Wiki source for KazusHipotekaNr7
====Kazus nr 7 z zakresu hipoteki====
==kazus dot. [[Subintabulat subintabulatu]] wg {{pu przepis="art. 108(1) i nast. UKsWieczHip"}} ==
((1)) Stan faktyczny
Dnia 1.2.2000 r. A i gmina G zawarli notarialną umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie należącym do tejże gminy. Następnie 10.2.2000 r. prawo użytkowania wieczystego zostało wpisane do księgi wieczystej dla tejże nieruchomości. Ponieważ A naruszył w znaczący sposób warunki umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, w maju 2006 r. gmina G skutecznie rozwiązała wspomnianą umowę. Jak do tej pory użytkowanie wieczyste nie zostało jednak wykreślone z księgi wieczystej.
A, chcąc jeszcze szybko wzbogacić się zanim zostanie pozbawiony gruntu, zaciągnął dnia 1.6.2006 r. u lombardzisty L pożyczkę kwoty 500.000 zł. Pożyczka wraz z odsetkami w wysokości 80% w skali roku, miała być zwrócona do dnia 31.5.2007 r. W celu zabezpieczenia pożyczki A ustanowił na rzecz L hipotekę, która jeszcze w czerwcu 2006 r. została wpisana do księgi wieczystej. L nie wiedział nic o wypowiedzeniu umowy przez gminę G.
W październiku 2006 r. to L zawarł z bankiem B pisemną umowę o udzielenie kredytu w wys. 200.000 zł. Jako zabezpieczenie kredytu L ustanowił notarialnie na rzecz B hipotekę na jego własnej wierzytelności wobec A. Zabezpieczenie to również zostało wpisane do księgi wieczystej.
Wkrótce potem cała sytuacja wyszła na jaw. Bank B, obawiając się słusznie o swoje zabezpieczenie, dnia 2.9.2007 r. wypowiedział L skutecznie umowę kredytową i zażądał zwrotu kwoty kredytu. Ponieważ L nie był w stanie zapłacić całej sumy naraz, B zażądał sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości.
A zniknął nie wiadomo gdzie i nie reaguje na żądania zwrotu kwoty pożyczki ani wezwania banku.
//Czy w tej sytuacji B może domagać się sprzedaży nieruchomości?//
((1)) Rozwiązanie
B mógłby domagać się sprzedaży nieruchomości na mocy {{pu przepis="art. 108(2) in fine UKsWieczHip"}}, jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej oraz obciążona wierzytelność hipoteczna są już wymagalne.
((2)) Wymagalność wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na wierzytelności hipotecznej
Wymagalność ocenia się zgodnie z regułami dot. zobowiązań, a więc stosownie do {{pu przepis="art. 455 KC"}}. Zgodnie z umową wierzytelność stawała się wymagalna m.in. wówczas, gdy B skutecznie ją wypowiedział. Tak stało się dnia 2.9.2007 r. Wierzytelność B przeciw L byłaby więc w chwili żądania sprzedaży nieruchomości wymagalna.
((3)) ustanowienie hipoteki na wierzytelności B przeciwko L
Konieczne jest ustalenie, czy hipoteka na wierzytelności B przeciwko L w ogóle została ustanowiona.
Zgodnie z {{pu przepis="art. 65 ust. 4 pkt 4 UKsWieczHip"}} możliwy jest także [[Subintabulat subintabulat]]. Do jego powstania niezbędne jest:
- istnienie wierzytelności zabezpieczonej subintabulatem,
- umowa między uprawnionym wierzycielem wierzytelności hipotecznej i dalszym wierzycielem oraz
- niezbędny jest wpis do księgi wieczystej ({{pu przepis="art. 67 UksWieczHip"}}).
**(1) wierzytelność zabezpieczona subintabulatem**
Subintabulat zabezpiecza w tym wypadku wierzytelność B przeciwko L.
**(2) umowa o ustanowienie subintabulatu**
L musiałby zawrzeć z B skuteczną umowę o ustanowienie subintabulatu.
**(aa) forma umowy o ustanowienie subinatabulatu**
Co do warunków formalnych takiej umowy zob. {{pu przepis="art. 108(5) UKsWieczHip"}} w zw. z {{pu przepis="art. 329 § 1 zd. 1 KC"}}. Konieczne jest więc zachowanie wymogów formalnych właściwych dla przenoszenia wierzytelności hipotecznej. Te z kolei zostały uregulowane w {{pu przepis="art. 79 UKsWieczHip"}}. Jak wynika z {{pu przepis="art. 79 § 1 zd. 2 UKsWieczHip"}} do przeniesienia wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis do KW (konstytutywność wpisu). Tym samym również dla ustanowienia subintabulatu konieczne jest dokonanie jego wpisu do KW. Forma umowy (lub przynajmniej oświadczenia uprawnionego z tytułu wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie (tutaj L)) budzi spory. Niektórzy, bazując na {{pu przepis="art. 245 § 2 KC"}}, wymagają formy aktu notarialnego dla oświadczenia uprawnionego wierzyciela (zob. wskazania u CieplaGonciarzUKsWieczHip, 2011, Art. 108(5) uw. 3). Pisuliński (PisulinskiHipotekaKaucyjna, str. 167) uważa, że wystarczająca jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi. W tym wypadku dochowano formy aktu notarialnego, wobec czego spór nie ma większego znaczenia.
