Wiki source for MaksymalnaPodwyzkaCzynszu
====Maksymalna dopuszczalna podwyżka czynszu====
==przesłanki dopuszczalności podwyżki czynszu i innych opłat==
((1)) CZYNSZ
Ustawa dotyczy tylko i wyłącznie podwyżek czynszu (w przypadku najmu) oraz innych opłat za używanie lokalu (inne formy prawne udostępnienia lokalu mieszkalnego). Nie reguluje natomiast podwyższenia opłat niezależnych od właściciela ({{pu przepis="art. 8 ust. 8 UOchrPrLokator"}}).
((1)) WARUNKI PODWYŻSZANIA CZYNSZU
Strony mogą ustalić w zasadzie dowolną wysokość czynszu. W tym zakresie mają bowiem swobodę, ograniczoną co najwyżej przepisami chroniącymi przed wyzyskiem ({{pu przepis="art. 388 KC"}}). Jednakże zmiana wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy nie jest zupełnie dowolna. Z uwagi na społeczne znaczenie czynszu ustawodawca zdecydował o ochronie lokatora przed nadmiernymi i nieuzasadnionymi podwyżkami. Z drugiej strony biorąc pod uwagę również interesy właściciela nie wyłączył zupełnie możliwości podwyższenia opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego.
Obecnie dopuszczalna jest podwyżka czynszu, która nastąpiła w postaci wypowiedzenia w formie pisemnej z zachowaniem terminów wypowiedzenia oraz nie przekracza maksymalnej ustawowo określonej wysokości ({{pu przepis="art. 8a UOchrPrLokator"}}).
((2)) Stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów
Ograniczenia w regulacji czynszu wprowadza ustawa o ochronie praw lokatorów ({{pu akt="UOchrPrLokator"}}).
((3)) zakres przedmiotowy (lokal mieszkalny)
Ustawa dotyczy wyłącznie tych stosunków prawnych, które mają za przedmiot lokal mieszkalny w rozumieniu tejże ustawy. Służy zatem ochronie osób korzystających z lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki ({{pu przepis="art. 2 pkt 4 UOchrPrLokator"}}). Z ochrony nie skorzystają zatem lokatorzy korzystający z pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób. Ustawa zalicza tutaj lokale znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
O krótkotrwałości pobytu decydują względy obiektywne, a więc takie okoliczności jak stan budynku, zasady (regulamin) jego udostępniania, faktyczne możliwości korzystania z niego. Oddanie stronom decyzji co do krótkotrwałości pobytu mogłoby spowodować, że właścicielowi łatwiej byłoby ominąć przepisy o ochronie lokatorów, zawierając regularnie (np. co rok) umowy najmu lub inne. Ponadto chodzi tutaj o takie lokale, które służą celom doraźnym, jak wypoczynek czy turystyka. Natomiast bursy, internaty (podobnie też akademiki - domy studenckie) służą wyłącznie zakwaterowaniu na czas nauki, a więc z założenia również są związane z przejściowym pobytem osób. Do tego często jest to pobyt przerywany na okres wakacji, wymagający ponownego ubiegania się o przyznanie miejsca w lokalu po zakończeniu przerwy w nauce. Wreszcie wyłączenia ta stanowią wyjątek od zasady stosowania przepisów ochronnych do korzystania z lokali mieszkalnych na podstawie dowolnego tytułu prawnego, a więc o przepisy, które należy interpretować ściśle. Stąd ustawa nie będzie dotyczyć tylko takich lokali, które ze względu na ich przeznaczenie służą tylko przejściowemu zakwaterowaniu.
