Wiki source for UmowaDeweloperskaUOchrPrNabLokMieszk
====Umowa deweloperska według ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego====
((1)) Uwagi wstępne
Umowa deweloperska pojawiła się jako kategoria ustawowa dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 16.9.2011 r. - o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ({{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}}).
Wcześniej pojęcie to odnoszono do konstrukcji opisanej w art. 9 UWłansLokali (zob. więcej w skrypcie "[[UmowaDeweloperskaUWlasnLokali Umowa deweloperska wg ustawy o własności lokali]]").
((1)) Definicja ustawowa umowy deweloperskiej
Definicję ustawową umowy deweloperskiej zamieszczono w {{pu przepis="art. 3 pkt 5 UOchrPrNabLokMieszk"}}.
((1)) Analiza definicji
((2)) Strony umowy deweloperskiej w rozumieniu UOchrPrNabLokMieszk
Stronami umowy deweloperskiej są **deweloper** oraz **nabywca**.
((3)) deweloper
Pojęcie dewelopera przybliża {{pu przepis="art. 3 pkt 1 UOchrPrNabLokMieszk"}}.
Jest to przede wszystkim podmiot posiadający status przedsiębiorcy w rozumieniu {{pu przepis="art. 43(1) KC"}}. Wydaje się jednak, że chodzi tu przede wszystkim o przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą a nie zawodową. Wynika to stąd, iż zawierana przez niego umowa deweloperska musi pozostawać w związku z prowadzoną przez niego działalnością __gospodarczą__ ("w ramach prowadzonej działalności gospodarczej"). Deweloperem może być więc tylko taki przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą związaną z realizacją przedsięwzięć deweloperskich. Przedsięwzięcie deweloperskie zmierza bowiem do ustanowienia względnie przeniesienia prawa będącego przedmiotem umowy deweloperskiej ({{pu przepis="art. 3 pkt 6 UOchrPrNabLokMieszk"}}).
Deweloper może jednak prowadzić działalność na wielu polach. Nie stoi to na przeszkodzie uznaniu go za dewelopera w rozumieniu ustawy, o ile jedną z działalności jest właśnie realizacja przedsięwzięć deweloperskich. Przemawia za tym zawarte w {{pu przepis="art. 3 pkt 5 UOchrPrNabLokMieszk"}} stwierdzenie, iż przeniesienie prawa będącego przedmiotem umowy następuje "po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego".
((3)) nabywca
Drugą stroną umowy deweloperskiej w znaczeniu {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}} jest nabywca, którym może być wyłącznie osoba fizyczna (zob. {{pu przepis="art. 3 pkt 4 UOchrPrNabLokMieszk"}}), dokonująca określonej w tym przepisie transakcji.
Z zakresu podmiotowego pojęcia "nabywcy" wypadają więc osoby prawne i tzw. ułomne osoby prawne ({{pu przepis="art. 33(1) KC"}}). Natomiast nie ma przeszkód do uznania, aby nabywcą była spółka cywilna ({{pu przepis="art. 860 KC"}} i nast.), gdyż w tym wypadku nabycia dokonują wspólnicy (por. MajRejent2012, s. 127). Nie ma również znaczenia, czy nabywca prowadzi działalność gospodarczą lub zawodową oraz czy nabycie prawa własności lokalu, gruntu lub domu jednorodzinnego następuje w związku z prowadzoną przez niego działalnością. Innymi słowy nabywca nie musi być konsumentem w rozumieniu {{pu przepis="art. 22(1) KC"}}, aby móc skorzystać z ochrony na podstawie ustawy o ochronie praw nabywców... (MajRejent2012, s. 127).
((2)) Przedmiot umowy deweloperskiej w rozumieniu UOchrPrNabLokMieszk
Przedmiotem umowy deweloperskiej może być wyłącznie prawo, w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 UOchrPrNabLokMieszk"}}. Jest nim:
- prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
- prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym albo
- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności posadowionego na tym gruncie domu jednorodzinnego.
((3)) prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego
Pojęcie lokalu mieszkalnego odpowiada w tym wypadku pojęciu w {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}, co wynika z {{pu przepis="art. 3 pkt 2 UOchrPrNabLokMieszk"}}. Wobec braku bliższych postanowień w UOchrPrNabLokMieszk, ustalenie spełnienia kryteriów następuje w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali.
((3)) prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
Pojęcie domu jednorodzinnego wyjaśnia {{pu przepis="art. 3 pkt 3 UOchrPrNabLokMieszk"}}. W tym wypadku chodzi wyłącznie o przeniesienie własności __gruntu__, gdyż dom jednorodzinny jest częścią składową nieruchomości gruntowej ({{pu przepis="art. 48 KC"}}), a więc nie może być odrębnym przedmiotem transakcji prawnorzeczowych.