**(bb) przedmiot umowy o subintabulat**
Przedmiotem subintabulatu jest inna wierzytelność zabezpieczona hipotecznie. Należy więc zbadać, czy istniała wierzytelność w relacji A-L i czy była ona zabezpieczona hipoteką.
//(i) wierzytelność L przeciwko A//
Wierzytelność wynika w tym wypadku z umowy pożyczki zawartej między L i A. Pytanie, jak na istnienie wierzytelności wpływa fakt, że strony umówiły się na odsetki w wys. 80% rocznie. Zgodnie z {{pu przepis="art. 359 § 2(1) KC"}} nie jest dopuszczalne przekraczanie czterokrotności stopy kredytu lombardowego. Skutkiem wykroczenia przeciw temu przepisowi nie jest jednak nieważność umowy. Dochodzi jedynie do zastąpienia odsetek lichwiarskich odsetkami w wys. maksymalnej (zob. {{pu przepis="art. 359 § 2(2) KC"}}). Wierzytelność zatem istnieje, leczy wysokość odsetek jest inna.
//(ii) zabezpieczenie hipoteczne wierzytelności L przeciwko A//
Generalnie L może ustanowić subintabulat tylko na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. To oznacza, że wierzytelność a przeciwko L musiałaby być zabezpieczona hipoteką.
W tym wypadku jest to jednak o tyle problematyczne, że w chwili, kiedy A i L ustanawiali hipotekę, nie istniał już przedmiot hipoteki, gdyż użytkowanie wieczyste wygasło na skutek rozwiązania umowy rzez G ({{pu przepis="art. 240 KC"}}).
Z uwagi na brak przedmiotu zabezpieczenia hipoteka na rzecz L mogła nie powstać.
L dokonał jednak czynności ufając treści KW, z której wynikało, że prawo nadal istnieje. W tym wypadku w rachubę wchodzi nabycie hipoteki na użytkowaniu wieczystym w dobrej wierze od nieuprawnionego na podstawie {{pu przepis="art. 5 UksWieczHip"}}. Przesłanki art. 5 są w tym wypadku spełnione, albowiem:
- sprzeczność KW z rzeczywistym stanem prawnym
(tutaj: użytkowanie wieczyste wg księgi wieczystej nadal istniało, choć rzeczywiście ustało na skutek rozwiązania umowy);
- dobra wiara L
(L był w dobrej wierze (arg. a contrario ex {{pu przepis="art. 6 ust. 2 UKsWieczHip"}})),
- odpłatność rozporządzenia
(ustanowienie hipoteki przez A na rzecz L) było odpłatne, gdyż L miał uzyskać odsetki, jako wynagrodzenie za korzystanie z jego kapitału przez A (zob. CzynnoscPrawnaOdplatna),
- brak wyłączenia rękojmi
(nie było ostrzeżenia o niezgodności KW z rzeczywistem stanem prawnym lub innej wzmianki).
Niemniej jednak oprócz tych przesłanek konieczne jest wpisanie hipoteki L do KW (co nastąpiło) oraz istnienie wierzytelności, którą hipoteka by zabezpieczała.
L nabył więc hipotekę w dobrej wierze od nieuprawnionego. Istniała więc tym samym wierzytelność zabezpieczona hipotecznie, która mogła być przedmiotem dalszej hipoteki (B-L).
**(3) wpis subintabulatu do KW**
Wpis subintabulatu na rzez B nastąpił, co wynika ze stanu faktycznego.
**(4) wynik pośredni**
Skutkiem tego jest, iż bank B skutecznie ustanowił subintabulat na wierzytelności L przeciw A.
((2)) Wymagalność wierzytelności hipotecznej
Wymagalna musiałaby być także wierzytelność L wobec A ({{pu przepis="art. 108(1) UKsWieczHip"}}). Ponieważ uzgodniony został termin zwrotu pożyczki (31.5.2007 r.), w dniu gdy B dochodzi sprzedaży nieruchomości wierzytelność L wobec A jest wymagalna.
((1)) Wynik
B może domagać się egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości.