((3)) zakres podmiotowy (lokator i właściciel)
Ustawę o ochronie praw lokatorów stosuje się do tych stosunków prawnych, które łączną osoby lokatora i właściciela, tak jak ich rozumie ustawodawca. Nie jest zatem decydująca treść i nazwa stosunku prawnego, lecz to czy lokator korzysta z lokalu mieszkalnego na podstawie dowolnego tytułu prawnego ({{pu przepis="art. 2 pkt 1 UOchrPrLokator"}}). Właścicielem jest zatem każdy podmiot, który udostępnia lokal lokatorowi, niezależnie od tego, czy jest właścicielem lokalu. Może być nim zatem najemca, który podnajmuje lokal lokatorowi. Ustawa nie ogranicza się jednak do umów najmu. Dotyczy bowiem również umów o udostępnienie lokalu mieszkalnego do korzystania. Nie dotyczy natomiast umów użyczenia lokalu, gdyż te są umowami nieodpłatnymi. Nie ma tam zatem czynszu, który mógłby być modyfikowany.
((2)) Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu
Zmiana czynszu może nastąpić w wyniku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Właściciel musi zatem dokonać wypowiedzenia zmieniającego, aby móc wprowadzić nową wysokość czynszu. Zmiana czynszu musi zatem spełnić ogólne wymagania stawiane wypowiedzeniom (zob. [[Wypowiedzenie]]). Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu musi ponadto nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności ({{pu przepis="art. 8a ust. 3 UOchrPrLokator"}}). Ponadto wypowiedzenie zmieniające musi zostać dokonane najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które - jeżeli nie zostały inaczej określone w umowie - wynoszą 3 miesiące ({{pu przepis="art. 8 ust. 2 UOchrPrLokator"}}).
Czy obowiązuje to w wypadku corocznie odnawianych umów? Nie ma tu wypowiedzenia, ale jest faktyczna ciągłość stosunku najmu wzgl. korzystania z lokali.
((2)) Zachowanie granic dopuszczalnych podwyżek czynszu
Podwyżka czynszu czynszu albo innych opłat za używanie lokalu jest dopuszczalna, jeżeli w skali roku nie przekroczy albo następuje z poziomu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu ({{pu przepis="art. 8 ust. 4 zd. 1 UOchrPrLokator"}}). W pozostałych wypadkach jest również dopuszczalna, o ile spełnione są warunki z art. 8 ust. 4a albo art. 8 ust. 4e.
((3)) podwyżka przekraczająca normalną skalę
>>Ustawa jest nieco niekonsekwentna, gdyż tu akurat posługuje się pojęciem "wartości odtworzeniowej", które w ustawie nie jest zdefiniowane. Domyślać się należy, że chodzi właśnie o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.>>Podwyżka wymaga zatem szczególnego uzasadnienia, jeśli przekroczony jest 3% próg wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniowa to wg {{pu przepis="art. 1 pkt 12 UOchrPrLOkator"}} przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalany raz na 6 miesięcy przez wojewodę osobno dla województwa, i osobno dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Aktualne, nieformalne wskaźniki, podaje [[http://tbs24.pl/wskazniki-przeliczeniowe/108-wskaznik-przeliczeniowy-kosztu-odtworzenia-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynkow-mieszkalnych.html strona TBS24]].
Przekroczenie 3% progu następuje, gdy podwyżka jednorazowo albo suma podwyżek dokonanych przecz rok przekroczy iloczyn wartości odtworzeniowej i kwoty dopuszczalnej podwyżki. Z tą sytuacją zrównana jest również podwyżka następująca "z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu". Zatem gdy czynsz już przed podwyżką jest wyższy niż 3% wspomnianej wartości, podwyżka będzie dopuszczalna o ile spełnione będą dodatkowe warunki.
((3)) uzasadnienie nr 1: brak zwrotu kapitału
Podwyżka wychodząca albo startująca z pułapu większego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu jest dopuszczalna, jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. ({{pu przepis="art. 8 ust. 4a UOchrPrLokator"}}).
Zwrotu kapitału i zysku nie uwzględnia się jednak, gdy właściciel oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem ({{pu przepis="art. 8 ust. 4c UOchrPrLokator"}}). Z kolei gdy chodzi o lokale socjalne nie uwzględnia się zysku jako składnika czynszu ({{pu przepis="art. 8 ust. 4d UOchrPrLokator"}}). W tych dwóch sytuacjach właściciel nie może więc uwzględniać przy wyliczaniu podwyżki zwrotu kapitału i/lub zysku. Podwyżka może zatem nastąpić tylko na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu.
