwa i dla danego kwartału roku wojewoda w stosownym obwieszczeniu w sprawie ustalenia wskaźnika przeliczeniowego 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (np. zob. obwieszczenie Wojewody Lubuskiego opubl. w Dz. Woj. z 2011 r. nr 111, poz. 2092).
((2)) Prawdopodobny czas trwania najmu
Wartość prawa najmu oblicza się dalej multiplikując czas (w miesiącach) prawdopodobnego zajmowania lokalu i różnicę pomiędzy czynszem za lokal komunalny i na tzw. „wolnym rynku”. Oceniając przesłankę prawdopodobnego trwania najmu nie można pominąć konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, takich jak np. stosunki rodzinne.
W sytuacjach, gdy planowana jest zmiana mieszkania przez jednego z małżonków, wskaźnikiem długości przypuszczalnego zajmowania lokalu mogą być dane zawarte w [[http://www.rpo.gov.pl/pliki/12680506370.pdf piśmie Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 8.3.2010 r.]] oraz w [[http://www.nik.gov.pl/kontrole/wyniki-kontroli-nik/kontrole,1644.html informacji NIK z dnia 1.7.2008 r. o wynikach kontroli realizacji przez gminy zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych]]. Wynika z niego, iż w niektórych gminach (przebadano ok. 36 gmin), średni czas oczekiwania na lokal wynosi 2 lata, choć stwierdzono także przypadki oczekiwania na przydział lokalu od 7 lat do 11 lat (str. 8 i 31 informacji NIK oraz str. 9 pisma RPO).
((2)) Czynniki korygujące wartość prawa najmu
Tutaj należy zaliczyć np. zadłużenie, o ile powstało w czasie trwania wspólności ustawowej. Momentem ustania naliczania sumy dłużnej powinien być moment ustania przedmiotu wspólności (wypowiedzenie najmu, dział najmu itp.).
((1)) Prawo obce
Dla porównania zob. BGH - 15.11.1971 - III ZR 162/69 ([[http://beck-online.beck.de/Default.aspx?vpath=bibdata%2fzeits%2fNJW%2f1972%2fcont%2fNJW%2e1972%2e528%2e1%2ehtm#A NJW 1972, 528]])
((1)) Literatura
Mariusz Śladkowski, Prawo do lokalu mieszkalnego jako przedmiot stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, Wolters Kluwer Polska, 2008
----
CategoryPrawoRodzinne
