Kazus nr 1 z zakresu współwłasności
A. Stan faktyczny
A i B są współwłaścicielami nieruchomości, w której znajduje się lokal użytkowy o powierzchni 271,40 m2. B wniosła jako aport do spółki cywilnej prawo bezpłatnego używania tego lokalu. Lokal wykorzystywany jest na działalność spółki cywilnej, której wspólniczkami są B, C i D. Zajęcie lokalu przez B i prowadzenie w nim księgarni nastąpiło bez wiedzy i zgody A. Spółka nie zawarła umowy najmu lokalu i nie płaci za jego użytkowanie. Czynsz, jaki można osiągnąć z wynajmu takiego lokalu wynosi ok. 30.000 zł miesięcznie.
A domaga się opuszczenia i opróżnienia z osób i rzeczy lokalu użytkowego.
Czy jej żądanie jest zasadne?
(zob. wyrok SN z dnia 7 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, LEX nr 77082)
B. Roszczenie z art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Roszczenie A przeciwko B, C i D z art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
1. Legitymacja
Roszczenie windykacyjne, także to zmierzające do eksmisji, opiera się na legitymacji właściciela. Uprawnionym do jego podniesienia jest także współwłaściciel (art. 209 KC
Roszczenie windykacyjne pomiędzy współwłaścicielami ma ograniczone zastosowanie, gdyż odnosi się do osób trzecich.
Jednakże pozostali współwłaściciele mogą żądać wydania części nieruchomości wtedy, gdy dokonany został podział quoad usum, a jeden ze współwłaścicieli zajmuje część nieruchomości sprzecznie z umową (por. wyrok SN z dnia 16 października 1989 r., III CRN 355/69, niepubl.). W niniejszej sprawie podział nieruchomości quoad usum nie został przeprowadzony.
Brak jest więc możliwości przeprowadzenia roszczenia windykacyjnego.
Roszczenie windykacyjne, także to zmierzające do eksmisji, opiera się na legitymacji właściciela. Uprawnionym do jego podniesienia jest także współwłaściciel (art. 209 KC
art. 209 KC
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
), gdyż roszczenie windykacyjne zmierza do zachowania wspólnego prawa.Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Roszczenie windykacyjne pomiędzy współwłaścicielami ma ograniczone zastosowanie, gdyż odnosi się do osób trzecich.
Jednakże pozostali współwłaściciele mogą żądać wydania części nieruchomości wtedy, gdy dokonany został podział quoad usum, a jeden ze współwłaścicieli zajmuje część nieruchomości sprzecznie z umową (por. wyrok SN z dnia 16 października 1989 r., III CRN 355/69, niepubl.). W niniejszej sprawie podział nieruchomości quoad usum nie został przeprowadzony.
Brak jest więc możliwości przeprowadzenia roszczenia windykacyjnego.
2. Wynik
A nie ma roszczenia z art. 222 § 1 KC
A nie ma roszczenia z art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
C. Roszczenie z art. 206 KC
art. 206 KC
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaczem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaczem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
A mogłaby mieć przeciwko B, C i D roszczenie z art. 206 KC
art. 206 KC
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaczem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
o dopuszczenie do współposiadania.Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaczem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
1. Legitymacja
A jest współwłaścicielką budynku, w którym znajduje się lokal.
Współwłasność ma charakter współwłasności w częściach ułamkowych.
A jest więc uprawniona do podniesienia roszczenia o dopuszczenie do współposiadania.
2. Naruszenie współposiadania
Poprzez używanie lokalu przez spółkę cywilną "K.T.", której wspólniczkami są B, C i D, A została pozbawiona faktycznego władztwa nad rzeczą.
A jest współwłaścicielką budynku, w którym znajduje się lokal.
Współwłasność ma charakter współwłasności w częściach ułamkowych.
A jest więc uprawniona do podniesienia roszczenia o dopuszczenie do współposiadania.
2. Naruszenie współposiadania
Poprzez używanie lokalu przez spółkę cywilną "K.T.", której wspólniczkami są B, C i D, A została pozbawiona faktycznego władztwa nad rzeczą.
3. Brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, czy B, C i D nie przysługuje skuteczne względem A prawo do władania lokalem użytkowym.
Ponieważ C i D nie łączył z A żaden stosunek obligacyjny ani rzeczowy, nie mogą one przeciwstawić A własnego skutecznego uprawnienia. Mogłyby jednak spróbować wywieść takie uprawnienie od B, o ile jej takowe przysługuje.
W tej kwestii zarysowały się - na tle omawianego stanu faktycznego - dwa różne stanowiska.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, czy B, C i D nie przysługuje skuteczne względem A prawo do władania lokalem użytkowym.
