Wiki source for BlokadaBudowy
====Udaremnienie budowy budynku na gruncie sąsiednim====
==środki służące do zwalczania niechcianych inwestycji na gruncie sąsiednim==
//Odpowiedź sporządzona wg stanu prawnego na dzień 01.10.2008 (ostatnia korekta - 16.7.2011)//
((1)) PROBLEM
Bardzo często zdarza się, iż inwestycja budowlana na sąsiedniej nieruchomości budzi obawy sąsiadów. Stąd też częste są pytania o możliwości wpłynięcia na uzyskanie przez inwestora pozwolenia budowlanego albo na zobowiązanie go do zastosowania środków minimalizujących oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie.
W tym celu możliwe jest uruchomienie zarówno środków o charakterze administracyjnym jak i cywilnoprawnym.
((1)) DROGA ADMINISTRACYJNA
A mógłby skutecznie udaremnić wydanie pozwolenia budowlanego, gdyby był - zgodnie z {{pu przepis="art. 28 ust. 2 PrBudow"}} - stroną postępowania o wydanie [[PozwolenieBudowlane pozwolenia budowlanego]] i miał argumenty przemawiające za odmową udzielenia B tego pozwolenia.
((2)) Status strony w postępowaniu budowlanym
>>Najnowsze orzeczenia: [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/2E8A9ED3C3 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2015 r., II OSK 588/14]]>> Zgodnie z {{pu przepis="art. 28 ust. 2 PrBudow"}} stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę są także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania **obiektu**.
((3)) stosunek prawny względem nieruchomości
Ustawa raczej wąsko uznaje za strony każdy podmiot mający prawo rzeczowe do nieruchomości, ograniczając prawa te do [[NabycieWlasnosciNieruchomosci własności nieruchomości]] i [[UzytkowanieWieczyste użytkowania wieczystego]]. Nie ma znaczenia, czy chodzi o nieruchomość gruntową ({{pu przepis="art. 46 § 1 KC"}}), budynkową (WlasnoscBudynku - {{pu przepis="art. 235 KC"}}, {{pu przepis="art. 247 KC"}}, {{pu przepis="art. 249 KC"}}) czy lokalową (zob. więcej w dokumencie dot. [[WlasnoscLokali własności lokali]]).
Ze stosunków obligacyjnych wymienia się jedynie zarząd nieruchomością, jako stosunek prawny wystarczający do uzyskania statusu strony w postępowaniu budowlanym. Zarząd nieruchomościami nie został w ustawie zdefiniowany. Wymaga więc ustalenia, czy chodzi tu jedynie o wykonywanie czynności, o których mowa jest w {{pu przepis="art. 185 UGospNier"}}, przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy też o wszelkie stosunki zobowiązaniowe lub rzeczowe, mające za przedmiot nieruchomość (//to wymaga jeszcze sprawdzenia - MK//).
((3)) pozostawanie w obszarze oddziaływania obiektu
Warunkiem niezbędnym uzyskania statusu strony w postępowaniu budowlanym jest pozostawanie nieruchomości w zasięgu oddziaływania obiektu, którego dotyczy postępowanie o wydanie pozwolenia budowlanego.
Po pierwsze wynika z tego sformułowania, że nie ma więc znaczenia, czy nieruchomości pozostają w bezpośrednim sąsiedztwie ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/397E32B028 wyrok NSA z 5.8.2005 r., OSK 1865/04]], Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2006, str. 326).
Obszarem oddziaływania jest teren wyznaczony w otoczeniu planowanego obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu ({{pu przepis="art. 3 pkt 20 PrBudow"}}).
Wyznaczenie tego obszaru następuje w trzech etapach:
1) najpierw organ administracji architektoniczno-budowlanej ustala wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu a następnie
1) na podstawie tych przepisów wyznacza teren w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego i w końcu bada, czy
1) nieruchomość znajduje się w sferze oddziaływania projektowanego obiektu.