W pozostałych wypadkach podwyżka powinna odpowiadać wydatkom związanych z utrzymaniem lokalu oraz może uwzględniać jeszcze dodatkowe składniki: zysk i zwrot kapitału. Podwyżka prowadząca do zwrotu kapitału nie może przekroczyć granic wyznaczonych przez ({{pu przepis="art. 8 ust. 4d pkt 1) UOchrPrLokator"}}), Właściciel może natomiast uzyskiwać z podwyższonego czynszu lub innych opłat za użytkowanie wyłącznie **godziwy** zysk. Zysk jest godziwy, gdy jest "odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy" (zob. Druk Sejmowy nr 964, z dnia 11 września 2006 r., s. 10). Sąd może zbadać, czy zysk jest godziwy i w ten sposób może orzec o dopuszczalności podwyżki ({{pu przepis="art. 8 ust. 5 pkt 2) UOchrPrLokator"}}).
((3)) uzasadnienie 2: podwyżka w granicach inflacji
Dopuszczalne są także podwyżki ponad 3% wartości odtworzeniowej, jeżeli podwyżka mieści się w danym roku kalendarzowym w granicach średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych jest ogłaszany przez prezesa GUS w [[http://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-sredniorocznego-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-ogolem-w-2014-r-,50,2.html Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”]]).
((1)) WNIOSKI
Ustawa zabezpiecza lokatora przed nadmiernymi podwyżkami czynszu. Ustawodawca przyjął za kryterium obiektywny wskaźnik 3% wartości odtworzeniowej. Uwzględnia ona również stosunki miejscowe na danym obszarze, gdyż wskaźnik jest ustalany dla każdego z województw osobno a nawet dla każdego z miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa z osobna.
----
CategoryUmowaNajmu CategoryOchronaPrawLokatorow
==przesłanki dopuszczalności podwyżki czynszu i innych opłat==
((1)) CZYNSZ
Ustawa dotyczy tylko i wyłącznie podwyżek czynszu (w przypadku najmu) oraz innych opłat za używanie lokalu (inne formy prawne udostępnienia lokalu mieszkalnego). Nie reguluje natomiast podwyższenia opłat niezależnych od właściciela ({{pu przepis="art. 8 ust. 8 UOchrPrLokator"}}).
((1)) WARUNKI PODWYŻSZANIA CZYNSZU
Strony mogą ustalić w zasadzie dowolną wysokość czynszu. W tym zakresie mają bowiem swobodę, ograniczoną co najwyżej przepisami chroniącymi przed wyzyskiem ({{pu przepis="art. 388 KC"}}). Jednakże zmiana wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy nie jest zupełnie dowolna. Z uwagi na społeczne znaczenie czynszu ustawodawca zdecydował o ochronie lokatora przed nadmiernymi i nieuzasadnionymi podwyżkami. Z drugiej strony biorąc pod uwagę również interesy właściciela nie wyłączył zupełnie możliwości podwyższenia opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego.
Obecnie dopuszczalna jest podwyżka czynszu, która nastąpiła w postaci wypowiedzenia w formie pisemnej z zachowaniem terminów wypowiedzenia oraz nie przekracza maksymalnej ustawowo określonej wysokości ({{pu przepis="art. 8a UOchrPrLokator"}}).
((2)) Stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów
Ograniczenia w regulacji czynszu wprowadza ustawa o ochronie praw lokatorów ({{pu akt="UOchrPrLokator"}}).