----
CategoryKazusyHipoteka CategoryOdsetki
==kazus dot. [[Subintabulat subintabulatu]] wg {{pu przepis="art. 108(1) i nast. UKsWieczHip"}} ==
((1)) Stan faktyczny
Dnia 1.2.2000 r. A i gmina G zawarli notarialną umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie należącym do tejże gminy. Następnie 10.2.2000 r. prawo użytkowania wieczystego zostało wpisane do księgi wieczystej dla tejże nieruchomości. Ponieważ A naruszył w znaczący sposób warunki umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, w maju 2006 r. gmina G skutecznie rozwiązała wspomnianą umowę. Jak do tej pory użytkowanie wieczyste nie zostało jednak wykreślone z księgi wieczystej.
A, chcąc jeszcze szybko wzbogacić się zanim zostanie pozbawiony gruntu, zaciągnął dnia 1.6.2006 r. u lombardzisty L pożyczkę kwoty 500.000 zł. Pożyczka wraz z odsetkami w wysokości 80% w skali roku, miała być zwrócona do dnia 31.5.2007 r. W celu zabezpieczenia pożyczki A ustanowił na rzecz L hipotekę, która jeszcze w czerwcu 2006 r. została wpisana do księgi wieczystej. L nie wiedział nic o wypowiedzeniu umowy przez gminę G.
W październiku 2006 r. to L zawarł z bankiem B pisemną umowę o udzielenie kredytu w wys. 200.000 zł. Jako zabezpieczenie kredytu L ustanowił notarialnie na rzecz B hipotekę na jego własnej wierzytelności wobec A. Zabezpieczenie to również zostało wpisane do księgi wieczystej.
Wkrótce potem cała sytuacja wyszła na jaw. Bank B, obawiając się słusznie o swoje zabezpieczenie, dnia 2.9.2007 r. wypowiedział L skutecznie umowę kredytową i zażądał zwrotu kwoty kredytu. Ponieważ L nie był w stanie zapłacić całej sumy naraz, B zażądał sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości.
A zniknął nie wiadomo gdzie i nie reaguje na żądania zwrotu kwoty pożyczki ani wezwania banku.
//Czy w tej sytuacji B może domagać się sprzedaży nieruchomości?//
((1)) Rozwiązanie
B mógłby domagać się sprzedaży nieruchomości na mocy {{pu przepis="art. 108(2) in fine UKsWieczHip"}}, jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej oraz obciążona wierzytelność hipoteczna są już wymagalne.
((2)) Wymagalność wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na wierzytelności hipotecznej
Wymagalność ocenia się zgodnie z regułami dot. zobowiązań, a więc stosownie do {{pu przepis="art. 455 KC"}}. Zgodnie z umową wierzytelność stawała się wymagalna m.in. wówczas, gdy B skutecznie ją wypowiedział. Tak stało się dnia 2.9.2007 r. Wierzytelność B przeciw L byłaby więc w chwili żądania sprzedaży nieruchomości wymagalna.
((3)) ustanowienie hipoteki na wierzytelności B przeciwko L
Konieczne jest ustalenie, czy hipoteka na wierzytelności B przeciwko L w ogóle została ustanowiona.
Zgodnie z {{pu przepis="art. 65 ust. 4 pkt 4 UKsWieczHip"}} możliwy jest także [[Subintabulat subintabulat]]. Do jego powstania niezbędne jest:
- istnienie wierzytelności zabezpieczonej subintabulatem,
- umowa między uprawnionym wierzycielem wierzytelności hipotecznej i dalszym wierzycielem oraz
- niezbędny jest wpis do księgi wieczystej ({{pu przepis="art. 67 UksWieczHip"}}).
**(1) wierzytelność zabezpieczona subintabulatem**
Subintabulat zabezpiecza w tym wypadku wierzytelność B przeciwko L.
**(2) umowa o ustanowienie subintabulatu**
L musiałby zawrzeć z B skuteczną umowę o ustanowienie subintabulatu.
**(aa) forma umowy o ustanowienie subinatabulatu**
Co do warunków formalnych takiej umowy zob. {{pu przepis="art. 108(5) UKsWieczHip"}} w zw. z {{pu przepis="art. 329 § 1 zd. 1 KC"}}. Konieczne jest więc zachowanie wymogów formalnych właściwych dla przenoszenia wierzytelności hipotecznej. Te z kolei zostały uregulowane w {{pu przepis="art. 79 UKsWieczHip"}}. Jak wynika z {{pu przepis="art. 79 § 1 zd. 2 UKsWieczHip"}} do przeniesienia wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis do KW (konstytutywność wpisu). Tym samym również dla ustanowienia subintabulatu konieczne jest dokonanie jego wpisu do KW. Forma umowy (lub przynajmniej oświadczenia uprawnionego z tytułu wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie (tutaj L)) budzi spory. Niektórzy, bazując na {{pu przepis="art. 245 § 2 KC"}}, wymagają formy aktu notarialnego dla oświadczenia uprawnionego wierzyciela (zob. wskazania u CieplaGonciarzUKsWieczHip, 2011, Art. 108(5) uw. 3). Pisuliński (PisulinskiHipotekaKaucyjna, str. 167) uważa, że wystarczająca jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi. W tym wypadku dochowano formy aktu notarialnego, wobec czego spór nie ma większego znaczenia.
