Wersja [12842]
To jest stara wersja KazusWlasnoscLokali1 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2010-11-14 23:33:28.
Kazus nr 1 z zakresu własności lokali
ustanowienie odrębnej własności lokalu w Polsce i w Niemczech
A. Stan faktyczny
Dnia 10.11.2006 r. A (nabywca) i B (zbywca) zawarli notarialną umowę o ustanowieniu odrębnej własności określonego lokalu. Wpis do księgi wieczystej nie został jeszcze dokonany. Czy prawo odrębnej własności lokalu powstało przy założeniu, że przedmiotowe mieszkanie znajduje się:
1. we Frankfurcie nad Odrą?
2. w Słubicach?
B. Rozwiązanie wg prawa niemieckiego
Wg WEG (Wohnungseigentumsgesetz z 1951 r.) umożliwia ustanowienie tzw. Sonderigentum (Eigentum an räumlich bestimmten Teilen eines Hauses, §§ 2 i 3 WEG). Części wspólne, nie wchodzące w skład danego lokalu stanowią przedmiot współwłasności (Miteigentumsanteil), przy czym jest to współwłasność w częściach ułamkowych (Miteigentum), która jest nierozerwalnie związana z własnością lokalu (§ 6 WEG).
Stosunki między właścicielami lokali polegają regulacji §§ 10 i nast. WEG oraz §§ 741 i nast. BGB (Gemeinschaft). Warto zwrócić uwagę na § 18, zgodnie z którym możliwe jest pozbawienie prawa własności.
Zarząd częścią wspólną uregulowano w §§ 20 i nast. WEG.
Prawo niemieckie pozwala również na ustanowienie instytucji użytkowania dziedzicznego mieszkania (Wohnungserbbaurecht), w sytuacji, gdy grunt, na którym jest wzniesiony budynek, jest przedmiotem prawa dziedzicznego użytkowania (Erbbaurecht), § 30 WEG.
W WEG uregulowano także instytucję Dauerwohnrecht (prawo do nieprzerwanego zamieszkiwania, por. z polskim prawem dożywocia, art. 908 KC
art. 908 KC
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
), § 31 i nast. WEG.§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
1. Przesłanki ustanowienia odrębnej własności
Własność lokalu i współwłasność części wspólnych może by ustanowiona na dwa podstawie:
- umowy między dotychczasowymi współwłaścicielami budynku albo
- podziału (Teilung) czyli jednostronnego oświadczenia właściciela budynku wobec urzędu ksiąg wieczystych (§ 2 WEG).
a. umowa między współwłaścicielami budynku (§ 3 WEG)
Dla swej skuteczności umowa między współwłaścicielami wymaga zgody zainteresowanych co do ustanowienia prawa oraz wpisu do księgi wieczystej (§ 4 I WEG). Zgoda wymaga zachowania formy przewidzianej dla powzdania (Auflassung), a więc formy notarialnej albo innej formy przewidzianej w §§ 925 i nast. BGB. Ustanowienie prawa odrębnej własności nie może być dokonane ani pod warunkiem ani z zachowaniem terminu.
Możliwe jest także zawarcie umowy zobowiązującej do ustanowienia prawa odrębnej własności (§ 4 III WEG), a następnie umowy rozporządzającej. Pierwsza umowa wymaga dla ważności zachowania formy aktu notarialnego (§ 4 III WEG w zw. z art. 311b I BGB).
b. oświadczenie właściciela wobec urzędu ksiąg wieczystych (§ 8 WEG)
Jednostronna czynność prawna właściciela budynku (już istniejącego albo takiego, który dopiero zostanie wybudowany) musi polegać na dokonaniu podziału własności gruntu w taki sposób, że z każdym z tych udziałów związane jest prawo odrębnej własności lokalu albo części budynku nie przeznaczonych do zamieszkiwania.
2. Wynik
Z powyższego wynika, że nie jest w zasadzie dopuszczalna umowa między ustanawiającym prawo odrębnej własności zbywcą a nie będącym współwłaścicielem nabywcą.
Gdyby A i B byli natomiast współwłaścicielami budynku, wówczas oprócz (tu skutecznie wyrażonej) zgody na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu konieczny byłby jeszcze (konstytutywny) wpis do księgi wieczystej.
C. Rozwiązanie wg prawa polskiego
Zgodnie z art. 7 ust. 2 UWłasnLokali
art. 7 UWłasnLokali
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
wynika, że ustanowienie odrębnej własności lokali wymaga konstytutywnego wpisu do ksiąg wieczystych.1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
D. Schematy
Zob. Taris(r)
CategoryWlasnoscLokali CategoryKazusyWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