**(1) przepisy odrębne, wprowadzające ograniczenia w zagospodarowaniu terenu**
"Nie jest kwestionowane, że przez przepisy odrębne w znaczeniu wynikającym z art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć również przepisy techniczno-budowlane, w tym przepisy określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), zgodnie z § 1 ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań określonych m.in. w art. 5 ustawy Prawo budowlane. Wbrew, więc stanowisku organów orzekających w przedmiotowej sprawie samo zachowanie wymaganych odległości, czy też szerzej warunków technicznych w zakresie sytuowania budynku na działce nie oznacza jeszcze, że osoby mające tytuł prawny do działek znajdujących się w otoczeniu projektowanego obiektu nie posiadają interesu prawnego, a zatem nie mogą być stroną w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę. Także niezaliczenie projektowanego obiektu budowlanego do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. (Dz. U. Nr 257, poz. 2573) nie pozbawia właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w otoczeniu projektowanego obiektu prawa do bycia stroną w takim postępowaniu.
Istotne jest, że przepisy te mają wprowadzać ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Nie jest zatem tak, jak zdają się to przyjmować skarżący, że obszar oddziaływania to teren, w którym da się odczuć skutki, uciążliwości spowodowane funkcjonowaniem jakiegoś obiektu. Takie rozumienie odwołuje się do oddziaływania faktycznego, którego nie można utożsamić z oddziaływaniem polegającym na wprowadzaniu ograniczeń. Tak więc takie skutki funkcjonowania centrum logistycznego jak: kurz, hałas, wzmożony ruch samochodowy, zniszczenie nawierzchni drogi publicznej, nie decydują o statusie strony właścicieli działek na nie narażonych. __Tylko osoby, których prawo doznaje ograniczeń ze względu na realizację jakiegoś obiektu, są stronami postępowania o pozwolenie na budowę dla tego obiektu.__ ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/16BA144EE6 wyrok WSA Gliwice z 7.10.2009, II SA/Gl 430/09]]).
Umknęło ponadto organom, że ocena wpływu konkretnej inwestycji na otoczenie obejmuje cały wachlarz zagadnień związanych z oddziaływaniem projektowanego obiektu na nieruchomości znajdujące się w otoczeniu tego obiektu i odwrotnie i nie może zamykać się do kwestii zachowania warunków technicznych w zakresie sytuowania obiektów na działce. Należy, więc przyjąć, że o ile istnieje możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na otoczenie, biorąc pod uwagę indywidualne cechy projektowanego obiektu i sposób zagospodarowania terenu otaczającego działkę inwestora, osoby legitymujące się tytułem prawnym do działek położonych na tak wyznaczonym "obszarze oddziaływania obiektu" są stroną w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę. Zupełnie oddzielnym zagadnieniem jest, czy artykułowane przez te osoby zarzuty w stosunku do projektowanej inwestycji są usprawiedliwione z punktu widzenia obowiązujących norm prawnych. Wszak osoby takie mogą skutecznie kwestionować poczynania inwestora tylko w takim zakresie, w jakim zamierzenie inwestycyjne koliduje z ich uzasadnionym interesem, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Jednakże realizacja tych zarzutów może odbywać się wyłącznie w toku postępowania przy zapewnieniu właścicielom, użytkownikom wieczystym lub zarządcom nieruchomości położonych w obszarze oddziaływania obiektu czynnego udziału w postępowaniu." - [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/4339DB48B6 wyrok WSA w Bydgoszczy z 22.1.2009, II SA/Bd 765/08 ]]
**(2) teren, na którym występują oddziaływania**
Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/4339DB48B6 wyrok WSA w Bydgoszczy z 22.1.2009, II SA/Bd 765/08]] oraz [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/FDEA4F8101 wyrok NSA w Warszawie z 9.10.2007, II OSK 1321/06]]).
**(3) znajdowanie się nieruchomości w sferze oddziaływania projektowanego obiektu**
Znajdowanie się nieruchomości w sferze oddziaływania należy rozumieć w ten sposób, iż przez oddziaływanie to naruszone zostają konkretne normy prawa materialnego np. przepisy techniczno-budowlane, z których dany podmiot wywodzi swój interes prawny jako strona postępowania ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/1E156E7BEE wyrok NSA w Warszawie z 14.12.2006, II OSK 75/06]]).
