Wiki source for KazusNajemNr7
====Kazus nr 7 z umowy najmu====
==umowa najmu lokalu użytkowego (kazus egzaminacyjny prof. M. Kępińskiego)==
((1)) Stan faktyczny
Dnia 15.12.2003 r. K (przedsiębiorca w zakresie obrotu nieruchomościami) i Z zawarli ustną umowę najmu lokalu użytkowego. Na mocy tej umowy Z miał wynajmować od K od dnia 1.1.2004 r. wspomniany lokal oraz wpłacić do końca stycznia 2004 r. kaucję w wys. 10.000 zł. Umowa zobowiązywała także Z do opłacania miesięcznego czynszu w wysokości 3.000 zł do 15-ego dnia każdego miesiąca. Czas trwania umowy określono na 5 lat od momentu jej rozpoczęcia.
W czasie trwania umowy Z zdarzyło się nie uiścić czynszu za następujące miesiące:
- w 2004 r. za marzec, kwiecień i sierpień,
- w 2005 r. za luty i październik,
- w 2006 r. za maj i czerwiec oraz
- za styczeń 2007 r.
Z nie uiścił także kaucji w wys. 10.000 zł.
Pomimo wielokrotnych wezwań do zapłaty Z żądanych kwot nie uiścił. W tej sytuacji dnia 1.6.2007 r. K wypowiedział umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym.
Następnie (1.9.2007 r.) K wniósł do Sądu Rejonowego w Słubicach przeciwko Z pozew o zapłatę 24.000 zł tytułem zaległego czynszu najmu oraz 10.000 zł tytułem kaucji wraz z odsetkami ustawowymi od każdej z tych kwot.
Dnia 10.9.2007 r. na rozprawie Z podniósł zarzut przedawnienia.
//1) Czy w tej sytuacji K może domagać się od Z zapłaty żądanych kwot wraz z odsetkami ustawowymi?//
//2) Czy wypowiedzenie umowy przez K było skuteczne?//
((1)) Odpowiedź na pytanie 1
Należy osobo potraktować roszczenie o zapłatę czynszu najmu i osobno o kaucję, albowiem różne są podstawy roszczeń.
W niniejszym kazusie stosuje się wyłącznie przepisy KC, gdyż ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy lokali mieszkalnych a nie użytkowych ({{pu przepis="art. 2 pkt 4 UOchrPrLokator"}}).
((2)) Roszczenie o zapłatę czynszu najmu w łącznej wysokości 24.000 zł
Podstawą roszczenia o zapłatę czynszu najmu jest {{pu przepis="art. 659 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 680 KC"}} (najem lokali).
((3)) powstanie roszczenia
Roszczenie to powstało, gdyż strony zawarły skuteczną umowę najmu. Niedochowanie formy pisemnej przewidzianej dla umów zawartych na czas dłuższy niż rok ma ten skutek, iż umowa jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony ({{pu przepis="art. 660 zd. 2 KC"}}) - forma //ad eventum// (zob. więcej w FormaCzynnosciPrawnej).
((3)) zaskarżalność roszczenia
Roszczenia dotyczące poszczególnych czynszów należy sprawdzić po kątem ich **[[SchematZaskarzalnoscRoszczenia zaskarżalności]]**, gdyż Z powołuje się na przedawnienie.
Problematyczny jest termin [[PrzedawnienieRoszczenMajatkowych przedawnienia]]. {{pu przepis="Art. 677 KC"}} dotyczy kwestii "zwrotu czynszu", a więc świadczonych nienależnie czynszów, więc w tym przypadku nie może mieć zastosowania. Stosuje się więc reguły ogólne ({{pu przepis="art. 117 i nast. KC"}}).
Czynsz jest [[Swiadczenie świadczeniem]] okresowym, albowiem jest spełniany periodycznie, w określonych odstępach czasu a poszczególne czynsze nie składają się na jedną sumę (zob. np. Górecki w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 659 nb. 15). Raty czynszowe ulegają wobec tego przedawnieniu z upływem trzech lat ({{pu przepis="art. 118 KC"}}) od ich wymagalności ({{pu przepis="art. 120 § 1 zd. 1 KC"}}).