Jest to definicja zbliżona do definicji ustawowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jaka znajduje się w {{pu przepis="art. 3 pkt 2a PrBudow"}}. Jednakże skoro UOchrPrNabLokMieszk (chyba niepotrzebnie) wprowadziła własną definicję, należy ją stosować na potrzeby związane z ochroną nabywcy. Jest to - jak się wydaje - pojęcie nieco szersze aniżeli to, które zastosowano w Prawie budowlanym.
((3)) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i posadowionego na tym gruncie domu jednorodzinnego
Konieczność zastosowania takiej właśnie konstrukcji wynika stąd, iż użytkownik wieczysty jest właścicielem budynku, jaki znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste ({{pu przepis="art. 235 KC"}}).
((2)) Treść umowy deweloperskiej
Na treść umowy deweloperskiej składają się zobowiązania dewelopera i nabywcy.
((3)) zobowiązanie dewelopera
Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia przedmiotu umowy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
**Ustanowienie** może się odnosić do prawa własności lokalu, albowiem trudno mówić o ustanowieniu w kontekście innych praw wymienionych w art. 1 UOchrPrNabLokMieszk. Ustanowienie oznacza doprowadzenie do powstania prawa odrębnej własności lokalu. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność ({{pu przepis="art. 7 ust. 1 UWłasnLokali"}}). Więcej o tym w skrypcie pt.: "[[UstanowienieOdrebnejWlasnosciLokalu Ustanowienie odrębnej własności lokalu w ustawie o własności lokali]]".
**Przeniesienie** prawa własności (i ew. użytkowania wieczystego) polega z kolei na zawarciu umowy powodującej przejście prawa własności (więcej o przeniesieniu w skrypcie "[[NabycieWlasnosciNieruchomosciCzynnoscPrawna Nabycie własności nieruchomości w drodze czynności prawnej]]").
((3)) zobowiązanie nabywcy
Nabywca zobowiązuje się natomiast do "spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa".
((3)) pozostałe postanowienia umowy deweloperskiej
{{pu przepis="Art. 22 ust. 1 UOchrPrNabLokMieszk"}} wyznacza minimalną treść umowy deweloperskiej.
((1)) Stosunek pojęcia umowy deweloperskiej z ""UOchrPrNabLokMieszk"" do pojęcia umowy deweloperskiej z UWłasnLokali
Maj uważa, że w pewnym zakresie obydwa pojęcia będą się pokrywać (MajRejent2012, s. 117-118).
----
CategoryWlasnoscLokali
((1)) Uwagi wstępne
Umowa deweloperska pojawiła się jako kategoria ustawowa dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 16.9.2011 r. - o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ({{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}}).
Wcześniej pojęcie to odnoszono do konstrukcji opisanej w art. 9 UWłansLokali (zob. więcej w skrypcie "[[UmowaDeweloperskaUWlasnLokali Umowa deweloperska wg ustawy o własności lokali]]").
((1)) Definicja ustawowa umowy deweloperskiej
Definicję ustawową umowy deweloperskiej zamieszczono w {{pu przepis="art. 3 pkt 5 UOchrPrNabLokMieszk"}}.
((1)) Analiza definicji
((2)) Strony umowy deweloperskiej w rozumieniu UOchrPrNabLokMieszk
Stronami umowy deweloperskiej są **deweloper** oraz **nabywca**.
((3)) deweloper
Pojęcie dewelopera przybliża {{pu przepis="art. 3 pkt 1 UOchrPrNabLokMieszk"}}.
Jest to przede wszystkim podmiot posiadający status przedsiębiorcy w rozumieniu {{pu przepis="art. 43(1) KC"}}. Wydaje się jednak, że chodzi tu przede wszystkim o przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą a nie zawodową. Wynika to stąd, iż zawierana przez niego umowa deweloperska musi pozostawać w związku z prowadzoną przez niego działalnością __gospodarczą__ ("w ramach prowadzonej działalności gospodarczej"). Deweloperem może być więc tylko taki przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą związaną z realizacją przedsięwzięć deweloperskich. Przedsięwzięcie deweloperskie zmierza bowiem do ustanowienia względnie przeniesienia prawa będącego przedmiotem umowy deweloperskiej ({{pu przepis="art. 3 pkt 6 UOchrPrNabLokMieszk"}}).
Deweloper może jednak prowadzić działalność na wielu polach. Nie stoi to na przeszkodzie uznaniu go za dewelopera w rozumieniu ustawy, o ile jedną z działalności jest właśnie realizacja przedsięwzięć deweloperskich. Przemawia za tym zawarte w {{pu przepis="art. 3 pkt 5 UOchrPrNabLokMieszk"}} stwierdzenie, iż przeniesienie prawa będącego przedmiotem umowy następuje "po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego".
((3)) nabywca
Drugą stroną umowy deweloperskiej w znaczeniu {{pu akt="UOchrPrNabLokMieszk"}} jest nabywca, którym może być wyłącznie osoba fizyczna (zob. {{pu przepis="art. 3 pkt 4 UOchrPrNabLokMieszk"}}), dokonująca określonej w tym przepisie transakcji.