Ponieważ C i D nie łączył z A żaden stosunek obligacyjny ani rzeczowy, nie mogą one przeciwstawić A własnego skutecznego uprawnienia. Mogłyby jednak spróbować wywieść takie uprawnienie od B, o ile jej takowe przysługuje.
W tej kwestii zarysowały się - na tle omawianego stanu faktycznego - dwa różne stanowiska.
a. przekroczenie zakresu zwykłego zarządu (stanowisko sądu okręgowego)
Przekazanie prawa bezpłatnego używania tego lokalu mogło stanowić czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe, str. 131 i nast.). Oddanie w bezpłatne korzystanie nie mieści się w tym pojęciu. Wobec tego czynność taka wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC
Przekazanie prawa bezpłatnego używania tego lokalu mogło stanowić czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe, str. 131 i nast.). Oddanie w bezpłatne korzystanie nie mieści się w tym pojęciu. Wobec tego czynność taka wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
). Takowej zgody nie uzyskano. Skutkiem naruszenia art. 199 KCDo rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
jest nieważność czynności prawnej (art. 58 § 1 KCDo rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
; zob. Gniewek w: SystemPrawaPrywatnegoTom3, str. 450). Spółka użytkuje lokal bez tytułu prawnego. W tej sytuacji roszczenie byłoby zasadne wobec wszystkich wspólników spółki cywilnej.§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
b. umowy dot. współposiadania (stanowisko Sądu Najwyższego)
Odmienne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy (wyrok SN z dnia 7 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, LEX nr 77082). Jego zdaniem B jest - jako współwłaścicielka nieruchomości - "uprawniona do współposiadania tej nieruchomości i nie jest pozbawiona możliwości zawierania z innymi osobami umów, których przedmiotem jest to współposiadanie." Każdy ze współwłaścicieli może więc w ramach swego udziału współposiadać każdą część rzeczy wspólnej i może do tego współposiadania dopuścić także inne osoby niebędące współwłaścicielami. To uprawnienie trwa dopóty, dopóki nie zostanie dokonany podział quoad usum.
W takim wypadku C i D wywodziłyby więc od B skuteczne uprawnienie do władania lokalem.
Odmienne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy (wyrok SN z dnia 7 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, LEX nr 77082). Jego zdaniem B jest - jako współwłaścicielka nieruchomości - "uprawniona do współposiadania tej nieruchomości i nie jest pozbawiona możliwości zawierania z innymi osobami umów, których przedmiotem jest to współposiadanie." Każdy ze współwłaścicieli może więc w ramach swego udziału współposiadać każdą część rzeczy wspólnej i może do tego współposiadania dopuścić także inne osoby niebędące współwłaścicielami. To uprawnienie trwa dopóty, dopóki nie zostanie dokonany podział quoad usum.
W takim wypadku C i D wywodziłyby więc od B skuteczne uprawnienie do władania lokalem.
c. własne stanowisko
Pierwszy z poglądów wydaje się być dogmatycznie prawidłowy. Pozostaje on w zgodzie z zasadami obowiązującymi wobec roszczeń windykacyjnych. Zapewnia także ochronę współwłaściciela przed działaniami innego współwłaściciela dokonującego czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W orzeczeniu SN nie jest do końca jasne, jaki jest stosunek "umów dot. współposiadania" do czynności zarządu rzeczą wspólną. Stanowisko sądu okręgowego usuwa te wątpliwości.
Pierwszy z poglądów wydaje się być dogmatycznie prawidłowy. Pozostaje on w zgodzie z zasadami obowiązującymi wobec roszczeń windykacyjnych. Zapewnia także ochronę współwłaściciela przed działaniami innego współwłaściciela dokonującego czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W orzeczeniu SN nie jest do końca jasne, jaki jest stosunek "umów dot. współposiadania" do czynności zarządu rzeczą wspólną. Stanowisko sądu okręgowego usuwa te wątpliwości.
CategoryKazusyWspolwlasnosc
1. czy tu nie kryje się błąd: "A wniosła jako aport do spółki cywilnej prawo bezpłatnego używania tego lokalu" skoro A nnie była wspólnikiem ?
2. zaproponowane rozstrzygnięcie nie przewiduje jednego wariantu: "Powództwo o eksmisję pozwanych D. może okazać się skuteczne, o ile zostanie wykazane, że współwłaścicielka nieruchomości pozbawiona została prawa współposiadania części nieruchomości wspólnej, stanowiącej sporny lokal" (III CKN 1386/00)