====Kazus nr 6 z zakresu współwłasności====

((1)) STAN FAKTYCZNY
A i B są współwłaścicielami nieruchomości o powierzchni 4 ha, z tym że udział A wynosi 1/4 zaś udział B – 3/4. Dnia 20.3.2010 r. B, wbrew obiekcjom A, zawarł z W umowę, na mocy której “oddał w dzierżawę część nieruchomości o powierzchni 3 ha, odpowiadający jego udziałowi w nieruchomości”. Nieruchomość nie była wcześniej przedmiotem podziału.
//Czy umowa jest ważna?//

((1)) ROZWIĄZANIE
Skuteczność umowy zależy od tego, czy zachodzą przyczyny powodujące jej nieważność oraz czy nie nastąpiły okoliczności mogące spowodować [[Konwalidacja konwalidację]] umowy.

	((2)) Nieważność na skutek sprzeczności z ustawą, {{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 199 zd. 1 KC"}}
	"Istota współwłasności w częściach ułamkowych polega na tym, że własność rzeczy przysługuje **niepodzielnie** wszystkim współwłaścicielom, wobec czego żaden z nich nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność. Każdy z współwłaścicieli ma natomiast "idealną" część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. "Udział" jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też – jak wynika z {{pu przepis="art. 198 KC"}} – może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. 
	W ramach przewidzianego w powołanym przepisie uprawnienia do rozporządzania swoim udziałem współwłaściciel może zawierać umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem może np. udział swój wydzierżawić ({{pu przepis="art. 709 KC"}}), jeśli przynosi on pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części" (wyrok SN z 20.9.2000 r., I CKN 729/99 (LEX nr 51640)).
	W tym miejscu zaznacza się więc różnica pomiędzy “rozporządzeniem rzeczą wspólną” wg {{pu przepis="art. 199 zd. 1 KC"}} oraz rozporządzanie udziałem wg {{pu przepis="art. 198 KC"}}. Rozporządzanie udziałem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli, gdyż ogranicza się do tej cząstki, wobec której współwłaściciel ma praw wyłącznego “właściciela”.
	W tym wypadku wchodziłoby więc pod uwagę naruszenie {{pu przepis="art. 199 zd. 1 KC"}}, gdyby B rozporządził całą rzeczą a nie swoim udziałem. 
	
		((3)) rozporządzenie rzeczą wspólną
		Nie było to rozporządzenie udziałem, gdyż dotyczyło fizycznie istniejącej części nieruchomości a nie jedynie "idealnej" części prawa współwłasności.
		Transakcja dotyczyła ponadto fizycznej części nieruchomości, która nie była w żaden sposób wydzielona (np. na podstawie [[PodzialQuoadUsum podziału quoad usum]]). Dokonano więc rozporządzenia całą rzeczą. 
		
		((3)) brak zgody wszystkich współwłaścicieli
		A nie wyraził zgody na wydzierżawienie. B dokonał więc rozporządzenia rzeczą wspólną bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli. Ponieważ jego udziały przekraczają 50%, powinien był zażądać, aby sąd rozstrzygnął co do dzierżawy całości rzeczy.
	
	((2)) Brak konwalidacji
	Czynność dokonana bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie podlega [[Konwalidacja konwalidacji]], także wówczas, gdy współwłaściciel otrzyma później zgodę sądu. Także potwierdzenie przez współwłaściciela ({{pu przepis="art. 63 KC"}}) nie odnosi skutku w postaci uzdrowienia czynności (Gniewek w: SystemPrawaPrywatnegoTom3, str. 450).

	((2)) Odmienne regulacje dla spadków
	W sytuacji gdy chodzi o rozporządzenie przedmiotem należącym do spadku {{pu przepis="art. 198 KC"}} jest wyparty przez przepis szczególny - {{pu przepis="art. 1036 KC"}}, który przewiduje inną sankcję.

((1)) WYNIK
Umowa między B i W jest nieważna, {{pu przepis="art. 58 § 1 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 199 zd. 1 KC"}}.
----
CategoryKazusyWspolwlasnosc