((3)) zakres przedmiotowy (lokal mieszkalny)
Ustawa dotyczy wyłącznie tych stosunków prawnych, które mają za przedmiot lokal mieszkalny w rozumieniu tejże ustawy. Służy zatem ochronie osób korzystających z lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki ({{pu przepis="art. 2 pkt 4 UOchrPrLokator"}}). Z ochrony nie skorzystają zatem lokatorzy korzystający z pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób. Ustawa zalicza tutaj lokale znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
O krótkotrwałości pobytu decydują względy obiektywne, a więc takie okoliczności jak stan budynku, zasady (regulamin) jego udostępniania, faktyczne możliwości korzystania z niego. Oddanie stronom decyzji co do krótkotrwałości pobytu mogłoby spowodować, że właścicielowi łatwiej byłoby ominąć przepisy o ochronie lokatorów, zawierając regularnie (np. co rok) umowy najmu lub inne. Ponadto chodzi tutaj o takie lokale, które służą celom doraźnym, jak wypoczynek czy turystyka. Natomiast bursy, internaty (podobnie też akademiki - domy studenckie) służą wyłącznie zakwaterowaniu na czas nauki, a więc z założenia również są związane z przejściowym pobytem osób. Do tego często jest to pobyt przerywany na okres wakacji, wymagający ponownego ubiegania się o przyznanie miejsca w lokalu po zakończeniu przerwy w nauce. Wreszcie wyłączenia ta stanowią wyjątek od zasady stosowania przepisów ochronnych do korzystania z lokali mieszkalnych na podstawie dowolnego tytułu prawnego, a więc o przepisy, które należy interpretować ściśle. Stąd ustawa nie będzie dotyczyć tylko takich lokali, które ze względu na ich przeznaczenie służą tylko przejściowemu zakwaterowaniu.
((3)) zakres podmiotowy (lokator i właściciel)
Ustawę o ochronie praw lokatorów stosuje się do tych stosunków prawnych, które łączną osoby lokatora i właściciela, tak jak ich rozumie ustawodawca. Nie jest zatem decydująca treść i nazwa stosunku prawnego, lecz to czy lokator korzysta z lokalu mieszkalnego na podstawie dowolnego tytułu prawnego ({{pu przepis="art. 2 pkt 1 UOchrPrLokator"}}). Właścicielem jest zatem każdy podmiot, który udostępnia lokal lokatorowi, niezależnie od tego, czy jest właścicielem lokalu. Może być nim zatem najemca, który podnajmuje lokal lokatorowi. Ustawa nie ogranicza się jednak do umów najmu. Dotyczy bowiem również umów o udostępnienie lokalu mieszkalnego do korzystania. Nie dotyczy natomiast umów użyczenia lokalu, gdyż te są umowami nieodpłatnymi. Nie ma tam zatem czynszu, który mógłby być modyfikowany.
((2)) Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu
Zmiana czynszu może nastąpić w wyniku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Właściciel musi zatem dokonać wypowiedzenia zmieniającego, aby móc wprowadzić nową wysokość czynszu. Zmiana czynszu musi zatem spełnić ogólne wymagania stawiane wypowiedzeniom (zob. [[Wypowiedzenie]]). Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu musi ponadto nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności ({{pu przepis="art. 8a ust. 3 UOchrPrLokator"}}). Ponadto wypowiedzenie zmieniające musi zostać dokonane najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które - jeżeli nie zostały inaczej określone w umowie - wynoszą 3 miesiące ({{pu przepis="art. 8 ust. 2 UOchrPrLokator"}}).
Czy obowiązuje to w wypadku corocznie odnawianych umów? Nie ma tu wypowiedzenia, ale jest faktyczna ciągłość stosunku najmu wzgl. korzystania z lokali.
((2)) Zachowanie granic dopuszczalnych podwyżek czynszu
Podwyżka czynszu czynszu albo innych opłat za używanie lokalu jest dopuszczalna, jeżeli w skali roku nie przekroczy albo następuje z poziomu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu ({{pu przepis="art. 8 ust. 4 zd. 1 UOchrPrLokator"}}). W pozostałych wypadkach jest również dopuszczalna, o ile spełnione są warunki z art. 8 ust. 4a albo art. 8 ust. 4e.