Powołanie się na przepisy z zakresu prawa cywilnego jak np. {{pu przepis="art. 140 KC"}} i {{pu przepis="art. 144 KC"}} jest wystarczające ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/36D7636AFD wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2013 r., II OSK 108/12]]; inaczej [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/4DA752FE0E wyrok NSA z 28.4.2009, II OSK 12/08]] oraz [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/1A5AFCB2F0 wyrok WSA w Opolu z 15.6.2010 r., II SA/Op 171/10]]).
Skutkiem tego jest to, że pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyjątkowo, gdy są szczególnie uzasadnione przyczyny. Wskazuje na to treść {{pu przepis="art. 5 ust. 1 pkt 9 PrBudow"}}, wymagającego zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, jak również {{pu przepis="art. 144 KC"}} przewidujący, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Tak wynika z uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2001 r. (sygn. akt P 11/00), jak i z [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/do/doc?d=2251886E1619F9F758C6C9EE873F3A44771F94CC&sc= wyroku składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11.6.2001 r.]] (sygn. akt OSA 4/01).
"W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę ocenie podlega badanie, czy dochodzi, względnie czy może dojść do naruszenia interesów osób trzecich, a więc i interesu właściciela sąsiedniej nieruchomości, jednakże wyłącznie w aspekcie ewentualnego naruszenia norm z zakresu prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2004 r., IV SA 3483/02, opubl. LEX nr 156958)" (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 8 grudnia 2009 r., II SA/Lu 296/09 - LEX nr 583015).
((1)) OCHRONA CYWILNOPRAWNA - PREWENCYJNA
((2)) Roszczenie z {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 140 KC"}}
Z treści {{pu przepis="art. 140 KC"}} wynika wprawdzie, że nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej ani warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże bynajmniej nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej dowolnie rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że - jak przyjęto w zaskarżonym wyroku - jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, i tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu, wiążące dla organu.
((2)) roszczenie z {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} in fine w zw. z {{pu przepis="art. 144 KC"}}
Stosowanie roszczenia prewencyjnego w sytuacji, gdy nie doszło jeszcze do naruszenia własności, jest sporne. Za taką koncepcją opowiadają się Ignatowicz, Kodeks ..., S. 596; Dybowski w: Wójcik (red.), System prawa cywilnego... (1977), S. 535; Rudnicki, Komentarz... (1999), Art. 222 – 223, Nr. 17 (S. 310); Dybowski w: Gniewek, System prawa prywatnego... (2003), § 31 Rndnr. 336. Jest to pogląd niesłuszny, albowiem znacznie ograniczający zakres efektywnej ochrony własności. Stąd też już w 1983 r. Sąd Najwyższy stierdził słusznie, iż właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} w związku z {{pu przepis="art. 144 KC"}} nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje (wyrok z dnia 3.6.1983, III CRN 100/83 (OSPiKA 1985 Nr 4, poz. 77, str. 211 i nast.) u glosą krytyczną Agopszowicza (OSPiKA 1985 Nr 4, poz. 77, str. 212 i nast.)).
Problematyczne jest, czy w sytuacji, gdyby budynek został wzniesiony na nieruchomości B w ten sposób, iż nie byłoby już możliwości zabudowania gruntu A bez odstępstw od wymagań technicznych, w ogóle mają miejsce niedopuszczalne oddziaływania pośrednie (imisje). Imisją jest każde działanie na nieruchomości wyjściowej, którego skutki są odczuwalne na nieruchomości sąsiedniej (np. Ignatowicz, Prawo rzeczowe (1996), str. 83). Za przyjęciem występowania imisji opowiada się np. NSA w [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/do/doc?d=9DA86DB519F567D1DDD70CB88645A3E78A9E778E&sc= wyroku z dnia 16.11.2004 r.]] (OSK 786/04, opubl. w ONSAiWSA z 2005 Nr 4, poz. 86).