Każdy z czynszów stawał się wymagalny z nadejściem 16-ego dnia każdego miesiąca obowiązywania umowy, gdyż termin spełnienia świadczenia był umówiony na piętnasty dzień każdego miesiąca (por. {{pu przepis="art. 455 KC"}}). Przerwanie biegu przedawnienia nastąpiło dnia 1.9.2007 r. ({{pu przepis="art. 123 § 1 pkt 1 KC"}}). Tego dnia upłynął termin trzech lat przedawnienia dla rat czynszowych, które stały się wymagalne przed 1.9.2004 r. Tym samym przedawniły się roszczenia o zapłatę czynszów za marzec, kwiecień i sierpień 2004 r. (gdyż były wymagalne od 16 dnia marca, kwietnia i sierpnia 2004 r.).
((3)) wynik
K może się domagać zapłaty za 5 miesięcy, tzn. 15.000 zł. Roszczenie o zapłatę za marzec, kwiecień i sierpień 2004 są przedawnione.
((2)) Roszczenie o zapłatę odsetek
Ponieważ Z pozostaje w [[Opoznienie opóźnieniu]] z zapłatą czynszu (świadczenie pieniężne), K może domagać się zapłaty odsetek ustawowych na podstawie {{pu przepis="art. 359 § 1 KC"}} w zw. z. {{pu przepis="art. 481 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 481 § 2 KC"}}.
Ponieważ świadczenie odsetek jest świadczeniem akcesoryjnym - zależnym od świadczenia głównego (tu: czynszów), roszczenie o odsetki ulega przedawnieniu po upływie 3 lat ({{pu przepis="art. 118 KC"}}), jednakże najpóźniej z momentem przedawnienia roszczenia głównego (zob. też UchwalaSNIIICZP4204 oraz SchematOdsetki). Ponieważ {{pu przepis="art. 677 KC"}} nie dotyczy roszczeń związanych z zapłatą czynszu najmu, trudno jest wnioskować o jego zastosowaniu również na roszczenia odsetkowe.
Przedawnieniu uległy więc odsetki za czynsze z marca, kwietnia i sierpnia 2004 r.
((2)) Roszczenie o zapłatę kaucji
Podstawą roszczenia przeciwko Z o zapłatę [[Kaucja kaucji]] jest {{pu przepis="art. 353(1) KC"}}, gdyż mamy do czynienia z nienazwanym typem umowy o zapłatę kaucji względnie wynikającą ze swobody umów dodatkowym zastrzeżeniem umownym w umowie najmu.
((3)) powstanie roszczenia
Roszczenie o zapłatę kaucji powstało z momentem rozpoczęcia obowiązywania umowy, a więc 1.1.2004 r.
((3)) zaskarżalność roszczenia
Ponieważ roszczenie o zapłatę kaucji jest związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez K, okres jego przedawnienia wynosi 3 lata ({{pu przepis="art. 118 KC"}}). Kaucja była wymagalna od dnia 1.2.2004 r. (zob. umowa stron), wobec czego roszczenie o jej zapłatę przedawniło się dnia 1 lutego 2007 r. Zarzut przedawnienia podniesiony przez Z dnia 10.9.2007 r. jest więc skuteczny.
((3)) wynik
K nie może się domagać zapłaty kaucji.
((1)) Odpowiedź na pytanie 2
Wypowiedzenie najmu jest dopuszczalne, gdyż mamy do czynienia ze stosunkiem o charakterze ciągłym i o charakterze bezterminowym (z mocy {{pu przepis="art. 660 zd. 2 KC"}}) - zob. {{pu przepis="art. 365(1) KC"}}.
Podstawą do wypowiedzenia jest {{pu przepis="art. 687 KC"}}, albowiem Z zalega z zapłatą za 8 pełnych okresów płatności ({{pu przepis="art. 687 KC"}} stanowi //lex specialis// wobec {{pu przepis="art. 672 KC"}}).
Z był wzywany wielokrotnie do zapłaty zaległości, czego wymaga {{pu przepis="art. 687 KC"}}. K złożył skuteczne oświadczenie woli o zakończeniu stosunku najmu. Jednakże brak jest informacji wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty i zagrożeniu wypowiedzeniem ze skutkiem natychmiastowym. W związku z tym wypowiedzenie dokonane 1.6.2007 r. nie było skuteczne i w ten sposób stosunek najmu nadal wiąże K i Z.
Więcej o samym wypowiedzeniu w skrypcie pt. **[[Wypowiedzenie]]**.