((3)) podwyżka przekraczająca normalną skalę
>>Ustawa jest nieco niekonsekwentna, gdyż tu akurat posługuje się pojęciem "wartości odtworzeniowej", które w ustawie nie jest zdefiniowane. Domyślać się należy, że chodzi właśnie o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.>>Podwyżka wymaga zatem szczególnego uzasadnienia, jeśli przekroczony jest 3% próg wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniowa to wg {{pu przepis="art. 1 pkt 12 UOchrPrLOkator"}} przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalany raz na 6 miesięcy przez wojewodę osobno dla województwa, i osobno dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Aktualne, nieformalne wskaźniki, podaje [[http://tbs24.pl/wskazniki-przeliczeniowe/108-wskaznik-przeliczeniowy-kosztu-odtworzenia-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynkow-mieszkalnych.html strona TBS24]].
Przekroczenie 3% progu następuje, gdy podwyżka jednorazowo albo suma podwyżek dokonanych przecz rok przekroczy iloczyn wartości odtworzeniowej i kwoty dopuszczalnej podwyżki. Z tą sytuacją zrównana jest również podwyżka następująca "z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu". Zatem gdy czynsz już przed podwyżką jest wyższy niż 3% wspomnianej wartości, podwyżka będzie dopuszczalna o ile spełnione będą dodatkowe warunki.
((3)) uzasadnienie nr 1: brak zwrotu kapitału
Podwyżka wychodząca albo startująca z pułapu większego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu jest dopuszczalna, jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. ({{pu przepis="art. 8 ust. 4a UOchrPrLokator"}}).
Zwrotu kapitału i zysku nie uwzględnia się jednak, gdy właściciel oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem ({{pu przepis="art. 8 ust. 4c UOchrPrLokator"}}). Z kolei gdy chodzi o lokale socjalne nie uwzględnia się zysku jako składnika czynszu ({{pu przepis="art. 8 ust. 4d UOchrPrLokator"}}). W tych dwóch sytuacjach właściciel nie może więc uwzględniać przy wyliczaniu podwyżki zwrotu kapitału i/lub zysku. Podwyżka może zatem nastąpić tylko na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu.
W pozostałych wypadkach podwyżka powinna odpowiadać wydatkom związanych z utrzymaniem lokalu oraz może uwzględniać jeszcze dodatkowe składniki: zysk i zwrot kapitału. Podwyżka prowadząca do zwrotu kapitału nie może przekroczyć granic wyznaczonych przez ({{pu przepis="art. 8 ust. 4d pkt 1) UOchrPrLokator"}}), Właściciel może natomiast uzyskiwać z podwyższonego czynszu lub innych opłat za użytkowanie wyłącznie **godziwy** zysk. Zysk jest godziwy, gdy jest "odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy" (zob. Druk Sejmowy nr 964, z dnia 11 września 2006 r., s. 10). Sąd może zbadać, czy zysk jest godziwy i w ten sposób może orzec o dopuszczalności podwyżki ({{pu przepis="art. 8 ust. 5 pkt 2) UOchrPrLokator"}}).
((3)) uzasadnienie 2: podwyżka w granicach inflacji
Dopuszczalne są także podwyżki ponad 3% wartości odtworzeniowej, jeżeli podwyżka mieści się w danym roku kalendarzowym w granicach średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych jest ogłaszany przez prezesa GUS w [[http://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-sredniorocznego-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-ogolem-w-2014-r-,50,2.html Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”]]).
((1)) WNIOSKI
Ustawa zabezpiecza lokatora przed nadmiernymi podwyżkami czynszu. Ustawodawca przyjął za kryterium obiektywny wskaźnik 3% wartości odtworzeniowej. Uwzględnia ona również stosunki miejscowe na danym obszarze, gdyż wskaźnik jest ustalany dla każdego z województw osobno a nawet dla każdego z miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa z osobna.
----
CategoryUmowaNajmu CategoryOchronaPrawLokatorow