((1)) OCHRONA CYWILNOPRAWNA - NASTĘPCZA
Po wybudowaniu budynku na granicy działki B problemy kształtują się następująco:
((2)) Roszczenie o usunięcie źródła imisji z {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 144 KC"}}
Generalnie działania ochronne zmierzać powinny do zlikwidowania bądź do zredukowania do "przeciętnej miary" tej imisji. W trybie roszczenia negatoryjnego możliwe jest nakazanie rozebrania obiektu budowlanego, chyba że wybudowanie tego obiektu nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę. Przyjmuje się mianowicie, że interesy osób trzecich są chronione w postępowaniu administracyjnym z zakresu prawa budowlanego, a sąd powszechny nie jest władny do kontroli decyzji administracyjnych (tak SN w wyroku z 18.6.1998, II CKU 6/98, Prokuratura i Prawo z 1999 Nr 1, str. 32; podobnie także Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 5.5.1995 r., I ACr 175/95, opubl. w Wokanda 1996 Nr 1 poz. 46 oraz Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16.12.1992 r., I CRN 188/92, OSNCP 1993, z. 5, poz. 90).
((2)) Roszczenie z {{pu przepis="art. 151 KC"}} analog.
W sytuacji gdy nie wchodzi w grę usunięcie wybudowanego zgodnie z pozwoleniem budowlanym obiektu, analogiczne zastosowanie mógłby mieć {{pu przepis="art. 151 KC"}}. Analogiczne stosowanie tego przepisu nie było jeszcze przedmiotem analizy orzecznictwa ani literatury. Jednakże wobec braku regulacji dotyczących sytuacji takich jak w stanie faktycznym, przepis ten wydaje się być najbardziej odpowiedni.
W tym wypadku dochodzi bowiem do tego, że nie ma wprawdzie miejsca przekroczenie granicy, lecz do zabudowy dochodzi na własnym gruncie. Jednakże na skutek zabudowy na własnym gruncie, nieruchomość sąsiada traci swój walor jako nieruchomość budowlana, albowiem nie ma możliwości postawienia budynku zgodnego z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu.
W tym wypadku właściciel nieruchomości A mógłby więc domagać się wykupienia całego gruntu przez właściciela nieruchomości B, jeżeli na skutek budowy na gruncie B cała nieruchomość straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
----
CategoryOpiniePrawne CategoryOchronaWlasnosci CategoryPrawoBudowlane
==środki służące do zwalczania niechcianych inwestycji na gruncie sąsiednim==
//Odpowiedź sporządzona wg stanu prawnego na dzień 01.10.2008 (ostatnia korekta - 16.7.2011)//
((1)) PROBLEM
Bardzo często zdarza się, iż inwestycja budowlana na sąsiedniej nieruchomości budzi obawy sąsiadów. Stąd też częste są pytania o możliwości wpłynięcia na uzyskanie przez inwestora pozwolenia budowlanego albo na zobowiązanie go do zastosowania środków minimalizujących oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie.
W tym celu możliwe jest uruchomienie zarówno środków o charakterze administracyjnym jak i cywilnoprawnym.
((1)) DROGA ADMINISTRACYJNA
A mógłby skutecznie udaremnić wydanie pozwolenia budowlanego, gdyby był - zgodnie z {{pu przepis="art. 28 ust. 2 PrBudow"}} - stroną postępowania o wydanie [[PozwolenieBudowlane pozwolenia budowlanego]] i miał argumenty przemawiające za odmową udzielenia B tego pozwolenia.
((2)) Status strony w postępowaniu budowlanym
>>Najnowsze orzeczenia: [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/2E8A9ED3C3 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2015 r., II OSK 588/14]]>> Zgodnie z {{pu przepis="art. 28 ust. 2 PrBudow"}} stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę są także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania **obiektu**.
((3)) stosunek prawny względem nieruchomości
Ustawa raczej wąsko uznaje za strony każdy podmiot mający prawo rzeczowe do nieruchomości, ograniczając prawa te do [[NabycieWlasnosciNieruchomosci własności nieruchomości]] i [[UzytkowanieWieczyste użytkowania wieczystego]]. Nie ma znaczenia, czy chodzi o nieruchomość gruntową ({{pu przepis="art. 46 § 1 KC"}}), budynkową (WlasnoscBudynku - {{pu przepis="art. 235 KC"}}, {{pu przepis="art. 247 KC"}}, {{pu przepis="art. 249 KC"}}) czy lokalową (zob. więcej w dokumencie dot. [[WlasnoscLokali własności lokali]]).