**(bb) przedmiot umowy o subintabulat**
Przedmiotem subintabulatu jest inna wierzytelność zabezpieczona hipotecznie. Należy więc zbadać, czy istniała wierzytelność w relacji A-L i czy była ona zabezpieczona hipoteką.
//(i) wierzytelność L przeciwko A//
Wierzytelność wynika w tym wypadku z umowy pożyczki zawartej między L i A. Pytanie, jak na istnienie wierzytelności wpływa fakt, że strony umówiły się na odsetki w wys. 80% rocznie. Zgodnie z {{pu przepis="art. 359 § 2(1) KC"}} nie jest dopuszczalne przekraczanie czterokrotności stopy kredytu lombardowego. Skutkiem wykroczenia przeciw temu przepisowi nie jest jednak nieważność umowy. Dochodzi jedynie do zastąpienia odsetek lichwiarskich odsetkami w wys. maksymalnej (zob. {{pu przepis="art. 359 § 2(2) KC"}}). Wierzytelność zatem istnieje, leczy wysokość odsetek jest inna.
//(ii) zabezpieczenie hipoteczne wierzytelności L przeciwko A//
Generalnie L może ustanowić subintabulat tylko na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. To oznacza, że wierzytelność a przeciwko L musiałaby być zabezpieczona hipoteką.
W tym wypadku jest to jednak o tyle problematyczne, że w chwili, kiedy A i L ustanawiali hipotekę, nie istniał już przedmiot hipoteki, gdyż użytkowanie wieczyste wygasło na skutek rozwiązania umowy rzez G ({{pu przepis="art. 240 KC"}}).
Z uwagi na brak przedmiotu zabezpieczenia hipoteka na rzecz L mogła nie powstać.
L dokonał jednak czynności ufając treści KW, z której wynikało, że prawo nadal istnieje. W tym wypadku w rachubę wchodzi nabycie hipoteki na użytkowaniu wieczystym w dobrej wierze od nieuprawnionego na podstawie {{pu przepis="art. 5 UksWieczHip"}}. Przesłanki art. 5 są w tym wypadku spełnione, albowiem:
- sprzeczność KW z rzeczywistym stanem prawnym
(tutaj: użytkowanie wieczyste wg księgi wieczystej nadal istniało, choć rzeczywiście ustało na skutek rozwiązania umowy);
- dobra wiara L
(L był w dobrej wierze (arg. a contrario ex {{pu przepis="art. 6 ust. 2 UKsWieczHip"}})),
- odpłatność rozporządzenia
(ustanowienie hipoteki przez A na rzecz L) było odpłatne, gdyż L miał uzyskać odsetki, jako wynagrodzenie za korzystanie z jego kapitału przez A (zob. CzynnoscPrawnaOdplatna),
- brak wyłączenia rękojmi
(nie było ostrzeżenia o niezgodności KW z rzeczywistem stanem prawnym lub innej wzmianki).
Niemniej jednak oprócz tych przesłanek konieczne jest wpisanie hipoteki L do KW (co nastąpiło) oraz istnienie wierzytelności, którą hipoteka by zabezpieczała.
L nabył więc hipotekę w dobrej wierze od nieuprawnionego. Istniała więc tym samym wierzytelność zabezpieczona hipotecznie, która mogła być przedmiotem dalszej hipoteki (B-L).
**(3) wpis subintabulatu do KW**
Wpis subintabulatu na rzez B nastąpił, co wynika ze stanu faktycznego.
**(4) wynik pośredni**
Skutkiem tego jest, iż bank B skutecznie ustanowił subintabulat na wierzytelności L przeciw A.
((2)) Wymagalność wierzytelności hipotecznej
Wymagalna musiałaby być także wierzytelność L wobec A ({{pu przepis="art. 108(1) UKsWieczHip"}}). Ponieważ uzgodniony został termin zwrotu pożyczki (31.5.2007 r.), w dniu gdy B dochodzi sprzedaży nieruchomości wierzytelność L wobec A jest wymagalna.
((1)) Wynik
B może domagać się egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości.
----
CategoryKazusyHipoteka CategoryOdsetki