----
CategoryKazusyNajem CategoryOdsetki
==umowa najmu lokalu użytkowego (kazus egzaminacyjny prof. M. Kępińskiego)==
((1)) Stan faktyczny
Dnia 15.12.2003 r. K (przedsiębiorca w zakresie obrotu nieruchomościami) i Z zawarli ustną umowę najmu lokalu użytkowego. Na mocy tej umowy Z miał wynajmować od K od dnia 1.1.2004 r. wspomniany lokal oraz wpłacić do końca stycznia 2004 r. kaucję w wys. 10.000 zł. Umowa zobowiązywała także Z do opłacania miesięcznego czynszu w wysokości 3.000 zł do 15-ego dnia każdego miesiąca. Czas trwania umowy określono na 5 lat od momentu jej rozpoczęcia.
W czasie trwania umowy Z zdarzyło się nie uiścić czynszu za następujące miesiące:
- w 2004 r. za marzec, kwiecień i sierpień,
- w 2005 r. za luty i październik,
- w 2006 r. za maj i czerwiec oraz
- za styczeń 2007 r.
Z nie uiścił także kaucji w wys. 10.000 zł.
Pomimo wielokrotnych wezwań do zapłaty Z żądanych kwot nie uiścił. W tej sytuacji dnia 1.6.2007 r. K wypowiedział umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym.
Następnie (1.9.2007 r.) K wniósł do Sądu Rejonowego w Słubicach przeciwko Z pozew o zapłatę 24.000 zł tytułem zaległego czynszu najmu oraz 10.000 zł tytułem kaucji wraz z odsetkami ustawowymi od każdej z tych kwot.
Dnia 10.9.2007 r. na rozprawie Z podniósł zarzut przedawnienia.
//1) Czy w tej sytuacji K może domagać się od Z zapłaty żądanych kwot wraz z odsetkami ustawowymi?//
//2) Czy wypowiedzenie umowy przez K było skuteczne?//
((1)) Odpowiedź na pytanie 1
Należy osobo potraktować roszczenie o zapłatę czynszu najmu i osobno o kaucję, albowiem różne są podstawy roszczeń.
W niniejszym kazusie stosuje się wyłącznie przepisy KC, gdyż ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy lokali mieszkalnych a nie użytkowych ({{pu przepis="art. 2 pkt 4 UOchrPrLokator"}}).
((2)) Roszczenie o zapłatę czynszu najmu w łącznej wysokości 24.000 zł
Podstawą roszczenia o zapłatę czynszu najmu jest {{pu przepis="art. 659 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 680 KC"}} (najem lokali).
((3)) powstanie roszczenia
Roszczenie to powstało, gdyż strony zawarły skuteczną umowę najmu. Niedochowanie formy pisemnej przewidzianej dla umów zawartych na czas dłuższy niż rok ma ten skutek, iż umowa jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony ({{pu przepis="art. 660 zd. 2 KC"}}) - forma //ad eventum// (zob. więcej w FormaCzynnosciPrawnej).
((3)) zaskarżalność roszczenia
Roszczenia dotyczące poszczególnych czynszów należy sprawdzić po kątem ich **[[SchematZaskarzalnoscRoszczenia zaskarżalności]]**, gdyż Z powołuje się na przedawnienie.
Problematyczny jest termin [[PrzedawnienieRoszczenMajatkowych przedawnienia]]. {{pu przepis="Art. 677 KC"}} dotyczy kwestii "zwrotu czynszu", a więc świadczonych nienależnie czynszów, więc w tym przypadku nie może mieć zastosowania. Stosuje się więc reguły ogólne ({{pu przepis="art. 117 i nast. KC"}}).
Czynsz jest [[Swiadczenie świadczeniem]] okresowym, albowiem jest spełniany periodycznie, w określonych odstępach czasu a poszczególne czynsze nie składają się na jedną sumę (zob. np. Górecki w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 659 nb. 15). Raty czynszowe ulegają wobec tego przedawnieniu z upływem trzech lat ({{pu przepis="art. 118 KC"}}) od ich wymagalności ({{pu przepis="art. 120 § 1 zd. 1 KC"}}).