Ze stosunków obligacyjnych wymienia się jedynie zarząd nieruchomością, jako stosunek prawny wystarczający do uzyskania statusu strony w postępowaniu budowlanym. Zarząd nieruchomościami nie został w ustawie zdefiniowany. Wymaga więc ustalenia, czy chodzi tu jedynie o wykonywanie czynności, o których mowa jest w {{pu przepis="art. 185 UGospNier"}}, przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy też o wszelkie stosunki zobowiązaniowe lub rzeczowe, mające za przedmiot nieruchomość (//to wymaga jeszcze sprawdzenia - MK//).
((3)) pozostawanie w obszarze oddziaływania obiektu
Warunkiem niezbędnym uzyskania statusu strony w postępowaniu budowlanym jest pozostawanie nieruchomości w zasięgu oddziaływania obiektu, którego dotyczy postępowanie o wydanie pozwolenia budowlanego.
Po pierwsze wynika z tego sformułowania, że nie ma więc znaczenia, czy nieruchomości pozostają w bezpośrednim sąsiedztwie ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/397E32B028 wyrok NSA z 5.8.2005 r., OSK 1865/04]], Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2006, str. 326).
Obszarem oddziaływania jest teren wyznaczony w otoczeniu planowanego obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu ({{pu przepis="art. 3 pkt 20 PrBudow"}}).
Wyznaczenie tego obszaru następuje w trzech etapach:
1) najpierw organ administracji architektoniczno-budowlanej ustala wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu a następnie
1) na podstawie tych przepisów wyznacza teren w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego i w końcu bada, czy
1) nieruchomość znajduje się w sferze oddziaływania projektowanego obiektu.
**(1) przepisy odrębne, wprowadzające ograniczenia w zagospodarowaniu terenu**
"Nie jest kwestionowane, że przez przepisy odrębne w znaczeniu wynikającym z art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć również przepisy techniczno-budowlane, w tym przepisy określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), zgodnie z § 1 ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań określonych m.in. w art. 5 ustawy Prawo budowlane. Wbrew, więc stanowisku organów orzekających w przedmiotowej sprawie samo zachowanie wymaganych odległości, czy też szerzej warunków technicznych w zakresie sytuowania budynku na działce nie oznacza jeszcze, że osoby mające tytuł prawny do działek znajdujących się w otoczeniu projektowanego obiektu nie posiadają interesu prawnego, a zatem nie mogą być stroną w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę. Także niezaliczenie projektowanego obiektu budowlanego do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. (Dz. U. Nr 257, poz. 2573) nie pozbawia właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w otoczeniu projektowanego obiektu prawa do bycia stroną w takim postępowaniu.
Istotne jest, że przepisy te mają wprowadzać ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Nie jest zatem tak, jak zdają się to przyjmować skarżący, że obszar oddziaływania to teren, w którym da się odczuć skutki, uciążliwości spowodowane funkcjonowaniem jakiegoś obiektu. Takie rozumienie odwołuje się do oddziaływania faktycznego, którego nie można utożsamić z oddziaływaniem polegającym na wprowadzaniu ograniczeń. Tak więc takie skutki funkcjonowania centrum logistycznego jak: kurz, hałas, wzmożony ruch samochodowy, zniszczenie nawierzchni drogi publicznej, nie decydują o statusie strony właścicieli działek na nie narażonych. __Tylko osoby, których prawo doznaje ograniczeń ze względu na realizację jakiegoś obiektu, są stronami postępowania o pozwolenie na budowę dla tego obiektu.__ ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/16BA144EE6 wyrok WSA Gliwice z 7.10.2009, II SA/Gl 430/09]]).