Z zakresu podmiotowego pojęcia "nabywcy" wypadają więc osoby prawne i tzw. ułomne osoby prawne ({{pu przepis="art. 33(1) KC"}}). Natomiast nie ma przeszkód do uznania, aby nabywcą była spółka cywilna ({{pu przepis="art. 860 KC"}} i nast.), gdyż w tym wypadku nabycia dokonują wspólnicy (por. MajRejent2012, s. 127). Nie ma również znaczenia, czy nabywca prowadzi działalność gospodarczą lub zawodową oraz czy nabycie prawa własności lokalu, gruntu lub domu jednorodzinnego następuje w związku z prowadzoną przez niego działalnością. Innymi słowy nabywca nie musi być konsumentem w rozumieniu {{pu przepis="art. 22(1) KC"}}, aby móc skorzystać z ochrony na podstawie ustawy o ochronie praw nabywców... (MajRejent2012, s. 127).
((2)) Przedmiot umowy deweloperskiej w rozumieniu UOchrPrNabLokMieszk
Przedmiotem umowy deweloperskiej może być wyłącznie prawo, w rozumieniu {{pu przepis="art. 1 UOchrPrNabLokMieszk"}}. Jest nim:
- prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
- prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym albo
- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności posadowionego na tym gruncie domu jednorodzinnego.
((3)) prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego
Pojęcie lokalu mieszkalnego odpowiada w tym wypadku pojęciu w {{pu przepis="art. 2 ust. 2 UWłasnLokali"}}, co wynika z {{pu przepis="art. 3 pkt 2 UOchrPrNabLokMieszk"}}. Wobec braku bliższych postanowień w UOchrPrNabLokMieszk, ustalenie spełnienia kryteriów następuje w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali.
((3)) prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
Pojęcie domu jednorodzinnego wyjaśnia {{pu przepis="art. 3 pkt 3 UOchrPrNabLokMieszk"}}. W tym wypadku chodzi wyłącznie o przeniesienie własności __gruntu__, gdyż dom jednorodzinny jest częścią składową nieruchomości gruntowej ({{pu przepis="art. 48 KC"}}), a więc nie może być odrębnym przedmiotem transakcji prawnorzeczowych.
Jest to definicja zbliżona do definicji ustawowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jaka znajduje się w {{pu przepis="art. 3 pkt 2a PrBudow"}}. Jednakże skoro UOchrPrNabLokMieszk (chyba niepotrzebnie) wprowadziła własną definicję, należy ją stosować na potrzeby związane z ochroną nabywcy. Jest to - jak się wydaje - pojęcie nieco szersze aniżeli to, które zastosowano w Prawie budowlanym.
((3)) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i posadowionego na tym gruncie domu jednorodzinnego
Konieczność zastosowania takiej właśnie konstrukcji wynika stąd, iż użytkownik wieczysty jest właścicielem budynku, jaki znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste ({{pu przepis="art. 235 KC"}}).
((2)) Treść umowy deweloperskiej
Na treść umowy deweloperskiej składają się zobowiązania dewelopera i nabywcy.
((3)) zobowiązanie dewelopera
Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia przedmiotu umowy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
**Ustanowienie** może się odnosić do prawa własności lokalu, albowiem trudno mówić o ustanowieniu w kontekście innych praw wymienionych w art. 1 UOchrPrNabLokMieszk. Ustanowienie oznacza doprowadzenie do powstania prawa odrębnej własności lokalu. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność ({{pu przepis="art. 7 ust. 1 UWłasnLokali"}}). Więcej o tym w skrypcie pt.: "[[UstanowienieOdrebnejWlasnosciLokalu Ustanowienie odrębnej własności lokalu w ustawie o własności lokali]]".
**Przeniesienie** prawa własności (i ew. użytkowania wieczystego) polega z kolei na zawarciu umowy powodującej przejście prawa własności (więcej o przeniesieniu w skrypcie "[[NabycieWlasnosciNieruchomosciCzynnoscPrawna Nabycie własności nieruchomości w drodze czynności prawnej]]").
((3)) zobowiązanie nabywcy
Nabywca zobowiązuje się natomiast do "spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa".
((3)) pozostałe postanowienia umowy deweloperskiej
{{pu przepis="Art. 22 ust. 1 UOchrPrNabLokMieszk"}} wyznacza minimalną treść umowy deweloperskiej.
((1)) Stosunek pojęcia umowy deweloperskiej z ""UOchrPrNabLokMieszk"" do pojęcia umowy deweloperskiej z UWłasnLokali
Maj uważa, że w pewnym zakresie obydwa pojęcia będą się pokrywać (MajRejent2012, s. 117-118).
----
CategoryWlasnoscLokali