Każdy z czynszów stawał się wymagalny z nadejściem 16-ego dnia każdego miesiąca obowiązywania umowy, gdyż termin spełnienia świadczenia był umówiony na piętnasty dzień każdego miesiąca (por. {{pu przepis="art. 455 KC"}}). Przerwanie biegu przedawnienia nastąpiło dnia 1.9.2007 r. ({{pu przepis="art. 123 § 1 pkt 1 KC"}}). Tego dnia upłynął termin trzech lat przedawnienia dla rat czynszowych, które stały się wymagalne przed 1.9.2004 r. Tym samym przedawniły się roszczenia o zapłatę czynszów za marzec, kwiecień i sierpień 2004 r. (gdyż były wymagalne od 16 dnia marca, kwietnia i sierpnia 2004 r.).
((3)) wynik
K może się domagać zapłaty za 5 miesięcy, tzn. 15.000 zł. Roszczenie o zapłatę za marzec, kwiecień i sierpień 2004 są przedawnione.
((2)) Roszczenie o zapłatę odsetek
Ponieważ Z pozostaje w [[Opoznienie opóźnieniu]] z zapłatą czynszu (świadczenie pieniężne), K może domagać się zapłaty odsetek ustawowych na podstawie {{pu przepis="art. 359 § 1 KC"}} w zw. z. {{pu przepis="art. 481 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 481 § 2 KC"}}.
Ponieważ świadczenie odsetek jest świadczeniem akcesoryjnym - zależnym od świadczenia głównego (tu: czynszów), roszczenie o odsetki ulega przedawnieniu po upływie 3 lat ({{pu przepis="art. 118 KC"}}), jednakże najpóźniej z momentem przedawnienia roszczenia głównego (zob. też UchwalaSNIIICZP4204 oraz SchematOdsetki). Ponieważ {{pu przepis="art. 677 KC"}} nie dotyczy roszczeń związanych z zapłatą czynszu najmu, trudno jest wnioskować o jego zastosowaniu również na roszczenia odsetkowe.
Przedawnieniu uległy więc odsetki za czynsze z marca, kwietnia i sierpnia 2004 r.
((2)) Roszczenie o zapłatę kaucji
Podstawą roszczenia przeciwko Z o zapłatę [[Kaucja kaucji]] jest {{pu przepis="art. 353(1) KC"}}, gdyż mamy do czynienia z nienazwanym typem umowy o zapłatę kaucji względnie wynikającą ze swobody umów dodatkowym zastrzeżeniem umownym w umowie najmu.
((3)) powstanie roszczenia
Roszczenie o zapłatę kaucji powstało z momentem rozpoczęcia obowiązywania umowy, a więc 1.1.2004 r.
((3)) zaskarżalność roszczenia
Ponieważ roszczenie o zapłatę kaucji jest związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez K, okres jego przedawnienia wynosi 3 lata ({{pu przepis="art. 118 KC"}}). Kaucja była wymagalna od dnia 1.2.2004 r. (zob. umowa stron), wobec czego roszczenie o jej zapłatę przedawniło się dnia 1 lutego 2007 r. Zarzut przedawnienia podniesiony przez Z dnia 10.9.2007 r. jest więc skuteczny.
((3)) wynik
K nie może się domagać zapłaty kaucji.
((1)) Odpowiedź na pytanie 2
Wypowiedzenie najmu jest dopuszczalne, gdyż mamy do czynienia ze stosunkiem o charakterze ciągłym i o charakterze bezterminowym (z mocy {{pu przepis="art. 660 zd. 2 KC"}}) - zob. {{pu przepis="art. 365(1) KC"}}.
Podstawą do wypowiedzenia jest {{pu przepis="art. 687 KC"}}, albowiem Z zalega z zapłatą za 8 pełnych okresów płatności ({{pu przepis="art. 687 KC"}} stanowi //lex specialis// wobec {{pu przepis="art. 672 KC"}}).
Z był wzywany wielokrotnie do zapłaty zaległości, czego wymaga {{pu przepis="art. 687 KC"}}. K złożył skuteczne oświadczenie woli o zakończeniu stosunku najmu. Jednakże brak jest informacji wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty i zagrożeniu wypowiedzeniem ze skutkiem natychmiastowym. W związku z tym wypowiedzenie dokonane 1.6.2007 r. nie było skuteczne i w ten sposób stosunek najmu nadal wiąże K i Z.
Więcej o samym wypowiedzeniu w skrypcie pt. **[[Wypowiedzenie]]**.
----
CategoryKazusyNajem CategoryOdsetki