Umknęło ponadto organom, że ocena wpływu konkretnej inwestycji na otoczenie obejmuje cały wachlarz zagadnień związanych z oddziaływaniem projektowanego obiektu na nieruchomości znajdujące się w otoczeniu tego obiektu i odwrotnie i nie może zamykać się do kwestii zachowania warunków technicznych w zakresie sytuowania obiektów na działce. Należy, więc przyjąć, że o ile istnieje możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na otoczenie, biorąc pod uwagę indywidualne cechy projektowanego obiektu i sposób zagospodarowania terenu otaczającego działkę inwestora, osoby legitymujące się tytułem prawnym do działek położonych na tak wyznaczonym "obszarze oddziaływania obiektu" są stroną w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę. Zupełnie oddzielnym zagadnieniem jest, czy artykułowane przez te osoby zarzuty w stosunku do projektowanej inwestycji są usprawiedliwione z punktu widzenia obowiązujących norm prawnych. Wszak osoby takie mogą skutecznie kwestionować poczynania inwestora tylko w takim zakresie, w jakim zamierzenie inwestycyjne koliduje z ich uzasadnionym interesem, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Jednakże realizacja tych zarzutów może odbywać się wyłącznie w toku postępowania przy zapewnieniu właścicielom, użytkownikom wieczystym lub zarządcom nieruchomości położonych w obszarze oddziaływania obiektu czynnego udziału w postępowaniu." - [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/4339DB48B6 wyrok WSA w Bydgoszczy z 22.1.2009, II SA/Bd 765/08 ]]
**(2) teren, na którym występują oddziaływania**
Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/4339DB48B6 wyrok WSA w Bydgoszczy z 22.1.2009, II SA/Bd 765/08]] oraz [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/FDEA4F8101 wyrok NSA w Warszawie z 9.10.2007, II OSK 1321/06]]).
**(3) znajdowanie się nieruchomości w sferze oddziaływania projektowanego obiektu**
Znajdowanie się nieruchomości w sferze oddziaływania należy rozumieć w ten sposób, iż przez oddziaływanie to naruszone zostają konkretne normy prawa materialnego np. przepisy techniczno-budowlane, z których dany podmiot wywodzi swój interes prawny jako strona postępowania ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/1E156E7BEE wyrok NSA w Warszawie z 14.12.2006, II OSK 75/06]]).
Powołanie się na przepisy z zakresu prawa cywilnego jak np. {{pu przepis="art. 140 KC"}} i {{pu przepis="art. 144 KC"}} jest wystarczające ([[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/36D7636AFD wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2013 r., II OSK 108/12]]; inaczej [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/4DA752FE0E wyrok NSA z 28.4.2009, II OSK 12/08]] oraz [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/1A5AFCB2F0 wyrok WSA w Opolu z 15.6.2010 r., II SA/Op 171/10]]).
Skutkiem tego jest to, że pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyjątkowo, gdy są szczególnie uzasadnione przyczyny. Wskazuje na to treść {{pu przepis="art. 5 ust. 1 pkt 9 PrBudow"}}, wymagającego zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, jak również {{pu przepis="art. 144 KC"}} przewidujący, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Tak wynika z uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2001 r. (sygn. akt P 11/00), jak i z [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/do/doc?d=2251886E1619F9F758C6C9EE873F3A44771F94CC&sc= wyroku składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11.6.2001 r.]] (sygn. akt OSA 4/01).
"W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę ocenie podlega badanie, czy dochodzi, względnie czy może dojść do naruszenia interesów osób trzecich, a więc i interesu właściciela sąsiedniej nieruchomości, jednakże wyłącznie w aspekcie ewentualnego naruszenia norm z zakresu prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2004 r., IV SA 3483/02, opubl. LEX nr 156958)" (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 8 grudnia 2009 r., II SA/Lu 296/09 - LEX nr 583015).
((1)) OCHRONA CYWILNOPRAWNA - PREWENCYJNA
((2)) Roszczenie z {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 140 KC"}}
Z treści {{pu przepis="art. 140 KC"}} wynika wprawdzie, że nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej ani warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże bynajmniej nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej dowolnie rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że - jak przyjęto w zaskarżonym wyroku - jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, i tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu, wiążące dla organu.
((2)) roszczenie z {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} in fine w zw. z {{pu przepis="art. 144 KC"}}
Stosowanie roszczenia prewencyjnego w sytuacji, gdy nie doszło jeszcze do naruszenia własności, jest sporne. Za taką koncepcją opowiadają się Ignatowicz, Kodeks ..., S. 596; Dybowski w: Wójcik (red.), System prawa cywilnego... (1977), S. 535; Rudnicki, Komentarz... (1999), Art. 222 – 223, Nr. 17 (S. 310); Dybowski w: Gniewek, System prawa prywatnego... (2003), § 31 Rndnr. 336. Jest to pogląd niesłuszny, albowiem znacznie ograniczający zakres efektywnej ochrony własności. Stąd też już w 1983 r. Sąd Najwyższy stierdził słusznie, iż właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} w związku z {{pu przepis="art. 144 KC"}} nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje (wyrok z dnia 3.6.1983, III CRN 100/83 (OSPiKA 1985 Nr 4, poz. 77, str. 211 i nast.) u glosą krytyczną Agopszowicza (OSPiKA 1985 Nr 4, poz. 77, str. 212 i nast.)).
Problematyczne jest, czy w sytuacji, gdyby budynek został wzniesiony na nieruchomości B w ten sposób, iż nie byłoby już możliwości zabudowania gruntu A bez odstępstw od wymagań technicznych, w ogóle mają miejsce niedopuszczalne oddziaływania pośrednie (imisje). Imisją jest każde działanie na nieruchomości wyjściowej, którego skutki są odczuwalne na nieruchomości sąsiedniej (np. Ignatowicz, Prawo rzeczowe (1996), str. 83). Za przyjęciem występowania imisji opowiada się np. NSA w [[http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/do/doc?d=9DA86DB519F567D1DDD70CB88645A3E78A9E778E&sc= wyroku z dnia 16.11.2004 r.]] (OSK 786/04, opubl. w ONSAiWSA z 2005 Nr 4, poz. 86).
((1)) OCHRONA CYWILNOPRAWNA - NASTĘPCZA
Po wybudowaniu budynku na granicy działki B problemy kształtują się następująco:
((2)) Roszczenie o usunięcie źródła imisji z {{pu przepis="art. 222 § 2 KC"}} w zw. z {{pu przepis="art. 144 KC"}}
Generalnie działania ochronne zmierzać powinny do zlikwidowania bądź do zredukowania do "przeciętnej miary" tej imisji. W trybie roszczenia negatoryjnego możliwe jest nakazanie rozebrania obiektu budowlanego, chyba że wybudowanie tego obiektu nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę. Przyjmuje się mianowicie, że interesy osób trzecich są chronione w postępowaniu administracyjnym z zakresu prawa budowlanego, a sąd powszechny nie jest władny do kontroli decyzji administracyjnych (tak SN w wyroku z 18.6.1998, II CKU 6/98, Prokuratura i Prawo z 1999 Nr 1, str. 32; podobnie także Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 5.5.1995 r., I ACr 175/95, opubl. w Wokanda 1996 Nr 1 poz. 46 oraz Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16.12.1992 r., I CRN 188/92, OSNCP 1993, z. 5, poz. 90).
((2)) Roszczenie z {{pu przepis="art. 151 KC"}} analog.
W sytuacji gdy nie wchodzi w grę usunięcie wybudowanego zgodnie z pozwoleniem budowlanym obiektu, analogiczne zastosowanie mógłby mieć {{pu przepis="art. 151 KC"}}. Analogiczne stosowanie tego przepisu nie było jeszcze przedmiotem analizy orzecznictwa ani literatury. Jednakże wobec braku regulacji dotyczących sytuacji takich jak w stanie faktycznym, przepis ten wydaje się być najbardziej odpowiedni.
W tym wypadku dochodzi bowiem do tego, że nie ma wprawdzie miejsca przekroczenie granicy, lecz do zabudowy dochodzi na własnym gruncie. Jednakże na skutek zabudowy na własnym gruncie, nieruchomość sąsiada traci swój walor jako nieruchomość budowlana, albowiem nie ma możliwości postawienia budynku zgodnego z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu.
W tym wypadku właściciel nieruchomości A mógłby więc domagać się wykupienia całego gruntu przez właściciela nieruchomości B, jeżeli na skutek budowy na gruncie B cała nieruchomość straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
----
CategoryOpiniePrawne CategoryOchronaWlasnosci CategoryPrawoBudowlane
